Penurunan Penjualan Rumah di China Berlanjut di Tengah Harga yang Merosot

Tanda-tanda baru tekanan pada Agustus

Penurunan pasar perumahan China berlanjut pada Agustus, menegaskan bahwa harga yang terus turun dan dukungan kebijakan yang bertahap belum berhasil memulihkan kepercayaan pembeli. Angka awal dari China Real Estate Information Corp menunjukkan penjualan rumah baru oleh 100 pengembang terbesar mencapai 207 miliar yuan pada Agustus, turun 17,6 persen dibandingkan setahun sebelumnya dan menandai penurunan bulanan selama enam bulan berturut-turut. Penurunan pada Agustus menyusul kemerosotan tajam pada Juli, ketika penjualan turun 24 persen dibandingkan setahun sebelumnya. Pelemahan terus berlanjut meski kota-kota terbesar di negara itu melonggarkan aturan pembelian rumah dan suku bunga hipotek turun.

Harga terus merosot seiring dengan penurunan penjualan. Data Biro Statistik Nasional untuk Juli menunjukkan harga rumah baru turun 0,3 persen dibandingkan Juni, sama dengan penurunan bulanan pada Juni dan memperpanjang tren penurunan tahunan yang berlangsung lama. Harga yang terus melemah, ditambah penjualan yang lesu dan belanja rumah tangga yang berhati-hati, kembali memicu kekhawatiran akan risiko deflasi dan ketahanan pemulihan ekonomi China pascapandemi.

Otoritas di Beijing dan Shanghai mengumumkan langkah-langkah baru pada Agustus untuk melonggarkan pembatasan pembelian dan menurunkan biaya pembelian rumah. Analis menyambut langkah-langkah tersebut sebagai dukungan yang mengarah ke hal positif, tetapi pandangan umum menyebut dukungan kebijakan masih bertahap. Perubahan itu berdampak secara lokal, terutama di kota-kota besar, tetapi belum memicu pemulihan permintaan yang luas dan berkelanjutan di seluruh negeri.

Seberapa dalam kemerosotan ini?

Skala penyesuaian pasar properti tampak mencolok jika dibandingkan dengan sejarah baru-baru ini. Bloomberg menghitung penjualan pada Juli oleh 100 pengembang terbesar sebesar 211,2 miliar yuan, turun hampir seperempat dibandingkan setahun sebelumnya dan merosot 38 persen dibandingkan Juni. Dibandingkan puncak pasar pada pertengahan 2021, penjualan rumah bulanan secara nasional kini kurang dari separuhnya, menurut analisis akademis. Sementara itu, pengembangan real estat turun sekitar sepertiga dan pembangunan rumah baru menyusut sekitar dua pertiga. Angka-angka ini setara dengan tingkat yang terlihat dalam koreksi pasar perumahan internasional paling parah dalam beberapa dekade terakhir.

Indeks harga menunjukkan gambaran serupa. ING memperkirakan harga rumah baru telah turun sekitar 10,7 persen dari puncak nasional, sementara harga rumah bekas merosot sekitar 18,8 persen. Hanya segelintir dari 70 kota yang dipantau mencatat perbaikan bulanan pada Juli. Penurunan yang meluas ini penting karena dasar harga yang meyakinkan sering kali menjadi prasyarat bagi pemulihan penjualan yang berkelanjutan di pasar tempat perumahan mencakup porsi besar kekayaan rumah tangga.

Meski basis penjualan dalam beberapa tahun terakhir sudah lemah, tren penurunan berlanjut hingga 2025. Titik terendah aktivitas pasar belum terlihat di kota-kota kecil, tempat tekanan populasi dan kelebihan pasokan paling membebani. Penilaian sebuah lembaga pemeringkat menggambarkan pasar yang terpolarisasi: pengembang milik negara dan lokasi kelas atas menunjukkan daya tahan lebih besar, sementara banyak pengembang swasta dan kota kecil kesulitan mengakses pendanaan dan menghadapi permintaan yang lemah.

Harga merosot meski diskon ditawarkan

Data harga terbaru menunjukkan penurunan bulanan yang konsisten dan penyusutan bertahap penurunan tahunan di beberapa kota besar. Pada Juli, 60 dari 70 kota melaporkan penurunan harga bulanan, menurut perhitungan Reuters berdasarkan statistik resmi. Penurunan tahunan sedikit menyempit: harga rumah baru turun 2,8 persen secara tahunan pada Juli, dibandingkan penurunan tahunan 3,2 persen pada Juni. Gambaran berbeda-beda menurut tingkatan kota. Laju penurunan di kota-kota tingkat pertama sedikit melambat, bahkan Shanghai mencatat kenaikan bulanan kecil, sementara banyak kota tingkat kedua dan ketiga masih mengalami tekanan harga yang lebih luas.

