Pemangkasan Harga Hunian di Vietnam Belum Menjembatani Kesenjangan Keterjangkauan, Rencana Hunian Sewa Meluas

Harga yang lebih murah tetap di luar jangkauan pembeli

Vietnam memperkirakan akan merampungkan 87.601 unit hunian sosial pada 2026, hanya 90% dari target tahunannya, sementara pemangkasan harga di pasar komersial belum membuat banyak rumah terjangkau. Di Kota Ho Chi Minh, kekurangan ini sangat mencolok: penilaian pemerintah kota yang dikutip oleh Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) mencatat tidak ada pasokan baru hunian terjangkau selama sembilan bulan pertama 2026.

HoREA menyebut pengembang telah memangkas harga di pasar primer sekitar 5%, sementara sejumlah investor yang menjual kembali properti menawarkan potongan harga 20% hingga 30% dan tetap kesulitan mencari pembeli. Pasar primer mencakup rumah yang dijual pengembang; pasar sekunder mencakup rumah yang dijual kembali oleh pemiliknya.

Hanoi juga menunjukkan bagaimana harga yang turun dapat terjadi bersamaan dengan lemahnya permintaan. Savills Vietnam mencatat penjualan apartemen turun 26% secara kuartalan pada kuartal ketiga 2026, dan merosot 48% dibanding setahun sebelumnya. Harga rata-rata yang diminta untuk apartemen yang dijual pengembang masih sekitar VND 107 juta per meter persegi.

Masalah utamanya adalah perpaduan antara harga rumah yang mahal, biaya pinjaman yang tinggi, dan terlalu sedikit properti yang dirancang sesuai anggaran rumah tangga kebanyakan. Pembangunan lebih banyak hunian direncanakan, terutama di luar pusat kota, tetapi lokasi, harga, dan kesesuaiannya akan menentukan apakah pembeli dan penyewa memperoleh pilihan yang bermanfaat.

Ketua HoREA Le Hoang Chau menyerukan respons yang lebih luas: hunian komersial terjangkau di samping hunian sosial, lebih banyak hunian sewa dengan harga wajar, aturan pembangunan yang lebih jelas, serta kredit yang lebih murah. Secara bersama-sama, usulan tersebut menyasar orang-orang yang memenuhi syarat untuk menerima dukungan perumahan publik dan mereka yang berpenghasilan di atas batas kelayakan, tetapi tetap tak mampu menjangkau harga properti komersial.

Mengapa diskon belum memulihkan permintaan

Asosiasi Realtor Vietnam (VARS) mencatat harga jual rata-rata apartemen pada kuartal ketiga 2026 sebesar VND 79,3 juta per meter persegi di Hanoi, VND 88,3 juta di Kota Ho Chi Minh, dan VND 68,9 juta di Da Nang. Ketiga angka rata-rata itu tidak berubah dari kuartal sebelumnya.

Harga tersebut menyusul kenaikan yang signifikan. Dibanding kuartal pertama 2019, VARS mencatat kenaikan sebesar 97% di Hanoi, 69,8% di Kota Ho Chi Minh, dan 76,2% di Da Nang. Dengan demikian, pembeli memasuki pasar yang baru stabil setelah bertahun-tahun mengalami kenaikan harga.

DKRA Consulting mencatat 13.215 apartemen tersedia dari pengembang di 108 proyek di Kota Ho Chi Minh dan daerah sekitarnya selama kuartal ketiga. Penjualan mencapai 3.471 unit, turun 66% dari kuartal sebelumnya, atau sekitar 26% dari pasokan tersebut.

Harga apartemen sekunder di pasar selatan umumnya turun 4% hingga 7% selama kuartal itu. Diskon lebih besar sebesar 20% hingga 30% yang disebut HoREA berlaku untuk sejumlah investor perorangan, sementara angka DKRA menggambarkan penyesuaian yang lebih umum di proyek-proyek yang dipantaunya.

Biaya pinjaman menambah hambatan. Suku bunga kredit perumahan dilaporkan sekitar 14% hingga 16% per tahun pada 2026. Dengan suku bunga tersebut, pinjaman sebesar VND 1 miliar akan menghasilkan bunga tahunan VND 140 juta hingga VND 160 juta jika saldo pinjaman tetap, belum termasuk pembayaran pokok. Jumlah pembayaran sebenarnya bergantung pada perjanjian pinjaman dan jadwal pelunasan.

