Hanoi Mewajibkan Rencana Pembongkaran di 12 Proyek Muong Thanh, Warga Menunggu Keputusan Soal Hunian

Hampir 25.000 apartemen dibangun meski yang disetujui hanya 6.759

Hanoi menyetujui kerangka khusus untuk menangani pelanggaran konstruksi dan pertanahan di 12 proyek yang terkait dengan Muong Thanh Group. Pengembang diwajibkan menyiapkan pengaturan pembongkaran yang aman dalam waktu 30 hari setelah perintah pembongkaran berlaku. Pemerintah daerah dapat menegakkan kewajiban tersebut dengan biaya ditanggung pengembang.

Dewan Rakyat Hanoi mengadopsi resolusi tersebut pada 28 Oktober 2026. Data kota menunjukkan proyek-proyek itu memiliki 24.943 apartemen, padahal dokumen perencanaan atau izin konstruksi hanya menyetujui 6.759 unit, sehingga terdapat kelebihan 18.184 unit. Jumlah sebenarnya sekitar 3,69 kali lipat dari yang disetujui.

Gambaran konkret pertama mengenai dampak kebijakan terhadap rumah tangga muncul dalam pertemuan pada 5 November di Distrik Dinh Cong. Peninjauan awal mengidentifikasi 246 apartemen berukuran 43 hingga 74 meter persegi, yang penghuninya diperkirakan harus pindah dari empat gedung di Kim Van-Kim Lu.

Hanoi akan menilai gedung dan bagian-bagiannya secara terpisah. Sebagian mungkin dapat dipertahankan setelah pemeriksaan keselamatan, perbaikan infrastruktur, dan langkah korektif lainnya. Sebagian lain terancam dibongkar atau dikembalikan ke fungsi semula, seperti toko, ruang peralatan teknis, tempat penitipan anak, atau kegiatan masyarakat.

Pengembang harus menanggung biaya ganti rugi, relokasi, pembongkaran, dan perbaikan. Kota juga menetapkan prinsip bahwa pembeli yang bertransaksi secara sah dan tidak bertanggung jawab atas pelanggaran tidak boleh menanggung kerugian yang timbul. Bagi warga, hasil akhirnya akan bergantung pada keputusan terperinci mengenai apartemen masing-masing, ganti rugi, dan hunian pengganti.

Proyek mana saja yang tercakup?

Resolusi tersebut mencakup perusahaan-perusahaan yang terkait dengan Le Thanh Than melalui perwakilan hukum, pengelolaan, kepemilikan, penyertaan modal, atau kerja sama investasi. Hanoi berencana menyiapkan 12 skema korektif, satu untuk setiap entri proyek, alih-alih menerapkan solusi yang sama pada seluruh proyek.

Daftarnya mencakup Bemes, yang juga dikenal sebagai CT6 Kien Hung; Dai Thanh; CT5 Tan Trieu; Xa La; proyek perumahan gabungan CT11 dan CT12 di Kim Van-Kim Lu; VP3, VP5, dan VP6; serta HH1, HH2, HH3, dan HH4 di Linh Dam. Satu entri proyek dapat mencakup beberapa gedung. Karena itu, jumlah menara individual lebih banyak dari 12.

Keputusan ini menyusul usulan solusi sebelumnya untuk 18.184 apartemen yang dibangun melebihi jumlah yang disetujui. Proses kini beralih dari penyusunan mekanisme untuk seluruh kota ke pemeriksaan struktur mana yang dapat dipertahankan, ruang mana yang harus dikembalikan ke fungsi lain, serta rumah tangga mana yang membutuhkan ganti rugi atau relokasi.

Wakil Ketua Tetap Komite Rakyat Hanoi Duong Duc Tuan mengatakan kepada dewan bahwa pelanggaran tersebut meluas dan berlangsung selama bertahun-tahun. Menurutnya, prosedur hukum biasa tidak cukup untuk menyelesaikan situasi itu sekaligus melindungi warga dan menjaga ketertiban umum.

Syarat agar gedung dapat dipertahankan

Kerangka Hanoi membagi bangunan ke dalam dua kategori: bangunan yang boleh dipertahankan dengan syarat tertentu dan bangunan yang harus dibongkar. Penilaian teknis dan keputusan kota akan menentukan penanganan setiap gedung, komponen, atau area.

