Ho Chi Minh City Setujui Proyek Perumahan Seluas 191,61 Hektare dengan Hampir 30.000 Unit Rumah Sosial

Distrik baru dengan perumahan, sekolah, dan layanan di Ba Diem

Ho Chi Minh City menyetujui pembangunan perumahan di komune Ba Diem yang mencakup sekitar 37.620 unit, termasuk 29.964 unit rumah sosial, dengan nilai investasi awal lebih dari 64,053 triliun dong. Keputusan No. 6749/QD-UBND tertanggal 12 Oktober 2026 menunjuk Delta Joint Stock Company untuk mengembangkan lahan seluas 191,61 hektare di bekas distrik Hoc Mon. Seluruh proyek dijadwalkan berlangsung hingga akhir 2030.

Departemen Konstruksi kota memperkirakan pekerjaan akan dimulai pada Desember 2026 dan menargetkan bagian rumah sosial selesai pada 2028. Pengembangan ini memadukan apartemen dengan sekolah, rumah sakit, pertokoan, taman, jalan, dan layanan lainnya, sehingga menjadi kawasan perkotaan yang direncanakan, bukan sekadar kumpulan menara hunian.

Angka dalam rencana terperinci menetapkan populasi sasaran sebanyak 67.645 orang; angka dalam rencana sebelumnya adalah 67.465. Dengan angka mana pun, proyek ini harus menampung lebih dari 67.000 penduduk, sehingga penyediaan layanan publik menjadi bagian utama dari pekerjaan pembangunan.

Ba Diem dapat memenuhi porsi yang cukup besar dari pasokan rumah terjangkau yang direncanakan kota. Sebanyak 26.004 unit rumah sosial dan 3.960 unit rumah sosial untuk disewakan secara gabungan setara dengan sekitar 16,5% dari target Ho Chi Minh City sebanyak 181.257 unit rumah sosial dan sewa untuk periode 2026 hingga 2030. Perbandingan ini menggunakan jumlah rumah yang direncanakan dalam kedua kasus, sementara realisasinya bergantung pada pembangunan dan persetujuan yang diwajibkan.

Pembagian 37.620 unit rumah

Rencana perumahan membagi pengembangan ini ke dalam tiga kategori: 7.656 unit rumah komersial, 26.004 unit rumah sosial, dan 3.960 unit rumah sosial yang diperuntukkan bagi penyewaan. Jika kedua kategori rumah sosial digabungkan, jumlahnya hampir empat perlima dari seluruh unit yang direncanakan.

Rumah sosial dikembangkan berdasarkan ketentuan yang ditujukan untuk melayani rumah tangga yang memenuhi syarat dengan harga atau tarif sewa yang diatur. Rumah komersial mengikuti kerangka penjualan yang berbeda. Karena itu, calon penghuni rumah sosial harus memenuhi persyaratan kelayakan yang berlaku, bukan sekadar memilih apartemen dan membayar uang muka.

Delta harus mematuhi ketentuan hukum yang mengatur penjualan, penyewaan, dan sewa beli. Sewa beli memungkinkan rumah tangga melakukan pembayaran berdasarkan perjanjian yang dapat berujung pada kepemilikan, sedangkan penyewaan biasa menyediakan tempat tinggal tanpa mengalihkan kepemilikan.

Rencana awal perusahaan untuk Ba Diem agak berbeda. Pada Juni 2026, Vingroup mengumumkan sekitar 4.500 apartemen sewa dengan luas lantai hunian sekitar 146.000 meter persegi. Rincian perumahan yang kini disusun menyebut 3.960 unit rumah sosial untuk disewakan, atau 540 unit lebih sedikit dibandingkan pengumuman sebelumnya.

Harga apartemen, tarif sewa, tanggal pendaftaran, dan pembagian unit di antara kelompok yang memenuhi syarat belum diumumkan. Rincian tersebut akan menentukan cara rumah tangga mengakses proyek ini setelah mencapai tahap yang diwajibkan secara hukum untuk penjualan atau penyewaan.

Arti batas ketinggian gedung

Rencana terperinci tersebut mencakup 43 gedung hunian dengan maksimum 30 lantai dan tinggi maksimum 150 meter. Rencana itu juga menetapkan koefisien dasar bangunan maksimum 40% dan rasio luas lantai 8,5. Angka dalam rencana zonasi yang lebih luas mengizinkan gedung hunian hingga 35 lantai dan rasio luas lantai hingga 10.

Koefisien dasar bangunan mengukur seberapa banyak lahan yang dapat ditempati oleh tapak bangunan. Batas maksimum 40% menyisakan bagian lahan lainnya untuk penggunaan lain, sesuai tata letak yang disetujui. Rasio luas lantai membandingkan total luas lantai di seluruh tingkat bangunan dengan luas bidang tanah terkait.

