Pasar Rumah Sekunder China Menunjukkan Tanda-Tanda Pemulihan saat Penjualan Maret Melonjak di Kota-Kota Besar

Shanghai Memimpin Pemulihan Luas di Pasar Rumah Sekunder

Pasar properti China yang terpukul menunjukkan tanda-tanda kehidupan tak terduga pada musim semi ini. Transaksi rumah bekas melonjak di berbagai kota metropolitan utama dan memicu harapan bahwa kemerosotan berkepanjangan mungkin mulai mencapai titik terendah. Shanghai, pusat keuangan negara itu sekaligus kota dengan ekonomi terbesar, mencatat sekitar 22.000 penjualan rumah bekas pada 1-23 Maret, naik tajam 170 persen dibandingkan periode yang sama pada Februari, menurut data dari media keuangan lokal Cailian. Laju ini menempatkan kota tersebut di jalur untuk melampaui 30.000 transaksi sepanjang bulan ini. Angka itu akan menjadi yang tertinggi dalam tiga tahun dan menembus ambang psikologis yang dipandang para analis sebagai tanda vitalitas pasar yang nyata, bukan sekadar fluktuasi musiman.

Momentum ini meluas jauh melampaui kota paling kosmopolitan di China. Di Nanjing, ibu kota Provinsi Jiangsu sekaligus pusat ekonomi regional utama, data resmi menunjukkan 5.789 rumah bekas terjual selama tiga pekan pertama Maret, naik 54 persen dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Riset Huatai Securities menunjukkan bahwa di 26 kota yang dipantaunya di seluruh negeri, transaksi rumah bekas meningkat 22 persen secara tahunan setelah libur Tahun Baru Imlek pada pertengahan Februari. Kenaikan yang meluas ini mengindikasikan bahwa pemulihan tidak terbatas pada satu pasar, melainkan mencerminkan perubahan mendasar dalam sentimen pembeli rumah di China yang telah menunggu di pinggir pasar selama tiga tahun, terhambat kekhawatiran akan penurunan harga, gagal bayar pengembang, dan ketidakpastian ekonomi.

Kota-Kota Tingkat Satu Menunjukkan Momentum Serentak

Kebangkitan pasar terjadi secara serentak di empat kota utama China, yang dikenal sebagai pasar tingkat satu dan biasanya menentukan arah tren properti nasional serta menjadi barometer perekonomian yang lebih luas. Di Beijing, ibu kota politik negara itu, penjualan rumah bekas secara daring melampaui 5.700 unit pada paruh pertama Maret. Sementara itu, Guangzhou, pusat komersial China selatan, mencatat lebih dari 500 transaksi rumah bekas dalam satu akhir pekan, tertinggi dalam sebulan. Shenzhen, pusat teknologi dan manufaktur yang berbatasan dengan Hong Kong, menunjukkan geliat yang sangat kuat. Penjualan rumah bekas melalui agen properti Leyoujia melonjak 132 persen pada pekan pertama Maret dibandingkan pekan sebelumnya, mencapai tingkat tertinggi sejak akhir Maret tahun lalu.

Agen properti melaporkan perubahan mendasar dalam perilaku pembeli yang lebih luas daripada sekadar angka transaksi. Ye Wei, direktur kantor cabang Distrik Utara Shekou dari Centaline Property di Shenzhen, menggambarkan perubahan sikap klien.

Banyak klien menghubungi kami untuk mengatur jadwal kunjungan, dan semua agen kami sedang berada di lapangan menunjukkan properti. Sebelumnya, pembeli tidak terburu-buru mengajukan penawaran setelah melihat properti, tetapi belakangan ini transaksi disepakati dalam hitungan hari karena minat beli terlihat menguat.