Hunian kelas menengah yang masih kurang

Penilaian Kota Ho Chi Minh untuk sembilan bulan pertama 2026 menunjukkan bahwa apartemen mencakup 73,6% unit hunian yang memenuhi syarat bagi pengembang untuk menghimpun modal. Segmen menengah hanya mencakup 7,1% pasokan, sementara hunian baru masih terkonsentrasi di kategori mahal.

Chau mengusulkan agar hunian komersial terjangkau didorong dengan harga yang disesuaikan dengan kondisi setempat, mulai dari VND 25 juta hingga VND 30 juta per meter persegi di provinsi terpencil hingga VND 60 juta hingga VND 70 juta di kota-kota besar.

Untuk gambaran, apartemen seluas 60 meter persegi dengan kisaran harga yang diusulkan untuk kawasan perkotaan akan dibanderol VND 3,6 miliar hingga VND 4,2 miliar, belum termasuk biaya tambahan. Jumlah itu tetap sangat besar, sehingga hunian sewa dan hunian sosial perlu menjadi bagian dari respons yang sama.

Tran Xuan Luong, direktur Institut Ekonomi Real Estat Vietnam, berpendapat bahwa hunian komersial terjangkau seharusnya melengkapi hunian sosial. Lebih banyak rumah di segmen menengah akan memberi alternatif bagi rumah tangga yang benar-benar membutuhkan hunian selain proyek-proyek mahal, serta mengurangi tekanan akibat persepsi kelangkaan pasokan.

Pengumuman penjualan hunian sosial menunjukkan rentang harga yang jauh lebih lebar. Buletin 30 Oktober menyebut ribuan unit ditawarkan dengan harga mulai sedikit di atas VND 12 juta per meter persegi. Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh menyebut harga rata-rata hunian sosial sebesar VND 15 juta hingga VND 25 juta per meter persegi, sementara beberapa proyek yang dibahas perwakilan bisnis berharga VND 30 juta hingga VND 40 juta. Karena itu, lokasi, biaya proyek, dan persyaratan kelayakan sama pentingnya dengan harga yang diumumkan.

Jutaan orang sudah bergantung pada hunian sewa

Sekitar 4,2 juta orang menyewa tempat tinggal di Kota Ho Chi Minh. HoREA menyebut sebagian besar pekerja dan pekerja migran menyewa kamar dengan biaya sekitar VND 2 juta per bulan, sementara apartemen dengan infrastruktur dan fasilitas pendukung masih langka.

Survei awal Federasi Buruh Kota Ho Chi Minh mengidentifikasi 3.181 orang yang membutuhkan hunian sewa dan 30.339 lainnya yang membutuhkan hunian sosial melalui skema sewa atau beli. Banyak pekerja saat ini tinggal di kawasan indekos kecil yang dibangun secara pribadi, dengan ruang, infrastruktur, dan sarana keselamatan kebakaran yang terbatas.

Vu Dang Khue, wakil ketua Asosiasi Usaha Kecil dan Menengah Kota Ho Chi Minh, mengatakan pasokan hunian sewa formal tertinggal dari urbanisasi dan pertumbuhan penduduk. Ia menyerukan pembangunan terencana yang terhubung dengan sekolah, layanan kesehatan, toko, dan layanan penting.

Pham Van Nam, direktur utama GH Land, menyoroti kebutuhan terkait: kontrak sewa standar dan informasi transparan mengenai harga sewa, status hukum, kualitas bangunan, serta pengelolaan properti. Penyewa perlu mengetahui biaya yang mereka bayarkan dan perlindungan yang diberikan dalam kontrak. Investor membutuhkan aturan yang dapat diprediksi untuk mengelola gedung selama bertahun-tahun.

Bagi rumah tangga yang tak mampu mengumpulkan uang muka atau membayar cicilan hipotek besar, rumah sewa yang dapat diandalkan menawarkan jalur berbeda menuju tempat tinggal yang stabil. Manfaatnya bergantung pada harga sewa, lokasi, dan kondisi hunian, terutama bagi pekerja yang perlu dekat dengan tempat kerja.

Pembangunan hunian sosial meningkat, tetapi penyediaannya tertinggal

Wakil Menteri Konstruksi Le Hong Vinh mengatakan dalam konferensi pers rutin pemerintah pada 4 November bahwa 293 proyek hunian sosial yang mencakup 363.065 unit sedang dikembangkan di seluruh negeri. Dari jumlah tersebut, 128 proyek baru-baru ini memulai pembangunan, dengan total 183.293 rumah: 140.492 untuk dijual dan 42.801 untuk disewakan.

