Hanoi Pertimbangkan Langkah Penanganan atas 18.184 Apartemen Tambahan di 12 Proyek Mường Thanh

Hampir 25.000 apartemen dibangun, padahal yang disetujui hanya 6.759

Dua belas proyek perumahan yang terkait dengan perusahaan-perusahaan yang berafiliasi dengan Mường Thanh Group memiliki 24.943 apartemen, meskipun hanya 6.759 yang disetujui, menurut Departemen Konstruksi Hanoi. Selisih 18.184 apartemen kini menjadi inti rancangan resolusi kota yang akan menentukan bangunan mana yang boleh dipertahankan, mana yang harus diubah, dan mana yang harus dibongkar.

Angka tersebut berarti jumlah apartemen di proyek-proyek itu sekitar 3,69 kali lipat dari jumlah yang disetujui. Jumlah kelebihannya saja sekitar 2,69 kali total yang diizinkan, atau setara dengan peningkatan sekitar 269%. Perbedaan ini penting: angka hampir 2,7 kali itu menggambarkan apartemen tambahan, bukan jumlah keseluruhan yang dibangun.

Rancangan resolusi Dewan Rakyat Hanoi akan menggabungkan kewajiban keuangan pengembang dengan penilaian bangunan, kemungkinan relokasi, dan jalur untuk memperoleh sertifikat kepemilikan bagi pembeli yang memenuhi syarat. Rancangan itu tidak serta-merta mengizinkan seluruh 24.943 apartemen dipertahankan ataupun menjamin sertifikat bagi setiap rumah tangga.

Temuan inspeksi yang diterbitkan pada 2015 hingga 2017 mengidentifikasi pelanggaran terkait investasi, penggunaan lahan, perencanaan, dan konstruksi. Pengembang membangun tidak sesuai dengan rencana yang disetujui, menambah luas lantai dan ketinggian bangunan, membagi apartemen menjadi unit-unit yang lebih kecil, serta mengubah peruntukan sejumlah area.

Departemen Konstruksi menyatakan bahwa peningkatan jumlah penduduk akibatnya telah membebani infrastruktur setempat dan menurunkan kualitas hidup warga. Namun, banyak rumah telah diserahterimakan dan dihuni keluarga selama bertahun-tahun. Kini Hanoi menghadapi tugas menegakkan aturan sekaligus menangani hak atas hunian dan kebutuhan praktis warga tersebut.

Proyek mana saja yang tercakup?

Usulan ini mencakup proyek-proyek milik perusahaan yang Lê Thanh Thản wakili secara hukum, miliki atau kelola, atau yang diikutinya melalui penyertaan modal maupun kerja sama investasi. Daftarnya tersebar di beberapa kawasan perumahan di Hanoi, dengan konsentrasi besar di Linh Đàm.

Ke-12 proyek tersebut adalah CT6 Kiến Hưng, yang juga dikenal sebagai kompleks perumahan dan komersial Bemes; Đại Thanh, termasuk CT8 dan CT10; CT5 Tân Triều; kawasan perumahan Xa La; proyek gabungan CT11 dan CT12 di Kim Văn–Kim Lũ; VP3, VP5, dan VP6; serta empat proyek HH1, HH2, HH3, dan HH4 di Linh Đàm.

Perbedaan antara proyek dan menara individual membantu menjelaskan jumlahnya. CT11 dan CT12 dihitung sebagai satu proyek, sedangkan kompleks HH Linh Đàm terdiri atas empat blok, masing-masing dengan tiga menara. Dengan demikian, kompleks HH memiliki 12 menara yang termasuk dalam empat proyek yang tercakup dalam rancangan tersebut.

Status sertifikat juga beragam. Penilaian Departemen Konstruksi menyebutkan sejumlah apartemen di VP3, VP5, CT6 Kiến Hưng, dan CT5 Tân Triều telah menerima sertifikat hak penggunaan lahan dan kepemilikan aset yang melekat pada lahan. VP6 dan pembangunan HH1 hingga HH4 belum menerimanya. Adanya sertifikat di sejumlah proyek tidak membuktikan bahwa setiap apartemen di sana memilikinya.