Lahan hunian mencakup sekitar 37,76 hektare, atau sekitar 19,7% dari lokasi proyek seluas 191,61 hektare. Sebagian besar lahan sisanya diperuntukkan bagi layanan, transportasi, pendidikan, ruang hijau, dan perairan. Karena itu, luas lahan proyek yang besar tidak dapat langsung diterjemahkan menjadi luas apartemen.

Mengapa Jalan Lingkar 3 tidak termasuk dalam luas lokasi

Jalan Lingkar 3 melintasi kawasan perencanaan yang lebih luas, tetapi lahan yang dialokasikan untuk jalan tersebut tidak termasuk dalam proyek perumahan Delta. Kawasan perencanaan mencakup sekitar 200,21 hektare, termasuk kurang lebih 8,6 hektare untuk jalan. Setelah lahan jalan itu dikurangi, luas tapak proyek perumahan menjadi 191,61 hektare.

Area studi awal bahkan lebih luas, yakni sekitar 205,21 hektare. Angka-angka tersebut merujuk pada batas yang berbeda: area yang dikaji, area yang tercakup dalam rencana, dan lahan yang termasuk dalam investasi perumahan. Pembedaan batas-batas itu menjelaskan mengapa luas pengembangan disebut hampir 192 hektare dalam sejumlah uraian, tetapi lebih dari 200 hektare dalam uraian lainnya.

Lokasi proyek berbatasan dengan kanal An Ha di barat dan kanal Lien Vung di timur. Batas selatannya berdekatan dengan Kanal 7 dan lahan yang diperuntukkan bagi produksi industri, pergudangan, serta penggunaan campuran. Rencana tersebut bermaksud mengintegrasikan aliran air ini ke dalam kawasan baru.

Koridor Jalan Lingkar 3 direncanakan memiliki lebar hingga 74,5 meter saat melintasi kawasan tersebut. Koridor jalan utama di dalam kawasan direncanakan selebar 30, 23, 21, dan 19 meter. Koridor-koridor ini menyediakan ruang untuk menghubungkan perumahan, sekolah, layanan, dan jaringan transportasi di sekitarnya.

Sekolah, layanan kesehatan, dan ruang terbuka termasuk dalam rencana

Fasilitas pendidikan di Ba Diem mencakup jenjang prasekolah, sekolah dasar, sekolah menengah pertama, hingga sekolah menengah atas. Rincian dalam rencana sebelumnya mengalokasikan sekitar 12,64 hektare untuk fasilitas pendidikan lingkungan dan 2,75 hektare lainnya untuk sekolah menengah atas.

Rumah sakit direncanakan berdiri di atas lahan sekitar 3,5 hektare dengan gedung setinggi maksimum 10 lantai. Luas lahannya mendekati 2% dari tapak proyek. Kompleks ini juga mencakup gedung parkir hingga sembilan lantai, serta fasilitas kebudayaan, olahraga, pasar, dan komersial.

Lahan untuk layanan mencakup sekitar 17,99 hektare. Angka dalam rencana sebelumnya juga mengalokasikan lebih dari 14 hektare untuk transportasi, hampir 14 hektare untuk ruang hijau di kawasan hunian, serta 15,4 hektare untuk ruang hijau publik yang melayani kawasan perkotaan lebih luas.

Area perairan mencakup sekitar 40,52 hektare, setara dengan sekitar 21% dari tapak proyek perumahan. Sekitar 84 hektare dalam rencana yang lebih luas berada di luar unit-unit kawasan hunian, terutama berupa perairan dan ruang hijau. Kategori-kategori dalam rencana tersebut menggambarkan bagian tata letak yang berbeda dan harus digunakan sesuai batas masing-masing.

Kota mewajibkan pembangunan perumahan, infrastruktur teknis, dan infrastruktur sosial dilakukan secara bersamaan. Infrastruktur teknis mencakup sistem seperti jalan, drainase, listrik, dan pasokan air. Infrastruktur sosial meliputi fasilitas seperti sekolah dan layanan kesehatan. Karena itu, bagi calon penghuni, jadwal pembangunan tidak hanya penting terkait kapan apartemen mereka siap.

Warga menyampaikan masalah praktis sebelum persetujuan

Komune Ba Diem mengadakan konsultasi publik mengenai rancangan rencana terperinci di 110 Dang Cong Binh. Warga dusun Xuan Thoi Thuong 14 hadir bersama pejabat setempat, perwakilan Delta, dan INNO selaku konsultan perencanaan.