Pasar rumah yang sudah ada juga tertekan. Harga rumah bekas kembali turun secara bulanan maupun tahunan pada Juli. Penurunannya menyempit di beberapa kota kecil, tetapi melebar di sejumlah wilayah kelas atas. Penurunan harga rumah bekas yang terus berlanjut penting karena membentuk ekspektasi terhadap nilai pada masa depan dan memengaruhi pasar jual-beli rumah untuk beralih ke hunian yang lebih baik. Ketika rumah tangga memperkirakan harga akan terus turun, mereka sering menunda pembelian, sehingga menekan penjualan di pasar primer dan aktivitas konstruksi.

Harga telah turun selama lebih dari dua tahun secara tahunan, mengubah cara rumah tangga memandang hunian sebagai penyimpan nilai. Kini banyak pembeli mengutamakan unit siap huni dari pengembang yang dinilai sehat secara finansial, meski harus membayar lebih mahal dibandingkan unit prapenjualan yang masih dibangun. Pergeseran ini mengalihkan permintaan ke pengembang milik negara dan proyek yang sudah rampung, sehingga memperlebar kesenjangan di industri tersebut.

Apa yang membuat pembeli menahan diri?

Kepercayaan menjadi kendala utama. Lembaga internasional dan ekonom pasar menunjuk dua sumber keraguan: kekhawatiran proyek prapenjualan tidak akan diserahterimakan dan kecemasan bahwa harga akan terus turun. Dana Moneter Internasional (IMF) menyoroti bagaimana keraguan pembeli terhadap pendanaan pengembang dapat menekan penjualan, karena prapenjualan secara historis mencakup porsi besar transaksi. Kekhawatiran ini muncul setelah sejumlah pengembang ternama gagal membayar kewajiban dalam beberapa tahun terakhir, menyebabkan sebagian proyek yang dijual melalui prapenjualan tertunda dan membuat rumah tangga waswas untuk membayar di muka.

Ketidakpastian ekonomi yang lebih luas juga membebani sentimen rumah tangga. Pengangguran kaum muda, pasar tenaga kerja yang melemah di beberapa sektor, serta keinginan untuk kembali menabung setelah pandemi mendorong banyak keluarga menunda pembelian besar. Perumahan sangat penting bagi rumah tangga China, yang menyimpan sebagian besar kekayaan mereka dalam bentuk properti. Saat kepercayaan terhadap perumahan melemah, rumah tangga cenderung mengurangi belanja secara umum, yang kemudian memperlambat pertumbuhan dan memperkuat sikap hati-hati.

Faktor demografi menambah tekanan struktural. Goldman Sachs memperkirakan permintaan rumah baru di kawasan perkotaan dapat bertahan di sekitar seperempat dari puncak 2017, yakni sekitar 20 juta unit per tahun, dalam beberapa tahun mendatang akibat menyusutnya populasi dan melambatnya urbanisasi. Populasi China mulai menyusut dan menua, angka kelahiran turun meski ada berbagai insentif, dan banyak distrik sekolah mengurangi penerimaan murid. Tekanan terkait ini sebelumnya menopang harga premium rumah yang berdekatan dengan sekolah. Berbagai faktor tersebut mengarah pada pasar perumahan yang lebih kecil, sekalipun kepercayaan siklis membaik.

Langkah kebijakan dan dampak awalnya

Sejak akhir 2023, pejabat telah mengambil berbagai langkah untuk menstabilkan sektor ini. Suku bunga hipotek dan persyaratan uang muka diturunkan, pembatasan pembelian dilonggarkan di banyak kota, dan bank didorong mendukung daftar proyek yang disetujui untuk memastikan penyelesaian. Pemerintah daerah diizinkan menggunakan obligasi bertujuan khusus untuk membantu menyerap kelebihan inventaris, termasuk mengalihfungsikannya menjadi perumahan publik atau bersubsidi. Pembuat kebijakan juga mendorong percepatan pembaruan kawasan perkotaan, yang dapat menciptakan permintaan untuk penggantian dan peningkatan hunian.