Perkembangan sengketa

Temuan inspeksi itu sudah berumur beberapa tahun, tetapi solusi yang diusulkan menyasar bangunan yang telah dihuni. Kompleks HH Linh Đàm mulai beroperasi pada 2015, dan para penghuninya telah lama menunggu dokumen kepemilikan.

Tonggak-tonggak utamanya adalah:

• 2015: Kompleks HH Linh Đàm mulai beroperasi.
• 2015 hingga 2017: Inspektur menerbitkan temuan pelanggaran terkait investasi, penggunaan lahan, perencanaan, dan konstruksi di proyek-proyek tersebut.
• 10 Oktober: Hanoi mulai meminta masukan publik atas rancangan resolusi. Informasi konsultasi tidak menyebutkan tahunnya.
• Setelah peninjauan teknis: Komite Rakyat Hanoi akan memutuskan bangunan atau bagian bangunan mana yang masuk ke setiap kategori penanganan yang diusulkan.

Usulan tersebut masih berupa rancangan, bukan keputusan final untuk bangunan tertentu. Belum ada tanggal pengesahan yang dipastikan, tenggat akhir konsultasi, ataupun jadwal penyelesaian klasifikasi bangunan. Karena itu, warga belum dapat menganggap prosedur sertifikat dan kompensasi yang diusulkan sebagai hak yang sudah pasti.

Tiga kategori akan menentukan bangunan yang boleh dipertahankan

Rancangan tersebut membagi struktur yang terdampak ke dalam tiga kelompok. Kelompok pertama dapat dipertahankan dalam kondisi saat ini, dengan syarat bangunan telah selesai dan digunakan, tidak memiliki sengketa, memenuhi persyaratan keselamatan struktur dan kebakaran, serta tidak berdampak buruk pada bangunan di sekitarnya.

Bangunan dalam kelompok ini juga harus memiliki infrastruktur yang memadai atau rencana untuk menyediakannya. Bangunan harus memenuhi persyaratan terkait lanskap sekitar, batas jalan, koridor yang dilindungi, zona keselamatan transportasi, serta pembatasan ketinggian. Penilaian ini tidak hanya mempertimbangkan apakah apartemen sudah dihuni.

Bangunan dalam kelompok kedua dapat dipertahankan dengan syarat tertentu. Bangunan-bangunan ini belum memenuhi sejumlah persyaratan, tetapi kekurangannya dapat diperbaiki melalui pekerjaan teknis, penambahan infrastruktur, relokasi, atau perubahan peruntukan. Karena itu, izin untuk tetap berdiri bergantung pada langkah perbaikan, bukan semata-mata pembayaran.

Kelompok ketiga harus dibongkar apabila masalah keselamatan, konflik dengan lanskap, atau pelanggaran batas kawasan lindung tidak dapat diperbaiki. Kelompok ini juga mencakup sejumlah rumah bertingkat rendah yang dibangun di atas lahan yang diperuntukkan bagi infrastruktur teknis, fasilitas publik, pertahanan, keamanan, atau koridor lindung, jika penyesuaian rencana tidak memungkinkan.

Komite Rakyat Hanoi akan menetapkan daftar spesifik setelah lembaga-lembaga ahli menyelesaikan penilaian. Jika bangunan dalam kelompok ketiga tidak dapat dibongkar, rancangan tersebut memungkinkan pertimbangan perubahan peruntukan, asalkan tidak menambah beban pada infrastruktur. Kemungkinan ini bukan jaminan bahwa bangunan itu dapat terus digunakan sebagai hunian.

Izin untuk tetap berdiri belum tentu berarti penghuni tidak perlu pindah

Bangunan yang masuk kelompok pertama tidak berarti setiap ruang yang telah dihuni di dalamnya boleh tetap digunakan sebagai apartemen. Penghuni harus meninggalkan hunian yang tidak berizin atau area di lantai dasar bangunan, lantai teknis, dan ruang komunal agar area tersebut dapat dikembalikan ke fungsi yang direncanakan atau digunakan untuk kepentingan warga.