Warga menyampaikan masalah terkait jadwal pembangunan, kondisi kawasan saat ini, tata letak yang diusulkan, lalu lintas, listrik, pasokan air, komunikasi, dan pengolahan limbah padat. Perwakilan Delta dan INNO menanggapi masukan tersebut sebelum penyusunan dokumen rencana dilanjutkan.

Konsultasi tersebut membahas rencana berskala 1:500. Pada skala itu, satu sentimeter pada gambar mewakili lima meter di lapangan, sehingga lokasi bangunan dan infrastruktur dapat dilihat dengan cukup terperinci. Rencana zonasi yang lebih luas menggunakan skala 1:2.000, dengan satu sentimeter mewakili 20 meter.

Persetujuan zonasi tercantum dalam Keputusan No. 3062/QD-UBND tertanggal 12 Juni 2026; uraian perencanaan lainnya menyebut rencana berskala 1:2.000 disetujui pada Agustus. Rincian konsultasi menunjukkan bahwa warga membahas tata letak dan layanan praktis sebelum persetujuan investasi terbit pada Oktober.

Delta harus membiayai proyek dan menyelesaikan urusan penggunaan lahan sebelumnya

Delta didirikan pada 2007 dan berkantor pusat di Ba Diem. Sebelumnya, perusahaan beroperasi di bidang pertanian di Hoc Mon. Vinhomes menjadi induk perusahaannya pada 2019, dan laporan tahunan 2025 mencatat kegiatan utamanya meliputi investasi properti, konstruksi, dan bisnis.

Vinhomes dan perusahaan-perusahaan terkait mengakuisisi Delta pada Juli 2019 dengan nilai sekitar 4 triliun dong. Kini Delta bertanggung jawab membangun kawasan perumahan di lahan yang sebelumnya terkait dengan pembibitan tanaman dan ternak serta fasilitas industri untuk pemotongan ternak terpusat.

Proyek sebelumnya berhenti beroperasi pada 12 Oktober 2026. Delta harus menyelesaikan prosedur likuidasi, melunasi kewajiban keuangan, serta menangani hak penggunaan lahan dan aset yang melekat pada lahan sesuai hukum.

Usulan investasi awal senilai lebih dari 64,053 triliun dong diajukan oleh investor. Nilai tersebut akan ditentukan lebih terperinci saat proyek dipersiapkan, dikaji, dan disetujui. Delta harus memiliki ekuitas yang memadai, membuktikan kapasitas keuangan, dan memperoleh sumber pendanaan lainnya melalui jalur yang sah.

Kota secara tegas melarang perusahaan menghimpun modal atau menjalankan bisnis properti sebelum memenuhi persyaratan yang diwajibkan. Dengan demikian, persetujuan tersebut menetapkan kewajiban keuangan dan prosedural bagi Delta sebelum rumah-rumah dapat dipasarkan.

Desember 2026, 2028, dan 2030 menjadi tonggak utama

Target Departemen Konstruksi agar pekerjaan dimulai pada Desember 2026 menyisakan waktu yang relatif singkat setelah persetujuan investasi pada Oktober untuk menuntaskan persiapan pembangunan. Delta harus menyelesaikan prosedur terkait perencanaan, lahan, investasi, konstruksi, lingkungan, dan pencegahan kebakaran sebelum pelaksanaan.

Target departemen untuk menyelesaikan bagian rumah sosial pada 2028 berada dalam jadwal proyek yang lebih luas hingga akhir 2030. Tanggal yang lebih awal berlaku untuk rumah sosial, sedangkan tanggal yang lebih akhir mencakup seluruh pengembangan.

• Juli 2019: Vinhomes dan perusahaan-perusahaan terkait mengakuisisi Delta dengan nilai sekitar 4 triliun dong.
• Juni 2026: Vingroup mengumumkan rencana pembangunan sekitar 4.500 apartemen sewa di Ba Diem.
• 8 Oktober 2026: Departemen Konstruksi memaparkan target tahunan kota untuk rumah sosial dan rumah sewa.
• 12 Oktober 2026: Keputusan No. 6749/QD-UBND menyetujui investasi dan menunjuk Delta sebagai pengembang. Proyek pertanian sebelumnya juga berhenti beroperasi pada tanggal ini.
• Desember 2026: Departemen Konstruksi memperkirakan pembangunan akan dimulai.
• 2028: Departemen menargetkan penyelesaian bagian rumah sosial.
• Akhir 2030: Masa pelaksanaan yang disetujui untuk seluruh proyek berakhir.

Pengembangan ini dapat memperoleh insentif rumah sosial berdasarkan Undang-Undang Perumahan 2023, Resolusi Majelis Nasional No. 201/2025/QH15, dan peraturan terkait, dengan syarat memenuhi ketentuan yang berlaku. Gedung-gedung juga harus menjalani inspeksi penyelesaian dan prosedur penerimaan yang diwajibkan sebelum digunakan.

