Ho Chi Minh City Mencari Lahan untuk 181.257 Rumah Sosial Seiring Percepatan Penyediaan Hunian Sewa

Target perumahan yang bergantung pada ketersediaan lahan siap pakai

Ho Chi Minh City berencana membangun 181.257 rumah sosial dan hunian sewa pada 2026 hingga 2030, termasuk 52.000 rumah untuk disewakan. Pemerintah kota juga berupaya mengubah kawasan industri, lahan publik, dan apartemen yang tidak terpakai menjadi hunian yang terjangkau bagi pekerja.

Resolusi Pemerintah No. 303/NQ-CP tertanggal 30 September 2026 menetapkan target 129.257 rumah untuk dijual atau disewabelikan, di luar alokasi rumah sewa. Skema sewa beli memungkinkan warga membayar secara bertahap hingga akhirnya memiliki rumah. Alokasi hunian sewa mencakup sekitar 29% dari total target, sehingga menyediakan pilihan yang membutuhkan biaya awal lebih rendah daripada membeli.

Departemen Konstruksi memaparkan target tahunan dalam pengarahan pada 8 Oktober. Jumlah rumah yang harus diselesaikan meningkat dari 9.000 pada 2026 menjadi 57.657 pada 2027, lalu stabil di 38.200 per tahun dari 2028 hingga 2030. Kenaikan target tahun depan lebih dari enam kali lipat target 2026.

Lahan menjadi kunci ekspansi tersebut. Setelah bergabung dengan Binh Duong dan Ba Ria - Vung Tau, kota yang kini lebih luas itu telah mengidentifikasi 191 proyek dan bidang tanah seluas sekitar 740 hektare untuk perumahan sosial. Sebanyak 1.000 hektare tambahan direncanakan dalam perencanaan hingga 2040, sehingga potensi pasokan lahan secara keseluruhan mencapai sekitar 1.740 hektare.

Tugas mendesak saat ini adalah menyiapkan lokasi agar bisa dibangun melalui perubahan rencana tata ruang, kompensasi, pembebasan lahan, dan persetujuan investasi. Langkah-langkah tersebut menentukan kapan alokasi perumahan dapat diwujudkan menjadi proyek pembangunan dan kapan keluarga benar-benar bisa menempatinya.

Yang sudah selesai dan tahap berikutnya

Departemen Konstruksi menyatakan tiga proyek dengan total 2.283 rumah telah selesai dan mulai digunakan sejak awal 2026. Proyek-proyek tersebut mencakup 580 rumah di Thanh Tan, 750 di kawasan perumahan Angkatan Bersenjata Kepolisian Rakyat di 20/2 Nguyen Van Qua, Distrik Dong Hung Thuan, serta 953 di Vinh Loc B.

Di seluruh kota, 25 proyek dengan sekitar 22.900 rumah sedang dibangun. Tiga belas proyek dengan sekitar 14.000 rumah baru-baru ini memulai pembangunan. Jumlah tersebut mencakup proyek dalam berbagai tahap, sehingga rumah akan tersedia secara bertahap.

Departemen memperkirakan 13 proyek akan menyediakan sekitar 9.000 rumah yang selesai pada 2026. Kompilasi informasi pemerintah kota oleh Asosiasi Real Estat Ho Chi Minh City (HoREA) memberikan proyeksi lebih terperinci, yakni 9.402 rumah dari 13 proyek tersebut, dibandingkan dengan target yang ditetapkan sebesar 9.000.

Sebanyak 17 proyek lain dengan sekitar 18.000 rumah diperkirakan akan menyelesaikan pekerjaan fondasi dan mencapai tahap ketika kelayakannya untuk didaftarkan atau diluncurkan ke pasar dapat dipertimbangkan. Keluarga yang berminat pada proyek-proyek tersebut masih harus menunggu hingga pembangunan berlanjut.