Lantai teknis menampung peralatan dan layanan yang dibutuhkan agar bangunan dapat beroperasi. Ruang komunal diperuntukkan bagi penggunaan bersama. Pemulihan area-area ini akan menangani perubahan fungsi, meskipun bangunan secara keseluruhan memenuhi syarat untuk terus digunakan.

Untuk kelompok kedua, relokasi diwajibkan apabila infrastruktur tambahan tetap tidak mampu mendukung jumlah penghuninya. Urutan yang diusulkan dimulai dengan area hunian tanpa izin di lantai dasar bangunan, lantai teknis, dan ruang komunal, lalu apartemen di lantai yang dibangun melebihi ketinggian yang disetujui.

Seluruh penghuni beserta barang-barang mereka harus meninggalkan bangunan dalam kelompok ketiga. Konsekuensi praktisnya, keputusan harus mengidentifikasi bagian bangunan yang terdampak, bukan sekadar memberi label pada keseluruhan proyek. Sebuah kawasan pembangunan dapat tetap beroperasi sementara sejumlah rumah tangga masih harus direlokasi.

Pengembang akan menanggung biaya relokasi dan kompensasi

Sebelum warga pindah, pengembang harus menyusun daftar apartemen, menetapkan hak dan kepentingan hukum yang berlaku untuk setiap kasus, mengungkapkan pengaturan yang diusulkan, serta meminta masukan warga mengenai kompensasi, bantuan, dan tempat tinggal sementara.

Rancangan tersebut menetapkan bahwa pengembang bertanggung jawab atas biaya relokasi dan hunian sementara. Rancangan itu juga menyatakan bahwa biaya untuk memperbaiki pelanggaran harus ditanggung pengembang, bukan dari anggaran negara. Dengan demikian, peran kota dalam menetapkan dan mengawasi langkah penanganan dibedakan dari tanggung jawab perusahaan untuk membiayainya.

Pembeli yang diwajibkan pindah dapat merundingkan salah satu dari tiga opsi: kompensasi uang; hunian setara di proyek komersial milik pengembang yang memenuhi syarat; atau pembelian maupun sewa beli rumah sosial tanpa undian, jika memenuhi persyaratan hukum.

Sewa beli memungkinkan rumah tangga membayar secara bertahap hingga memiliki hunian. Opsi rumah sosial tetap bergantung pada kelayakan, sehingga bukan pengganti rumah otomatis bagi setiap pembeli yang terdampak.

Rancangan tersebut tidak menetapkan jumlah kompensasi per individu ataupun menunjuk apartemen pengganti bagi keluarga tertentu. Perinciannya bergantung pada penilaian hak dan pengaturan yang dibuat sebelum relokasi. Departemen Konstruksi juga menyatakan bahwa pelaksanaan harus mempertimbangkan kemampuan pengembang untuk memenuhi kewajibannya.

Biaya yang harus dibayar pengembang

Pengembang yang bangunannya diizinkan tetap berdiri tetap harus menyerahkan sejumlah uang yang dalam rancangan disebut sebagai keuntungan tidak sah dari pembangunan tanpa izin. Perhitungan yang diusulkan adalah:

Luas lantai tambahan yang tidak berizin × biaya konstruksi per meter persegi saat bangunan mulai digunakan secara faktual × 50%.

Biaya konstruksi akan mengacu pada tolok ukur biaya investasi yang berlaku saat bangunan mulai digunakan. Perhitungan ini didasarkan pada luas, bukan pungutan tetap untuk setiap apartemen tambahan. Karena itu, jumlah 18.184 apartemen tambahan saja tidak cukup untuk menetapkan nilai yang harus dibayar.