Agar menara yang telah dihuni dapat dipertahankan, bangunan harus memenuhi persyaratan kekuatan struktur, pencegahan kebakaran, pemadaman kebakaran, penyelamatan, serta keselamatan gedung di sekitarnya. Kekuatan struktur berarti fondasi, kolom, dan bagian penopang lainnya dapat menahan beban bangunan dengan aman.

Air, listrik, parkir, sekolah, dan fasilitas masyarakat juga harus memenuhi persyaratan atau memiliki rencana perbaikan yang layak dan telah disetujui. Menara harus mematuhi aturan jarak antarbangunan serta menghormati batas jalan, area keselamatan transportasi, dan koridor perlindungan infrastruktur.

Gedung yang kekurangan infrastruktur masih dapat dipertimbangkan untuk dipertahankan jika syarat lainnya terpenuhi dan pemerintah menyetujui solusi yang layak. Bangunan dengan daya dukung yang tidak memadai, masalah keselamatan kebakaran yang tak dapat diperbaiki, atau pelanggaran batas wajib akan masuk kategori pembongkaran.

Bangunan rendah yang diizinkan untuk tetap berdiri harus menjalani renovasi yang disetujui. Fasilitas penting seperti taman kanak-kanak dan sekolah juga harus diperbaiki agar memenuhi persyaratan operasional dan kebutuhan setempat.

Mengapa warga mungkin harus pindah meski gedung tetap berdiri

Menara yang diizinkan untuk tetap berdiri masih dapat memiliki apartemen yang penghuninya harus pindah. Hanoi mewajibkan pengosongan ruang hunian yang dibangun di area yang diperuntukkan bagi fungsi lain, termasuk podium, lantai teknis, dan fasilitas masyarakat.

Podium adalah bagian dasar yang lebar di bawah menara, sering kali dirancang untuk toko, layanan, atau fasilitas bersama. Mengubah ruang tersebut menjadi apartemen menambah jumlah rumah tangga sekaligus menghilangkan fasilitas yang seharusnya melayani mereka. Berdasarkan resolusi tersebut, area yang dikosongkan harus dikembalikan ke fungsi yang disetujui atau dijadikan fasilitas umum yang sesuai melalui keputusan kota.

Ketua Distrik Dinh Cong Nguyen Tuan Anh mengatakan peninjauan CT11, CT12A, CT12B, dan CT12C menemukan penyalahgunaan ruang lantai dasar serta perubahan fungsi pada lantai dua hingga empat. Area yang diperuntukkan bagi layanan komersial, tempat penitipan anak, dan kegiatan masyarakat telah diubah menjadi apartemen. Pengembang juga mengubah pembagian luas lantai apartemen yang disetujui mulai lantai empat ke atas.

Daftar awal mencakup 246 apartemen yang diperkirakan perlu direlokasi. Pemerintah distrik berencana mengumumkan daftar dan jadwal pelaksanaan, melanjutkan inspeksi, serta menentukan fungsi baru ruang yang dikosongkan. Di HH Linh Dam, apartemen dan lantai tertentu yang perlu dikosongkan belum diidentifikasi melalui peninjauan proyek.

Nguyen Tuan Anh, ketua distrik, menjelaskan pendekatan pemerintah dalam pertemuan 5 November:

Sikap kota dan distrik adalah menindak tegas pelanggaran sekaligus memastikan, semaksimal mungkin, hak dan kesejahteraan sosial warga yang terdampak,

Lantai tambahan dan perubahan fungsi ruang meningkatkan kepadatan

Temuan inspeksi di HH Linh Dam menunjukkan besarnya penyimpangan pembangunan dari rencana yang disetujui. Proyek tersebut diizinkan memiliki 27 lantai, tetapi HH4 dibangun hingga 36 lantai, sementara HH1, HH2, dan HH3 mencapai 41 lantai. Jumlah lantai tambahannya berkisar antara sembilan hingga 14.

HH Linh Dam mulai beroperasi pada 2015 dan memiliki sekitar 10.000 apartemen, dengan jumlah penduduk diperkirakan 40.000 jiwa. Skala proyek ini membuat keputusan terkait pembongkaran, perbaikan, dan relokasi sangat sulit karena warga berbagi lift, listrik, air, dan sistem perlindungan kebakaran.

VP6 di dekatnya bertambah dari 25 lantai yang disetujui menjadi 37 lantai, sementara jumlah apartemennya meningkat dari 138 menjadi 840, sekitar 6,1 kali lipat dari rencana. VP3 mencapai 32 lantai, bukan 29, dengan jumlah apartemen naik dari 192 menjadi 451. VP5 mencapai 33 lantai, empat lantai lebih banyak dari yang disetujui, dan jumlah apartemennya meningkat dari 216 menjadi 805.