Percepatan dari kunjungan awal hingga pembelian akhir ini menunjukkan bahwa kepercayaan mulai pulih setelah bertahun-tahun diliputi keraguan akibat kekhawatiran akan penurunan harga dan kebangkrutan pengembang. Jumlah kunjungan properti di Shenzhen juga mencapai tingkat tertinggi sejak pertengahan Oktober 2024. Ini menunjukkan bahwa minat pembeli beralih menjadi partisipasi aktif di pasar, bukan sekadar rasa ingin tahu.

Pergeseran Kebijakan Menandakan Keseriusan Pemerintah

Di balik data transaksi tersebut terdapat perubahan besar dalam pemikiran resmi yang bermula dari artikel langka pada Hari Tahun Baru di Qiushi, jurnal teori berpengaruh Partai Komunis yang biasanya menerbitkan arahan kebijakan pimpinan tertinggi. Artikel itu menyerukan langkah yang lebih kuat dan tepat sasaran untuk menstabilkan ekspektasi terhadap pasar properti. Ting Lu, kepala ekonom China di Nomura, menyebutnya sebagai penilaian paling menyeluruh mengenai pasar properti China yang diterbitkan Qiushi sejak kemerosotan sektor tersebut dimulai pada pertengahan 2021.

"Ini adalah penilaian paling menyeluruh mengenai pasar properti China yang diterbitkan Qiushi sejak kemerosotan sektor tersebut pada pertengahan 2021," tulis Lu dalam laporan riset. Ia menambahkan bahwa "arti pentingnya tidak boleh diabaikan", sebab komentar publik dalam jurnal semacam itu kerap mengisyaratkan perdebatan kebijakan internal sebelum keputusan resmi diumumkan.

Artikel itu terbit menjelang pertemuan tahunan parlemen China pada Maret, yang dikenal sebagai Dua Sesi. Dalam pertemuan tersebut, para pemimpin tertinggi berkumpul untuk menetapkan sasaran kebijakan dan mengumumkan rencana pembangunan lima tahun. Berbeda dari pernyataan resmi sebelumnya yang menggambarkan kemerosotan itu sekadar sebagai masa penyesuaian, artikel Qiushi secara tegas mendesak pembuat kebijakan untuk mempersingkat masa penyesuaian sesingkat mungkin. Artikel itu juga menolak anggapan bahwa sektor properti sudah tidak relevan secara ekonomi. Disebutkan bahwa sektor tersebut tetap penting bagi perekonomian yang lebih luas dan pemerintah harus bersiap menghadapi potensi kebangkrutan pengembang yang sarat utang dan masih berjuang menanggung beban utang tinggi. Pergeseran retorika ini menunjukkan bahwa Beijing menyadari sektor properti tidak bisa dibiarkan terus merosot tanpa batas, terutama ketika pertumbuhan yang ditopang ekspor menghadapi ketegangan dagang yang kian meningkat dan pemerintah berupaya beralih ke pertumbuhan yang ditopang konsumsi.

Program Lokal Inovatif Mendorong Pertumbuhan Kota Tingkat Dua

Sementara kota-kota tingkat satu mendominasi pemberitaan, pasar tingkat dua menerapkan solusi kebijakan kreatif untuk membuka permintaan dan mengatasi kelebihan pasokan yang telah membebani pasar selama bertahun-tahun. Di Ningbo, kota pelabuhan utama di Provinsi Zhejiang dengan populasi lebih dari delapan juta jiwa, penjualan rumah bekas melampaui 5.400 unit hingga 26 Maret. Sejak pertengahan Maret, volume transaksi harian pada hari kerja secara konsisten melebihi 300 unit. Angka ini naik 132 persen dibandingkan total pada Februari dan menempatkan kota tersebut di jalur untuk menembus ambang 6.000 unit bulan ini, jauh di atas tingkat 5.000 unit yang dianggap agen lokal penting bagi kesehatan dan likuiditas pasar.