Perhitungan jumlah tersebut memerlukan luas lantai yang tidak berizin dan tolok ukur biaya konstruksi yang relevan untuk setiap bangunan terdampak. Nilai total kewajiban keuangan maupun seluruh data yang diperlukan untuk menghitungnya belum ditetapkan. Rumus tersebut juga tidak sekadar mengambil kembali separuh hasil penjualan apartemen, karena acuannya adalah biaya konstruksi, bukan harga jual.

Kewajiban terpisah mencakup pembayaran terkait lahan. Rancangan menghitungnya berdasarkan daftar harga resmi lahan dikalikan koefisien yang ditetapkan Komite Rakyat Hanoi pada saat izin diberikan agar bangunan atau bagian bangunan dapat dipertahankan dalam bentuk saat ini.

Kedua kewajiban tersebut menggunakan tanggal acuan yang berbeda. Perhitungan konstruksi mengacu pada saat bangunan mulai digunakan, sedangkan perhitungan lahan mengacu pada saat keberlanjutan bangunan disetujui. Pengembang harus membayar jumlah yang diwajibkan ke kas kota melalui Perbendaharaan Negara Hanoi dalam tenggat yang tercantum pada keputusan penegakan terkait.

Sertifikat kepemilikan bergantung pada lebih dari sekadar pengajuan

Untuk apartemen yang memenuhi syarat dan diizinkan tetap berdiri, tahapan yang diusulkan dimulai dengan pengembang menyelesaikan kewajiban keuangannya terkait pembangunan dan penggunaan lahan tanpa izin. Perusahaan kemudian harus melengkapi dan mengajukan dokumen yang diperlukan agar pembeli dapat memperoleh sertifikat.

Sertifikat ini, yang umum disebut buku merah di Vietnam, mencatat hak penggunaan lahan dan kepemilikan aset yang melekat pada lahan, termasuk apartemen. Ketiadaan sertifikat menjadi salah satu persoalan utama yang belum terselesaikan bagi warga VP6 dan HH Linh Đàm.

Rancangan tersebut menyediakan jalur bagi pembeli untuk mengajukan permohonan secara langsung apabila pengembang telah menyelesaikan kewajiban keuangannya tetapi tidak mengajukan dokumen. Otoritas berwenang kemudian akan menerima dan memproses permohonan pembeli sesuai aturan yang berlaku.

Ketentuan itu menangani kelalaian pengembang setelah pembayaran dilakukan. Ketentuan tersebut tidak menghapus kewajiban pembayaran ataupun mengesampingkan keputusan mengenai apakah suatu apartemen boleh dipertahankan. Karena itu, jalur yang diusulkan bergantung pada penilaian bangunan sekaligus pemenuhan tanggung jawab keuangan pengembang.

Linh Đàm menunjukkan skala keputusan yang harus diambil

Di HH Linh Đàm, kawasan Hoàng Liệt, ketinggian yang disetujui adalah 27 lantai. Menara-menara HH4 dibangun hingga 36 lantai, sembilan lantai di atas batas tersebut, sedangkan HH1, HH2, dan HH3 mencapai 41 lantai, empat belas lantai lebih tinggi. Dengan 12 menaranya, kompleks ini memiliki sekitar 9.000 apartemen dan dihuni 40.000 orang.

Sekitar 9.000 hunian tersebut setara dengan sekitar 36% dari 24.943 apartemen yang tercatat di seluruh 12 proyek. Perbandingan ini menunjukkan mengapa keputusan yang berdampak pada kompleks tersebut dapat berpengaruh besar terhadap upaya penanganan secara keseluruhan.

VP6 menunjukkan penyimpangan besar lainnya dari persetujuan. Bangunan ini meningkat dari 25 lantai yang diizinkan menjadi 37 lantai, sementara jumlah apartemennya naik dari 138 menjadi 840. Tambahan 702 hunian berarti jumlah apartemennya sekitar 6,1 kali angka yang disetujui.

Nguyễn Trọng, warga HH4C, mengatakan para penghuni belum mengetahui kategori yang akan ditetapkan untuk kompleks HH dan berharap pemerintah mengklasifikasikannya serta mengeluarkan keputusan final. Kekhawatirannya mencerminkan ketidakpastian yang belum terjawab oleh rancangan tersebut.

