Vietnam mengkaji pembatasan penjualan rumah yang belum selesai dibangun dan perlindungan lebih ketat atas uang pembeli

Usulan perubahan penjualan menempatkan uang pembeli sebagai fokus

Para legislator Vietnam tengah mempertimbangkan pembatasan penjualan rumah yang belum selesai dibangun, termasuk larangan mengalihkan kontrak pembelian dan peralihan bertahap ke penjualan rumah hanya setelah konstruksi rampung. Bersamaan dengan usulan tersebut, mereka menginginkan pengawasan yang lebih ketat atas uang muka, jaminan bank, dan uang yang dibayarkan pembeli sebelum menerima dokumen kepemilikan.

Dalam debat Majelis Nasional pada 30 Oktober 2026, delegasi Thanh Hoa Le Thanh Hoan mengusulkan larangan pengalihan kontrak pembelian rumah yang masih dalam pembangunan. Delegasi Hai Phong Nguyen Ngoc Son menawarkan pendekatan berbeda: pengalihan tetap dimungkinkan, tetapi setiap transaksi dicatat dalam sistem informasi properti yang terhubung dengan identifikasi elektronik dan data hukum terverifikasi.

Bagi keluarga yang menunggu rumah, perdebatan ini menyangkut tabungan mereka sekaligus kemampuan untuk keluar dari pembelian yang mandek. Pembeli yang terdampak keterlambatan di Roxana Plaza, Kota Ho Chi Minh, serta serah terima yang tertunda di Da Nang dan Hanoi, telah membayar properti sembari tetap menanggung utang pinjaman.

Usulan-usulan tersebut masih dibahas. Menteri Konstruksi Tran Hong Minh mengatakan rancangan amendemen Undang-Undang tentang Bisnis Real Estat akan ditinjau dan disempurnakan; belum ada pemungutan suara final atau tanggal penerapan yang diumumkan.

Ada dua pembatasan berbeda yang sedang dipertimbangkan. Larangan pengalihan kontrak akan mencegah pembeli menyerahkan perjanjian pembelian kepada orang lain. Penjualan hanya untuk rumah yang sudah selesai dibangun akan mengubah kapan pengembang dapat pertama kali menjual properti dan menerima uang dari pelanggan. Kedua kebijakan itu akan mengubah cara pembiayaan pembangunan perumahan, tetapi dampaknya terhadap pembeli terjadi pada tahap yang berbeda.

Mengapa legislator ingin menghentikan pengalihan kontrak berulang

Hoan berpendapat bahwa pengalihan berulang dapat mengubah perjanjian perumahan menjadi sarana spekulasi. Sebelum rumah selesai dibangun dan diserahterimakan, pembeli yang mengalihkan kontrak meneruskan hak kontraktual dan kewajiban pembayaran, bukan menyerahkan properti yang sudah jadi.

Pembeli pertama dapat membayar uang muka atau angsuran kecil, lalu mengalihkan perjanjian ketika harga naik. Hoan mengatakan imbal hasil atas pengeluaran awal itu bisa mencapai 50% atau 100%, sedangkan pengalihan berulang dan biaya perantara dapat mendorong harga saat serah terima menjadi hingga dua kali lipat dari harga semula.

Imbal hasil atas uang yang dibayarkan pada awalnya berbeda dari kenaikan harga seluruh rumah. Karena pembeli pertama baru membayar sebagian dari harga pembelian, kenaikan harga rumah yang relatif kecil dapat menghasilkan persentase keuntungan yang jauh lebih besar atas kontribusi tunai pembeli tersebut.

Usulan Hoan tidak hanya membatasi spekulan perorangan. Ia menyerukan kajian mengenai peralihan ke penjualan rumah setelah konstruksi selesai, sehingga memperpendek masa ketika perjanjian pembelian dapat berpindah tangan sebelum properti siap.

Son mengakui bahwa pengalihan dapat memenuhi kebutuhan nyata dan membantu menjaga transaksi tetap berada dalam sistem hukum. Usulannya adalah mewajibkan pencatatan setiap pengalihan agar rantai pembeli dan harga transaksi aktual lebih mudah dilacak. Ia juga menyerukan penerapan yang dapat dijalankan agar basis data yang belum lengkap tidak menghambat transaksi yang sah.

Mengapa pembeli mungkin membutuhkan jalan keluar

Huynh Thanh Dien, ekonom di Universitas Nguyen Tat Thanh, mengatakan larangan pengalihan dapat mengurangi spekulasi, tetapi membuat pembeli rumah sungguhan terjebak ketika kondisi keuangan mereka berubah. Ia menggambarkan proyek-proyek yang berlangsung selama satu hingga tiga tahun, masa ketika pembeli bisa kehilangan pekerjaan, mengalami kerugian usaha, atau menghadapi keadaan darurat keluarga.