Kementerian mencatat 114 proyek hunian sosial yang sedang berjalan dengan 63.970 unit sewa. Sejak Juni, 29 proyek lain mulai dibangun dengan total 85.594 rumah, termasuk 33.886 unit sewa. Angka unit sewa tersebut merupakan bagian dari total proyek.

Jumlah rumah yang rampung masih jauh di bawah target tahun ini. Hingga konferensi pers tersebut, 170 proyek yang telah selesai menyediakan 46.962 rumah, dibandingkan target tahunan hunian sosial sebanyak 97.271 unit. Kementerian memperkirakan 87.601 unit akan rampung pada akhir 2026.

Penyelesaian hunian sewa juga terkonsentrasi pada bagian akhir tahun. Sebanyak 8.314 unit telah rampung dari target 17.176, dengan perkiraan jumlah yang selesai sepanjang tahun mencapai 18.049, sekitar 5% di atas target. Dengan demikian, hunian sewa akan mencakup sekitar seperlima dari proyeksi 87.601 unit hunian sosial yang rampung.

Dalam forum 25 Desember yang membahas prospek menuju 2026, Wakil Menteri Sinh menyebut program kumulatif yang lebih luas, yakni 698 proyek dengan lebih dari 657.000 rumah, dan hampir 170.000 di antaranya telah rampung. Total program itu mencakup tahap pembangunan yang berbeda dari 293 proyek yang disebut sedang berjalan dalam konferensi pers November. Sinh juga menyampaikan ambisi untuk mencapai target nasional satu juta unit hunian sosial sekitar 2028.

Tahapan berikutnya

Target Kota Ho Chi Minh melampaui siklus pembangunan saat ini. Resolusi No. 303/NQ-CP tertanggal 30 September 2026 menetapkan target 181.257 hunian sosial dan sewa bagi kota tersebut untuk periode 2026 hingga 2030. Sekitar 57.657 unit diharapkan tersedia pada 2027, hampir 32% dari total untuk periode tersebut.

Tanggal dan tahapan utama penyediaannya adalah:

• Juni 2026: Dorongan pemerintah untuk hunian sewa diikuti dimulainya 29 proyek yang mencakup 33.886 unit sewa.
• 30 September 2026: Resolusi No. 303/NQ-CP menetapkan target hunian sosial dan sewa Kota Ho Chi Minh hingga 2030.
• 30 Oktober 2026: Usulan langkah keterjangkauan mencakup kebijakan perumahan daerah dan kerangka harga sewa; kota tersebut juga sedang mempertimbangkan 147 bidang tanah untuk program percontohan hunian komersial.
• 4 November 2026: Kementerian Konstruksi memaparkan proyek-proyek hunian sosial nasional yang sedang berjalan serta perkiraan penyelesaian tahunan.
• Akhir 2027: Knight Frank memperkirakan 42.593 apartemen tambahan di Kota Ho Chi Minh yang telah diperluas.

Kementerian telah menyiapkan rancangan amendemen Undang-Undang Perumahan untuk diajukan kepada Majelis Nasional ke-16. Tanggal pengesahan belum ditentukan. Pengembang dan rumah tangga masih membutuhkan aturan final mengenai kelayakan, pembiayaan, alokasi lahan, dan harga.

Pasokan baru bergeser ke luar pusat kota

Knight Frank memperkirakan 22.187 dari 42.593 apartemen yang diharapkan tersedia pada akhir 2027 akan berada di wilayah bekas Kota Ho Chi Minh. Sebanyak 20.406 sisanya, hampir 48%, akan berada di bagian lain dari kota yang telah diperluas, termasuk wilayah bekas Binh Duong dan Ba Ria-Vung Tau.

Wilayah luar tersebut memiliki porsi apartemen terjangkau dan segmen menengah yang lebih besar. Angka CBRE untuk 2025 menggambarkan kesenjangan harga: harga rata-rata apartemen primer sekitar VND 47 juta per meter persegi di bekas Binh Duong, dibandingkan VND 92 juta di wilayah bekas Kota Ho Chi Minh, selisih sekitar 49%.