Sejumlah tenggat kini menjadi patokan program:

• 2026: Menyelesaikan 9.000 rumah, termasuk 2.000 rumah sewa.
• Kuartal IV 2026: Memulai pembangunan enam proyek yang diusulkan dengan sekitar 84.000 rumah, menurut kompilasi HoREA.
• 2027: Menyediakan 57.657 rumah, termasuk 5.000 rumah sewa.
• 2028 hingga 2030: Menyediakan 38.200 rumah per tahun, termasuk 15.000 rumah sewa setiap tahun.

Pembaruan pembangunan terpisah menyebut sekitar 40.000 rumah diperkirakan mulai dibangun sebelum akhir 2026, serta persetujuan investasi untuk proyek dengan sekitar 37.000 rumah. Hubungan antara pembaruan tersebut dan enam proyek yang totalnya 84.000 rumah belum dijelaskan.

Lokasi yang dibidik untuk perumahan

Lahan perumahan sosial yang telah diidentifikasi di kota yang kini lebih luas itu tersebar di tiga wilayah administratif sebelumnya. Ho Chi Minh City lama memiliki 100 proyek atau bidang tanah seluas 412,5 hektare. Binh Duong lama menyumbang 59 bidang seluas 184,09 hektare, sedangkan Ba Ria - Vung Tau lama menyumbang 32 bidang seluas 143,61 hektare.

Jika digabung, kedua provinsi sebelumnya menyumbang sekitar 328 hektare, atau sekitar 44% dari total lahan yang telah diidentifikasi. Penggabungan ini memperluas wilayah yang dapat dikembangkan untuk perumahan, sekaligus meningkatkan kebutuhan untuk menghubungkan hunian dengan tempat kerja dan layanan di kawasan perkotaan yang lebih luas.

Komite Rakyat telah menginstruksikan Departemen Perencanaan dan Arsitektur untuk menyusun rencana pemanfaatan sumber daya lahan yang ada. Pekerjaan tersebut mencakup peninjauan lahan yang dikelola langsung oleh negara dan mempertimbangkan perubahan peruntukan kawasan industri, lokasi produksi, serta pabrik yang pemanfaatannya belum efisien.

Tambahan 1.000 hektare yang direncanakan hingga 2040 memberi kota ini cakrawala perencanaan lebih panjang daripada program penyediaan rumah yang berakhir pada 2030. Perkiraan total 1.740 hektare juga belum mencakup potensi lahan di kawasan pengembangan ekonomi di Binh Duong dan Ba Ria - Vung Tau lama.

Bagi pengembang, persoalan praktisnya adalah apakah peruntukan bidang tanah sudah sesuai, urusan kompensasi telah diselesaikan, dan penggunaan untuk hunian telah diizinkan. Federasi Buruh menyebut ketersediaan lahan siap dikembangkan dan prosedur investasi sebagai dua hambatan terbesar bagi perumahan pekerja.

Kawasan industri akan dialihfungsikan menjadi hunian

Rencana alih fungsi kawasan industri Le Minh Xuan yang diperluas menunjukkan cara kota ini akan menyediakan lahan. Lokasi seluas 109,91 hektare tersebut berada di Kecamatan Tan Nhut dan Binh Loi, bekas Distrik Binh Chanh, sekitar 15 kilometer dari pusat kota.

Kota berencana mengubah peruntukannya dari produksi industri dan pergudangan menjadi hunian. Khang Phuc Housing Investment and Trading Company merupakan investor saat ini. Rencana terperinci disetujui pada 2016 untuk pengembangan industri yang diperkirakan dapat menyerap sekitar 10.000 tenaga kerja, sementara pembangunan infrastrukturnya masih berlangsung.

Alih fungsi tersebut memiliki beberapa tahapan terjadwal:

• Pada akhir Oktober: Menuntaskan peninjauan usulan perubahan peruntukan lahan.
• Sebelum 22 November: Menyelesaikan rencana pembagian kawasan dengan skala 1:2.000, setelah rencana umum kota disetujui.
• Selama November: Menyelesaikan prosedur penghentian proyek sebelumnya, termasuk kewajiban keuangan investor.
• Sebelum 15 Desember: Menyelesaikan persetujuan kebijakan investasi untuk proyek perumahan.
• Awal tahun berikutnya: Melanjutkan perubahan rencana terperinci, alih fungsi lahan, penilaian kelayakan, dan izin pembangunan infrastruktur.