Pendorongnya adalah program inovatif Ningbo, Tukar Rumah Lama dengan Rumah Baru, yang memasuki tahap ketiga pada akhir Februari setelah dua tahap sebelumnya pada paruh kedua tahun lalu. Melalui program ini, pemerintah kota membeli rumah bekas yang dibangun sebelum 2010 dengan harga yang ditetapkan berdasarkan nilai rata-rata dari penilaian tiga lembaga independen. Program ini memberikan likuiditas langsung kepada pemilik rumah agar dapat meningkatkan kondisi hunian lebih cepat tanpa perlu menunggu pembeli perorangan. Peserta menerima voucer pengganti senilai 5 persen dari nilai taksiran properti mereka, yang dapat digunakan untuk membeli rumah baru sehingga pada praktiknya menjadi subsidi untuk peningkatan hunian. Hingga 23 Maret, situs program tersebut telah dikunjungi lebih dari 170.000 kali dan menerima 7.801 permohonan tukar properti lama, yang mendorong pembelian 1.687 rumah dengan kondisi lebih baik. Pemerintah berencana merenovasi properti yang diperoleh untuk dijadikan rumah sewa publik atau hunian sementara bagi warga yang harus pindah dan tenaga profesional muda. Langkah ini sekaligus mengatasi kelebihan pasokan dan kebutuhan akan hunian terjangkau serta menyuntikkan likuiditas ke dalam rantai peningkatan hunian.

Pasar Terbelah: Properti Mewah Laris, Segmen Terjangkau Tertinggal

Tidak semua segmen pasar properti pulih dengan laju yang sama. Kondisi ini menciptakan pasar yang terbelah: menguntungkan kalangan kaya, sementara pembeli rumah pertama dan segmen terjangkau masih kesulitan. Para analis menyebut pemulihan saat ini berlangsung secara tidak merata, dengan proyek mewah jauh mengungguli proyek yang menyasar pembeli dengan anggaran terbatas. Di Kawasan Baru Pudong, Shanghai, proyek Expo Tianyue milik Poly Development and Holdings Group membukukan penjualan lebih dari CNY290 juta (USD40 juta) pada pekan pertama Maret. Staf penjualan melaporkan bahwa mereka pada dasarnya menjual satu apartemen besar seharga sekitar CNY50 juta (USD6,9 juta) setiap hari kepada pembeli dengan kekayaan besar.

Sebaliknya, proyek yang menyasar kebutuhan dasar dan pembeli rumah pertama masih kesulitan karena permintaan lemah. Di Distrik Bao'an, Shenzhen, proyek Junyue Mingdu masih menawarkan promosi besar-besaran pada akhir Februari, memangkas harga apartemen seluas 89 meter persegi sebesar CNY800.000 hingga CNY1,1 juta (USD110.000 hingga USD150.000) untuk menarik pembeli. Kelebihan pasokan rumah baru terjangkau di pinggiran Shenzhen menjelang Tahun Baru Imlek, ditambah persaingan ketat dari pasar rumah bekas yang memungkinkan penjual memberi potongan harga lebih leluasa, memaksa pengembang proyek semacam itu memangkas harga demi mendorong penjualan.

Data transaksi di berbagai kota menunjukkan bahwa produk yang menyasar pembeli yang ingin meningkatkan hunian di kota-kota utama memimpin pemulihan pasar properti," jelas Zhang Bo, presiden 58 Anjuke Research Institute. "Pemulihan yang tidak merata ini mencerminkan kesesuaian yang lebih baik antara pasokan baru dan permintaan riil. Pembeli makmur dengan keuangan stabil dan aset properti yang sudah dimiliki kembali memasuki pasar, sementara pembeli rumah pertama yang sensitif terhadap harga masih berhati-hati karena memikirkan keamanan pekerjaan dan prospek pendapatan ke depan.