Di CT6 Kien Hung, peninjauan distrik menghitung 1.584 apartemen dibandingkan 231 yang direncanakan; proyek tersebut juga tercatat memiliki 1.602 apartemen. Pemerintah distrik menemukan tiga menara, bukan dua; 32 lantai, bukan 31; serta satu lantai bawah tanah, bukan dua. Mereka juga mencatat komponen hotel yang direncanakan telah diganti menjadi hunian.

Podium CT6 meluas dari 5.586 menjadi 6.071 meter persegi. Area hunian rendah bertambah dari 15 rumah berlantai tiga menjadi 38 rumah berlantai lima. Di Dai Thanh, menara yang disetujui setinggi 29 lantai mencapai 31 lantai, dengan satu lantai loteng tambahan dijual kepada warga.

Masalah keselamatan sudah berdampak pada kehidupan sehari-hari

Warga telah mengalami gangguan yang menunjukkan bahwa penilaian keselamatan bukan sekadar urusan administrasi. Kebakaran di lantai 36 CT12A di Kim Van-Kim Lu pada akhir Desember 2024 membuat keempat lift yang melayani lantai 25 hingga 45 berhenti beroperasi. Kurang dari setengah bulan kemudian, warga melaporkan dua kerusakan lift lagi.

Di CT8A Dai Thanh pada awal 2025, sekitar 20 orang terjebak di lift barang PL5 selama kira-kira 45 menit. Kebakaran terjadi di CT5B dan CT4A di Xa La pada September dan Oktober 2015. Kebakaran di lantai bawah tanah CT4A memaksa ratusan orang mengungsi.

Tran Hoa, warga HH Linh Dam sejak 2015, menceritakan bahwa ia harus berjalan menuruni 30 lantai bersama anak-anaknya yang masih kecil saat lift berhenti. Nguyen Hung, yang tinggal di CT12A, meminta pemerintah segera mengeluarkan pemberitahuan resmi agar rumah tangga yang harus direlokasi dapat mengatur pekerjaan dan kehidupan keluarga mereka.

Arsitek Tran Tuan Anh dari Asosiasi Perencanaan dan Pengembangan Perkotaan Vietnam mengatakan penilaian harus memeriksa kualitas bangunan sebenarnya sekaligus dokumen hukumnya. Ia menyebut lift, pompa air, sistem kelistrikan, alarm, peralatan pemadam kebakaran otomatis, dan tangga darurat sebagai fasilitas penting bagi keselamatan sehari-hari dan penanganan keadaan darurat.

Bui Trung Dung, mantan direktur Badan Pengelolaan Kegiatan Konstruksi, menyarankan agar pemerintah mempertimbangkan apakah sejumlah lantai dapat dijadikan area perlindungan darurat atau ruang bersama jika kondisi teknis memungkinkan. Usulan itu dapat mengurangi kepadatan hunian sekaligus berupaya mempertahankan lebih banyak rumah tangga di lingkungan tempat mereka tinggal.

Siapa yang mengatur dan membiayai pembongkaran?

Ketua distrik dan komune akan mengeluarkan perintah pembongkaran dan mengawasi pelaksanaannya. Dalam waktu 30 hari setelah perintah berlaku, pengembang harus memilih konsultan, menyiapkan pendanaan, serta mengumumkan rencana relokasi dan pembongkaran.

Pengembang juga harus menyelenggarakan pemeriksaan dan persetujuan desain, metode konstruksi, pengawasan, serta prosedur penerimaan pekerjaan sesuai ketentuan. Pembongkaran harus melindungi warga, barang-barang mereka, gedung di sekitarnya, dan lingkungan. Warga beserta harta bendanya harus meninggalkan area terdampak sebelum pekerjaan dimulai.

Pemerintah daerah dapat melaksanakan pembongkaran jika pengembang tidak mematuhi kewajiban, dengan seluruh biaya ditanggung pengembang. Jika pembongkaran seluruh atau sebagian bangunan tidak aman atau tidak layak secara teknis, pemerintah daerah harus berkoordinasi untuk melakukan penilaian dan mengajukan alternatif kepada kota untuk diputuskan.

