Harga Apartemen Seoul Naik untuk Pekan ke-90 saat Gangnam Turun dan Gyeonggi Menguat

Kenaikan berkepanjangan menyamarkan kesenjangan yang melebar

Harga apartemen Seoul naik selama 90 pekan berturut-turut dalam survei Korea Real Estate Board untuk pekan keempat Oktober, tetapi kenaikan 0,09% di kota itu menyamarkan kondisi yang sangat berbeda di berbagai wilayah ibu kota. Distrik Gangnam turun 0,38%, sementara Distrik Seongbuk naik 0,39%. Di Provinsi Gyeonggi yang berbatasan dengan Seoul, Gunpo dan Distrik Yeongtong di Suwon masing-masing naik 0,58%.

Survei yang mengukur harga per 26 Oktober dan diumumkan pada 29 Oktober itu menunjukkan kenaikan mingguan Seoul melambat untuk pekan kedua berturut-turut. Pertumbuhan turun dari 0,16% pada pekan kedua Oktober menjadi 0,13% pada pekan ketiga, lalu 0,09% pada pekan keempat. Secara rata-rata, harga masih naik di seluruh kota, tetapi lajunya lebih lambat.

Harga apartemen Gyeonggi naik 0,20%, sedikit di bawah 0,21% pada pekan sebelumnya. Meski demikian, pertumbuhan mingguannya melampaui Seoul selama enam pekan berturut-turut, sejak pekan keempat September. Kenaikan terbaru di provinsi itu lebih dari dua kali lipat kenaikan Seoul.

Penyewa menghadapi tren yang berbeda. Indeks jeonse apartemen Seoul naik 0,17%, meningkat dari 0,16% pada pekan sebelumnya dan memperpanjang tren kenaikannya menjadi 90 pekan. Jeonse adalah skema sewa di Korea ketika penyewa memberikan uang jaminan besar yang dapat dikembalikan, alih-alih membayar sewa bulanan seperti biasa.

Seberapa cepat pertumbuhan Seoul melambat?

Kenaikan harga mingguan Seoul menyusut 0,04 poin persentase dalam survei terbaru, setelah turun 0,03 poin persentase pada pekan sebelumnya. Dibandingkan kenaikan 0,16% pada pekan kedua, kenaikan terbaru sebesar 0,09% sekitar 44% lebih kecil.

Poin persentase mengukur selisih antara dua persentase. Dalam konteks ini, ukuran tersebut membantu menggambarkan perlambatan: indeks seluruh kota terus naik, meski kenaikan setiap pekan makin kecil.

Rangkaian data Oktober menunjukkan perkembangan perlambatan tersebut:

• Pekan kedua Oktober: harga jual apartemen Seoul naik 0,16%.
• Pekan ketiga Oktober: pertumbuhan melambat menjadi 0,13%.
• Pekan keempat Oktober, berdasarkan pengukuran per 26 Oktober: pertumbuhan melambat menjadi 0,09%.
• 29 Oktober: Korea Real Estate Board mengumumkan hasil pekan keempat.

Badan tersebut menggambarkan pasar dengan sejumlah unit berharga lebih rendah yang ditawarkan di beberapa wilayah dan kompleks apartemen yang menjalani rekonstruksi, sementara transaksi di kompleks yang diminati dengan permintaan kuat tercatat pada harga lebih tinggi. Pergerakan yang berlawanan itu menghasilkan kenaikan lebih kecil untuk Seoul secara keseluruhan.

Tiga distrik Gangnam mencatat penurunan lebih dalam

Gangnam, Seocho, dan Songpa, tiga distrik yang dikenal memiliki sebagian hunian termahal di Seoul, semuanya mencatat penurunan lebih tajam. Gangnam turun 0,38%, dibandingkan 0,31% pada pekan sebelumnya. Penurunan Seocho melebar dari 0,32% menjadi 0,35%, sedangkan penurunan Songpa melebar dari 0,13% menjadi 0,22%.

Pelemahan Gangnam terutama terjadi di kompleks apartemen besar di Yeoksam dan Apgujeong. Di Seocho, penurunan terkonsentrasi di kawasan Banpo dan Seocho. Penurunan di Songpa terutama terjadi di Jamsil dan Sincheon.

Penurunan kumulatif Gangnam sepanjang tahun mencapai 1,64%. Kekhawatiran akan tagihan pajak yang berpotensi lebih tinggi jika aturan pajak berubah disebut sebagai salah satu faktor yang menekan properti mahal. Perubahan pajak yang dimaksud tidak dirinci.

Kelompok wilayah selatan yang lebih luas juga menunjukkan pelemahan. Di 11 distrik Seoul di selatan Sungai Han, harga apartemen turun 0,02%, sementara 14 distrik di utara sungai naik 0,22%. Kelompok wilayah selatan yang lebih luas ini mencakup lebih banyak distrik daripada hanya Gangnam, Seocho, dan Songpa.

