China Perluas Aturan Penjualan Rumah yang Sudah Selesai Dibangun, Alihkan Pembiayaan Konstruksi dari Pembeli

Lebih dari 20 kota mengubah aturan pembelian rumah baru

China mengalihkan lebih banyak biaya dan risiko pembangunan rumah baru dari pembeli kepada pengembang dan bank. Lebih dari 20 kota memperkenalkan reformasi penjualan perumahan secara terperinci setelah kebijakan nasional diterbitkan pada 28 Agustus 2026. Perubahan ini menunda penjualan apartemen yang belum selesai dibangun, memperketat pengawasan atas dana pembeli, dan mendorong penjualan setelah konstruksi rampung.

Jingmen di Provinsi Hubei mengambil pendekatan tegas: proyek perumahan di atas lahan yang baru dialihkan setelah 28 Agustus pada prinsipnya harus menjual rumah yang sudah selesai dibangun. Pengembang yang memilih model ini wajib membayar setidaknya 50 persen harga lahan di muka, sedangkan sisanya dapat dibayar secara bertahap hingga dua tahun.

Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, dan Hangzhou termasuk di antara kota yang telah menerbitkan aturan pelaksanaan, menurut pemantauan China Index Academy. Nanchang, Mianyang, dan Luzhou juga telah meminta tanggapan publik atas usulan kebijakan.

Perubahan ini menyasar kelemahan mendasar di pasar perumahan China. Dalam model prapenjualan, keluarga membeli apartemen sebelum selesai dibangun dan pembayaran mereka membantu membiayai konstruksi. Ketika pengembang kekurangan dana, rumah tangga bisa menunggu lama untuk rumah yang sudah mereka sepakati untuk dibeli.

Pendekatan baru ini menggabungkan tiga perubahan: penjualan yang dilakukan lebih belakangan, perusahaan terpisah yang bertanggung jawab atas setiap proyek, dan bank utama yang mengawasi pembiayaan proyek. Ketiganya bertujuan memastikan dana konstruksi tetap digunakan untuk membangun rumah yang menjadi peruntukannya.

Rincian kebijakan di tiap daerah berpengaruh. Shenzhen membatasi uang tanda jadi untuk proyek rumah yang sudah selesai dibangun hingga 3 persen dari harga pembelian, Beijing 1 persen, dan Guangzhou 5 persen. Nanjing dan Jinhua juga menunda pencairan kredit pemilikan rumah untuk proyek prapenjualan yang baru mendapat izin hingga tahap lebih lanjut, setelah penyelesaian proyek tercatat secara resmi.

Perubahan dalam kebijakan nasional

Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan, Kementerian Sumber Daya Alam, dan Administrasi Regulasi Keuangan Nasional bersama-sama menerbitkan Pemberitahuan tentang Penyempurnaan Sistem Penjualan Perumahan Komersial. Kebijakan ini menyerukan perlindungan yang lebih kuat atas dana prapenjualan, pengurangan risiko keterlambatan serah terima, dan perluasan penjualan rumah yang sudah selesai dibangun secara tertib.

Proyek yang tetap menggunakan prapenjualan menghadapi ambang konstruksi yang lebih tinggi: struktur utama tiap bangunan harus sudah mencapai bagian paling atas. Sederhananya, kerangka struktur bangunan harus selesai hingga bagian atas sebelum apartemen di dalamnya boleh ditawarkan untuk prapenjualan. Pekerjaan interior, pemasangan peralatan, dan pekerjaan lain masih dapat dilanjutkan setelahnya.

Pemberitahuan tersebut juga menetapkan masa transisi bagi proyek yang telah memperoleh izin perencanaan konstruksi sebelum kebijakan berlaku. Syarat prapenjualan dan pengawasan dana prapenjualan untuk proyek-proyek itu tetap mengikuti kebijakan sebelumnya. Aturan daerah menambahkan kategori yang lebih terperinci berdasarkan waktu pengalihan lahan dan penerbitan izin.

Pemerintah juga menginginkan pembeli menerima sertifikat hak milik saat rumah diserahkan. Hal ini membutuhkan koordinasi yang lebih erat antara persetujuan konstruksi, administrasi penjualan, dan pendaftaran properti agar serah terima fisik serta dokumen kepemilikan yang sah dapat dilakukan bersamaan.

