Hanoi menyetujui pembangunan kembali kawasan Danau Hoan Kiem senilai VND22,229 triliun, dengan empat lantai pusat perbelanjaan bawah tanah

Alun-alun publik baru di atas empat lantai pusat perbelanjaan

Dewan Rakyat Hanoi menyetujui rencana awal pembangunan kembali kawasan Danau Hoan Kiem senilai VND22,229 triliun pada 28 Oktober 2026, dengan memilih perusahaan anggota Sun Group untuk membangun kompleks perbelanjaan bawah tanah serta melaksanakan pembangunan fasilitas publik dan peningkatan lanskap. Kota menargetkan seluruh proyek selesai pada 2029.

Kompleks komersial ini direncanakan memiliki empat lantai bawah tanah dengan total luas lantai 82.608 meter persegi di bawah taman dan alun-alun di sisi timur dan utara danau. Di atas permukaan tanah, kota ingin membangun ruang publik yang luas untuk menghubungkan Danau Hoan Kiem dengan Alun-alun Revolusi Agustus, Gedung Opera Hanoi, Museum Nasional Sejarah Vietnam, dan kawasan sekitarnya.

Proyek ini mencakup wilayah Kecamatan Hoan Kiem dan Cua Nam. Tiga komponennya meliputi pembebasan lahan yang dibiayai kota, investasi swasta langsung untuk pertokoan bawah tanah, serta pembangunan fasilitas publik dan pekerjaan lanskap melalui kontrak bangun-serah.

Pembebasan lahan menjadi pos pengeluaran terbesar, yakni VND9,924 triliun atau sekitar 44,6% dari total biaya. Pusat komersial bawah tanah menelan VND4,611 triliun, sementara pembangunan fasilitas publik dan peningkatan lanskap mencapai VND7,694 triliun. Angka-angka tersebut menempatkan kompensasi, relokasi, dan penggunaan lahan publik sebagai bagian utama rencana keuangan.

Wakil Ketua Komite Rakyat Hanoi Duong Duc Tuan mengatakan skala investasi dan perkiraan biaya akan disempurnakan melalui perencanaan terperinci dan persiapan masing-masing komponen proyek. Pembahasan di dewan juga berfokus pada perlindungan danau dan Kuil Ngoc Son, pengelolaan pekerjaan bawah tanah, serta penyediaan hunian yang layak bagi warga terdampak pembebasan lahan.

Hasil yang akan diwujudkan melalui tiga komponen

Komite Rakyat Kecamatan Hoan Kiem akan mengelola komponen pembebasan lahan tersendiri dengan menggunakan anggaran kota. Tanggung jawabnya mencakup penyiapan lahan untuk pembangunan kembali yang lebih luas, sementara biaya kompensasi, bantuan, pemukiman kembali, dan tempat tinggal sementara akan ditinjau lebih lanjut.

Mat Troi Thu Do Real Estate Joint Stock Company, anggota Sun Group, terpilih untuk mengerjakan dua komponen lainnya. Perusahaan itu akan berinvestasi langsung di pusat komersial bawah tanah serta mengerjakan komponen pembangunan fasilitas publik dan lanskap melalui kemitraan pemerintah-swasta, yang dikenal sebagai PPP.

Pusat bawah tanah direncanakan berada di bidang B2.5 di taman dan alun-alun sebelah timur danau serta bidang B1.3 di sebelah utara. Luas lantai yang disebutkan merupakan gabungan dari keempat lantai. Seiring pengembangan desain, batas yang jelas perlu ditetapkan untuk jalur publik, fasilitas transportasi, dan kawasan komersial.

Komponen ketiga terdiri dari tiga kelompok pengeluaran: VND3,518 triliun untuk pembangunan baru di kawasan kantor pusat Komite Rakyat kota, VND268 miliar untuk renovasi kantor pusat Dewan Rakyat, serta VND3,908 triliun untuk peningkatan kawasan tenggara danau. Komite Rakyat menjalankan pemerintahan kota, sedangkan Dewan Rakyat merupakan badan perwakilan kota yang menyetujui kebijakan investasi.

Berapa luas lahan yang terlibat?