Sejumlah langkah tersebut berdampak nyata secara lokal. Setelah Shanghai melonggarkan aturan pada akhir Agustus, transaksi rumah baru meningkat lebih dari 35 persen pada pekan berikutnya, sementara permintaan informasi untuk rumah baru maupun bekas melonjak, menurut sejumlah pemantau industri. Analis di kota itu mengatakan paket kebijakan tersebut menurunkan ambang batas pembelian dan memperbaiki kondisi kredit bagi calon pembeli, sehingga klien yang sebelumnya ragu-ragu bergerak lebih cepat.

Lu Wenxi, analis di Centaline Shanghai, menggambarkan perbaikan sentimen setelah perubahan kebijakan. Ia mengatakan calon pembeli yang sebelumnya menunggu mulai mengambil keputusan seiring biaya pembiayaan yang lebih murah dan pembatasan yang dilonggarkan. Ia menambahkan bahwa momentum penjualan paling kuat di segmen harga menengah hingga tinggi, sehingga mendorong kenaikan harga rata-rata pada pekan setelah pengumuman.

Seruan untuk paket kebijakan nasional yang lebih menyeluruh terus berlanjut. Langkah-langkah lokal dapat mendorong aktivitas di wilayah sasaran, tetapi banyak analis berpendapat kepercayaan tidak akan pulih secara luas tanpa dasar harga yang lebih jelas dan program yang mampu menangani utang lama, penyerahan rumah yang telah dijual melalui prapenjualan, serta besarnya stok unit yang belum terjual.

Yuhan Zhang, Kepala Ekonom di China Center milik The Conference Board, mengatakan langkah-langkah untuk mengurangi inventaris dan meningkatkan pelaksanaan dapat menjadi landasan bagi stabilisasi pasar jika diterapkan dengan baik.

Inisiatif pembaruan kawasan perkotaan dan pengadaan perumahan publik berskala besar dapat membantu membentuk landasan yang stabil bagi sektor ini, asalkan kebijakan tersebut dilaksanakan secara efektif.

Analis ING menekankan bahwa stabilisasi harga merupakan kunci untuk memulihkan psikologi konsumen. Perusahaan itu mencatat banyak rumah tangga tidak akan kembali berbelanja sampai mereka merasa nilai properti telah stabil.

Menetapkan titik terendah harga merupakan salah satu faktor terpenting untuk memulihkan kepercayaan dan mendorong pemulihan konsumsi yang berkelanjutan.

Adakah tanda-tanda stabilisasi?

Prospek mulai membaik, meski perbaikannya rapuh dan tidak merata. Fitch Ratings baru-baru ini merevisi pandangannya terhadap penurunan penjualan pada 2025, memperkirakan kontraksi yang lebih kecil dari perkiraan sebelumnya dengan mempertimbangkan kinerja paruh pertama yang lebih baik dari perkiraan dan dukungan kebijakan yang berlanjut. Analis HSBC menyoroti lima indikator awal kemajuan: akses kredit yang membaik bagi pengembang yang lebih kuat, konsolidasi yang lebih cepat, pengurangan inventaris secara bertahap, hasil lelang lahan yang lebih kuat di sejumlah wilayah, serta penetapan harga yang lebih berorientasi pasar di kota-kota besar. Pangsa pasar terus bergeser ke pengembang milik negara, perubahan yang dinilai banyak investor mendukung penyelesaian proyek dan stabilitas.

Pengamat independen juga melihat tanda-tanda stabilisasi. Yicai Global, mengutip data resmi, melaporkan bahwa penurunan penjualan rumah hunian baru melambat signifikan sejak awal 2024, terbantu oleh keterjangkauan yang membaik seiring kenaikan pendapatan dan penurunan harga. Suku bunga hipotek yang lebih rendah dan aturan kelayakan yang dilonggarkan memperluas basis pembeli. Transaksi rumah bekas di sejumlah kota besar meningkat secara tahunan, dengan harga yang lebih rendah menarik lebih banyak pemburu harga murah.

Meski demikian, tekanan masih kuat. Pembangunan rumah baru jauh di bawah tahun-tahun sebelumnya, inventaris tetap tinggi di banyak daerah, dan pengembang masih menghadapi arus kas yang ketat. Kenaikan yang terlihat di segelintir kota besar belum meluas ke kota-kota kecil. Sifat pasar yang terpolarisasi membuat data utama dapat menutupi tekanan yang lebih parah di wilayah tingkat bawah, tempat penurunan populasi dan lemahnya pertumbuhan lapangan kerja paling terasa.