Penerapan mengikuti tenggat waktu daerah

Reformasi di berbagai daerah menggunakan 28 Agustus sebagai tanggal batas, tetapi tiap kota menerapkannya berdasarkan tahapan yang berbeda. Sebagian aturan mengacu pada pengumuman pengalihan lahan, sementara yang lain merujuk pada izin perencanaan, izin prapenjualan, atau kontrak pinjaman baru. Karena itu, dokumen suatu proyek menentukan persyaratan yang berlaku.

Tahapan utama penerapan mencakup:

• 28 Agustus 2026: Paket reformasi nasional menetapkan kerangka untuk memperketat prapenjualan dan memperluas penjualan rumah yang sudah selesai dibangun.
• 15 Oktober: Shenzhen menerbitkan aturannya, sementara Hangzhou mengeluarkan langkah-langkah pelaksanaan uji coba.
• 27 Oktober: Jinhua menerbitkan aturan daerah yang langsung berlaku.
• 29 Oktober: Changsha menerbitkan langkah-langkah pelaksanaan.
• 31 Oktober: Lima departemen di Nanjing menerbitkan aturan uji coba yang mencakup sembilan bidang dan 19 kebijakan, yang langsung berlaku.
• 3 November: Beijing menjual bidang tanah perumahan pertamanya berdasarkan kerangka 28 Agustus, dengan memprioritaskan penjualan rumah yang sudah selesai dibangun.

Masa transisi berlanjut setelah tahap awal penerapan. Nanjing mengizinkan proyek tertentu yang lahannya sudah tersedia tetapi belum memiliki izin perencanaan untuk mengajukan permohonan berdasarkan syarat prapenjualan sebelumnya hingga akhir 2027, dengan tunduk pada peninjauan dan pengawasan yang lebih ketat. Changsha menyediakan jalur serupa hingga 2027 dan memperpanjangnya sampai akhir 2028 bagi proyek tertentu dalam pembaruan perkotaan serta proyek lain yang memiliki persoalan historis yang belum terselesaikan.

Rumah yang selesai dibangun tetap bisa memerlukan uang tanda jadi lebih awal

Penjualan rumah yang sudah selesai dibangun berarti transaksi utama berlangsung setelah properti mencapai tahap penyelesaian yang disyaratkan. Meski demikian, sejumlah kota mengizinkan pembayaran uang tanda jadi dalam jumlah kecil lebih awal, setelah pengembang memperoleh izin konstruksi. Uang tanda jadi itu mencadangkan pembelian di masa mendatang sekaligus membuat komitmen keuangan awal pembeli lebih kecil dibandingkan pembayaran prapenjualan penuh.

Shenzhen mengizinkan uang tanda jadi hingga 3 persen dari total harga rumah. Shanghai menerapkan batas yang sama. Beijing membatasi uang tanda jadi hingga 1 persen, sedangkan Guangzhou, Hangzhou, Wuhan, Chengdu, dan Changsha umumnya menetapkan batas 5 persen. Nanjing umumnya membatasinya hingga 5 persen, dan Jinhua menetapkan batas 5 persen.

Untuk apartemen seharga 2 juta yuan, batas tersebut setara dengan 20.000 yuan untuk 1 persen, 60.000 yuan untuk 3 persen, dan 100.000 yuan untuk 5 persen. Dengan demikian, uang tanda jadi yang diizinkan di Guangzhou lima kali lipat dibandingkan Beijing untuk rumah dengan harga yang sama.

Changsha mewajibkan seluruh uang tanda jadi disimpan di rekening yang diawasi hingga rumah selesai dibangun dan diserahkan. Nanjing mewajibkan kontrak uang tanda jadi mencantumkan jumlah, harga jual, tanggal serah terima, dan tanggung jawab jika kesepakatan tidak dipenuhi. Uang tanda jadi di Nanjing juga tetap diawasi hingga properti memenuhi syarat serah terima.

Aturan tiap kota menetapkan tahapan akhir yang berbeda sebelum penjualan dapat dimulai. Changsha mewajibkan penerimaan penyelesaian konstruksi tercatat secara resmi. Jinhua mewajibkan pendaftaran awal properti dan pengajuan rencana penjualan. Shenzhen mewajibkan penjualan rumah yang sudah selesai dibangun jika persyaratan penjualan lahan menetapkan kewajiban tersebut; jika tidak, kebijakannya mendorong model ini untuk lahan perumahan yang baru dialihkan.