Hanoi sedang mengkaji kawasan perencanaan seluas 66,82 hektare, dengan usulan penggunaan lahan proyek seluas 30,82 hektare. Bidang B1.6 dan B4.13-HH1 tidak termasuk karena ditangani melalui proyek terpisah.

Usulan Komite Rakyat menyebut komponen pembebasan lahan mencakup 30,82 hektare. Penjelasan Tuan menyebut angka tersebut sebagai usulan penggunaan lahan proyek di dalam kawasan kajian yang lebih luas. Perencanaan terperinci akan menetapkan batas pengadaan lahan dan properti yang terdampak.

Bagi warga dan pelaku usaha, persoalan praktisnya mencakup kompensasi, pengaturan pemindahan, dan akses selama pembangunan kembali berlangsung. Komite Urusan Perkotaan Dewan meminta agar kebijakan kompensasi dan pemukiman kembali diterapkan secara terbuka dan transparan, dengan kondisi tempat tinggal pengganti yang setara atau lebih baik daripada kondisi warga saat ini. Komite juga menyerukan langkah-langkah untuk melindungi mata pencaharian pegawai di lembaga dan organisasi yang terdampak.

Bagaimana investor akan membiayai pembangunan

Untuk pusat komersial bawah tanah, investor wajib menyediakan sekurang-kurangnya 20% dari biaya sebesar VND4,611 triliun melalui modal sendiri, atau sekitar VND922 miliar. Sisa VND3,689 triliun akan berasal dari sumber pendanaan lain yang diizinkan secara hukum.

Modal sendiri adalah dana yang disediakan investor dari sumber dayanya sendiri. Pendanaan lain dapat mencakup pinjaman atau skema lain yang diizinkan, yang harus diperoleh perusahaan untuk melaksanakan pembangunan.

Struktur komponen pembangunan fasilitas publik dan lanskap senilai VND7,694 triliun berbeda. Investor wajib menyediakan sekurang-kurangnya 15% modal sendiri, sekitar VND1,154 triliun, sedangkan hingga 85%, atau VND6,540 triliun, dapat dihimpun dari sumber lain yang sah.

Kontrak bangun-serah berarti investor swasta mengatur pembiayaan dan membangun fasilitas publik yang telah disepakati, lalu menyerahkannya kepada negara sebagai imbalan atas pembayaran sesuai kontrak. Hanoi mengusulkan pembayaran melalui gabungan aset lahan, dana kota, dan pendapatan yang terkait dengan pembangunan bawah tanah. Pilihan lain adalah menggunakan pendapatan anggaran dari lelang hak penggunaan lahan dan aset publik.

Kota memperkirakan sewa penggunaan ruang bawah tanah dapat menghasilkan VND1,604 triliun bagi anggaran kota, yang membantu membiayai komponen ketiga. Para anggota dewan meminta pemisahan yang jelas antara fasilitas publik bawah tanah, seperti jalur dan tempat parkir, dengan ruang komersial yang dioperasikan perusahaan agar biaya dan tanggung jawab dapat dihitung secara akurat.

Enam bidang tanah diusulkan sebagai pembayaran

Hanoi telah mengidentifikasi enam bidang tanah potensial untuk pembayaran berdasarkan kontrak bangun-serah. Luas gabungannya mencapai 7,31 hektare dengan nilai awal VND4,878 triliun. Kota dapat mengizinkan investor mengembangkan proyek di lahan yang ditetapkan atau melelang hak penggunaan lahan dan menggunakan hasilnya untuk pembayaran.

Bidang-bidang yang diusulkan mencakup properti kecil di pusat kota hingga lokasi yang lebih luas di Dong Anh:

• Jalan Trang Tien: 0,77 hektare di bidang perencanaan B4.5-TM1, B4.5-TM2, dan B4.5-TM3.
• Kedua sisi kantor pos Hanoi: 0,52 hektare di bidang B4.3-TM1 dan B4.3-TM2.
• Jalan Tang Bat Ho No. 1-3: 2,29 hektare.
• Jalan Le Thanh Tong No. 5: 0,34 hektare.
• Jalan Hai Ba Trung No. 15: 0,09 hektare.
• Desa Mai Lam, Kecamatan Dong Anh: 3,30 hektare.