Pengembang, utang, dan konsolidasi

Lanskap pengembang telah berubah drastis. Sebagian besar pengembang swasta besar gagal membayar utang atau sedang merestrukturisasinya, dan pangsa pasar beralih ke perusahaan yang didukung negara, yang dianggap lebih aman oleh pembeli. Penghapusan saham China Evergrande dari bursa Hong Kong pada akhir Agustus, setelah perintah likuidasi pada awal 2024, menandai akhir perjalanan perusahaan yang pernah memimpin penjualan nasional tersebut. Pada puncaknya, Evergrande memiliki kewajiban lebih dari 300 miliar dolar AS dan menjadi simbol risiko yang melekat pada model sektor ini yang bertumbuh pesat dengan tingkat utang tinggi.

Dampaknya meluas melampaui satu perusahaan. Berbagai proyek di seluruh negeri mengalami penundaan, dan pembeli mengutamakan unit yang sudah selesai atau proyek dari pengembang dengan kondisi lebih kuat. Otoritas mendorong pemerintah daerah dan perusahaan milik negara membantu memastikan penyerahan rumah yang telah dijual melalui prapenjualan serta membeli sebagian inventaris yang belum terjual jika memungkinkan. Tren konsolidasi kemungkinan masih berlanjut, dengan pengembang yang terafiliasi dengan negara diperkirakan berperan lebih besar dalam menyelesaikan proyek dan menstabilkan aktivitas konstruksi.

Keuangan pemerintah daerah menambah lapisan kerumitan lainnya. Selama masa ledakan pasar, penjualan lahan dan pajak terkait properti menyumbang bagian besar pendapatan daerah. Ketika neraca keuangan pengembang memburuk, lelang lahan melambat dan hasilnya menyusut, menekan anggaran dan membatasi investasi publik. Analis berpendapat tanpa dukungan pusat yang lebih kuat atau sumber pendapatan baru, banyak pemerintah daerah akan kesulitan membeli rumah tak terjual dalam jumlah besar atau membiayai pembangunan kembali secara luas, sehingga membatasi ruang untuk menyerap inventaris.

Mengapa ini penting bagi perekonomian yang lebih luas

Peran perumahan dalam perekonomian China sangat besar. Aktivitas real estat secara langsung, ditambah keterkaitan tidak langsung dengan bahan konstruksi, peralatan rumah tangga, furnitur, dan jasa, secara historis menyumbang porsi signifikan terhadap produk domestik bruto. Ketika penjualan dan harga rumah turun, rumah tangga cenderung mengurangi belanja dan perusahaan memangkas investasi. Siklus terbaru ini berbarengan dengan inflasi konsumen yang sangat rendah, harga produsen yang negatif, dan deflator PDB yang turun selama beberapa kuartal, semuanya konsisten dengan lemahnya permintaan domestik.

Dampak terhadap kepercayaan merupakan jalur penularan utama. Karena sebagian besar kekayaan rumah tangga perkotaan terikat pada properti, penurunan nilainya dapat membuat konsumen merasa kurang aman dan menekan pembelian diskresioner. Investasi swasta juga melemah ketika pengembang mengurangi pembangunan dan pemasok menghadapi kelebihan kapasitas. Investasi asing langsung melambat, sementara investor portofolio berhati-hati terhadap eksposur di China yang sensitif terhadap permintaan domestik.

Dampaknya terasa secara global. Kelebihan kapasitas bahan dan barang manufaktur yang terkait dengan konstruksi dapat merembet ke pasar ekspor dan berpotensi memperuncing ketegangan perdagangan. Pada saat yang sama, perlambatan permintaan komoditas dari China dapat memengaruhi harga global dan perekonomian negara produsen. Sejauh ini, bank-bank di China terhindar dari dampak berat terhadap modal berkat kelonggaran regulasi, tetapi semakin lama penyesuaian berlangsung, semakin besar tekanan untuk mengakui kerugian dan menyelesaikan kredit bermasalah.

Langkah yang dapat memulihkan kepercayaan

Pengalaman internasional menunjukkan bahwa penyelesaian aset bermasalah, kepastian penyerahan proyek, dan kebebasan harga untuk menyesuaikan diri sering menandai titik balik kemerosotan pasar perumahan. IMF berpendapat bahwa restrukturisasi pengembang yang insolven secara lebih cepat, penghapusan aturan yang menunda pengakuan kredit bermasalah, serta perlindungan lebih kuat bagi pembeli rumah dapat membantu pasar menemukan keseimbangan baru. Prosedur yang jelas untuk menyelesaikan rumah yang telah dijual melalui prapenjualan dapat meyakinkan pembeli untuk kembali ke pasar, sementara dukungan yang terukur bagi pengembang yang masih layak dapat mempertahankan kapasitas tanpa memperpanjang kelangsungan perusahaan yang lemah.