Prapenjualan mensyaratkan pembangunan lebih lanjut dan pemeriksaan lebih ketat

Changsha menerjemahkan syarat nasional bahwa struktur bangunan harus selesai hingga bagian paling atas menjadi uji konstruksi yang lebih spesifik. Pengembang harus menuntaskan pengecoran pelat atap bangunan dan menyerahkan catatan penerimaan mutu struktur yang ditandatangani serta distempel lima pihak: pengembang, surveyor, perancang, kontraktor, dan pengawas konstruksi.

Jinhua juga mewajibkan pengecoran atap struktur utama selesai dan mendapat persetujuan dari kelima pihak tersebut. Setiap permohonan prapenjualan harus mencakup sedikitnya 5.000 meter persegi dan tidak boleh mencakup kurang dari satu bangunan utuh.

Uang muka pembeli dan dana kredit pemilikan rumah harus masuk ke rekening yang diawasi berdasarkan pengaturan daerah yang baru. Jinhua mewajibkan penerimaan penyelesaian konstruksi tercatat, serta utilitas dan fasilitas pendukung lainnya memenuhi syarat serah terima sebelum pengawasan dihentikan. Changsha juga mensyaratkan penyelesaian konstruksi dan berfungsinya layanan seperti air, listrik, dan gas sebelum dana dapat dibebaskan dari pengawasan.

Proyek lama mendapat perlakuan berbeda. Beijing, Guangzhou, dan Tianjin mengizinkan proyek yang memenuhi syarat dan sudah dalam tahap konstruksi untuk tetap mengikuti aturan prapenjualan sebelumnya. Saat Shenzhen dan Shanghai mengumumkan kebijakan mereka, penanganan terperinci untuk proyek yang sudah berjalan masih menunggu kajian lebih lanjut.

Pembayaran lahan menjadi lebih fleksibel

Pengembang yang menjual rumah setelah konstruksi selesai harus membiayai periode pembangunan yang lebih panjang sebelum menerima sebagian besar uang pembelian. Sejumlah kota merespons dengan memberi pengembang lebih banyak waktu untuk membayar lahan, sehingga mengurangi kebutuhan dana tunai di awal.

Jingmen mewajibkan pembayaran awal sedikitnya 50 persen dari harga lahan untuk proyek rumah yang sudah selesai dibangun, dengan sisanya dibayar dalam waktu dua tahun. Beijing dan Hangzhou juga memberi proyek yang memenuhi syarat waktu hingga dua tahun untuk melunasi sisa pembayaran.

Shenzhen menetapkan pembayaran awal sebesar 50 persen untuk lahan perumahan yang baru dialihkan. Sisanya umumnya harus dibayar dalam satu tahun, tetapi jangka waktunya dapat diperpanjang menjadi dua tahun untuk proyek khusus. Pengembang harus melunasi seluruh harga lahan sebelum pendaftaran awal lahan dan sebelum memperoleh izin prapenjualan untuk tahap pertama rumah mereka.

Nanjing mewajibkan pembayaran sedikitnya setengah harga lahan dalam waktu 30 hari kalender setelah kontrak pengalihan lahan ditandatangani. Sisanya dapat dibayar dalam waktu dua tahun tanpa bunga selama masa cicilan. Jinhua juga mengizinkan pembayaran awal sedikitnya 50 persen dan pelunasan sisanya dalam dua tahun tanpa bunga. Changsha mengizinkan pembayaran bertahap tanpa bunga dan membolehkan perusahaan menggunakan kontrak pengalihan lahan untuk memulai prosedur perizinan konstruksi lebih awal.

Pengaturan ini mengaitkan keringanan keuangan dengan syarat penjualan yang lebih ketat. Pengembang mendapat waktu lebih panjang untuk membayar lahan, tetapi harus lebih bertanggung jawab membiayai konstruksi sebelum menerima pembayaran dalam jumlah besar dari pembeli.

Satu perusahaan proyek dan satu bank utama

Aturan Nanjing menjelaskan cara kerja perubahan perusahaan dan perbankan tersebut. Setiap perusahaan proyek memiliki tanggung jawab hukum sendiri atas konstruksi, mutu, keselamatan, dan serah terima. Sebelum serah terima, perusahaan induk atau investornya dilarang mengalihkan dana penjualan atau pembiayaan, menarik modal secara tidak semestinya, atau mengambil dividen lebih awal.

Bank utama, yang juga disebut bank pengelola, menjadi koordinator keuangan utama. Bank tersebut dapat memberikan pinjaman sendiri atau mengatur kelompok bank untuk menyediakan pinjaman pembangunan. Nanjing mewajibkan dana proyek, termasuk pinjaman pembangunan, modal pengembang sendiri, dan pendapatan dari penjualan rumah yang sudah selesai dibangun, dikelola melalui rekening di bank tersebut.

