Malaysia Segera Tetapkan Aturan Nasional Sewa Jangka Pendek, Penang Siapkan Perubahan Januari

Pemeriksaan izin dan aturan gedung menjadi landasan rencana nasional

Malaysia sedang merampungkan pedoman nasional yang akan mewajibkan akomodasi untuk masa inap singkat didaftarkan dan memenuhi persyaratan perizinan pemerintah daerah sebelum beroperasi secara legal. Platform pemesanan digital diharapkan menghapus properti yang tidak berizin, sementara apartemen dan properti strata lainnya tetap tunduk pada aturan pengelolaan gedung masing-masing.

Wakil Menteri Perumahan dan Pemerintah Daerah Datuk Aiman Athirah Sabu memaparkan kerangka tersebut di Dewan Rakyat pada 26 Oktober 2026. Pedoman itu sedang menjalani tinjauan akhir bersama Kementerian Pariwisata, Seni dan Budaya sebelum dibahas Kabinet, lalu disepakati oleh Dewan Nasional Pemerintah Daerah dan diberlakukan oleh pemerintah negara bagian dan daerah.

Usulan ini muncul saat Penang bersiap mengubah aturannya sendiri mulai 1 Januari 2027, termasuk menurunkan biaya untuk usaha berskala lebih kecil dan menaikkan jumlah maksimum kamar yang diizinkan dari lima menjadi 10. Kedua perkembangan ini menunjukkan upaya Malaysia mengakomodasi usaha pariwisata sekaligus menanggapi keluhan warga yang tinggal berdekatan dengan properti sewaan.

Aiman Athirah menjawab pertanyaan Syerleena Abdul Rashid, anggota parlemen Pakatan Harapan untuk Bukit Bendera, yang menyampaikan kekhawatiran tentang kebisingan, keselamatan, penyalahgunaan fasilitas bersama, serta pengunjung yang tidak dikenal memasuki gedung hunian.

Akomodasi sewa jangka pendek, yang disebut pemerintah sebagai STRA, adalah properti hunian yang disewakan untuk kunjungan singkat, biasanya melalui platform pemesanan daring. Kerangka nasional akan mengatur pendaftaran, keselamatan, kebersihan, pengelolaan operasional, serta tanggung jawab pengelola terhadap masyarakat sekitar.

Bagaimana proses persetujuan akan berjalan

Kementerian Perumahan dan Pemerintah Daerah, melalui PLANMalaysia, sedang menyusun pedoman bersama kementerian pariwisata, pemerintah negara bagian, dan pemerintah daerah. Tujuannya adalah menyediakan acuan regulasi yang seragam di seluruh negeri, sementara perizinan dan penegakan aturan tetap melibatkan otoritas yang bertanggung jawab di tiap lokasi.

Aiman Athirah mengatakan masukan dari kementerian pariwisata masih ditunggu sebelum dokumen itu dapat diajukan kembali kepada Kabinet. Dewan Nasional Pemerintah Daerah, yang diketuai perdana menteri dan dihadiri para kepala menteri negara bagian, kemudian akan membahasnya untuk mencapai kesepakatan bersama.

Wakil menteri itu menjelaskan urutannya dalam tanggapan di parlemen:

Dokumen tersebut akan diajukan ke Dewan Nasional Pemerintah Daerah untuk disepakati bersama sebelum diberlakukan oleh pemerintah negara bagian dan daerah di seluruh negeri.

Belum ada tanggal mulai berlaku secara nasional atau keputusan akhir mengenai usulan batas tahunan 180 malam sewa. Karena itu, para pengelola masih menghadapi kerangka yang sedang menjalani proses persetujuan, bersamaan dengan aturan daerah yang sudah berlaku di tempat seperti Penang.

Hubungan antara perizinan daerah dan pendaftaran pariwisata juga telah dibahas dalam tanggapan parlemen sebelumnya oleh Wakil Menteri Pariwisata, Seni dan Budaya Khairul Firdaus Akbar Khan. Ia mengatakan kedua kementerian sepakat bahwa properti STRA hanya dapat didaftarkan sebagai akomodasi wisata setelah memperoleh izin usaha dari pemerintah daerah terkait.

Badan pengelola apartemen tetap memiliki kewenangan

Pemilik apartemen harus mempertimbangkan persyaratan perizinan publik sekaligus aturan yang berlaku di gedung mereka. Berdasarkan kerangka yang diusulkan, properti strata tetap terikat pada keputusan dan anggaran dasar Badan Pengelola Bersama atau Korporasi Pengelola berdasarkan Undang-Undang Pengelolaan Strata 2013.