Phạm Văn Đức, anggota badan perwakilan warga HH4B, menyerukan penindakan terhadap pengembang sekaligus perlindungan bagi orang-orang yang telah membeli rumah dan menetap di sana. Menggambarkan harapan warga, ia mengatakan:

Satu-satunya harapan yang sah dari warga yang membeli rumah di HH adalah agar pemerintah kota memberi kesempatan kepada warga untuk hidup tenteram di HH Linh Đàm dan menerbitkan buku merah bagi pembeli rumah.

Đức juga menyerukan agar pengembang menyelesaikan kewajiban keuangannya kepada negara dan mengatasi kekurangan infrastruktur. Sikapnya menempatkan kepastian hunian, dokumen kepemilikan, dan perbaikan infrastruktur berdampingan dengan akuntabilitas, alih-alih memperlakukannya sebagai tuntutan yang saling bertentangan.

Solusi yang diusulkan, bukan penghapusan pelanggaran

Departemen Konstruksi menilai resolusi terpisah diperlukan dan mendesak. Menurut penilaiannya, mekanisme khusus yang ada untuk pelanggaran lahan yang dilakukan sebelum Undang-Undang Pertanahan 2024 berlaku tidak dapat diterapkan pada proyek-proyek ini. Departemen itu tidak menyatakan bahwa pelanggaran tersebut bebas dari sanksi hukum; sebaliknya, departemen mengidentifikasi sulitnya menerapkan sanksi ketika sejumlah besar rumah telah dihuni.

Penilaian Hanoi memperingatkan bahwa pembongkaran dan relokasi berskala luas dapat mengganggu ketertiban umum, memengaruhi kesejahteraan warga, dan memicu pengaduan kolektif dalam jumlah besar. Penilaian itu juga mengakui bahwa pelaksanaan solusi dapat mengganggu pekerjaan, pendidikan, dan kesehatan keluarga untuk sementara, meskipun kebijakan tersebut dapat meningkatkan kondisi hidup dalam jangka panjang.

Rancangan tersebut secara tegas mempertahankan keberlakuan temuan inspeksi, putusan pengadilan, dan keputusan penegakan yang sudah ada. Mengizinkan bangunan tanpa izin, atau sebagian darinya, tetap berdiri akan diperlakukan sebagai langkah untuk menangani dampak pelanggaran, bukan sebagai pernyataan bahwa pembangunan semula dilakukan secara sah.

Langkah penentu berikutnya adalah penilaian teknis, keputusan mengenai kategori bangunan, dan kemungkinan pengesahan resolusi. Hingga semua itu dilakukan, jumlah rumah tangga yang harus direlokasi, total pembayaran pengembang, dan jadwal penerbitan sertifikat masih belum dipastikan.

Poin Utama

• Ke-12 proyek memiliki 24.943 apartemen, sementara yang disetujui hanya 6.759, sehingga terdapat kelebihan 18.184 apartemen.
• Rancangan mengusulkan tiga kategori: bangunan yang boleh dipertahankan, bangunan yang boleh dipertahankan dengan syarat, dan bangunan yang harus dibongkar.
• Sejumlah warga mungkin harus pindah meskipun bangunan secara keseluruhan diizinkan tetap berdiri.
• Pengembang akan menanggung biaya perbaikan, biaya relokasi, serta kewajiban terkait konstruksi dan lahan yang telah ditetapkan.
• Pembeli yang memenuhi syarat dapat mengajukan sertifikat secara langsung apabila pengembang telah menyelesaikan kewajiban keuangannya tetapi tidak menyerahkan dokumen.
• HH Linh Đàm memiliki sekitar 9.000 apartemen dan dihuni 40.000 orang, sementara klasifikasi finalnya belum ditetapkan.
• Usulan tersebut tidak membatalkan temuan inspeksi, putusan pengadilan, ataupun keputusan penegakan yang sudah ada.