Pembeli Seoul Beralih ke Apartemen Lebih Kecil karena Hunian Standar Makin Sulit Dijangkau

Hunian lebih kecil menyerap hampir 80% pengajuan di Seoul

Apartemen di Seoul seluas 60 meter persegi atau kurang menarik 116.305 dari 145.736 pengajuan langganan perumahan di kota itu selama Januari hingga September 2026, atau 79,8% dari total. Apartemen tradisional seluas 84 meter persegi, yang kerap disebut hunian standar nasional Korea Selatan, termasuk dalam kategori ukuran dengan porsi yang merosot menjadi hanya 11,5%.

Pergeseran ini terjadi ketika harga rata-rata prapenjualan apartemen di Seoul, Provinsi Gyeonggi, dan Incheon naik 22,2% dibandingkan periode yang sama pada 2025, dari 21,71 juta won menjadi 26,54 juta won per 3,3 meter persegi. Di Seoul, harga apartemen berukuran lebih dari 60 meter persegi dan tidak lebih dari 85 meter persegi naik 23,9%, sedangkan harga unit yang lebih kecil nyaris tidak berubah.

Namun, tingginya porsi hunian kecil tidak berarti pengajuan untuk unit tersebut bertambah. Pengajuan apartemen kecil di Seoul turun dari 167.686 menjadi 116.305. Porsinya meningkat karena pengajuan untuk kategori ukuran menengah anjlok jauh lebih tajam, dari 98.088 menjadi 16.799.

Di ujung lain pasar, apartemen berukuran lebih dari 85 meter persegi menarik lebih banyak pengajuan meskipun harga rata-rata per unit luasannya naik 74,2%. Hasilnya adalah pasar yang terbelah antara rumah tangga yang mencari harga pembelian total yang terjangkau dan pembeli yang bersedia membayar demi ruang, lokasi, dan kelangkaan.

Ham Young-jin, kepala laboratorium riset properti Woori Bank, memaparkan analisis tersebut pada 14 Oktober dengan menggunakan data langganan perumahan Korea Real Estate Board untuk membandingkan sembilan bulan pertama 2025 dan 2026. Angka-angka itu mencakup pengajuan untuk apartemen yang baru ditawarkan, bukan pembelian yang telah selesai atau jumlah rumah tangga yang membeli hunian.

Hal yang diukur oleh angka langganan

Langganan perumahan adalah proses pengajuan yang digunakan calon pembeli untuk memperoleh jatah apartemen yang baru ditawarkan. Pengajuan mencatat minat pada suatu penawaran hunian; pengajuan tidak membuktikan bahwa pemohon memperoleh unit, menandatangani kontrak, atau menyelesaikan pembelian.

Layanan data langganan Korea Real Estate Board menyediakan jumlah pengajuan, tingkat persaingan, dan informasi pengajuan pasokan khusus dari platform Cheongyak Home. Cakupannya melampaui apartemen biasa dan mencakup kategori seperti langganan awal swasta, hunian New Hope Town, officetel, hunian perkotaan, dan hunian sewa swasta. Analisis Ham membahas pasar apartemen.

Layanan resmi itu juga memperingatkan bahwa jumlah pengajuan dapat berubah akibat pemrosesan komputer bank dan mungkin berbeda dari angka final yang ditampilkan di Cheongyak Home. Karena itu, angka-angka tersebut berguna untuk melacak arah pengajuan, tetapi jumlah sementara tidak boleh disamakan dengan hasil alokasi final.

Perbandingan ini mencakup beberapa tanggal berbeda:

• Januari hingga September 2025: periode dasar untuk harga dan pengajuan langganan.
• Januari hingga September 2026: periode perbandingan yang menunjukkan pergeseran ke apartemen lebih kecil di Seoul dan Gyeonggi.
• 14 Oktober 2026: tanggal perilisan analisis Ham atas kedua periode tersebut.

Mengapa total harga lebih penting daripada harga per luas

Apartemen lebih kecil di Seoul tidak lebih murah per unit luas. Harga rata-rata prapenjualannya pada 2026 mencapai 58,18 juta won per 3,3 meter persegi, dibandingkan 57,61 juta won untuk unit berukuran lebih dari 60 meter persegi dan tidak lebih dari 85 meter persegi. Dengan demikian, harga per luas kategori yang lebih kecil sekitar 1% lebih tinggi.

Perbedaannya terletak pada luas yang harus dibeli. Apartemen yang lebih kecil dapat memerlukan pendanaan total yang lebih rendah meskipun harga per unit luasnya lebih tinggi. Bagi rumah tangga yang dibatasi tabungan atau batas pinjaman, harga kontrak secara keseluruhan dan dana yang dibutuhkan sebelum pindah dapat lebih penting daripada harga per 3,3 meter persegi.

