Pajak Properti Apartemen Seoul Tembus 3 Triliun Won, Kesenjangan Antarkawasan Melebar

Tiga distrik menanggung hampir separuh total pajak

Pemilik apartemen di Seoul dikenai pajak properti sebesar 3,2723 triliun won pada 2026, rekor tertinggi. Gangnam, Seocho, dan Songpa menyumbang hampir separuh total tersebut, meski jumlah wajib pajaknya kurang dari seperempat total wajib pajak apartemen di kota itu.

Angka tersebut berasal dari catatan Pemerintah Metropolitan Seoul mengenai penetapan pajak properti hunian bagi individu, yang dianalisis Choi Eun-seok, anggota parlemen dari Partai Kekuatan Rakyat. Totalnya naik 478,1 miliar won, atau 17,1%, dari 2,7942 triliun won pada tahun sebelumnya. Ini pertama kalinya jumlah tahunan tersebut melampaui 3 triliun won.

Jumlah orang yang dikenai pajak tumbuh jauh lebih lambat, yakni 3,0% menjadi 1.985.669 orang. Akibatnya, rata-rata penetapan pajak mencapai sekitar 1,65 juta won per wajib pajak, hampir 200.000 won lebih tinggi daripada tahun sebelumnya.

Kesenjangan paling tajam terlihat antara distrik-distrik mahal di tenggara dan tiga distrik di utara, yakni Nowon, Dobong, dan Gangbuk. Rata-rata pajak properti apartemen di Gangnam, Seocho, dan Songpa mencapai 3,337 juta won, dibandingkan 499.000 won di tiga distrik utara tersebut. Dalam setahun, kesenjangannya melebar dari sekitar enam kali menjadi 6,7 kali.

Pajak properti merupakan biaya rutin kepemilikan rumah. Angka ini menunjukkan jumlah pajak yang ditetapkan bagi pemilik apartemen perorangan, sehingga memberikan gambaran langsung tentang perubahan biaya kepemilikan di berbagai wilayah ibu kota. Tekanan keuangan meningkat paling cepat di kawasan dengan kenaikan nilai apartemen terbesar, sementara kenaikan di beberapa distrik pinggiran jauh lebih kecil.

Penetapan pajak melampaui pertumbuhan jumlah wajib pajak

Total pajak properti apartemen di Seoul kini sekitar 2,7 kali lipat dari angka 1,2172 triliun won pada 2016. Dalam periode yang sama, jumlah wajib pajak naik dari 1.533.239 menjadi 1.985.669 orang, atau sekitar 30%, sementara nilai pajak yang ditetapkan tumbuh sekitar 169%.

Rata-rata tagihan pajak meningkat lebih dari dua kali lipat dari 793.000 won pada 2016. Angkanya pertama kali melampaui 1 juta won pada 2019, saat mencapai 1,113 juta won, lalu berada di sekitar 1,449 juta won pada 2025.

Total tahunan menunjukkan adanya jeda yang cukup besar sebelum rekor terbaru:

• 2016: Total penetapan pajak properti apartemen mencapai 1,2172 triliun won.
• 2017 hingga 2019: Totalnya naik menjadi 1,361 triliun won, lalu 1,5558 triliun won dan 1,8312 triliun won.
• 2020 hingga 2022: Penetapan pajak mencapai 2,2614 triliun won, 2,7087 triliun won, dan 2,8734 triliun won.
• 2023: Totalnya turun menjadi 2,3344 triliun won.
• 2024 dan 2025: Penetapan pajak pulih menjadi 2,489 triliun won, lalu 2,7942 triliun won.
• 2026: Totalnya mencapai rekor baru sebesar 3,2723 triliun won.

Penurunan pada 2023 mencapai sekitar 18,8% dibandingkan tahun sebelumnya. Pada 2026, totalnya sekitar 40,2% lebih tinggi daripada titik terendah tersebut. Dengan demikian, tren jangka panjang menunjukkan kenaikan tajam biaya kepemilikan sekaligus periode ketika arahnya berbalik.

Gangnam menyumbang sebagian besar kenaikan tahunan

Gangnam, Seocho, dan Songpa, yang kerap disebut Trio Gangnam, dikenai pajak properti apartemen sebesar 1,5552 triliun won, naik dari 1,2786 triliun won. Kenaikan sebesar 276,6 miliar won itu mencakup sekitar 58% dari total kenaikan tahunan di seluruh kota, yakni 478,1 miliar won.