Pembeli yang tidak mampu melanjutkan pembayaran mungkin perlu mengalihkan perjanjian untuk memperoleh kembali uang yang sudah dikeluarkan. Tanpa pilihan itu, alternatif yang tersisa bisa berupa pembatalan kontrak atau penghentian secara sepihak, yang berpotensi memicu sengketa terkait denda, ganti rugi, dan pengembalian dana.

Le Trung Phat, direktur Firma Hukum Le Trung Phat dan anggota Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh, menolak larangan menyeluruh. Ia berpendapat bahwa hak yang timbul dari kontrak perumahan yang sah merupakan hak milik yang dilindungi, dengan merujuk Pasal 32 Konstitusi 2013. Itu merupakan argumen hukumnya untuk menentang usulan tersebut, bukan putusan pengadilan atas masalah ini.

Phat mendukung pengaturan melalui perpajakan dan pemeriksaan hukum. Ia memperingatkan bahwa larangan dapat mendorong transaksi ke pengaturan informal, termasuk surat kuasa yang luas, perjanjian tertulis pribadi, serta janji untuk membeli atau menjual. Transaksi semacam itu dapat mengurangi informasi yang tersedia bagi pihak berwenang, menekan penerimaan pajak, serta meningkatkan sengketa atau penipuan.

Uang muka akan diawasi, bukan hanya dibatasi hingga 5%

Rancangan aturan membatasi uang muka untuk properti yang belum selesai dibangun hingga 5% dari harga jual atau sewa-beli, dan penarikan uang hanya diizinkan setelah properti memenuhi persyaratan untuk dipasarkan. Delegasi Can Tho To Ai Vang mengusulkan agar uang tersebut disimpan di rekening yang diblokir pada bank yang menjamin proyek.

Rekening yang diblokir akan mencegah pengembang menarik uang muka secara bebas. Berdasarkan usulan Vang, pencairan dana bergantung pada terpenuhinya persyaratan properti serta penandatanganan kontrak pembelian resmi oleh pembeli dan pengembang.

Delegasi Lam Dong Duong Khac Mai memperingatkan bahwa pengembang atau distributor dapat mengumpulkan uang dengan nama lain, seperti pembayaran reservasi, pendaftaran minat, atau biaya prioritas. Delegasi Thanh Hoa Luong Thi Hoa juga menyerukan agar undang-undang menilai pembayaran berdasarkan tujuannya, bukan sebutannya.

Uji praktisnya adalah apakah uang tersebut menjamin kesepakatan pada masa mendatang atau merupakan pembayaran sebagian dari harga pembelian. Menyebutnya biaya prioritas tidak mengubah fungsi tersebut. Delegasi Kota Ho Chi Minh Tran Anh Tuan juga menginginkan tanggung jawab dibebankan kepada pengembang maupun pihak yang menerima uang secara langsung, termasuk perantara, dengan pengembalian dana dan ganti rugi diatur berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata.

Sebuah proyek di Jalan Raya Nasional 13 di kawasan bekas Binh Duong menggambarkan praktik yang menjadi sorotan. Pembeli diminta membayar 100 juta dong untuk memesan apartemen, dengan kontrak pembelian diperkirakan ditandatangani sekitar sebulan kemudian dan pengembalian dana ditawarkan jika mereka memutuskan untuk tidak menandatanganinya.

Berapa banyak uang yang dapat dikumpulkan pengembang sebelum serah terima?

Son menguraikan batas dalam rancangan, yakni 30% untuk pembayaran pertama dan 70% untuk total pembayaran sebelum serah terima, di samping batas uang muka 5%. Kekhawatirannya adalah pembeli masih harus membayar uang dalam jumlah besar tanpa dapat mengawasi penggunaannya oleh pengembang.

Hoan mengusulkan agar pembayaran sebelum serah terima dibatasi maksimal 70%, dengan sisa 30% dibayarkan hanya setelah pembeli menerima rumah sekaligus memperoleh sertifikat kepemilikan. Mengaitkan pembayaran terakhir dengan kedua hal tersebut akan memberikan perlindungan finansial bagi pembeli, bukan hanya menunggu bangunan selesai secara fisik.

Perbedaan angka itu menunjukkan pilihan kebijakan yang signifikan. Sisa pembayaran 30% yang dikaitkan dengan serah terima dan sertifikasi besarnya enam kali lipat dari sisa pembayaran final 5% yang dibahas di bagian lain rancangan. Kedua pendekatan itu akan menyisakan jumlah yang sangat berbeda di luar kendali langsung pengembang.