Jinhua menerapkan pengelolaan rekening terpadu oleh bank utama untuk proyek yang menandatangani kontrak pinjaman pembangunan baru setelah 28 Agustus. Changsha juga mewajibkan proyek baru mengumpulkan dananya di rekening khusus pada bank utama.

Tujuannya praktis: uang yang dipinjam atau dihimpun untuk satu proyek tetap tersedia bagi proyek tersebut. Nanjing juga mewajibkan perusahaan proyek yang mengajukan pembubaran setelah seluruh rumah diserahkan untuk menunjuk badan hukum yang bertanggung jawab atas garansi mutu atau memperoleh asuransi mutu konstruksi.

Perubahan waktu pencairan kredit pemilikan rumah mengubah perhitungan pembiayaan

Nanjing mewajibkan kredit pemilikan rumah untuk proyek yang memperoleh izin prapenjualan setelah 28 Agustus 2026 baru dicairkan setelah penyelesaian konstruksi tercatat secara resmi. Pihak pemberi pinjaman kemudian menyalurkan dana ke rekening yang diawasi. Proyek yang telah memperoleh izin pada atau sebelum tanggal batas tetap mengikuti aturan pinjaman sebelumnya.

Jinhua menerapkan perubahan serupa untuk proyek yang baru mendapat izin, termasuk pinjaman melalui sistem dana perumahan provident fund, yang menyediakan pembiayaan perumahan dari iuran karyawan dan pemberi kerja. Xi'an mempertahankan pengaturan kredit pemilikan rumah sebelumnya untuk proyek yang memenuhi syarat, telah memperoleh izin perencanaan sebelum 28 Agustus, dan sudah menerima sebagian izin prapenjualan.

Pencairan kredit yang lebih belakangan menghilangkan salah satu sumber dana konstruksi yang sebelumnya tersedia lebih awal. Karena itu, pinjaman pembangunan harus menutupi lebih banyak masa konstruksi. Nanjing menyerukan jangka waktu pinjaman yang disesuaikan dengan jadwal konstruksi, dengan pembayaran pokok pertama umumnya jatuh tempo setelah penyelesaian tercatat. Pinjaman dicairkan secara bertahap dan digunakan untuk konstruksi proyek, termasuk pembayaran kepada kontraktor dan pemasok bahan.

Changsha juga menunda pembayaran pokok pertama pinjaman pembangunan hingga setelah pendaftaran penyelesaian. Perubahan gabungan ini mengalihkan beban pembiayaan masa pembangunan: pengembang dan bank mereka menanggung lebih banyak biaya sebelum kredit pemilikan rumah pembeli dicairkan.

Jaminan bank memberikan bentuk fleksibilitas lain. Wuhan mendukung penggunaannya untuk menggantikan sebagian dana prapenjualan yang diawasi. Jinhua membatasi penggantian dana tersebut untuk proyek yang mengikuti kebijakan prapenjualan sebelumnya hingga 30 persen dari dana yang dibutuhkan untuk menyelesaikan dan menyerahkan rumah. Jaminan bank menggantikan sebagian uang tunai yang semestinya ditahan dalam pengawasan dengan komitmen pembayaran dari bank.

Nanjing membuka jalur penjualan rumah selesai yang masih diagunkan

Nanjing mengizinkan penjualan rumah yang sudah selesai dibangun dan memenuhi syarat meski lahan atau konstruksi pengembang masih diagunkan, asalkan pengembang, bank pemegang agunan awal, dan pembeli sepakat. Kebijakan ini mengatasi masalah arus kas: pengembang mungkin membutuhkan hasil penjualan untuk melunasi pinjaman yang harus dibereskan sebelum transaksi properti dapat dilakukan.

Uang pembeli masuk ke rekening yang diawasi. Badan pengawas menggunakannya terlebih dahulu untuk melunasi pinjaman di bank pemegang agunan awal, setelah itu agunan atas lahan atau konstruksi dihapus. Pengaturan ini menciptakan urutan yang terkendali untuk melunasi utang dan menyelesaikan penjualan.

Changsha juga mengizinkan penjualan rumah yang memenuhi syarat dan masih diagunkan dengan persetujuan pemegang agunan. Kontrak harus mengungkapkan status agunan dan mencantumkan tenggat pembatalannya. Agunan harus dibatalkan sebelum kontrak penjualan dapat didaftarkan hingga selesai.

