Suku Bunga KPR Tetap Korea Selatan Tembus 5% saat Peminjam Hadapi Cicilan Lebih Tinggi

Suku bunga KPR pada September mencapai level tertinggi sejak 2012

Suku bunga rata-rata KPR tetap Korea Selatan mencapai 5,11% pada September 2026, menembus 5% untuk pertama kalinya sejak Bank of Korea mulai mencatat suku bunga KPR tetap dan mengambang secara terpisah pada Januari 2013. Kenaikan ini membuat kepastian pembayaran menjadi lebih mahal, tepat ketika banyak rumah tangga menghadapi penyesuaian atas pinjaman yang sudah berjalan.

Angka suku bunga rata-rata tertimbang Bank of Korea untuk September, yang dirilis pada 29 Oktober, menunjukkan bahwa suku bunga rata-rata KPR yang baru diterbitkan mencapai 4,88%, naik dari 4,66% pada Agustus. Ini merupakan level tertinggi sejak April 2012, saat suku bunga tercatat 4,94%, sekaligus memperpanjang kenaikan suku bunga KPR hingga lima bulan berturut-turut.

Suku bunga KPR mengambang juga naik, dari 4,53% menjadi 4,76%. Suku bunga tetap meningkat dengan besaran yang sama, yakni 0,23 poin persentase, dari 4,88% menjadi 5,11%. Selisih kedua kategori tersebut mencapai 0,35 poin persentase.

Angka-angka tersebut mencakup pinjaman yang baru diterbitkan selama September. Perubahan yang dihadapi peminjam lama bergantung pada kontrak masing-masing, termasuk waktu penyesuaian suku bunga mengambang atau berakhirnya masa awal suku bunga tetap. Di seluruh bank domestik, KPR senilai 165 triliun won dijadwalkan mengalami penyesuaian suku bunga pada kuartal keempat.

Situasi pada Oktober lebih kompleks. Imbal hasil obligasi bank, yang membantu menentukan harga KPR tetap, turun, sementara COFIX, indeks biaya pendanaan yang digunakan untuk banyak KPR mengambang, naik. Karena itu, peminjam menghadapi dua arah tekanan: sejumlah penawaran KPR tetap baru menjadi lebih murah, sedangkan pinjaman mengambang yang sudah berjalan masih berpotensi menjadi lebih mahal.

Bagaimana kenaikan terjadi

Angka terbaru ini menyusul kenaikan suku bunga kebijakan Bank of Korea secara berturut-turut pada Juli dan Agustus. Masing-masing kenaikan sebesar 0,25 poin persentase. Bank sentral kemudian mempertahankan suku bunga acuannya di 3,00% pada 22 Oktober, dengan keputusan yang didukung seluruh tujuh anggota Dewan Kebijakan Moneter.

• Oktober 2025: Rangkaian kenaikan suku bunga KPR tetap selama 12 bulan berturut-turut dimulai.
• Juli dan Agustus 2026: Bank of Korea menaikkan suku bunga acuannya dalam dua rapat berturut-turut.
• September: Suku bunga rata-rata KPR tetap mencapai 5,11%, sementara rata-rata gabungan KPR mencapai 4,88%.
• 15 Oktober: Federasi Bank Korea mengumumkan COFIX September sebesar 3,43%, naik dari 3,18%.
• 22 Oktober: Bank of Korea mempertahankan suku bunga acuannya di 3,00%.
• 29 Oktober: Data suku bunga bank untuk September menunjukkan biaya pinjaman yang lebih tinggi untuk KPR, kredit pribadi, dan pinjaman korporasi.

Kenaikan pada Juli dan Agustus merupakan kenaikan suku bunga kebijakan secara berturut-turut yang pertama sejak Januari 2023. Saat itu berakhir rangkaian tujuh kenaikan dalam rapat berturut-turut yang dimulai pada April 2022.

Mengapa jeda kenaikan suku bunga kebijakan tidak menghentikan kenaikan suku bunga pinjaman

Suku bunga acuan Bank of Korea memengaruhi biaya dana di seluruh sistem keuangan, tetapi bank komersial juga menetapkan harga pinjaman berdasarkan biaya pendanaan mereka sendiri dan suku bunga pasar. Biaya tersebut dapat terus bergerak setelah bank sentral mempertahankan suku bunganya.

Pada September, imbal hasil obligasi bank berperingkat kredit AAA dengan jatuh tempo lima tahun naik dari 4,35% menjadi 4,53%. Obligasi semacam ini menjadi acuan penting dalam penetapan harga KPR tetap. COFIX naik 0,25 poin persentase menjadi 3,43%, level tertinggi sejak Juni 2024 dan kenaikan bulanan terbesar sejak November 2022.