Komite Urusan Perkotaan meminta penjelasan mengenai jumlah, luas, nilai, dan status perencanaan hukum bidang-bidang pembayaran tersebut, terutama yang berada di Trang Tien dan di samping kantor pos. Komite juga meminta pemeriksaan untuk memastikan tidak ada tumpang tindih dengan proyek publik yang telah disetujui serta jalur atau stasiun kereta perkotaan yang direncanakan.

Pentingnya penilaian lahan bagi anggaran

Nilai lahan yang diusulkan sebesar VND4,878 triliun setara dengan sekitar 63,4% dari komponen bangun-serah senilai VND7,694 triliun. Jika ditambah proyeksi pendapatan sewa bawah tanah sebesar VND1,604 triliun, totalnya menjadi VND6,482 triliun, atau sekitar 84,2% dari perkiraan awal biaya komponen tersebut.

Perkiraan awal itu menyisakan VND1,212 triliun yang harus ditutup melalui skema pembayaran yang lebih luas, sebelum revisi biaya konstruksi, nilai lahan, atau perhitungan sewa. Kontrak final dan keputusan anggaran akan menentukan sumber serta jadwal pembayaran.

Para anggota dewan meminta kota mengantisipasi perubahan pasar properti dan memastikan nilai pekerjaan publik yang diserahkan setara dengan pembayaran yang diberikan. Penurunan pendapatan lahan atau keterlambatan realisasinya akan membuat waktu pencairan sumber pendanaan lain menjadi sangat penting.

Hanoi meminta Badan Audit Negara terlibat sejak tahap pelaksanaan untuk meninjau perkiraan investasi dan biaya. Dewan juga mewajibkan perlindungan terhadap pemborosan dan kehilangan dana investasi. Aset publik yang diserahkan kepada negara dan aset yang dipertahankan untuk operasi komersial memerlukan pengaturan kepemilikan dan pengelolaan yang terpisah, agar pengeluaran yang sama tidak dihitung dua kali.

Melindungi danau selama penggalian

Anggota Dewan Vu Gia Luyen meminta penyelidikan geologi, air tanah, dan arkeologi secara terperinci sebelum pembangunan bawah tanah di dekat situs warisan. Ia juga mengusulkan penggunaan pemodelan informasi bangunan, atau BIM, untuk membantu mengkaji pilihan pembangunan dan mengelola risiko sejak tahap desain.

BIM adalah model digital bersama yang memuat informasi mengenai bangunan dan sistemnya. Untuk proyek ini, BIM dapat membantu para perancang mengoordinasikan penggalian, struktur, pipa, dan fasilitas di sekitarnya sebelum pembangunan dimulai.

Para anggota dewan juga menyerukan kajian dampak lingkungan, pemantauan otomatis terhadap tingkat air tanah dan kualitas air danau, serta publikasi hasil pemantauan. Sebuah dewan penasihat ilmiah independen diusulkan untuk mendukung desain dan pembangunan.

Tuan menyetujui permintaan terkait geologi, arkeologi, dan BIM, serta menekankan perlindungan ketat terhadap permukaan air Danau Hoan Kiem dan Kuil Ngoc Son. Bagi para insinyur, tantangannya adalah mengembangkan ruang bawah tanah dengan memperhitungkan air tanah, fondasi di sekitarnya, dan bangunan bersejarah yang rentan.

Akses publik, transportasi, dan skala pembangunan

Pham Tuan Long, anggota dewan kota, meminta batas yang jelas antara jalur transportasi bawah tanah, trotoar, dan tempat parkir yang dibiayai publik dengan fasilitas komersial yang dioperasikan investor. Ia juga menyerukan koneksi terpadu ke kereta perkotaan, parkir bawah tanah, dan bangunan di atas permukaan tanah.

Standar perlindungan kebakaran, evakuasi, dan keamanan kota juga akan menjadi bagian dari pekerjaan tersebut. Kompleks perbelanjaan dengan empat lantai bawah tanah membutuhkan jalur yang memungkinkan orang berpindah antar lantai dan mencapai tempat aman, sekaligus terhubung dengan jaringan transportasi di sekitarnya.