Harga di Seoul utara naik, meski sejumlah wilayah mendingin

Seongbuk mencatat kenaikan mingguan tertinggi di Seoul sebesar 0,39%, didorong kompleks besar di Donam dan Gireum. Seodaemun naik 0,36%, dengan kontribusi dari apartemen berukuran kecil dan menengah di Hongeun dan Hongje. Jongno meningkat 0,35%, didukung proyek-proyek besar di Changsin dan Muak.

Gangbuk dan Dobong masing-masing naik 0,32%. Angka-angka ini menunjukkan tekanan harga yang berlanjut di sejumlah distrik utara, meski wilayah selatan yang paling mahal mengalami penurunan.

Sejumlah distrik lain di utara dan timur kehilangan momentum. Kenaikan Nowon turun dari 0,26% menjadi 0,12%, menandai perlambatan mingguan untuk pekan kedua berturut-turut. Kenaikan Gwangjin melambat dari 0,16% menjadi 0,05%, sementara Seongdong turun dari 0,21% menjadi 0,08%.

Angka kumulatif menunjukkan besarnya kenaikan harga sebelum pekan terbaru. Seongbuk naik 16,56% sepanjang tahun, Seodaemun 14,07%, Gangseo 13,14%, dan Guro 13,03%. Dongdaemun dan Nowon masing-masing naik 12,78% dan 12,71%.

Bagi pembeli, kombinasi ini menjadi tantangan: kenaikan mingguan yang lebih kecil bisa terjadi setelah berbulan-bulan kenaikan signifikan. Kenaikan terbaru di Nowon kurang dari separuh kenaikan pekan sebelumnya, tetapi kenaikan kumulatifnya tetap dua digit.

Kenaikan tertinggi di Gyeonggi bergeser antarwilayah

Gunpo dan Distrik Yeongtong di Suwon memimpin pasar Gyeonggi yang disorot, dengan kenaikan mingguan masing-masing 0,58%. Kenaikan Gunpo meningkat dari 0,53%, terutama di kompleks besar di Sanbon dan Geumjeong. Yeongtong naik lebih cepat, dari 0,52%, didukung proyek-proyek besar di kawasan Maetan dan Yeongtong.

Distrik Giheung di Yongin naik 0,54%, meningkat dari 0,30% pada pekan sebelumnya, dengan penguatan di Jung dan Dongbaek. Kenaikan besar lainnya tercatat di Uiwang sebesar 0,47%, Distrik Byeongjeom di Hwaseong sebesar 0,44%, Distrik Gwonseon di Suwon sebesar 0,42%, dan Distrik Dongtan di Hwaseong sebesar 0,41%. Byeongjeom dan Dongtan masih mencatat kenaikan, tetapi lajunya lebih lambat dibandingkan pekan sebelumnya.

Sejumlah wilayah yang sebelumnya memimpin mengalami pendinginan lebih tajam. Distrik Bundang di Seongnam naik 0,20%, dibandingkan 0,79% dua pekan sebelumnya. Kenaikan Distrik Dongan di Anyang melambat dari 0,56% menjadi 0,38%. Icheon bergerak berlawanan dengan rata-rata provinsi, turun 0,20% untuk pekan keenam berturut-turut.

Pola regional menunjukkan kekuatan berpindah antarwilayah, bukan semua kota mengalami percepatan secara bersamaan. Kenaikan harga di sekitar pusat lapangan kerja industri semikonduktor di Suwon dan Yongin disebut mendorong pembeli mempertimbangkan wilayah sekitar yang relatif lebih murah, termasuk Gunpo dan Uiwang.

Nam Hyuk-woo, peneliti real estat di Woori Bank, menilai penguatan harga di Seoul semakin menyebar ke Gyeonggi. Ia memperkirakan penguatan di provinsi itu dapat berlanjut selama beberapa waktu, terlepas dari apakah masing-masing wilayah dikenai pembatasan pasar properti.

Transaksi di Yeongtong menunjukkan besarnya nilai jual

Apartemen seluas 101 meter persegi di Salgugol Donga, kawasan Yeongtong, terjual seharga 1,07 miliar won pada 27 Oktober, mencetak rekor untuk ukuran tersebut di kompleks itu. Transaksi apartemen dengan luas yang sama pada 23 Oktober tercatat sebesar 947 juta won.

Selisih kedua transaksi itu mencapai 123 juta won, atau sekitar 13% dari harga sebelumnya, dalam kurun empat hari. Pembeli yang membandingkan unit dalam satu kompleks juga perlu memperhitungkan faktor seperti lantai, kondisi, dan pemandangan, yang tidak dirinci untuk transaksi-transaksi ini.

Penjualan lain di Yeongtong juga mencetak rekor. Apartemen seluas 59 meter persegi di Cheongmyeong Maeul Jugong berpindah tangan seharga 718 juta won pada 28 Oktober. Apartemen seluas 84 meter persegi di Sinnamusil Poonglim terjual seharga 1,05 miliar won pada 23 Oktober.