Suku bunga pasar jangka pendek juga naik. Suku bunga sertifikat deposito dengan jatuh tempo 91 hari meningkat dari 2,97% menjadi 3,17%. Imbal hasil obligasi bank AAA dengan jatuh tempo tiga bulan naik dari 3,07% menjadi 3,32%, sementara imbal hasil obligasi dengan jatuh tempo enam bulan naik 0,29 poin persentase.

Kim Sung-jun, kepala tim statistik keuangan Bank of Korea, mengaitkan kenaikan suku bunga pinjaman dengan kenaikan suku bunga kebijakan pada Agustus dan kenaikan suku bunga acuan selama September. Ia juga menyebut perubahan biaya tambahan yang dikenakan bank dan pengetatan pengelolaan pinjaman sebagai kemungkinan faktor penyebab.

Harga KPR biasanya menggabungkan suku bunga acuan dengan biaya tambahan yang ditetapkan bank, lalu dikurangi diskon yang tersedia bagi nasabah. Karena itu, penurunan suku bunga acuan mungkin membutuhkan waktu sebelum dirasakan peminjam. Keputusan penetapan harga oleh bank juga dapat memengaruhi seberapa besar penurunan tersebut diteruskan ke pinjaman individu.

Arti kenaikan suku bunga dalam nilai won

Peminjam dengan utang 500 juta won akan membayar bunga tahunan sebesar 35 juta won pada suku bunga 7%, setara sekitar 2,92 juta won per bulan, dengan asumsi jumlah pokok tetap. Pada suku bunga 5%, jumlah pokok yang sama menghasilkan bunga tahunan 25 juta won, atau sekitar 2,08 juta won per bulan.

Selisihnya mencapai 10 juta won setahun, atau sekitar 833.000 won per bulan. Perhitungan ini hanya mencakup bunga. KPR yang mengharuskan pembayaran pokok secara berkala juga mencakup cicilan pokok, dan jumlah pembayarannya bergantung pada sisa tenor serta jadwal pembayaran.

Bahkan perubahan yang lebih kecil tetap berdampak. Kenaikan 0,25 poin persentase menambah bunga tahunan sebesar 1,25 juta won untuk saldo pinjaman tetap 500 juta won, setara sekitar 104.000 won per bulan.

Selisih suku bunga rata-rata KPR tetap dan mengambang pada September, yakni 5,11% berbanding 4,76%, setara 1,75 juta won per tahun untuk saldo yang sama. Pada suku bunga awal tersebut, jumlahnya sekitar 146.000 won per bulan dalam bentuk bunga. Perubahan suku bunga mengambang berikutnya akan menentukan bagaimana perbandingan itu berkembang selama masa pinjaman.

Banyak peminjam lama menghadapi penyesuaian suku bunga

Data Layanan Pengawasan Keuangan yang disampaikan kepada Han Chang-min, anggota parlemen dari Partai Demokrat Sosial, menunjukkan KPR senilai 165 triliun won dijadwalkan mengalami penyesuaian suku bunga pada kuartal keempat. Peminjam yang memperoleh suku bunga sekitar 2% hingga 3% pada 2021 mungkin menghadapi kenaikan besar saat masa awal pinjaman mereka berakhir.

Nilai pinjaman yang menunggu penyesuaian ini 21,1 triliun won lebih tinggi daripada 143,9 triliun won yang dijadwalkan pada kuartal sebelumnya, atau naik sekitar 14,7%. Dengan demikian, lebih banyak KPR mencapai tahap ketika kondisi pinjaman saat ini dapat memengaruhi anggaran rumah tangga.

Tekanan ini sudah terlihat setelah kenaikan suku bunga KPR pada Oktober. Peminjam yang mengambil KPR sebesar 500 juta won pada Oktober 2021 melihat suku bunganya berubah dari 3,6% menjadi 5,6% bulan ini. Cicilan bulanan naik dari 2,27 juta won menjadi 2,79 juta won, menambah beban rumah tangga sebesar 520.000 won.

KPR mengambang disesuaikan pada interval yang ditentukan dalam kontrak, sehingga kenaikan COFIX September akan dirasakan peminjam pada waktu yang berbeda-beda. Rumah tangga yang mendekati jadwal penyesuaian berikutnya dapat menghadapi suku bunga lebih tinggi sekalipun bank sentral mempertahankan kebijakannya pada bulan tersebut.