Rencana pembagian kawasan menetapkan tata letak peruntukan, jalan, dan infrastruktur di suatu wilayah. Perencanaan yang lebih terperinci kemudian menentukan penempatan bangunan dan fasilitas. Kedua tahap tersebut memengaruhi jumlah rumah yang dapat dibangun di lokasi itu.

Alih fungsi ini berlangsung saat kota yang telah diperluas tersebut memiliki 105 kawasan industri dan kawasan pengolahan ekspor dengan luas lebih dari 50.000 hektare. Sebanyak 66 kawasan telah dibentuk dan beroperasi, dengan tingkat keterisian sekitar 80%. Rencana kota mengarahkan perluasan industri ke wilayah luar seiring keterbatasan lahan dan infrastruktur di pusat perkotaan.

Proyek yang lebih kecil mengatasi hambatan lama

Di Distrik Phuoc Long, pengalokasian lahan membuka jalan bagi proyek perumahan sosial Nam Ly untuk dilanjutkan setelah tertunda akibat prosedur pertanahan. Kota mengalokasikan sekitar 4.820 meter persegi kepada Thao Dien Real Estate Company untuk jangka waktu 50 tahun.

Alokasi tersebut mencakup 2.940 meter persegi lahan hunian perkotaan yang dibebaskan dari biaya penggunaan lahan dan sekitar 1.878 meter persegi untuk fasilitas umum. Pengembang harus membangun infrastruktur, jalan, taman, dan lanskap tepi sungai sesuai persetujuan, lalu menyerahkan fasilitas umum dan lahan terkait untuk dikelola negara.

Nam Ly direncanakan memiliki 291 apartemen di gedung 26 lantai dengan satu lantai bawah tanah, di Jalan Do Xuan Hop dekat jalan tepi sungai Rach Chiec. Lahan tersebut dialokasikan tanpa lelang hak penggunaan lahan ataupun tender kompetitif untuk memilih investor.

Proyek ini menunjukkan pentingnya kemajuan administratif bahkan dalam skala terbatas. Sebanyak 291 rumah yang disediakan hanya sebagian kecil dari target kota, tetapi keputusan alokasi lahan memungkinkan proyek yang tertunda itu bergerak ke tahap pelaksanaan berikutnya.

Siapa yang akan menyediakan rumah sewa?

Program rumah sewa menempatkan sebagian besar penyediaannya pada tiga tahun terakhir. Hanya 7.000 dari 52.000 rumah sewa dijadwalkan tersedia pada 2026 dan 2027, sehingga 45.000 rumah, sekitar 87%, akan disediakan pada 2028 hingga 2030.

Housing Development Fund ditugaskan menyusun rencana untuk 25.000 rumah sewa. Federasi Buruh menargetkan sekitar 10.000 rumah sewa melalui program investasi serikat pekerja. Otoritas yang mengawasi kawasan pengolahan ekspor dan kawasan industri sedang menyiapkan rencana untuk 10.000 unit hunian pekerja.

Federasi Buruh juga mengusulkan pengubahan 953 apartemen relokasi yang tidak terpakai di Vinh Loc B menjadi rumah sewa bagi pekerja. Apartemen tersebut telah tercatat sebagai bagian dari pasokan perumahan yang selesai dibangun; penggunaannya sebagai hunian sewa yang diusulkan masih membutuhkan keputusan lebih lanjut.

Kesepakatan antara federasi dan sembilan perusahaan menargetkan sekitar 128.000 rumah pada 2030. Kemajuannya beragam: proyek 1.853 apartemen Hoa Sen An Ha di Kecamatan Tan Vinh Loc diperkirakan mulai dibangun pada kuartal IV 2026, sementara beberapa proyek lain diperkirakan dimulai pada 2027 dan lainnya masih membutuhkan lahan yang sesuai.