Kesenjangan harga antara kedua kategori itu juga menyempit tajam. Pada 2025, rata-rata harga unit kecil di Seoul mencapai 58,39 juta won per 3,3 meter persegi, dibandingkan 46,48 juta won untuk kategori menengah. Pada 2026, harga kategori menengah naik menjadi 57,61 juta won, sedangkan rata-rata apartemen kecil turun 0,4% menjadi 58,18 juta won.

Analisis terpisah dari Realhouse memperkirakan harga rata-rata prapenjualan apartemen di Seoul dengan luas penggunaan eksklusif 84 meter persegi sekitar 2 miliar won pada bulan sebelum laporan tersebut. Ini adalah ukuran yang berbeda dari harga rata-rata per unit luas dalam analisis Ham dan tidak seharusnya dianggap sebagai konversi langsung dari angkanya.

Angka harga dalam won Korea juga meluruskan perbedaan dalam sejumlah laporan yang menyebut jumlah 10 kali lebih rendah. Sebagai contoh, 2.654 unit bernilai 10.000 won setara dengan 26,54 juta won, bukan 2,654 juta won. Harga yang digunakan di sini mengikuti angka dalam won Korea tersebut dan laporan berbahasa Inggris yang selaras dengannya.

Apartemen standar kehilangan peminat paling cepat

Kategori yang mencakup apartemen berukuran 84 meter persegi yang umum dikenal mengalami penurunan paling tajam di Seoul. Pengajuan untuk hunian berukuran lebih dari 60 meter persegi dan tidak lebih dari 85 meter persegi turun 81.289, atau sekitar 82,9%, antara kedua periode perbandingan.

Pengajuan apartemen kecil turun sekitar 30,6%. Penurunan itu cukup besar, tetapi jauh lebih ringan daripada penyusutan kategori menengah. Akibatnya, porsi hunian kecil naik dari 60,6% menjadi 79,8%, meningkat 19,2 poin persentase.

Porsi kategori menengah turun dari 35,5% menjadi 11,5%. Laporan menyebut penurunan itu sebesar 23,9 atau 24,0 poin persentase; pengurangan berdasarkan angka porsi yang ditampilkan dan telah dibulatkan menghasilkan 24,0 poin. Sejumlah laporan juga membulatkan kenaikan harganya menjadi 24,0%, sedangkan sebagian besar menyebut 23,9%.

Total pengajuan di Seoul turun dari 276.559 menjadi 145.736, atau sekitar 47,3%. Di seluruh kawasan metropolitan, pengajuan turun dari 394.242 menjadi 234.371, atau sekitar 40,6%. Angka-angka ini menegaskan pentingnya membedakan kenaikan porsi dari kenaikan jumlah pengajuan: apartemen kecil semakin menonjol di tengah pasar langganan yang menyusut.

Angka-angka tersebut tidak menunjukkan berapa banyak apartemen yang ditawarkan dalam setiap kategori ukuran. Tanpa jumlah pasokan tersebut, porsi pengajuan saja tidak dapat memastikan apakah pembeli semakin bersedia memilih hunian kecil, pengembang menawarkan komposisi unit yang berbeda, atau keduanya terjadi.

Tekanan anggaran yang sama terlihat di Gyeonggi

Provinsi Gyeonggi mengikuti pergeseran Seoul ke apartemen yang lebih kecil, meskipun harga rata-rata prapenjualannya jauh lebih rendah. Rata-rata harga apartemen di provinsi itu, untuk semua ukuran, naik 14,1% dari 20,14 juta won menjadi 22,98 juta won per 3,3 meter persegi.

Untuk unit seluas 60 meter persegi atau kurang, harga naik 20,6% dari 21,21 juta won menjadi 25,59 juta won per 3,3 meter persegi. Meski naik, porsi pengajuan kategori tersebut bertambah dari 21,0% menjadi 33,6%, atau meningkat 12,6 poin persentase.

Di sini pun, peningkatan porsi menyamarkan penurunan jumlah pengajuan. Pengajuan apartemen kecil turun dari 21.206 menjadi 15.883, atau sekitar 25,1%. Pengajuan untuk kategori menengah merosot dari 75.032 menjadi 26.780, sekitar 64,3%, sementara porsinya turun dari 74,3% menjadi 56,6%.

Laporan menyebut penurunan porsi kategori menengah sebesar 17,6 poin persentase, meskipun angka awal dan akhir yang dibulatkan menunjukkan penurunan 17,7 poin. Harga rata-rata prapenjualan kategori tersebut naik 11,1%, dari 19,84 juta won menjadi 22,05 juta won per 3,3 meter persegi.

