Novaland mencari VND 8 triliun untuk membayar obligasi saat perdagangan NVL melonjak dan penjualan rumah melambat

Rencana penghimpunan modal di tengah tantangan kas yang kian besar

Novaland berencana menghimpun hampir VND 8,007 triliun dengan menjual hampir 800,7 juta saham baru. Hasilnya akan dialokasikan untuk pembayaran obligasi oleh pengembang properti Vietnam tersebut dan dua anak perusahaannya. Penggalangan dana ini dilakukan di tengah pinjaman sebesar VND 72,9 triliun per 30 Juni 2026, termasuk pokok yang jatuh tempo lebih dari VND 16,7 triliun.

Perusahaan memperpanjang batas waktu pengalihan hak memesan efek terlebih dahulu (HMETD) bagi pemegang saham hingga 23 November 2026, serta batas waktu pendaftaran dan pembayaran saham hingga 26 November. Pembayaran kepada pemegang obligasi direncanakan berlangsung mulai kuartal IV 2026 hingga kuartal I 2027.

Sekitar 570 juta saham NVL berpindah tangan selama sebulan, setara hampir 24% dari lebih dari 2,4 miliar saham yang tercatat di Bursa Efek Ho Chi Minh. Ramainya perdagangan diiringi penurunan harga yang tajam, sesekali pulih, serta rencana transaksi yang berlawanan dari para pemegang saham yang terhubung dengan keluarga pendiri.

Angka operasional Novaland menunjukkan pentingnya penggalangan dana tersebut. Perusahaan memperkirakan laba setelah pajak lebih dari VND 2,8 triliun selama sembilan bulan pertama 2026, berbalik dari kerugian setahun sebelumnya. Namun, perusahaan hanya mencatat 218 penjualan rumah baru selama sembilan bulan itu, termasuk 19 pada kuartal III, sementara arus kas operasional pada paruh pertama tahun ini negatif sekitar VND 3,6 triliun.

Karena itu, pemulihan perusahaan bergantung pada beberapa hal: menagih pembayaran dari proyek, menyelesaikan rumah, menegosiasikan perpanjangan utang, dan meyakinkan pemegang saham untuk menyuntikkan modal baru. Penjualan saham yang direncanakan akan menghimpun dana setara sekitar 11% dari pinjaman pada Juni, sehingga pendapatan proyek dan langkah restrukturisasi lainnya tetap menjadi unsur penting bagi keuangan perusahaan.

Alokasi dana VND 8,007 triliun

Rencana alokasi modal terperinci Novaland mengarahkan VND 5.953,3 miliar untuk membayar sebagian atau seluruh pokok dari 13 penerbitan obligasi oleh perusahaan induk. Pokok adalah jumlah awal yang dipinjam, terpisah dari bunga. Pembayaran ini akan mencakup sekitar 74% dari hasil yang diperkirakan.

Sebanyak VND 916,3 miliar lainnya akan disetorkan kepada Nova Saigon Royal untuk membayar pokok obligasi NSRCH2223001. Novaland berencana menyetorkan VND 1.137,3 miliar kepada No Va Thao Dien untuk pembayaran pokok obligasi NTDCH2227001. Alokasi untuk kedua anak perusahaan itu berjumlah VND 2.053,6 miliar.

Ketiga alokasi tersebut berjumlah VND 8.006,9 miliar, hampir persis sama dengan total dana yang diperkirakan akan dihimpun. Dengan demikian, penawaran ini merupakan rencana untuk mengganti pinjaman dengan modal pemegang saham, dengan dana yang dialokasikan bagi kewajiban obligasi yang sudah ada, bukan program belanja konstruksi secara luas.

Tiga belas kode obligasi perusahaan induk adalah NVLH2224006, NVLH2123010, NVLH2123014, NVLH2123009, NVLH2123007, NVLH2123011, NVLH2223008, NVLH2123013, NVLH2123003, NVLH2124002, NVLH2123006, NVLH2223007, dan NVLH2224005. Jumlah pembayaran untuk setiap obligasi akan bergantung pada kesepakatan dengan para pemegang obligasi.

Novaland menyatakan bahwa waktu dan jumlah pencairan dana dapat berubah mengikuti kondisi pasar, pengaturan pendanaan, dan hasil negosiasi. Jika dana yang dihimpun lebih kecil dari rencana, perusahaan akan memprioritaskan kewajiban yang telah jatuh tempo di perusahaan induk, disusul Nova Saigon Royal dan No Va Thao Dien.

Saham yang ditawarkan kepada pemegang saham

Harga penawaran ditetapkan sebesar VND 10.000 per saham. Ketentuan terperinci memberikan hak kepada pemegang saham yang memenuhi syarat untuk membeli satu saham baru untuk setiap tiga saham yang telah dimiliki. Sebagai contoh, pemegang 3.000 saham dapat memesan 1.000 saham tambahan dengan membayar VND 10 juta.