Kepemilikan strata umumnya menggabungkan kepemilikan pribadi atas suatu unit dengan tanggung jawab bersama atas area seperti koridor, lift, dan fasilitas rekreasi. Badan Pengelola Bersama dan Korporasi Pengelola mengelola kepentingan bersama tersebut, sehingga peran mereka sangat relevan ketika tamu berbayar menggunakan gedung hunian.

Aiman Athirah mengatakan Undang-Undang 2013 itu telah menyediakan mekanisme bagi badan-badan tersebut untuk mengelola dan menegakkan anggaran dasar. Karena itu, pemilik properti yang ingin beroperasi secara legal harus memenuhi persyaratan gedung sekaligus persyaratan pemerintah daerah.

Kekhawatiran Syerleena menjelaskan pentingnya kedua tingkat aturan tersebut. Perizinan mengatur properti sebagai usaha, sedangkan aturan gedung mengatur penggunaan pintu masuk, fasilitas, dan ruang bersama oleh pengunjung maupun penghuni.

Platform pemesanan akan dilibatkan dalam penegakan aturan

Platform digital menjadi bagian penting dari sistem kepatuhan yang diusulkan karena menghubungkan pengelola dengan tamu. Pemerintah mendorong kerja sama dengan perusahaan platform untuk memverifikasi status izin secara otomatis sebelum properti ditayangkan.

Aiman Athirah juga mengatakan platform harus bertanggung jawab menghapus properti yang tidak memiliki izin atau melanggar ketentuan pemerintah daerah dan undang-undang yang berlaku. Dengan demikian, izin operasi akan dikaitkan dengan akses berkelanjutan ke pemesanan daring.

Wakil menteri itu menjelaskan pemeriksaan yang diusulkan sebelum properti ditayangkan:

Untuk memastikan kepatuhan penuh, pemerintah juga mendorong kerja sama strategis dengan perusahaan platform digital guna menerapkan mekanisme verifikasi status izin secara otomatis sebelum properti ditayangkan.

Pemerintah daerah dan lembaga penegak hukum juga memiliki kewenangan berdasarkan Undang-Undang Perencanaan Kota dan Desa 1976, Undang-Undang Jalan, Drainase dan Bangunan 1974, serta anggaran dasar daerah terkait. Aiman Athirah mengatakan kewenangan tersebut memungkinkan tindakan terhadap pengelola yang terus melanggar persyaratan dan dapat digunakan untuk memastikan iklan akomodasi ilegal diblokir.

Dengan demikian, kerangka tersebut menggabungkan pemeriksaan sebelum properti ditayangkan, penghapusan iklan setelah terjadi pelanggaran, dan tindakan hukum terhadap pengelola. Badan pengelola gedung tetap menegakkan aturan masing-masing yang berlaku bersama langkah-langkah tersebut.

Makna usulan batas 180 malam

Batas tahunan sebesar 180 malam yang diusulkan akan membatasi berapa lama suatu properti dapat beroperasi sebagai STRA dalam setahun. Batas tersebut akan secara langsung memengaruhi jumlah malam yang dapat disewakan pemilik, sehingga menjadi salah satu bagian pembahasan yang paling berdampak bagi usaha persewaan.

Aiman Athirah mengatakan kajian dampak regulasi telah diselesaikan saat kerangka awal disusun. Kajian ini merupakan analisis terstruktur tentang dampak aturan yang diusulkan terhadap usaha, konsumen, pemerintah, dan masyarakat.

Kajian tersebut mencakup biaya kepatuhan bagi pemilik dan pengelola, potensi pendapatan sewa, dampak terhadap hotel dan pariwisata, harga akomodasi, pilihan konsumen, serta pendapatan pemerintah. Kajian itu juga menelaah keselamatan publik dan kesejahteraan masyarakat.

Aiman Athirah mengatakan keputusan harus menyeimbangkan peluang pendapatan dan permintaan pariwisata dengan keselamatan publik, ketertiban umum, serta kesejahteraan warga. Pendaftaran dan pemeriksaan izin memastikan apakah suatu usaha memenuhi persyaratan; batas jumlah malam juga akan mengendalikan skala operasional tahunannya.