Bekas Binh Duong mencatat peluncuran 17.300 apartemen baru pada 2025. Di seluruh wilayah kota yang diperluas, pasokan apartemen diperkirakan mendekati 34.000 unit pada 2026, dengan lebih dari separuhnya berada di bekas Binh Duong. Perkiraan DKRA untuk waktu dekat memproyeksikan peluncuran 7.000 hingga 10.000 apartemen pada kuartal keempat, terkonsentrasi di wilayah timur, selatan, dan bekas Binh Duong.

Proyek-proyek mahal terus membentuk harga di pusat kota. Lebih dari separuh pasokan apartemen baru di wilayah bekas kota pada 2025 masuk kategori kelas atas dan mewah. Perkiraan pasar yang lebih baru menyebut harga rata-rata yang diminta di pasar primer sebesar USD 4.210 per meter persegi, setara lebih dari VND 100 juta, naik 3% dalam satu kuartal.

Vo Huynh Tuan Kiet, kepala pemasaran proyek residensial CBRE Vietnam, mengatakan pembeli semakin mempertimbangkan kualitas konstruksi, pengelolaan, fasilitas, dan kondisi hunian. Ia juga menyebut koneksi transportasi dan pembangunan di sekitar berbagai pusat kota sebagai kekuatan yang membentuk pasar. Harga yang lebih rendah di luar pusat kota akan lebih bermanfaat jika warga dapat menjangkau tempat kerja dan layanan dengan andal.

Mengapa pengembang hunian sewa menginginkan dukungan jangka panjang

Le Huu Nghia, direktur utama Le Thanh Company, mengatakan investasi hunian sewa mengharuskan pembayaran biaya lahan, konstruksi, dan bunga jauh sebelum sebuah proyek menutup biayanya. Proyek Le Thanh Tan Kien 2 yang diusulkan perusahaannya akan mencakup sekitar 2.000 rumah sewa, tetapi klasifikasi lahan sebagai kawasan komersial dan jasa mempersulit akses ke pembiayaan bank.

HoREA memperkirakan proyek sewa biasanya membutuhkan waktu setidaknya 20 tahun untuk mengembalikan modal. Pengembang yang menjual apartemen menerima pembayaran dalam jumlah besar saat rumah terjual; operator sewa menerima pembayaran dalam jumlah lebih kecil selama periode yang jauh lebih panjang, sembari terus menanggung biaya pengelolaan dan pemeliharaan.

Chau mengusulkan pembebasan biaya penggunaan lahan dan sewa lahan, insentif pajak, pinjaman preferensial dengan jangka waktu lebih panjang, serta prosedur investasi yang lebih cepat. HoREA akan membatasi insentif bagi proyek yang berkomitmen menyewakan rumah setidaknya selama 20 tahun.

HoREA juga menginginkan pemerintah provinsi menetapkan kerangka harga sewa untuk hunian terjangkau yang dibiayai di luar anggaran negara. Dewan Rakyat provinsi akan diberi wewenang untuk menetapkan kebijakan daerah bagi hunian komersial terjangkau melalui amendemen Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Pertanahan.

Usulan tersebut bertujuan memudahkan penghitungan biaya dan perkiraan pendapatan sebelum pembangunan dimulai. Seruan Nam untuk menyediakan data sewa yang transparan dan kontrak standar menjawab persoalan yang sama dari sisi operasional: gedung memerlukan pendapatan berkelanjutan, sementara penyewa membutuhkan persyaratan yang dapat diprediksi dan kondisi hunian yang layak.

Siapa yang mendapat manfaat dari pembangunan yang lebih murah?

Rancangan amendemen Undang-Undang Perumahan yang dipaparkan Kementerian Konstruksi mengusulkan aturan pendapatan dan kelayakan yang lebih jelas, akses prioritas bagi kelompok kurang mampu, pinjaman preferensial, serta dana perumahan yang beroperasi tanpa berorientasi pada keuntungan. Rancangan itu juga mencakup lahan untuk hunian sosial, hunian sewa, dan tempat tinggal bagi pekerja industri.

Investor akan menerima dukungan berupa keringanan biaya lahan, sewa lahan, pajak, dan kredit, serta dapat memanfaatkan kegiatan komersial dan jasa dalam proyek untuk mengimbangi biaya pembangunan yang memenuhi syarat. Aturan harga yang diusulkan akan menetapkan harga jual, harga sewa, dan cicilan sewa-beli berdasarkan biaya yang sah serta keuntungan yang diatur, dengan mengecualikan insentif negara dari harga yang dibebankan kepada penghuni.