Total pengajuan di Gyeonggi turun dari 101.037 menjadi 47.283. Porsi kategori yang lebih kecil meningkat meskipun harganya sendiri naik, mendukung pandangan bahwa pembeli berfokus pada kebutuhan pendanaan total, bukan sekadar memilih kategori dengan pertumbuhan harga paling lambat.

Apartemen besar di Seoul bergerak ke arah sebaliknya

Apartemen di Seoul yang berukuran lebih dari 85 meter persegi mencatat kenaikan harga jauh lebih tinggi dibandingkan kedua kategori yang lebih kecil. Harga rata-rata prapenjualannya naik dari 39,87 juta won menjadi 69,46 juta won per 3,3 meter persegi, atau 74,2%.

Meski demikian, jumlah pengajuan meningkat dari 10.785 menjadi 12.632, naik sekitar 17,1%. Porsinya dari total pengajuan di Seoul lebih dari dua kali lipat, dari 3,9% menjadi 8,7%. Berbeda dengan kategori apartemen kecil, segmen ini mengalami peningkatan jumlah pengajuan sekaligus pangsa pasar.

Ham mengaitkan kuatnya minat terhadap apartemen besar dengan terbatasnya pasokan di lokasi-lokasi Seoul yang diminati, khususnya kawasan tempat rekonstruksi dan pembangunan kembali mencakup sebagian besar hunian yang ditawarkan. Ia mengatakan ekspektasi kenaikan harga pada masa depan dan kelangkaan lokasi dapat mempertahankan persaingan meski harga awal tinggi.

Ham, dalam kapasitasnya sebagai kepala laboratorium riset properti Woori Bank, menjelaskan alasan pembeli tetap mengajukan permohonan:

Meski harga prapenjualan tinggi, hunian besar di lokasi utama yang memiliki ekspektasi kuat akan kenaikan harga atau sangat langka tetap mencatat tingkat persaingan tinggi karena mampu mengatasi resistensi terhadap harga,

Perbedaannya terletak pada kendala keuangan yang dihadapi masing-masing kelompok. Rumah tangga yang mencari hunian sesuai anggaran tetap mungkin mengajukan unit yang lebih kecil, sedangkan pembeli dengan aset lebih besar dapat memprioritaskan apartemen langka di lokasi pilihan. Data pengajuan tidak membuktikan bahwa ekspektasi kenaikan harga tersebut akan terwujud.

Pengajuan meningkat di semua ukuran di Incheon

Incheon berbeda dari Seoul dan Gyeonggi karena total pengajuannya meningkat, dari 16.646 menjadi 41.352, atau sekitar 148,4%. Harga rata-rata prapenjualan apartemen naik 22,8%, dari 19,14 juta won menjadi 23,50 juta won per 3,3 meter persegi.

Peningkatan pengajuan terbesar berasal dari hunian berukuran lebih dari 85 meter persegi. Jumlahnya naik dari 2.422 menjadi 11.810, hampir 4,9 kali lipat dari angka sebelumnya, sementara porsinya meningkat dari 14,6% menjadi 28,6%. Harga di kategori ini melonjak 88,3%, dari 17,74 juta won menjadi 33,40 juta won per 3,3 meter persegi.

Pengajuan apartemen kecil juga meningkat, dari 3.448 menjadi 7.039, tetapi porsinya turun dari 20,7% menjadi 17,0%. Pengajuan untuk hunian berukuran lebih dari 60 meter persegi dan tidak lebih dari 85 meter persegi naik dari 10.776 menjadi 22.503, sedangkan porsinya turun dari 64,7% menjadi 54,4%.

Ham mengaitkan minat pada apartemen besar di Incheon dengan premi yang melekat pada kompleks unggulan dan bertambahnya alokasi melalui undian, yang menarik para pemohon yang menunggu untuk masuk ke pasar. Undian menyediakan jalur untuk memperoleh alokasi melalui pengundian, bukan sepenuhnya mengandalkan kriteria pemeringkatan pemohon lainnya.

Kategori apartemen besar di Gyeonggi menunjukkan kontras lainnya. Jumlah pengajuannya turun dari 4.799 menjadi 4.620, tetapi porsinya naik dari 4,7% menjadi 9,8% karena total pasar provinsi itu menyusut. Dengan demikian, pergerakan porsi yang serupa di ketiga wilayah dapat mencerminkan perubahan jumlah pengajuan aktual yang sangat berbeda.

Pembiayaan dan ukuran rumah tangga memengaruhi pilihan

Ham menyebut kenaikan biaya konstruksi dan bahan bangunan, kenaikan suku bunga acuan, serta pembatasan pinjaman sebagai tekanan bagi pemohon apartemen. Menurut penjelasannya, kenaikan harga total dan semakin ketatnya akses terhadap dana mendorong rumah tangga menjauhi ukuran apartemen standar.