Catatan staf IMF menguraikan langkah-langkah yang dapat mempersingkat penyesuaian sekaligus melindungi rumah tangga. Catatan tersebut menyoroti perlunya aturan perbankan yang mencerminkan kondisi sebenarnya, aliran pendanaan yang stabil untuk proyek yang dapat diselesaikan, serta perlindungan lebih baik bagi dana prapenjualan milik pembeli.

Aturan yang memungkinkan bank menghindari pengakuan kredit bermasalah kepada pengembang harus dihapus secara bertahap.

Perlindungan konsumen dan kepercayaan berkaitan langsung dengan risiko penyerahan rumah.

Memberikan asuransi kepada pembeli rumah terhadap risiko pengembang gagal menyelesaikan rumah yang telah dibeli dapat membantu memulihkan kepercayaan dan meredakan tekanan penjualan terhadap pengembang.

Reformasi jangka panjang juga dapat mengurangi ketergantungan ekonomi pada perumahan sebagai sarana menabung. Pajak properti nasional, pasar modal yang lebih dalam dengan lebih banyak pilihan investasi bagi rumah tangga, serta sistem pensiun yang lebih kuat secara bertahap dapat mengalihkan tabungan dari real estat. Reformasi fiskal yang mengurangi ketergantungan pemerintah daerah pada penjualan lahan akan menyelaraskan insentif dengan pembangunan perkotaan yang berkelanjutan, bukan ekspansi yang berorientasi pada volume.

Dalam jangka pendek, pelaksanaan sama pentingnya dengan perancangan kebijakan. Pembaruan kawasan perkotaan dan pembelian perumahan publik dapat menyerap sebagian inventaris jika didanai secara memadai dan diarahkan ke wilayah yang benar-benar membutuhkan. Langkah-langkah untuk memperluas ketersediaan rumah selesai bangun yang dijual, seperti program percontohan yang menjual unit jadi alih-alih melalui prapenjualan, menjawab kekhawatiran spesifik yang membuat banyak pembeli menunggu. Komunikasi pembuat kebijakan yang jelas dan konsisten dapat membantu menambatkan ekspektasi pada dasar harga yang realistis, yang penting untuk menghidupkan kembali transaksi.

Hal-hal penting

• Penjualan Agustus oleh 100 pengembang terbesar turun menjadi 207 miliar yuan, merosot 17,6 persen secara tahunan dan memperpanjang penurunan selama enam bulan.
• Harga rumah baru turun 0,3 persen secara bulanan pada Juli, dengan 60 dari 70 kota mencatat penurunan dan kemerosotan tahunan masih meluas.
• Dari puncaknya, harga rumah baru secara nasional turun sekitar 10,7 persen dan harga rumah bekas sekitar 18,8 persen, menurut ING.
• Pel уnggaran aturan di Shanghai pada akhir Agustus memicu lonjakan transaksi mingguan lebih dari 35 persen, menunjukkan langkah lokal dapat meningkatkan aktivitas di kota-kota besar.
• Analis mengatakan kepercayaan terhambat risiko penyerahan rumah dalam model prapenjualan dan ekspektasi penurunan harga lebih lanjut.
• Tekanan demografi bersifat struktural. Goldman Sachs memperkirakan permintaan rumah baru perkotaan pada tahun-tahun mendatang sekitar seperempat dari puncak 2017.
• Dukungan kebijakan mencakup penurunan suku bunga hipotek dan uang muka, pelonggaran aturan pembelian, dukungan bank bagi daftar proyek yang disetujui, serta penyerapan inventaris melalui program publik.
• Fitch dan analis lain melihat tanda-tanda sementara bahwa penurunan mungkin melambat, tetapi menekankan stabilisasi masih rapuh dan tidak merata.
• Panduan IMF menekankan percepatan restrukturisasi pengembang insolven, pengakuan kredit bermasalah, dan perlindungan lebih kuat bagi pembeli untuk memulihkan kepercayaan.
• Kemerosotan real estat tetap menjadi hambatan utama bagi pertumbuhan dan inflasi, dengan dampak lanjutan terhadap keuangan pemerintah daerah, investasi, dan arus perdagangan global.