Tran Hop Dung, ketua Komite Urusan Perkotaan Dewan, meminta penilaian yang lebih luas mengenai kapasitas kawasan danau dalam menampung berbagai kegiatan. Kajian tersebut akan mempertimbangkan luas lantai di atas dan di bawah tanah, tinggi dan volume bangunan, jumlah orang dan kendaraan, kebutuhan infrastruktur, serta dampaknya terhadap warga dan warisan budaya.

Komite merekomendasikan pembatasan penambahan bangunan besar, pengurangan tekanan komersial di kawasan bersejarah, serta kajian apakah sebagian fungsi dapat ditempatkan di pusat pembangunan yang lebih baru. Komite juga meminta agar pembangunan baru dibandingkan dengan pilihan renovasi, penggunaan kembali, atau relokasi.

Luyen secara terpisah meminta peninjauan skala kantor pusat pemerintah kota yang diusulkan, seiring Hanoi mendigitalisasi layanan dan merampingkan pemerintahannya. Secara keseluruhan, permintaan tersebut menjadikan kebutuhan ruang dan penempatannya sebagai persoalan utama dalam tahap perencanaan berikutnya.

Konsultasi, pilihan desain, dan target 2029

Arsitek Ho Thieu Tri menyiapkan usulan penyesuaian rencana pembagian kawasan H1-1B dan sebagian H1-1C pada skala 1:2.000. Konsultasi publik berlangsung pada 7 hingga 26 September 2026, dengan 92% tanggapan menyatakan dukungan. Departemen Konstruksi Hanoi mengatakan desain arsitektur akan terus melalui proses kajian, penilaian, dan persetujuan.

Tahapan utamanya adalah:

• 7-26 September 2026: konsultasi publik mengenai usulan penyesuaian rencana.
• 27 Oktober 2026: Komite Rakyat mengajukan Usulan No. 435/TTr-UBND untuk meminta persetujuan kebijakan investasi dan investor.
• 28 Oktober 2026: Dewan Rakyat menyetujui kebijakan investasi dan investor.
• 2029: target penyelesaian seluruh pembangunan kembali.

Usulan tersebut merujuk pada Undang-Undang Ibu Kota No. 02/2026/QH16 dan Resolusi Dewan No. 45/2026/NQ-HDND tertanggal 15 Juni 2026, mengenai keputusan investasi, pemilihan khusus investor dan kontraktor, serta proyek yang memerlukan pelaksanaan segera. Kota juga menempatkan proyek ini dalam visi perencanaan ibu kota untuk 100 tahun mendatang dan Resolusi Politbiro No. 02-NQ/TW tertanggal 17 Maret 2026.

Hanoi kini harus menyelesaikan persiapan, penilaian, dan persetujuan perencanaan dengan menyelaraskan batas proyek, fungsi lahan, batasan arsitektur, dan infrastruktur teknis. Investor dan lembaga terkait harus menyiapkan studi kelayakan untuk mendapat persetujuan berdasarkan peraturan perundang-undangan PPP dan hukum lain yang berlaku.

Sayembara arsitektur dan konsultasi publik lanjutan direncanakan untuk masing-masing bangunan. Desain terperinci, biaya final, bidang tanah untuk pembayaran, dan pengaturan pembangunan masih menunggu persetujuan berikutnya. Karena itu, jadwal proyek bergantung pada kemajuan yang terkoordinasi dalam pembebasan lahan, pembiayaan, perlindungan warisan budaya, dan pekerjaan pembangunan.

Poin-Poin Utama

• Hanoi menyetujui rencana awal pembangunan kembali kawasan Danau Hoan Kiem senilai VND22,229 triliun, dengan target penyelesaian pada 2029.
• Perusahaan anggota Sun Group akan mengerjakan pusat komersial bawah tanah serta komponen pembangunan fasilitas publik dan lanskap.
• Kompleks perbelanjaan direncanakan memiliki empat lantai bawah tanah dengan luas lantai 82.608 meter persegi.
• Pembebasan lahan yang dibiayai kota menelan VND9,924 triliun, sekitar 44,6% dari total biaya.
• Enam bidang tanah seluas total 7,31 hektare diusulkan sebagai bagian dari pembayaran untuk pekerjaan bangun-serah.
• Perencanaan lebih lanjut harus menetapkan desain terperinci, batas pengadaan lahan, pengaturan pembiayaan, serta perlindungan bagi warga, danau, dan situs warisan di sekitarnya.