Departemen Konstruksi akan memimpin pemberian panduan, pemeriksaan, dan pemantauan kemajuan, serta melapor kepada pemerintah kota setiap enam bulan. Instansi lain akan menangani tugas masing-masing terkait perencanaan, lahan, dan lingkungan, serta memantau kapasitas keuangan pengembang. Pelanggaran, keterlambatan, dan kegagalan memenuhi persyaratan dapat ditindak oleh otoritas yang bertanggung jawab.

Ba Diem menjadi bagian dari program perumahan kota yang jauh lebih besar

Resolusi Pemerintah No. 303 menetapkan target bagi Ho Chi Minh City untuk menyediakan 181.257 rumah sosial dan sewa pada periode 2026 hingga 2030. Rencana pembagian kota mencakup 129.257 unit untuk dijual atau disewabelikan dan 52.000 unit untuk disewakan. Rumah sewa mencakup sekitar 28,7% dari total tersebut.

Dalam pengarahan pada 8 Oktober, Departemen Konstruksi menetapkan target tahunan sebanyak 9.000 unit pada 2026, 57.657 unit pada 2027, dan 38.200 unit per tahun dari 2028 hingga 2030. Jumlah target untuk dua tahun pertama mencapai 66.657 unit. Target 2027 saja lebih dari enam kali lipat angka 2026, menunjukkan percepatan realisasi yang tajam.

Sejak awal 2026, tiga proyek yang mencakup 2.283 unit telah mulai digunakan, sementara 13 proyek dengan sekitar 14.000 unit telah memulai pembangunan. Di seluruh kota, 25 proyek yang mencakup sekitar 22.900 unit sedang dibangun. Proyek-proyek yang baru memulai pekerjaan merupakan bagian dari rangkaian pembangunan yang lebih luas tersebut.

Kota memperkirakan 13 proyek dengan sekitar 9.000 unit akan selesai selama 2026. Sebanyak 17 proyek lainnya, dengan total sekitar 18.000 unit, diperkirakan akan mencapai tahap konstruksi yang memungkinkan pengajuan untuk dipertimbangkan masuk ke pasar, termasuk setelah pekerjaan fondasi selesai. Penyelesaian pembangunan dan izin untuk memasarkan rumah merupakan dua tahap yang terpisah dalam rangkaian tersebut.

Persiapan lahan juga menjadi pekerjaan besar. Kota telah mengidentifikasi 191 lokasi seluas sekitar 740 hektare: 100 lokasi seluas 412,5 hektare di bekas Ho Chi Minh City, 59 lokasi seluas sekitar 184 hektare di bekas Binh Duong, dan 32 lokasi seluas sekitar 143,6 hektare di bekas Ba Ria-Vung Tau.

Rencana jangka panjang hingga 2040 memperkirakan kebutuhan sekitar 1.730 hingga 1.740 hektare untuk rumah sosial. Lahan seluas 740 hektare yang telah diidentifikasi setara dengan sekitar 43% dari angka batas atas tersebut. Departemen Perencanaan dan Arsitektur ditugaskan untuk meninjau lahan publik dan mengkaji konversi pabrik serta proyek industri yang tidak efisien.

Ba Diem menambahkan komitmen perumahan berskala besar ke dalam program tersebut, dengan pengembang, perkiraan investasi, dan jangka waktu penyelesaian yang telah ditetapkan. Ujian praktis berikutnya adalah menuntaskan prosedur untuk memulai pembangunan sesuai target pada Desember, sembari menyelaraskan jadwal penyediaan perumahan dan layanan penting.

Poin-Poin Utama

• Ho Chi Minh City menyetujui proyek Ba Diem milik Delta seluas 191,61 hektare pada 12 Oktober 2026.
• Rencana tersebut mencakup sekitar 37.620 unit rumah, termasuk 26.004 rumah sosial dan 3.960 rumah sosial untuk disewakan.
• Nilai investasi awal melebihi 64,053 triliun dong, dengan seluruh pengembangan dijadwalkan berlangsung hingga 2030.
• Departemen Konstruksi memperkirakan pembangunan akan dimulai pada Desember 2026 dan menargetkan bagian rumah sosial selesai pada 2028.
• Sekolah, rumah sakit, jalan, taman, layanan komersial, dan kawasan perairan yang luas termasuk dalam perencanaan.
• Delta harus memenuhi persyaratan pendanaan, konstruksi, penjualan, dan penyewaan, sementara kota akan menerima laporan kemajuan setiap enam bulan.
• Sebanyak 29.964 rumah sosial dan sewa dalam proyek ini setara dengan sekitar 16,5% dari target kota untuk periode 2026 hingga 2030.