Ia juga menyoroti pembatasan pinjaman jeonse yang terkait dengan pengalihan kepemilikan. Jeonse adalah pengaturan sewa khas Korea yang menggunakan uang jaminan besar, bukan sewa bulanan konvensional. Pembatasan bentuk pembiayaan ini dapat memengaruhi pilihan sumber dana dalam pembelian rumah, meski analisis tersebut tidak menghitung kontribusinya terhadap pergeseran ukuran apartemen.

Menurut Ham, harga bukan satu-satunya faktor. Tata letak yang lebih baik dan pemanfaatan ruang yang lebih efisien, termasuk perluasan balkon, dapat membuat apartemen kecil lebih nyaman ditinggali. Bertambahnya rumah tangga yang terdiri dari satu atau dua orang juga dapat meningkatkan daya tarik hunian kompak.

Penjelasan tersebut membantu menghubungkan angka harga dan pengajuan, tetapi bukan pengukuran penyebab secara terpisah. Analisis itu tidak menghitung seberapa besar perubahan tersebut disebabkan oleh aturan pinjaman, komposisi rumah tangga, tata letak, atau komposisi apartemen yang ditawarkan.

Harga rumah kecil yang sudah ada juga semakin mahal

Seri data terpisah dari KB Real Estate menunjukkan bahwa harga apartemen kecil di pasar penjualan yang lebih luas tetap dapat naik, meskipun harga prapenjualannya stabil. Rata-rata harga jual ini mengukur pasar yang berbeda dari apartemen baru yang ditawarkan dalam analisis langganan Ham.

Dalam perbandingan KB untuk Januari hingga September, harga apartemen di Seoul seluas 60 meter persegi atau kurang naik 12,9%, dari rata-rata 956,13 juta won menjadi 1,07942 miliar won. Harga hunian berukuran lebih dari 60 meter persegi dan tidak lebih dari 85 meter persegi naik 7,3%, dari 1,4765 miliar won menjadi 1,58455 miliar won.

Kategori yang lebih besar mencatat kenaikan lebih rendah: 3,1% untuk apartemen di atas 85 meter persegi hingga 102 meter persegi, 4,6% untuk apartemen di atas 102 meter persegi hingga 135 meter persegi, dan 1,3% untuk hunian di atas 135 meter persegi. Laporan mengenai seri data ini tidak secara eksplisit menyebut tahun kalender, sehingga tidak boleh diasumsikan mencakup periode yang persis sama dengan analisis Ham untuk 2026.

Kim Deok-rye, direktur di Housing Industry Research Institute, mengaitkan tekanan terhadap hunian kecil dengan aturan pinjaman dan pajak serta ketidakstabilan pasar sewa. Ia menjelaskan hubungan dengan pasar sewa secara langsung:

Secara khusus, ketidakstabilan di pasar sewa mendorong kenaikan harga apartemen yang lebih kecil dan lebih murah.

Kedua ukuran tersebut menggambarkan kompromi yang sulit terkait keterjangkauan. Apartemen yang lebih kecil mungkin menawarkan harga awal total yang lebih rendah, tetapi belum tentu murah, dan harganya di pasar penjualan yang lebih luas bisa naik lebih cepat dibandingkan hunian yang lebih besar.

Ham memperkirakan kesenjangan antara pemohon yang mempertimbangkan anggaran dan mencari hunian kecil dengan pembeli kaya yang mencari apartemen besar yang langka akan berlanjut untuk sementara waktu. Tidak disebutkan tanggal perilisan atau revisi berikutnya, dan peringatan dari data resmi membuka kemungkinan bahwa jumlah pengajuan dapat berubah. Data pasokan menurut ukuran, kontrak final, dan pembelian yang telah selesai diperlukan untuk menilai sejauh mana pola pengajuan tersebut berlanjut hingga kepemilikan aktual.

Poin-Poin Utama

• Apartemen kecil mencakup 79,8% pengajuan langganan di Seoul selama Januari hingga September 2026, naik dari 60,6% setahun sebelumnya.
• Pengajuan untuk kategori ukuran menengah di Seoul turun dari 98.088 menjadi 16.799, sehingga porsinya merosot dari 35,5% menjadi 11,5%.
• Pengajuan apartemen kecil juga turun di Seoul dan Gyeonggi, meskipun porsinya meningkat.
• Harga prapenjualan apartemen di kawasan metropolitan naik 22,2% menjadi 26,54 juta won per 3,3 meter persegi.
• Pengajuan apartemen besar meningkat di Seoul dan Incheon, meskipun harganya masing-masing naik 74,2% dan 88,3%.
• Angka pengajuan mengukur minat terhadap penawaran hunian, bukan pembelian yang telah selesai, dan dapat direvisi.