Pengembang harus membayar ganti rugi, bantuan, relokasi, perbaikan infrastruktur, dan pemulihan fungsi ruang sebagaimana mestinya. Mereka juga harus menyelesaikan kewajiban pertanahan dan menyerahkan keuntungan dari pembangunan ilegal. Pembayaran ganti rugi dan bantuan pemukiman kembali harus diprioritaskan dibandingkan pembayaran keuntungan ilegal dan kewajiban pertanahan.

Hanoi dapat menggunakan sumber daya yang menjamin pemenuhan kewajiban pengembang atau memerintahkan penyitaan aset untuk penegakan jika tanggung jawab tidak dipenuhi. Dana publik tidak dimaksudkan untuk menanggung biaya yang menjadi kewajiban pengembang, kecuali jika undang-undang mengharuskan pengecualian.

Pilihan hunian pengganti dan ganti rugi

Rencana pelaksanaan Hanoi menetapkan Thanh Ha A, Thanh Ha B, dan My Hung sebagai lokasi penting untuk relokasi dan hunian pemukiman kembali. Solusi yang diusulkan meliputi pemindahan warga ke hunian sosial atau komersial di Thanh Ha, atau pemberian ganti rugi agar rumah tangga dapat mencari tempat tinggal lain.

Untuk proyek yang telah menjalani proses pidana, rencana tersebut mengharuskan pengembang berunding untuk membeli apartemen terdampak setelah pemerintah menetapkan nilai ganti rugi berdasarkan harga pasar. Pengembang juga diharapkan merundingkan bantuan sewa sementara warga menunggu rumah pengganti.

Paparan kepada dewan menyebutkan ganti rugi akan dibayarkan dalam waktu 90 hari kepada warga yang diwajibkan pindah. Keputusan dan pemberitahuan kepada rumah tangga perlu menjelaskan jadwal pembayaran yang berlaku. Rumah tangga yang memenuhi syarat dapat diprioritaskan untuk membeli atau mengikuti skema sewa-beli rumah sosial tanpa undian. Dalam skema sewa-beli, penghuni membayar secara bertahap untuk memiliki rumah.

Rencana pelaksanaan sebelumnya menjabarkan akses yang lebih luas ke hunian pengganti tanpa undian atau penyaringan calon penerima, sementara paparan kepada dewan dan uraian kebijakan selanjutnya mengaitkan prioritas hunian sosial dengan persyaratan menurut undang-undang perumahan. Karena itu, keputusan relokasi setiap warga akan menjadi pertimbangan penting bagi keluarga dalam menilai pilihan mereka.

Warga dapat tinggal sementara hingga pemerintah mengeluarkan pemberitahuan resmi mengenai pembongkaran atau perubahan fungsi. Orang-orang yang satu-satunya sumber penghasilannya berasal dari kegiatan usaha di area podium yang dialihfungsikan juga dapat menerima bantuan untuk menstabilkan mata pencaharian mereka.

Do Duc Nam, warga HH Linh Dam, mempertanyakan apakah Thanh Ha memiliki cukup rumah untuk menampung warga terdampak dan apakah ganti rugi akan cukup untuk membeli apartemen setara dengan harga saat ini. Warga lainnya, Trieu Quang Xuan, menyoroti gangguan yang mungkin dialami anak-anak jika harus pindah dari sekolah mereka saat ini.

Dokumen kepemilikan masih bergantung pada penyelesaian langkah korektif

Sejumlah apartemen di VP3, VP5, CT6 Kien Hung, dan CT5 Tan Trieu telah menerima sertifikat yang mencatat hak penggunaan tanah dan kepemilikan properti di atasnya. VP6 serta HH1 hingga HH4 belum menerimanya.

Berdasarkan kerangka Hanoi, apartemen yang memenuhi syarat dan diizinkan untuk tetap berdiri dapat memperoleh sertifikat setelah kewajiban keuangan dan langkah korektif yang diwajibkan diselesaikan. Warga yang tetap tinggal di rumahnya dapat melanjutkan kontrak tanpa membayar biaya perbaikan yang menjadi tanggung jawab pengembang.

Penasihat ekonomi Phan Chanh Duong menyerukan agar perlindungan terhadap pembeli yang tidak bersalah dipisahkan dari penyelesaian pelanggaran pengembang, termasuk dengan mencari cara untuk mempercepat penerbitan dokumen kepemilikan. Pendekatan Hanoi yang telah disetujui tetap mensyaratkan penyelesaian kewajiban dan langkah korektif terkait.