Porsi ketiga distrik tersebut dari total Seoul naik dari 45,8% menjadi 47,5%. Mereka mencakup 23,5% dari seluruh wajib pajak, yang berarti kurang dari satu dari empat orang yang dikenai pajak menanggung hampir separuh totalnya.

Setelah pajak ketiga distrik itu dikurangi dari total kota, tersisa 1,7171 triliun won untuk gabungan 22 distrik lainnya di Seoul. Dengan demikian, jumlah pajak Trio Gangnam hampir menyamai total yang dikenakan di seluruh wilayah ibu kota lainnya.

Rata-rata pajak properti di ketiga distrik itu naik dari 2,867 juta won menjadi 3,337 juta won, bertambah 470.000 won per wajib pajak. Di Nowon, Dobong, dan Gangbuk, rata-ratanya naik 21.000 won, dari 478.000 won menjadi 499.000 won.

Kesenjangan nominal antara rata-rata kedua kelompok distrik itu melebar dari 2,389 juta won menjadi 2,838 juta won. Bagi pemilik yang tagihan pajaknya mendekati rata-rata regional, kenaikan tahunan di Trio Gangnam hampir sebesar seluruh rata-rata tagihan di kelompok distrik utara.

Distrik-distrik di sepanjang Sungai Han makin unggul

Mapo, Yongsan, dan Seongdong, kelompok yang kerap disebut Mayongseong di Korea Selatan, juga menembus ambang baru. Gabungan penetapan pajak properti apartemen mereka mencapai 414,3 miliar won, melampaui 400 miliar won untuk pertama kalinya.

Total tersebut naik 16,7% dari 355 miliar won. Yongsan menyumbang 146,4 miliar won, Seongdong 146 miliar won, dan Mapo 121,9 miliar won. Jumlah itu sekitar 3,2 kali lipat dari 128,8 miliar won yang tercatat di Nowon, Dobong, dan Gangbuk.

Total pajak di distrik-distrik utara naik dari 122,2 miliar won, atau sekitar 5,3%. Nowon menyumbang sekitar 79,4 miliar won, Dobong 32,3 miliar won, dan Gangbuk 17,1 miliar won.

Rata-rata penetapan pajak juga makin berjauhan. Di Mapo, Yongsan, dan Seongdong, nilainya naik 14,0%, dari 1,789 juta won per wajib pajak menjadi 2,04 juta won. Rata-rata di kelompok distrik utara naik sekitar 4,3%. Rasio antara keduanya melebar dari 3,7 kali menjadi 4,1 kali.

Jika Trio Gangnam digabung dengan Mapo, Yongsan, dan Seongdong, totalnya mencapai 1,9695 triliun won. Artinya, sekitar 60,2% dari penetapan pajak properti apartemen Seoul terkonsentrasi di enam dari 25 distrik.

Dongdaemun mencatat pertumbuhan tercepat

Dongdaemun mencatat kenaikan persentase terbesar pada total penetapan pajak properti apartemen, yakni 27,4%. Seocho menyusul dengan 25,7%, Songpa 24,6%, Seongdong 22,4%, dan Gangnam 17,2%.

Posisi Dongdaemun dan Seongdong turut menyoroti perkembangan apartemen yang lebih baru di samping distrik-distrik mahal yang sudah lama dikenal. Keduanya mengalami bertambahnya penghuni apartemen baru dan kenaikan harga pasar, yang membantu menjelaskan mengapa pertumbuhan pesat meluas ke luar Trio Gangnam.

Geumcheon mencatat kenaikan terkecil, yakni 3,8%. Berikutnya adalah Dobong sebesar 4,5%, Gangbuk 5,5%, Nowon 5,6%, dan Guro 7,0%. Selisih antara Dongdaemun dan Geumcheon mencapai 23,6 poin persentase, dengan tingkat pertumbuhan Dongdaemun sekitar tujuh kali lebih tinggi.

Total penetapan pajak suatu distrik mencerminkan jumlah orang dan properti yang masuk dalam catatan pajak serta besaran pajak yang dikenakan. Rata-rata penetapan pajak menunjukkan sisi lain dari perubahan tersebut, yakni jumlah pajak per wajib pajak. Di seluruh Seoul, kenaikan rata-rata ini menjelaskan mengapa tagihan meningkat jauh lebih cepat daripada jumlah wajib pajak.