Son juga mengusulkan agar pembayaran diawasi berdasarkan kemajuan konstruksi aktual, terutama jika pembeli melanjutkan transaksi tanpa jaminan bank. Dalam praktiknya, pencairan uang akan mengikuti pekerjaan yang telah diverifikasi, bukan hanya bergantung pada tanggal pembayaran dalam kontrak.

Persetujuan proyek oleh bank bukan surat jaminan bagi pembeli

Tuan menyoroti langkah-langkah yang diperlukan agar pembeli perorangan mendapat perlindungan bank. Persetujuan bank untuk memberikan jaminan kepada pengembang merupakan satu tahap; penerbitan surat jaminan bagi pelanggan tertentu merupakan tahap lain. Surat bagi pelanggan tersebut menetapkan perlindungan yang melekat pada transaksi itu.

Bagi pembeli yang memilih jaminan, Tuan mengusulkan agar pengembang baru dapat menerima pembayaran kontrak setelah pelanggan memperoleh surat jaminan masing-masing. Ia juga meminta aturan yang jelas tentang batas waktu penerbitan, prosedur, dan biaya agar pembeli mengetahui kapan perlindungan mulai berlaku dan berapa biayanya.

Rancangan aturan memperbolehkan pembeli memilih apakah akan menggunakan jaminan bank. Son mengusulkan agar perlindungan menjadi pilihan otomatis, dan pembeli hanya dapat menolaknya melalui konfirmasi tertulis terpisah setelah menerima penjelasan lengkap.

Son khawatir penolakan jaminan dapat menjadi klausul baku yang disajikan sebagai bagian dari kontrak pembelian. Pendekatannya akan mewajibkan pilihan yang lebih disengaja, sekaligus menambahkan pengawasan pembayaran jika jaminan tidak digunakan. Usulan-usulan ini menyasar masa ketika pembeli telah membayar, tetapi masih menunggu pengembang memenuhi kewajibannya.

Sisa 5% memunculkan pertanyaan tentang pengelolaan dan pengembalian dana

Rancangan aturan juga mengatur sisa 5% dari nilai kontrak selama pembeli menunggu sertifikat kepemilikan. Pembayaran ini berbeda dari uang muka awal, meskipun keduanya sama-sama sebesar 5%.

Mai meminta aturan yang menetapkan siapa yang mengendalikan rekening, dokumen apa yang mengizinkan pencairan uang, siapa yang menerima bunganya, dan apa yang terjadi jika pengembang tidak lagi mampu membayar utang. Ia menginginkan uang tersebut dikelola secara terpisah dan dicairkan berdasarkan dasar hukum yang jelas.

Vang mengusulkan alternatif jika sertifikasi tertunda karena kendala objektif yang melibatkan lembaga pemerintah, seperti penilaian lahan yang belum selesai atau persetujuan perubahan tata ruang. Dalam kondisi tersebut, pengembang dapat mengganti dana 5% yang diblokir dengan jaminan bank tanpa syarat yang nilainya sama, sehingga dana tunai dapat digunakan sambil mempertahankan perlindungan finansial.

Para legislator juga menginginkan kejelasan tentang kepemilikan rekening, waktu pembayaran, dan biaya. Jika pembeli mengurus sendiri permohonan sertifikat, pemindahan uang yang ditahan kepada pengembang harus bersifat sukarela, sementara pengembang tetap bertanggung jawab menyediakan dokumen yang diperlukan.

Delegasi Hai Phong Vu Van Tien menyebut keluarga-keluarga di sejumlah proyek Muong Thanh yang telah menunggu sertifikat selama bertahun-tahun. Pengalaman mereka menempatkan dokumen kepemilikan sejajar dengan kemajuan konstruksi sebagai salah satu pokok perdebatan: menerima kunci bisa diikuti masa tunggu yang jauh lebih lama untuk memperoleh dokumen resmi.

Siapa yang memeriksa proyek, dan siapa yang bertanggung jawab?

Tien menyerukan agar pihak berwenang membandingkan apartemen yang ditawarkan untuk dijual dengan tata ruang dan desain yang telah disetujui sebelum transaksi berlangsung. Ia juga menginginkan pengembang diwajibkan memberi kompensasi kepada pembeli dan memperbaiki dampak pelanggaran, termasuk dalam kasus ketika bangunan harus dibongkar.

Delegasi Can Tho Dao Chi Nghia berpendapat bahwa platform perdagangan dan broker harus memiliki kewajiban yang sesuai dengan pemeriksaan yang mampu mereka lakukan. Mereka dapat memeriksa dokumen dan membandingkannya dengan data yang tersedia, katanya, tetapi tidak dapat menggantikan lembaga pemerintah dalam mengesahkan seluruh status hukum properti.