Tanggal transaksi mencakup periode sebelum dan sesudah tanggal acuan survei, yaitu 26 Oktober. Dengan demikian, penjualan pada 27 dan 28 Oktober memberikan gambaran aktivitas yang lebih baru di distrik yang sudah mencatat salah satu kenaikan mingguan tertinggi di Gyeonggi.

Kenaikan kumulatif besar berhadapan dengan rencana pasokan baru

Harga apartemen Gwangmyeong naik 17,62% sepanjang tahun. Di antara wilayah Gyeonggi yang disorot, kenaikan berikutnya tercatat di Yeongtong sebesar 17,47%, Dongan 16,90%, Bundang 16,86%, dan Distrik Suji di Yongin 16,32%.

Dongtan mencatat kenaikan 21,32% setelah reorganisasi administratif pada Februari. Periode pengukurannya dimulai sejak perubahan tersebut, sementara angka kumulatif lainnya menggambarkan kenaikan sepanjang tahun.

Harga di sejumlah wilayah yang termasuk dalam rencana lokasi perumahan publik yang baru diumumkan juga masih naik. Pada 29 Oktober, pemerintah mengumumkan rencana yang mencakup lokasi-lokasi dekat Seoul, termasuk wilayah yang masih mencatat pertumbuhan harga dalam survei terbaru.

Hanam naik 0,33% selama sepekan dan Guri 0,31%. Kenaikan kumulatif keduanya masing-masing mencapai 13,97% dan 13,46%. Uijeongbu naik 0,11%, Gimpo 0,04%, dan Goyang 0,03%.

Waktu pengukuran penting bagi rumah tangga yang mempertimbangkan wilayah-wilayah tersebut: survei mengukur harga per 26 Oktober, tiga hari sebelum pengumuman. Angka-angka itu menggambarkan kondisi pasar menjelang pengumuman pasokan. Jadwal pembangunan atau penyelesaian tidak disertakan dalam data tersebut.

Tekanan sewa berlanjut saat pasar secara umum melambat

Kenaikan jeonse di Seoul meningkat menjadi 0,17%, dengan Dobong naik 0,34% dan Dongdaemun 0,32%. Korea Real Estate Board menyebut kenaikan harga sewa di kompleks yang diminati, termasuk kompleks besar dan yang berada dekat stasiun kereta, serta sejumlah transaksi dengan harga yang disesuaikan.

Indeks jeonse Gyeonggi naik 0,18%, tidak berubah dari pekan sebelumnya, sementara indeks nasional meningkat 0,10%. Bagi rumah tangga yang memperpanjang perjanjian jeonse atau pindah ke apartemen lain, kenaikan uang jaminan dapat menambah kebutuhan dana tunai atau pinjaman untuk mendapatkan tempat tinggal.

Kelangkaan unit sewa dan sebagian penyewa yang beralih ke pasar pembelian disebut sebagai faktor yang menopang harga jual di Gyeonggi. Hal ini menghubungkan kedua pasar secara praktis: rumah tangga yang membandingkan uang jaminan sewa yang lebih besar dengan biaya membeli rumah mungkin mempertimbangkan kembali pilihan yang mampu mereka tanggung.

Di seluruh Korea Selatan, harga jual apartemen naik 0,07%. Kawasan ibu kota, yang mencakup Seoul, Gyeonggi, dan Incheon, meningkat 0,14%, turun dari 0,16%. Incheon beralih dari kenaikan 0,02% menjadi penurunan 0,01%, sementara wilayah di luar kawasan ibu kota naik 0,01%.

Kenaikan mingguan Ulsan meningkat dari 0,02% menjadi 0,04%, sedangkan Daegu beralih dari tidak berubah menjadi turun 0,01%. Dengan demikian, kenaikan nasional mencerminkan gabungan penguatan di sejumlah wilayah Gyeonggi, pertumbuhan yang melambat di Seoul, dan perubahan yang jauh lebih kecil di wilayah lain.

Poin Utama

• Harga jual apartemen Seoul naik 0,09% pada pekan keempat Oktober, memperpanjang tren kenaikan menjadi 90 pekan berturut-turut.
• Laju kenaikan melambat untuk pekan kedua, sementara penurunan di Gangnam, Seocho, dan Songpa semakin dalam.
• Seongbuk mencatat kenaikan mingguan tertinggi di Seoul sebesar 0,39%; kenaikan kumulatifnya sepanjang tahun mencapai 16,56%.
• Harga di Gyeonggi naik 0,20%, melampaui kenaikan mingguan Seoul untuk pekan keenam berturut-turut.
• Gunpo dan Yeongtong masing-masing naik 0,58%, sementara Giheung naik 0,54%.
• Indeks jeonse Seoul naik 0,17%, meningkat saat pertumbuhan harga jual melambat.
• Harga jual apartemen nasional naik 0,07%, dengan perbedaan besar antarwilayah.