KPR tetap dan mengambang bergerak ke arah berbeda

Penawaran KPR pada Oktober menunjukkan mengapa rata-rata September hanya memberikan sebagian gambaran bagi mereka yang ingin mengajukan pinjaman baru. Di KB Kookmin, Shinhan, Hana, Woori, dan NH NongHyup, suku bunga yang ditawarkan pada 27 Oktober berkisar antara 4,61% hingga 6,65% untuk KPR dengan masa awal suku bunga tetap selama lima tahun. Suku bunga KPR yang disesuaikan setiap enam bulan berkisar antara 4,42% hingga 6,48%.

Selisih pada batas bawah sekitar 0,20 poin persentase, turun dari 0,55 poin pada akhir September. Pada batas atas, selisih per 27 Oktober sebesar 0,17 poin. Sejak akhir September, penawaran suku bunga tetap di lima bank tersebut turun 0,30 poin persentase pada batas bawah dan 0,25 poin pada batas atas.

Imbal hasil obligasi bank membantu menjelaskan perubahan ini. Imbal hasil obligasi dengan jatuh tempo lima tahun turun dari sekitar 4,53% pada 30 September menjadi 4,28% pada 23 Oktober. Dalam periode yang sama, kenaikan COFIX yang baru diumumkan mulai memengaruhi penetapan harga KPR mengambang.

Data lain pada 23 Oktober mencatat penawaran KPR mengambang sebesar 4,42% hingga 6,795%, dibandingkan kisaran 4,42% hingga 6,48% pada 27 Oktober untuk produk yang disesuaikan setiap enam bulan. Suku bunga yang berlaku bagi peminjam bergantung pada bank, produk, periode penyesuaian, dan diskon yang tersedia.

KPR dengan masa suku bunga tetap lima tahun memberikan kepastian selama periode tersebut, kemudian mengikuti ketentuan penyesuaian dalam kontraknya. Lamanya perlindungan ini sama pentingnya dengan suku bunga awal saat membandingkan biaya pinjaman.

Rumah tangga menghadapi biaya lebih tinggi di luar pembelian rumah

Suku bunga rata-rata seluruh pinjaman rumah tangga baru mencapai 4,96%, tertinggi sejak November 2023, ketika angkanya 5,04%. Data terperinci mencatat kenaikan bulanan sebesar 0,20 poin persentase; rata-rata 4,96% yang sama juga muncul dalam rekap lain yang dipublikasikan, dengan kenaikan lebih kecil sebesar 0,14 poin.

Rata-rata suku bunga pinjaman pribadi tanpa agunan, yang tidak memerlukan aset jaminan seperti rumah, mencapai 6,49%, naik dari 6,33% pada Agustus. Ini merupakan level tertinggi sejak Desember 2023, ketika rata-ratanya 6,58%. Suku bunga telah naik selama empat bulan berturut-turut, dengan posisi pada Juni sebesar 5,72%.

Pinjaman untuk membiayai uang jaminan sewa jeonse juga menjadi lebih mahal, naik dari 4,35% menjadi 4,57%. Dalam sistem sewa jeonse Korea Selatan, penyewa memberikan uang jaminan dalam jumlah besar alih-alih membayar seluruh biaya hunian melalui sewa bulanan. Suku bunga pinjaman jaminan yang lebih tinggi menambah biaya sewa bagi rumah tangga yang meminjam dana tersebut.

Porsi pinjaman rumah tangga baru dengan suku bunga tetap naik dari 23,5% menjadi 24,0%, kenaikan untuk bulan kedua berturut-turut. Namun, di antara KPR, porsi suku bunga tetap turun dari 35,3% menjadi 34,2%. KPR tetap masih lebih mahal daripada produk mengambang pada September, sehingga peminjam harus mempertimbangkan biaya awal yang lebih rendah dibandingkan kepastian pembayaran.

Biaya pinjaman usaha naik sementara suku bunga deposito meningkat

Suku bunga rata-rata seluruh pinjaman baru di bank penerima deposito naik dari 4,40% menjadi 4,57%. Suku bunga pinjaman korporasi meningkat dari 4,30% menjadi 4,49%, dengan kenaikan lebih besar dialami usaha kecil.

Perusahaan besar membayar rata-rata 4,37%, naik 0,16 poin persentase. Usaha kecil dan menengah membayar 4,63%, naik 0,25 poin. Bank of Korea mengaitkan kenaikan pinjaman korporasi dengan suku bunga pasar jangka pendek yang lebih tinggi, termasuk suku bunga sertifikat deposito dengan jatuh tempo 91 hari. Beberapa bank menerbitkan lebih banyak pinjaman untuk perusahaan besar dengan suku bunga lebih rendah, sehingga membatasi kenaikan pada kategori tersebut.