Nghia mengusulkan agar perantara diwajibkan memeriksa kelengkapan dan konsistensi dokumen yang diserahkan, mengungkapkan informasi yang tidak dapat mereka verifikasi, serta bertanggung jawab jika dengan sengaja mengizinkan transaksi menggunakan informasi palsu. Delegasi Hung Yen Nguyen Van Huy meminta agar dokumen yang hilang atau tidak konsisten diklarifikasi dan layanan ditolak jika masalah belum terselesaikan.

Tuan juga menginginkan kewajiban yang lebih jelas ketika kepemilikan proyek berpindah tangan. Dokumen dari pengembang lama dan uang yang telah dikumpulkan perlu dipertanggungjawabkan, sementara kesepakatan antar-pengembang harus menjaga hak sah pelanggan.

Vang mengangkat kekhawatiran terkait kewajiban menyelesaikan kewajiban keuangan atas lahan sebelum pengalihan proyek. Ia berpendapat hal itu dapat menghambat akuisisi yang bertujuan menyelamatkan proyek-proyek mandek, sehingga pembeli tetap terikat pada krisis keuangan pengembang semula.

Perubahan model pembiayaan dapat mengubah tekanan pembayaran

Seorang perwakilan proyek di Jalan Raya Nasional 13 membela penjualan di muka karena dinilai bermanfaat bagi kedua pihak. Perwakilan itu mengatakan pelanggan biasanya membayar 20% hingga 30% pada awalnya, sementara dana pelanggan membantu pengembang mengukur permintaan dan mengurangi tekanan pinjaman. Pengalihan kontrak di proyek tersebut dikenai biaya pemrosesan 3 juta hingga 5 juta dong per berkas.

Perwakilan itu berpendapat bahwa penjualan hanya saat serah terima akan mengharuskan pembeli membayar 95% dari nilai apartemen pada saat itu. Itulah gambaran pengembang tentang tekanan pembayaran dalam model tersebut. Peralihan ke penjualan rumah yang telah selesai dibangun akan mengalihkan pembiayaan konstruksi dari pembayaran bertahap pembeli ke dana yang harus diperoleh pengembang sebelum menjual.

Bagi pembeli, pilihan tersebut tidak hanya soal memeriksa apartemen yang sudah jadi. Membayar selama konstruksi membuat pembayaran tersebar sepanjang waktu, tetapi uang berisiko terdampak keterlambatan. Membeli setelah pembangunan selesai membuat rumah lebih siap untuk segera ditempati, tetapi dapat memusatkan kebutuhan pembiayaan saat pembelian.

Masalah sertifikat di Kota Ho Chi Minh juga menunjukkan pentingnya durasi pembatasan. Kota itu membentuk Gugus Tugas 5013 pada 5 November 2024, yang kemudian ditata ulang menjadi Gugus Tugas 1645, untuk menangani kendala sertifikasi. Pembatasan yang berlaku hingga sertifikat diterbitkan dapat berdampak pada rumah tangga jauh setelah mereka pindah.

Perkembangan utama berdasarkan tanggal:

• 5 November 2024: Kota Ho Chi Minh membentuk Gugus Tugas 5013 untuk menangani kendala sertifikasi properti.
• 30 Oktober 2026: Delegasi Majelis Nasional membahas pengalihan kontrak, pembayaran di muka, dan jaminan dalam amendemen Undang-Undang tentang Bisnis Real Estat.
• Di akhir debat: Menteri Konstruksi Tran Hong Minh berkomitmen untuk meninjau dan menyempurnakan rancangan lebih lanjut.

Minh mengatakan Pasal 5 rancangan melarang penggunaan uang muka dan pembayaran di muka pelanggan secara tidak sah. Pilihan kebijakan yang masih tersisa berkaitan dengan pelaksanaan perlindungan itu: siapa yang mengendalikan uang, kapan uang dapat dicairkan, bagaimana jaminan diberikan kepada masing-masing pembeli, dan apakah rumah tangga dapat mengalihkan kontrak ketika keadaan berubah.

Poin Utama

• Para legislator mengusulkan larangan pengalihan kontrak pembelian rumah yang belum selesai dibangun dan mengkaji penjualan hanya setelah konstruksi rampung.
• Alternatifnya adalah tetap mengizinkan pengalihan sembari mencatat setiap transaksi melalui data pasar terverifikasi.
• Perlindungan yang diusulkan mencakup rekening uang muka yang diblokir, jaminan bagi pembeli perorangan, dan pembayaran yang dikaitkan dengan kemajuan konstruksi.
• Delegasi membahas penahanan pembayaran final sebesar 5% serta usulan menahan 30% hingga serah terima dan sertifikasi.
• Para pengkritik memperingatkan larangan pengalihan dapat menjebak pembeli yang menghadapi keadaan darurat keuangan dan mendorong transaksi informal.
• Usulan-usulan tersebut masih ditinjau; belum ada pemungutan suara final atau tanggal penerapan yang diumumkan.