Bagi pemilik properti, persoalan praktis mencakup biaya untuk memenuhi persyaratan dan pendapatan yang bisa diperoleh dalam batas operasi apa pun. Bagi tetangga, persoalan yang disampaikan di parlemen berkaitan dengan penggunaan ruang hunian sehari-hari, termasuk kebisingan, akses pengunjung, dan fasilitas bersama.

Penang beralih dari aturan yang berlaku ke revisi Januari

Penang menjadi contoh nyata regulasi yang sudah diterapkan dan disesuaikan. Aiman Athirah menyebut Pedoman Operasional Akomodasi Pribadi di Skema Properti Strata yang berlaku sejak 1 April 2023, serta anggaran dasar akomodasi daerah yang mulai berlaku pada 1 Agustus 2026.

Dewan eksekutif negara bagian menyetujui amendemen pada 19 Oktober, dan Ketua Komite Pemerintah Daerah serta Perencanaan Kota dan Desa H'ng Mooi Lye mengumumkan perubahan itu pada 23 Oktober. Amendemen tersebut sedang menjalani proses pewartaan, dengan penerapan dijadwalkan mulai 1 Januari 2027.

Tonggak utama menunjukkan perkembangan proses di tingkat negara bagian dan nasional:

• Januari hingga Agustus 2023: PLANMalaysia mengadakan lebih dari 10 sesi konsultasi dengan pemangku kepentingan mengenai rancangan kerangka nasional.
• 1 April 2023: Pedoman Penang untuk akomodasi pribadi di skema strata mulai berlaku.
• September 2023: PLANMalaysia menyelesaikan Konsultasi Publik Terpadu atas rancangan pedoman nasional.
• 1 Agustus 2026: Anggaran dasar akomodasi daerah Penang mulai berlaku, dengan masa pendaftaran awal selama dua bulan bagi pengelola.
• 19 Oktober 2026: Dewan eksekutif Penang menyetujui amendemen aturan.
• 26 Oktober 2026: Aiman Athirah memaparkan tahap tinjauan akhir pedoman nasional di parlemen.
• 1 Januari 2027: Ketentuan amendemen Penang dijadwalkan mulai berlaku.

Majelis Kota Pulau Penang dan Majelis Kota Seberang Perai akan menyempurnakan pedoman dan prosedur operasional menjelang penerapan. Amendemen tersebut juga memperjelas definisi akomodasi pribadi dengan merujuk pada sifat, penggunaan aktual, dan pengaturan operasionalnya, sementara usaha hotel tetap tunduk pada persyaratan perizinan hotel.

Biaya lebih rendah disertai persyaratan keselamatan dan tata ruang

Revisi yang diumumkan Penang menurunkan biaya izin tahunan untuk unit penginapan pribadi dengan hingga tiga kamar, dari RM1.000 menjadi RM500, atau turun separuh. H'ng juga menyebut biaya tambahan RM200 per tahun untuk setiap kamar ekstra, dengan maksimal dua kamar tambahan dalam skema tersebut.

Pengumuman itu secara terpisah merinci tarif tahunan berdasarkan jumlah kamar: RM400 untuk satu kamar, RM600 untuk dua, RM800 untuk tiga, RM1.000 untuk empat, dan RM1.800 untuk lima hingga 10 kamar. Pengelola perlu melihat rincian tarif dari dewan kota untuk menghitung penerapan biaya tersebut pada properti mereka.

Jumlah kamar maksimum bertambah dua kali lipat, dari lima menjadi 10, dengan tetap tunduk pada ketentuan pemerintah daerah. H'ng mengatakan pengelola tetap harus memenuhi persyaratan keselamatan, termasuk asuransi tanggung gugat publik. Asuransi tersebut memberikan perlindungan terhadap klaim tertentu akibat cedera atau kerusakan yang melibatkan orang lain.

Persetujuan dari properti tetangga juga mungkin diwajibkan, bergantung pada ketentuan pemerintah daerah terkait. Pengelola akomodasi di kawasan hunian bertanah di bawah kewenangan Majelis Kota Pulau Penang akan diberi waktu tiga tahun untuk memenuhi persyaratan tata ruang terkait perubahan penggunaan dari hunian menjadi komersial.

H'ng mengatakan penegakan aturan dapat mencakup denda hingga RM1.000, penuntutan, dan penyitaan jika diizinkan oleh hukum. Denda kompaun adalah sanksi finansial yang ditawarkan untuk menyelesaikan pelanggaran tanpa melalui proses penuntutan penuh. Perubahan pada Januari itu dimaksudkan untuk memasukkan pengelola ke dalam sistem yang teregulasi sekaligus melindungi masyarakat sekitar.