Federasi sedang mengembangkan kemitraan yang menghubungkan serikat pekerja, pengembang perumahan, dan pemberi kerja. Serikat pekerja akan mengumpulkan informasi tentang kebutuhan, pengembang akan membangun hunian, dan pemberi kerja akan membantu memverifikasi kebutuhan pekerja serta mempertimbangkan dukungan. Dengan demikian, perencanaan proyek lebih erat kaitannya dengan orang-orang yang akan tinggal di sana.

Pekerja membutuhkan lebih dari sekadar harga beli yang lebih rendah

Tran Thanh Thao, wakil kepala kantor Federasi Buruh kota, memaparkan temuan awal survei yang menunjukkan 3.181 anggota serikat pekerja mencari hunian sewa dan 30.339 mencari rumah sosial untuk dibeli. Keterangan lain dari federasi juga memasukkan skema sewa beli dalam kelompok kedua.

Sebelum penggabungan, wilayah kota lama memiliki lebih dari 60.470 kompleks rumah sewa yang menampung lebih dari 560.000 kamar dan lebih dari 1,4 juta orang, menurut angka yang dihimpun HoREA. Kondisinya beragam, termasuk dalam hal ventilasi, ruang tinggal, infrastruktur, dan keselamatan kebakaran.

Nguyen Thi Sinh, pekerja garmen yang pindah dari Hai Phong ke Ho Chi Minh City dua dekade lalu, menceritakan bahwa ia mengambil pekerjaan tambahan untuk menabung, sementara suaminya juga mencari giliran kerja tambahan. Menjelaskan cara menambah penghasilan dari pabrik, ia berkata:

Selain gaji rutin dan upah lembur, saya membawa pulang pakaian dari luar untuk dijahit ulang.

Keluarga Sinh telah menyewa rumah yang sama selama lebih dari satu dekade dengan biaya VND2,5 juta per bulan. Saat pemiliknya mengambil kembali rumah itu untuk kerabat, biaya hunian serupa di tempat lain mencapai sekitar VND3,5 juta hingga VND4 juta. Ia dan suaminya memutuskan untuk kembali ke kampung halaman.

Bagi keluarga yang harus mengatur pengeluaran untuk makanan, pengasuhan anak, transportasi, dan sekolah, biaya hunian bulanan sangat menentukan. Rumah sewa dekat tempat kerja dapat memenuhi kebutuhan mendesak, bahkan ketika keluarga belum mampu mengumpulkan cukup tabungan untuk membeli rumah.

Pengembang rumah sewa menghadapi kesenjangan pembiayaan

Nguyen Ninh, direktur Kien Ninh Investment and Construction Company, mengatakan rumah yang dibangun untuk dijual dapat mengembalikan investasi dalam dua hingga tiga tahun, sedangkan proyek sewa mungkin membutuhkan 15 hingga 20 tahun. Suku bunga pinjaman komersial sebesar 9% hingga 11% per tahun membuat masa tunggu yang panjang itu sulit dibiayai pengembang swasta.

Rancangan resolusi dewan kota mengusulkan peningkatan batas pinjaman yang memenuhi syarat untuk mendapat dukungan bunga melalui Ho Chi Minh City State Financial Investment Company, yang dikenal sebagai HFIC, dari VND200 miliar menjadi VND300 miliar per proyek. Rancangan itu juga akan memperpanjang masa dukungan maksimum dari tujuh menjadi 10 tahun dan memasukkan rumah sewa ke dalam kategori yang mendapat dukungan.

Angka kredit nasional yang dihimpun HoREA menunjukkan kesenjangan serupa antara dana yang telah disediakan dan dana yang benar-benar sampai ke proyek serta pembeli. Hingga 31 Agustus 2026, bank telah menyediakan komitmen pinjaman sekitar VND50,3 triliun dalam program kredit perumahan sosial yang diperluas menjadi lebih dari VND153 triliun. Penyaluran mencapai sekitar VND17,5 triliun, atau 11,44% dari program tersebut.