Nilai resmi properti menjelaskan tekanan berdasarkan wilayah

Pengumuman Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi pada 17 Maret mengenai usulan harga resmi apartemen 2026 menunjukkan pola geografis serupa. Harga penilaian di Seoul naik 18,67%, kenaikan tercepat sejak 19,91% pada 2021 dan terbesar ketiga sejak sistem pengumuman dimulai pada 2005.

Harga penilaian resmi adalah valuasi pemerintah yang digunakan untuk menghitung pajak properti. Harga pasar adalah harga yang mungkin dibayarkan pembeli untuk sebuah rumah, sedangkan harga penilaian resmi merupakan nilai yang dimasukkan dalam perhitungan pajak. Kementerian mempertahankan rasio harga penilaian terhadap harga pasar sebesar 69% untuk 2026, sehingga kenaikan tersebut mencerminkan perubahan nilai pasar, bukan kenaikan rasio itu.

Harga penilaian naik rata-rata 24,7% di Trio Gangnam: 26,05% di Gangnam, 25,49% di Songpa, dan 22,07% di Seocho. Delapan distrik di sepanjang Sungai Han, termasuk Mapo, Yongsan, dan Seongdong, mencatat kenaikan rata-rata 23,13%.

Secara nasional, harga resmi apartemen naik 9,16% untuk sekitar 15,85 juta unit rumah. Di luar Seoul, kenaikan rata-ratanya 3,37%. Dengan demikian, kenaikan 18,67% di Seoul sekitar dua kali lipat tingkat nasional dan lebih dari lima kali lipat tingkat di luar ibu kota.

Penilaian pada Maret membantu menjelaskan mengapa distrik-distrik mahal menghadapi tekanan khusus pada 2026. Nilai tersebut juga menjadi dasar pajak kepemilikan kedua yang berlaku ketika nilai kena pajak properti milik seseorang melampaui batas pengurangan yang ditetapkan.

Lebih banyak rumah melampaui ambang pajak tambahan

Secara nasional, sebanyak 487.362 apartemen memiliki usulan nilai resmi di atas 1,2 miliar won pada 2026, naik 53,3% dari 317.998 pada tahun sebelumnya. Jumlah itu mencakup 3,07% dari sekitar 15,85 juta apartemen yang masuk dalam data tersebut.

Bagi pemilik rumah tunggal yang memenuhi syarat, 1,2 miliar won merupakan batas pengurangan dasar untuk pajak kepemilikan properti komprehensif. Pajak tambahan ini dikenakan atas nilai properti kena pajak yang melampaui batas pengurangan. Tagihan pajak kepemilikan tahunan menggabungkan pajak ini dengan pajak properti biasa, dengan perhitungannya bergantung pada kondisi kepemilikan dan keringanan yang berlaku.

Seoul mencakup 414.896 apartemen yang nilainya melampaui batas tersebut, atau 14,9% dari total 2.782.147 apartemen di kota itu. Artinya, sekitar 85% dari total nasional berada di ibu kota. Gangnam memiliki 99.372 apartemen tersebut, disusul Songpa dengan 75.902 dan Seocho dengan 69.773.

Yangcheon memiliki 28.919 apartemen dan Seongdong 25.839. Jumlahnya meningkat sangat cepat di beberapa distrik di sepanjang Sungai Han, masing-masing naik 516% di Gangdong, 296% di Dongjak, 164% di Gwangjin, 147% di Seongdong, dan 140% di Mapo.

Dalam data bulan Maret, tidak ada apartemen di Gangbuk, Dobong, Nowon, Geumcheon, dan Gwanak yang melampaui ambang tersebut. Di luar Seoul, jumlahnya hampir dua kali lipat, dari 37.633 menjadi 72.466, menunjukkan bahwa peningkatan ini meluas ke luar ibu kota meski Seoul tetap menjadi pusat konsentrasi utamanya.

Tagihan gabungan jauh lebih besar bagi rumah-rumah tertentu

Perhitungan yang diterbitkan bersamaan dengan pemberitaan penilaian pada Maret menggambarkan bahwa kedua jenis pajak dapat meningkat dengan laju berbeda. Untuk apartemen seluas 84 meter persegi di Raemian One Bailey, kawasan Banpo, Seocho, proyeksi total pajak kepemilikannya naik dari 18,29 juta won menjadi 28,55 juta won, bertambah 10,26 juta won atau 56,1%.