Penabung juga memperoleh suku bunga yang lebih tinggi. Suku bunga rata-rata deposito baru dan produk pendanaan terkait naik 0,24 poin persentase menjadi 3,45%. Deposito murni rata-rata memberikan 3,39%, sedangkan produk pendanaan pasar, termasuk sertifikat deposito dan obligasi keuangan, rata-rata memberikan 3,69%.

Suku bunga deposito naik lebih cepat daripada suku bunga pinjaman selama September, sehingga selisih antara rata-rata suku bunga pinjaman dan deposito baru menyempit dari 1,19 menjadi 1,12 poin persentase. Untuk saldo pinjaman yang masih berjalan, suku bunga deposito rata-rata naik menjadi 2,27% dan suku bunga pinjaman rata-rata menjadi 4,48%.

Suku bunga deposito yang lebih tinggi menguntungkan penabung, tetapi juga menambah biaya yang harus dibayar bank untuk memperoleh dana. Ketika biaya tersebut masuk ke dalam COFIX, tekanan terhadap suku bunga KPR mengambang dapat bertambah.

Apa yang mungkin terjadi setelah jeda pada Oktober?

Bank of Korea mempertahankan suku bunga pada 22 Oktober sembari menilai dampak kenaikan sebelumnya. Keputusan ini mencerminkan kuatnya pertumbuhan domestik dan tekanan inflasi yang berlanjut, serta ketidakpastian akibat ketegangan berkepanjangan di Timur Tengah dan kebijakan moneter maupun fiskal negara-negara ekonomi utama.

Bank sentral memperkirakan pertumbuhan pada 2026 dan 2027 akan melampaui proyeksi Agustus masing-masing sebesar 3,3% dan 2,9%. Bank sentral juga memperkirakan inflasi inti pada 2027, yang tidak mencakup harga pangan dan energi yang bergejolak, akan melampaui proyeksi sebelumnya sebesar 2,5%. Keputusan suku bunga berikutnya akan bergantung pada indikator ekonomi yang masuk.

Park Jun-woo, ahli strategi obligasi di Hana Securities, mempertahankan proyeksi kenaikan lanjutan pada November 2026 dan Februari 2027. Kim Sung-soo, ahli strategi obligasi di Hanwha Investment & Securities, juga memperkirakan dua kenaikan sebesar 0,25 poin persentase, yang akan membawa suku bunga acuan ke 3,50%, dan bertahan di level tersebut hingga akhir 2027. Ini adalah proyeksi perusahaan pialang; bank sentral belum memutuskan kenaikan tersebut.

Kedua perusahaan itu berbeda pandangan mengenai pasar obligasi. Hana memperkirakan volatilitas yang lebih besar, sementara Hanwha memproyeksikan imbal hasil obligasi pemerintah bertenor tiga tahun tidak akan turun di bawah 3,80% hingga rapat kebijakan November.

Untuk KPR tetap, penurunan imbal hasil obligasi bank pada Oktober berpotensi memberikan kelegaan. Suku bunga KPR Bogeumjari juga tidak berubah sejak Agustus, setelah naik lima kali dengan total 1,25 poin persentase hingga Juli. Kim Sung-jun mengatakan suku bunga KPR Oktober bisa turun jika mengikuti pergerakan imbal hasil obligasi, seraya mencatat bahwa biaya tambahan bank dan pergerakan pasar hingga akhir bulan juga akan berpengaruh.

Poin Utama

• Suku bunga rata-rata KPR tetap pada September mencapai 5,11%, pertama kalinya melampaui 5% sejak pencatatan terpisah dimulai pada Januari 2013.
• Rata-rata gabungan KPR naik menjadi 4,88%, level tertinggi sejak April 2012. KPR mengambang rata-rata sebesar 4,76%.
• KPR senilai 165 triliun won dijadwalkan mengalami penyesuaian suku bunga pada kuartal keempat, sekitar 14,7% lebih tinggi daripada kuartal sebelumnya.
• Kenaikan suku bunga dari 5% menjadi 7% menambah bunga tahunan sebesar 10 juta won untuk saldo pinjaman tetap sebesar 500 juta won.
• Imbal hasil obligasi bank turun pada Oktober, sementara COFIX naik, sehingga menimbulkan tekanan penetapan harga yang berbeda untuk KPR tetap dan mengambang.
• Bank of Korea mempertahankan suku bunga acuannya di 3,00% pada 22 Oktober. Kenaikan lebih lanjut masih mungkin terjadi, dengan sejumlah perusahaan pialang memperkirakan kenaikan pada November dan Februari.