Aqua City di Dong Nai menjadi pembanding terkait keterlambatan dokumen. Lebih dari 1.100 rumah deret dan vila telah diserahterimakan hingga April 2026, dan penghuni pertama menerima sertifikat kepemilikan pada 23 Juli. Rencana yang diumumkan pada April menargetkan sekitar 752 sertifikat diterbitkan selama 2026 di kawasan Sun Harbor 2 dan EverGreen 1.

Pengacara Hoang Ha dari Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh meminta agar ganti rugi ditetapkan berdasarkan kontrak, hukum yang berlaku, dan kerugian yang dapat dibuktikan. Ia juga mendesak pemeriksaan terhadap lembaga yang bertanggung jawab atas inspeksi dan pengawasan saat pelanggaran terjadi. Anggota Majelis Nasional Trinh Xuan An mengusulkan perlindungan yang lebih kuat dalam undang-undang perumahan serta jaminan keuangan untuk memenuhi kewajiban ganti rugi, termasuk jika pengembang mengalami kebangkrutan.

Jadwal dan pekerjaan yang masih harus dilakukan

Rencana Hanoi sebelumnya menargetkan pengajuan resolusi khusus sebelum 30 September 2026. Namun, proses persetujuan yang tercatat berlangsung hingga Oktober, disusul pertemuan dan inspeksi di tingkat daerah. Tahapan dan target utamanya adalah:

• 22 Oktober 2026: Departemen Kehakiman menilai rancangan melalui Laporan No. 547/BC-STP.
• 23 Oktober: Pimpinan kota menyepakati arah kebijakan.
• 25 Oktober: Komite Rakyat mengajukan Proposal No. 428/TTr-UBND.
• 28 Oktober: Dewan Rakyat menyetujui resolusi.
• 30 Oktober: Batas waktu dari Departemen Konstruksi bagi peninjauan apartemen oleh pemerintah daerah.
• 5 November: Distrik Dinh Cong membahas 246 apartemen yang menurut peninjauan awal diperkirakan harus direlokasi.
• Oktober dan November 2026: Inspeksi dan klasifikasi dijadwalkan berlangsung.
• 2027: Kota menargetkan relokasi selesai.
• 2027 hingga 2028: Pembongkaran yang telah ditetapkan direncanakan berlangsung, dengan target penyelesaian pada 2028.

Dokumen yang hilang masih menjadi kendala praktis. Anggota dewan Can Thi Viet Ha meminta solusi untuk dokumen pertanahan, gambar yang menunjukkan hasil akhir konstruksi, dan kontrak yang tidak tersedia. Duong Duc Tuan mengatakan pemerintah akan menilai kondisi saat ini, mencari berkas asli, serta memperjelas tanggung jawab pengembang dan lembaga publik dalam menyimpan dan menyediakan dokumen tersebut.

Departemen Konstruksi akan memimpin peninjauan pelanggaran konstruksi dan perencanaan. Departemen Pertanian dan Lingkungan akan memeriksa masalah pertanahan, sertifikat, dan kewajiban terkait, sedangkan Departemen Keuangan akan menilai prosedur investasi dan kewajiban keuangan.

Arsitek Luu Quang Huy, direktur Institut Perencanaan Konstruksi Hanoi, mengatakan solusi khusus harus memperhatikan mata pencaharian dan pendidikan di lokasi pengganti. Dalam pertemuan di Dinh Cong, perwakilan warga Tran Lan Phuong meminta penilaian dan konsultasi yang cermat, sementara kepala badan pengelola CT12C Uong Van Cuong mengatakan banyak warga ingin tetap tinggal dan mengharapkan pengaturan yang adil jika pindah menjadi tak terhindarkan.

Poin Utama

• Hanoi menyetujui kerangka khusus pada 28 Oktober 2026 yang mencakup 12 proyek terkait Muong Thanh.
• Proyek-proyek tersebut memiliki 24.943 apartemen, padahal yang disetujui hanya 6.759, sehingga terdapat kelebihan 18.184 unit.
• Gedung dan area tertentu akan dinilai untuk dipertahankan dengan syarat, dibongkar, atau dikembalikan ke fungsi semula.
• Peninjauan awal di Distrik Dinh Cong mengidentifikasi 246 apartemen yang diperkirakan harus direlokasi.
• Pengembang harus membiayai ganti rugi, relokasi, pembongkaran, dan langkah korektif. Penegakan dapat dilakukan jika mereka tidak mematuhi kewajiban.
• Hanoi menargetkan relokasi pada 2027 dan penyelesaian pembongkaran pada 2028.