Pengelola menginginkan kepatuhan yang terjangkau dan dialog berkelanjutan

Lydia Tan, ketua Asosiasi Pengelola Homestay/Sewa Jangka Pendek Malaysia Penang, menyambut baik revisi biaya tersebut. Ia mengatakan kekhawatiran sebelumnya berpusat pada beban keuangan gabungan berupa biaya tahunan RM1.800 per unit dan biaya perizinan RM1.000 atau lebih.

Tan menyebut perubahan itu sebagai hasil diskusi dengan pemerintah negara bagian:

Revisi ini merupakan hasil positif dari diskusi dengan pemerintah negara bagian. Regulasi seharusnya mendorong pengelola masuk ke dalam kerangka legal, bukan membuat kepatuhan tidak layak secara komersial.

Ia juga mengusulkan agar satu izin dapat mencakup beberapa properti yang dikelola operator terdaftar yang sama. Usulan lainnya adalah membentuk komite kerja industri yang mempertemukan pengelola, perwakilan pemerintah, dan otoritas terkait untuk membahas regulasi secara berkala.

Usulannya menyangkut aspek administratif kepatuhan sekaligus biaya. Pengelola yang menangani beberapa properti akan menghadapi beban perizinan berbeda dari orang yang menyewakan satu unit, sementara dewan kota tetap perlu memantau properti yang tercakup.

Usulan industri sebelumnya menunjukkan prioritas yang saling bersaing

Masukan Airbnb dalam konsultasi 2023 mengusulkan agar STRA diizinkan secara otomatis di semua gedung strata, sementara penghuni dapat menentukan ketentuan atau izin melalui pemungutan suara 75 persen lewat Badan Pengelola Bersama atau Korporasi Pengelola masing-masing.

Perusahaan itu juga mengusulkan portal pendaftaran daring nasional untuk menyediakan data aktivitas sewa bagi otoritas, serta daftar pengecualian bagi pengelola dan tamu yang melanggar Kode Etik industri. Usulan tersebut merupakan rekomendasi perusahaan; dalam penjelasan terbaru Aiman Athirah, properti strata tetap tunduk pada keputusan dan anggaran dasar pengelolanya masing-masing.

Kepala kebijakan publik regional Airbnb, Mich Goh, mengutip perkiraan Oxford Economics bahwa Airbnb menyumbang lebih dari RM5 miliar terhadap produk domestik bruto Malaysia dan mendukung hampir 57.000 lapangan kerja pada 2022. Angka-angka tersebut menjadi bagian dari argumen perusahaan mengenai peran ekonomi sektor ini.

Kementerian pariwisata juga sedang meninjau Undang-Undang Industri Pariwisata 1992. Dalam tanggapan parlemen pada Juli 2025, Khairul Firdaus mengatakan 54 sesi konsultasi yang melibatkan hampir 1.000 peserta menjadi dasar usulan terkait perizinan, asuransi, penegakan yang lebih kuat, pendaftaran platform digital, dan tribunal pariwisata.

Saat itu, ia menyebut akhir 2025 atau awal 2026 sebagai perkiraan waktu pengajuan tinjauan tersebut ke Dewan Rakyat. Pembahasan STRA saat ini berfokus pada pedoman perencanaan dan proses persetujuannya, sedangkan usulan pariwisata sebelumnya menunjukkan upaya lebih luas untuk menangani usaha pemesanan digital dan perlindungan konsumen.

Poin Utama

• Pedoman STRA nasional Malaysia sedang menjalani tinjauan akhir sebelum dibahas Kabinet dan kemudian diberlakukan oleh pemerintah negara bagian dan daerah.
• Kerangka yang diusulkan mewajibkan pendaftaran dan kepatuhan terhadap persyaratan perizinan pemerintah daerah.
• Properti strata tetap tunduk pada keputusan dan anggaran dasar pengelola gedung masing-masing.
• Platform didorong untuk memverifikasi izin secara otomatis serta menghapus iklan yang tidak berizin atau tidak patuh.
• Usulan batas tahunan 180 malam telah menjalani kajian dampak regulasi, tetapi keputusan akhir masih menunggu.
• Aturan amendemen Penang dijadwalkan berlaku mulai 1 Januari 2027, termasuk penurunan biaya dan batas maksimum 10 kamar, dengan sejumlah persyaratan.