Sekitar VND15 triliun dari penyaluran itu diberikan kepada pengembang dan VND2,5 triliun kepada pembeli. Sejak 1 Juli, suku bunga program tersebut ditetapkan 7% per tahun untuk pengembang dan 6,5% untuk pembeli, naik masing-masing 0,9 dan 0,6 poin persentase dibandingkan paruh pertama 2026. Program perumahan terpisah dari Vietnam Bank for Social Policies disebut memiliki bunga 5,4% per tahun.

Secara nasional, 947 proyek perumahan sosial dengan total 910.933 rumah berada dalam berbagai tahap, mulai dari selesai dibangun hingga konstruksi dan persetujuan investasi. Sebanyak 363 proyek dengan 216.626 rumah telah selesai. Rumah sewa yang telah disediakan mencapai 8.314, dibandingkan target nasional 2026 sebanyak 17.176.

Persetujuan yang lebih cepat harus menghubungkan hunian dengan kehidupan sehari-hari

Pham Quoc Huy, wakil kepala Divisi Infrastruktur Teknis Departemen Konstruksi, mengatakan insentif yang ada belum cukup menarik investasi yang dibutuhkan. Departemen sedang meninjau lahan publik dan menyiapkan mekanisme untuk memilih investor serta mendukung pembangunan.

Prosedur persetujuan dan penetapan investor dapat dipersingkat menjadi 37 hari jika hak penggunaan lahan telah diperoleh, atau 52 hari untuk lahan yang dikelola langsung oleh negara. Federasi Buruh juga menginginkan proses prioritas, koordinasi antardepartemen, dan informasi publik tentang permohonan.

Perencanaan transportasi merupakan bagian dari upaya penyediaan perumahan. Direktur Departemen Konstruksi Tran Quang Lam menyebut perumahan, kemacetan, banjir, dan polusi sebagai masalah yang membutuhkan investasi terkoordinasi. Perumahan sosial direncanakan terhubung dengan jalur metro, jalan lingkar, jalan tol, dan jalan nasional.

Kota menargetkan pembangunan sekitar 255 kilometer jalur metro pada 2030. Rencana jangka panjangnya mencakup 28 jalur dengan panjang sekitar 1.500 kilometer, dengan transportasi umum melayani 55% hingga 60% kebutuhan perjalanan pada 2050. Perencanaan di sekitar stasiun bertujuan menempatkan warga dalam jarak sekitar 10 menit berjalan kaki dari layanan kereta.

Pembukaan jalur metro pertama pada Desember 2024 menghadirkan rute sepanjang 19,7 kilometer antara Ben Thanh dan Suoi Tien. Perluasan jaringan itu ke kawasan perumahan baru akan memberi lebih banyak warga alternatif selain perjalanan darat yang panjang.

Bagi pekerja, lokasi menentukan biaya sebenarnya dari sebuah hunian. Biaya sewa, ongkos perjalanan, dan waktu untuk bepergian semuanya mengurangi anggaran rumah tangga yang sama. Karena itu, tantangan penyediaan rumah di kota ini bukan hanya soal jumlah apartemen, tetapi juga apakah hunian baru memberikan akses praktis ke tempat kerja, sekolah, layanan kesehatan, dan transportasi.

Poin Utama

• Ho Chi Minh City mendapat target 181.257 rumah sosial dan hunian sewa untuk 2026 hingga 2030, termasuk 52.000 rumah sewa.
• Kota telah mengidentifikasi sekitar 740 hektare dalam 191 proyek dan bidang tanah, dengan tambahan 1.000 hektare direncanakan hingga 2040.
• Tiga proyek dengan total 2.283 rumah selesai pada 2026; sekitar 22.900 rumah sedang dibangun.
• Target penyediaan rumah pada 2027 adalah 57.657, lebih dari enam kali target 2026.
• Solusi yang diusulkan mencakup alih fungsi lahan industri, pemanfaatan kembali 953 apartemen Vinh Loc B, dan perluasan dukungan keuangan bagi pengembang.
• Persetujuan lahan, pembiayaan, serta akses ke tempat kerja dan transportasi akan menentukan seberapa cepat pekerja memperoleh hunian yang layak.