Krisis Utang Pengembang Membayangi Optimisme

Meski data rumah bekas menggembirakan, risiko besar masih membayangi sektor pengembang dan dapat melemahkan pemulihan yang baru tumbuh serta membatasi keberlanjutan kenaikan saat ini. Tekanan keuangan masih tampak di seluruh industri. Saldo pinjaman pengembang properti China yang masih terutang turun pada kuartal ketiga tahun lalu untuk pertama kalinya dalam lebih dari satu dekade, menandakan bank mengurangi eksposur terhadap sektor tersebut. Vanke, yang pernah menjadi salah satu pengembang terbesar dan paling dihormati di negara itu serta dianggap sebagai teladan kehati-hatian keuangan, nyaris gagal membayar obligasi domestik senilai 2 miliar yuan (USD283 juta) dalam beberapa pekan terakhir. Perusahaan itu baru berhasil memperoleh perpanjangan setelah negosiasi panjang yang menyoroti kesulitannya memenuhi kewajiban di tengah pasar kredit yang membeku.

Stok rumah yang belum selesai dibangun menjadi faktor lain yang membebani sentimen dan harus diatasi melalui kebijakan agar kepercayaan pulih sepenuhnya. Pengembang China telah lama menjual apartemen sebelum selesai dibangun melalui mekanisme prapenjualan, sehingga pembeli harus membayar cicilan rumah yang belum rampung. Tanpa dana dari penjualan baru atau akses ke kredit tambahan, pengembang kesulitan menyelesaikan pembangunan. Kondisi ini memicu krisis kepercayaan di kalangan calon pembeli yang khawatir membeli unit baru yang mungkin tidak akan pernah diserahkan. Berdasarkan artikel Qiushi, pemerintah diperkirakan akan menerapkan langkah yang lebih inovatif dan tepat sasaran, tulis Michelle Kwok, kepala riset properti Asia dan ekuitas Hong Kong HSBC. Kebijakan yang paling berdampak kemungkinan adalah kebijakan yang secara berarti meringankan beban keuangan pembeli rumah. Menurut kami, peningkatan fokus pada pengambilalihan kelebihan stok akan menjadi langkah penting untuk mengatasi hambatan. Larry Hu, kepala ekonom China di Macquarie, memperkirakan penyelesaian pembangunan rumah akan turun 12 persen tahun ini setelah anjlok 17 persen tahun lalu. Ini mengindikasikan bahwa sisi pasokan masih rapuh meski permintaan mulai menunjukkan tanda-tanda stabilisasi.

Poin-Poin Utama

• Penjualan rumah bekas di Shanghai mencapai sekitar 22.000 unit dalam 23 hari pertama Maret, naik 170 persen dibandingkan Februari. Transaksi sepanjang bulan diperkirakan melampaui 30.000 unit untuk pertama kalinya dalam tiga tahun.
• Di 26 kota besar yang dipantau Huatai Securities, transaksi rumah bekas naik 22 persen secara tahunan setelah libur Tahun Baru Imlek, sementara di kota-kota tingkat satu kenaikannya mencapai 20 persen.
• Jurnal Qiushi milik Partai Komunis menerbitkan artikel langka pada Januari yang menyerukan langkah lebih kuat dan tepat sasaran untuk menstabilkan pasar. Artikel itu menolak pandangan bahwa properti tidak lagi penting secara ekonomi dan mendesak para pemimpin untuk mempersingkat masa penyesuaian.
• Program inovatif Ningbo, Tukar Rumah Lama dengan Rumah Baru, yang membeli rumah pra-2010 untuk membantu warga meningkatkan hunian, mendorong penjualan lebih dari 5.400 rumah bekas pada Maret dan menerima hampir 8.000 permohonan tukar properti.
• Pemulihan berlangsung tidak merata: properti mewah terjual dengan cepat, sementara proyek baru terjangkau masih harus menawarkan diskon besar untuk menarik pembeli. Kondisi ini mencerminkan perbedaan keyakinan keuangan di antara kelompok pendapatan.
• Utang pengembang masih menjadi kerentanan utama. Pemain besar seperti Vanke kesulitan memenuhi kewajiban, saldo pinjaman industri yang masih terutang turun untuk pertama kalinya dalam lebih dari satu dekade, dan jutaan rumah di seluruh negeri belum selesai dibangun.