Nanjing memadukan pendekatan ini dengan peninjauan awal atas usulan perencanaan selama proses penjualan lahan. Penawar yang menang dan usulannya telah lolos peninjauan serta tidak berubah dapat menggunakan konfirmasi transaksi untuk langsung mengajukan persetujuan perencanaan terkait. Beberapa prosedur, termasuk pengaturan terperinci untuk penjualan bertahap dan penerimaan penyelesaian bertahap, masih memerlukan langkah pelaksanaan lebih lanjut.

Dampak terhadap pasokan perumahan dan pembeli

Pu Zhan, wakil direktur pusat riset kebijakan di kementerian perumahan, mengatakan penjualan rumah yang sudah selesai dibangun dan ambang prapenjualan yang lebih tinggi dapat menunda pasokan baru dalam jangka pendek. Di tengah upaya kota-kota mengurangi jumlah rumah yang belum terjual, ia menilai melambatnya kedatangan stok baru dapat membantu memperbaiki keseimbangan antara pasokan dan permintaan.

Reformasi ini menyusul kemerosotan penjualan yang berkepanjangan. Seratus pengembang terbesar China mencatat penjualan rumah baru senilai 207 miliar yuan pada Agustus 2025, turun 17,6 persen dibandingkan tahun sebelumnya, dalam kemerosotan penjualan selama enam bulan. Penurunan harga dan pelonggaran aturan pembelian belum berhasil memulihkan permintaan secara luas.

Aktivitas kemudian pulih secara tidak merata. Selama pemulihan pasar rumah sekunder pada Maret 2026, Shanghai mencatat sekitar 22.000 transaksi rumah yang sudah dihuni pada periode 1 hingga 23 Maret, sementara Nanjing mencatat 5.789 transaksi selama tiga pekan pertama. Angka-angka tersebut merujuk pada pembelian rumah yang sudah ada; reformasi saat ini mengubah cara pengembang membiayai dan menjual rumah baru.

Wu Jing, direktur pusat riset real estat Universitas Tsinghua, mengatakan model prapenjualan mendorong pengembang berfokus pada kecepatan perputaran dan skala. Penjualan rumah yang sudah selesai dibangun menuntut ketergantungan lebih besar pada modal sendiri dan pembiayaan proyek, sehingga kelayakan investasi setiap bidang lahan menjadi lebih penting.

Li Yujia, kepala peneliti Guangdong Housing Policy Research Center, berpendapat bahwa kesempatan bagi pembeli untuk memeriksa rumah yang sudah selesai dibangun mendorong pengembang lebih memperhatikan mutu, layanan properti, dan kebutuhan setempat. Penjualan lahan Beijing pada 3 November menunjukkan bahwa perencanaan ikut berubah seiring aturan penjualan: bidang lahan tersebut mengizinkan desain platform bertingkat untuk memanfaatkan ruang di atas dan di bawah permukaan tanah.

Bagi rumah tangga, perubahan yang paling langsung adalah meningkatnya peluang untuk menilai bangunan yang sudah selesai sebelum melakukan pembelian utama. Bagi pengembang, keberhasilan semakin bergantung pada kemampuan memperoleh pembiayaan konstruksi, mengendalikan biaya, dan menyelesaikan rumah yang diminati pembeli.

Poin Utama

• Lebih dari 20 kota telah menerbitkan aturan reformasi penjualan perumahan menyusul paket kebijakan nasional pada 28 Agustus.
• Proyek prapenjualan baru harus memenuhi syarat struktur utama mencapai bagian paling atas dan pengawasan dana pembeli yang lebih ketat.
• Batas uang tanda jadi awal bervariasi, yakni 1 persen di Beijing, 3 persen di Shenzhen dan Shanghai, serta umumnya 5 persen di beberapa kota lain.
• Sejumlah kota mengizinkan pengembang membayar sedikitnya setengah harga lahan di muka dan melunasi sisanya dalam waktu hingga dua tahun.
• Nanjing dan Jinhua menunda pencairan kredit pemilikan rumah untuk proyek prapenjualan yang baru mendapat izin hingga penyelesaian konstruksi tercatat secara resmi.
• Perusahaan proyek terpisah dan bank utama ditujukan untuk memastikan dana pembangunan tetap digunakan bagi konstruksi dan serah terima.
• Pengaturan transisi memungkinkan sejumlah proyek lama menggunakan syarat prapenjualan sebelumnya hingga 2027, atau hingga 2028 untuk proyek tertentu di Changsha.