Dalam perhitungan itu, pajak properti biasa naik dari 7,46 juta won menjadi 9,47 juta won. Pajak kepemilikan komprehensif meningkat dari 10,83 juta won menjadi 19,08 juta won, sehingga menjadi penyumbang terbesar kenaikan yang diproyeksikan. Nilai resmi properti tersebut naik dari 3,436 miliar won menjadi 4,569 miliar won.

Untuk rumah seluas 111 meter persegi di Shin Hyundai 9th, kawasan Apgujeong, Gangnam, proyeksi total tagihan mencapai 29,19 juta won, naik 10,61 juta won atau 57,1%. Nilai resminya naik dari 3,476 miliar won menjadi 4,726 miliar won.

Di Jamsil Els, Songpa, proyeksi pajak kepemilikan untuk apartemen seluas 84 meter persegi naik dari 5,82 juta won menjadi 8,59 juta won. Kenaikannya sebesar 2,77 juta won atau 47,6%, seiring kenaikan nilai resmi dari 1,865 miliar won menjadi 2,335 miliar won.

Perkiraan tersebut mencakup gabungan pajak kepemilikan untuk properti tertentu. Sementara itu, total 3,2723 triliun won untuk seluruh kota mencakup penetapan pajak properti apartemen biasa bagi individu. Memisahkan kedua jenis angka ini membantu pemilik memahami bagian mana dari tagihan mereka yang meningkat.

Peninjauan nilai dan desakan untuk bertindak di tingkat daerah

Pengumuman pada Maret menetapkan 6 April sebagai batas waktu penyampaian tanggapan atas nilai usulan, 30 April untuk pengumuman final, 29 Mei untuk pengajuan keberatan, dan 26 Juni untuk mengumumkan penyesuaian. Hasil akhir proses peninjauan tersebut belum disebutkan di sini.

Dalam pengarahan pada Maret, Kementerian Pertanahan mengatakan belum menerima arahan dari kementerian terkait atau otoritas pajak untuk menaikkan rasio yang digunakan dalam mengubah nilai resmi menjadi nilai kena pajak. Perhitungan yang dikutip menggunakan rasio 60% untuk pajak kepemilikan komprehensif dan 45% untuk pajak properti biasa bagi pemilik rumah tunggal. Rasio tersebut memiliki fungsi berbeda dari ukuran 69% yang menghubungkan harga penilaian dengan harga pasar.

Choi Eun-seok, anggota parlemen Partai Kekuatan Rakyat yang menganalisis catatan penetapan pajak Seoul, mengaitkan kenaikan tagihan dengan harga rumah. Menurutnya, dalam terjemahan:

Kenaikan harga apartemen di Seoul mendorong beban pajak properti meningkat, sementara kesenjangan antardaerah juga makin lebar.

Choi menyerukan langkah pemerintah yang efektif dengan mempertimbangkan permintaan dan penawaran di tiap wilayah, alih-alih berhenti pada pengumuman rencana penyediaan perumahan.

Angka biaya kepemilikan ini muncul bersamaan dengan perubahan preferensi pembeli. Selama sembilan bulan pertama 2026, apartemen seluas 60 meter persegi atau kurang menarik 79,8% dari permohonan program berlangganan perumahan di Seoul, mencerminkan peralihan ke permohonan apartemen berukuran lebih kecil saat rumah dengan ukuran standar makin sulit dijangkau. Harga pembelian dan pajak tahunan kini menjadi dua tekanan keuangan berbeda bagi rumah tangga yang menentukan lokasi dan jenis properti untuk dibeli.

Poin Utama

• Penetapan pajak properti apartemen di Seoul mencapai rekor 3,2723 triliun won pada 2026, naik 17,1%.
• Jumlah wajib pajak meningkat 3,0%, sementara rata-rata penetapan pajak mencapai sekitar 1,65 juta won.
• Gangnam, Seocho, dan Songpa mencakup 47,5% dari total penetapan pajak dan sekitar 58% dari kenaikan tahunan.
• Rata-rata tagihan mereka 6,7 kali lipat dari rata-rata di Nowon, Dobong, dan Gangbuk.
• Gabungan penetapan pajak di Mapo, Yongsan, dan Seongdong melampaui 400 miliar won untuk pertama kalinya.
• Usulan nilai resmi apartemen di Seoul naik 18,67%, menambah tekanan pada pajak properti biasa dan pajak kepemilikan komprehensif.
• Sekitar 14,9% apartemen di Seoul melampaui ambang nilai resmi 1,2 miliar won yang digunakan sebagai batas pengurangan bagi pemilik rumah tunggal.