Pengendalian transaksi akan membatasi setiap penerima yang memenuhi syarat untuk membeli atau memperoleh melalui skema sewa-beli hanya satu unit hunian sosial. Pengalihan kepemilikan akan dibatasi selama lima tahun pertama agar hunian bersubsidi diberikan kepada penghuni yang dituju.

Pengembang juga meminta perubahan pada tingkat keuntungan mereka. Bui Nguon Phong, ketua Le Phong Group, mengusulkan kenaikan margin keuntungan yang diizinkan untuk hunian sosial dari 10% menjadi 15% dari biaya investasi konstruksi, dengan alasan kenaikan harga bahan, upah, dan keterlambatan. Permintaan itu diajukan bersamaan dengan upaya kementerian menjaga harga tetap terjangkau bagi rumah tangga yang memenuhi syarat.

Keterlambatan proyek masih menjadi hambatan besar. Sinh mengidentifikasi sekitar 2.991 proyek properti yang mandek dengan nilai investasi hampir VND 2 kuadriliun dan mengatakan panduan berdasarkan Resolusi Majelis Nasional 110 telah mengatasi kendala hukum pertanahan yang memengaruhi 326 proyek. Dimulainya kembali pembangunan proyek-proyek tersebut dapat menambah pasokan, sementara langkah keterjangkauan akan menentukan jenis rumah yang dibangun pengembang.

Keringanan kredit harus menjangkau pengembang dan rumah tangga

HoREA menginginkan pinjaman untuk hunian sewa, hunian komersial terjangkau, dan proyek tertentu di kawasan industri utama dikecualikan dari batas pertumbuhan kredit bank. Batas tersebut mengatur seberapa cepat bank dapat memperluas pinjaman; pengecualian akan memberi kategori terpilih ruang lebih besar untuk memperoleh pembiayaan.

Chau juga meminta Bank Negara Vietnam mendesak bank-bank komersial agar menurunkan suku bunga pinjaman secara signifikan. Biaya pembiayaan yang lebih rendah akan membantu pengembang selama masa pembangunan dan mengurangi beban cicilan bagi pembeli.

MB Securities mengidentifikasi sejumlah kondisi yang mendukung kemungkinan penurunan suku bunga, termasuk pertumbuhan kredit yang melambat dan pertumbuhan simpanan yang melampaui pertumbuhan pinjaman selama sembilan bulan pertama. Namun, perusahaan itu memperkirakan tekanan terhadap biaya pendanaan bank akan berlanjut sekitar tiga bulan, seiring jatuh temponya simpanan sebelumnya yang kemudian diperpanjang dengan suku bunga lebih tinggi.

Luong mengingatkan bahwa harga rumah juga mencerminkan biaya lahan dan perkiraan keuntungan pengembang, sehingga insentif membutuhkan waktu untuk memengaruhi harga jual. Ukuran keberhasilannya adalah apakah rumah yang selesai dibangun tersedia dengan harga dan biaya sewa yang sanggup ditanggung rumah tangga. Lebih banyak apartemen, persetujuan proyek yang lebih mudah, dan pinjaman yang lebih murah akan bermanfaat jika hunian yang dihasilkan sesuai dengan lokasi kerja, kebutuhan hidup, dan kemampuan bayar masyarakat.

Poin Utama

• Vietnam memperkirakan 87.601 unit hunian sosial akan rampung pada 2026, sekitar 90% dari target tahunan.
• Pemangkasan harga belum berhasil memulihkan penjualan karena biaya pinjaman dan harga beli masih tinggi.
• Menurut penilaian kota yang dikutip HoREA, pasokan baru di Kota Ho Chi Minh selama sembilan bulan pertama tidak mencakup hunian terjangkau.
• Penyelesaian hunian sewa secara nasional diperkirakan mencapai 18.049 unit, melampaui target tahunan.
• Pasokan komersial baru bergeser ke wilayah luar, yang umumnya memiliki harga lebih rendah.
• Reformasi yang diusulkan mencakup lahan, kredit, harga sewa, kelayakan, dan pengendalian transaksi hunian sosial.
• Kota Ho Chi Minh menargetkan 181.257 hunian sosial dan sewa untuk periode 2026 hingga 2030.