Penawaran saham kepada pemegang saham yang sudah ada memberi mereka kesempatan untuk mempertahankan porsi kepemilikan dengan menanamkan dana tambahan. Jika seluruh saham baru terserap, pemegang saham yang tidak menambah kepemilikannya akan memiliki persentase lebih kecil dari total saham yang bertambah. Saham baru tersebut tidak akan dikenai pembatasan pengalihan.

Saham NVL ditutup pada harga VND 10.750 pada 21 Oktober, sehingga harga pasar 7,5% lebih tinggi daripada harga penawaran. Pada tingkat tersebut, selisih harga yang menguntungkan untuk berlangganan saham relatif tipis, sehingga pergerakan harga saham di pasar menjadi pertimbangan bagi pemegang saham yang memutuskan apakah akan menambah dana.

Penawaran ini didaftarkan berdasarkan sertifikat 431/GCN-UBCK, yang diterbitkan Komisi Sekuritas Negara pada 14 September 2026. Jika seluruh saham terserap, modal dasar Novaland akan meningkat dari hampir VND 24,021 triliun menjadi hampir VND 32,028 triliun. Modal dasar mencerminkan nilai nominal saham yang terdaftar, sedangkan nilai pasar perusahaan berubah mengikuti harga sahamnya.

Ramainya perdagangan dan transaksi berlawanan dari keluarga pendiri

Lebih dari 97 juta saham NVL diperdagangkan pada 30 September, dengan nilai transaksi mendekati VND 1 triliun. Sebelumnya, saham tersebut dua sesi berturut-turut menyentuh batas bawah harga harian. Sehari sebelumnya, lebih dari 65 juta saham masuk antrean jual pada batas tersebut, yaitu harga terendah yang diizinkan untuk sesi itu.

30 September juga merupakan tanggal tanpa hak, ketika pembeli saham yang diperdagangkan tidak lagi berhak menerima HMETD yang melekat pada penawaran tersebut. Perdagangan tetap aktif setelahnya, mencapai 51,3 juta saham pada 2 Oktober dan lebih dari 73 juta pada 9 Oktober.

Diamond Properties mendaftarkan rencana pembelian 7 juta saham NVL pada 26-30 Oktober melalui transaksi di bursa atau transaksi negosiasi, dengan alasan ingin menyeimbangkan kembali portofolionya. Jika transaksi selesai, kepemilikannya akan meningkat dari sekitar 178,4 juta saham, atau 7,423%, menjadi sekitar 185,4 juta saham, atau 7,715%. Dengan harga VND 10.750 per saham, pembelian tersebut akan menelan biaya sekitar VND 75,25 miliar.

Diamond Properties telah menjual 2,58 juta saham pada 6 Oktober dari 2,7 juta saham yang didaftarkan untuk dijual, dengan alasan perubahan rencana untuk sisa saham yang belum terjual. Bui Cao Nhat Quan, ketua dewan direksi Novaland, juga memegang posisi manajemen di Diamond Properties dan secara pribadi memiliki hampir 81 juta saham NVL, setara dengan 3,368%.

Cao Thi Ngoc Suong, ibu Quan sekaligus istri pendiri Bui Thanh Nhon, mendaftarkan rencana penjualan 6,3 juta saham pada periode 26-30 Oktober yang sama untuk memenuhi kebutuhan keuangan pribadi. Jika transaksi selesai, kepemilikannya akan turun dari lebih dari 51,8 juta saham, atau 2,156%, menjadi lebih dari 45,5 juta saham, atau 1,894%. Pembelian dan penjualan yang telah didaftarkan itu masih memerlukan pengungkapan penyelesaian transaksi untuk menunjukkan kepemilikan akhir.

Negosiasi utang berlanjut di luar penjualan saham

Sekitar VND 30,5 triliun dari pinjaman Novaland per 30 Juni jatuh tempo dalam 12 bulan, termasuk obligasi sekitar VND 13,2 triliun. Artinya, sekitar 42% dari total pinjaman harus dibayar dalam jadwal pembayaran setahun mendatang.

Perusahaan mencatat pokok pinjaman dan obligasi yang telah jatuh tempo sebesar VND 16,716 triliun. Perusahaan menyatakan para kreditur telah menyetujui perpanjangan pembayaran atas VND 3,244 triliun, sementara negosiasi untuk kewajiban lainnya masih berlangsung. Novaland mengaitkan keterlambatan pembayaran dengan kesulitan mengatur dana yang cukup.

Pelepasan aset merupakan bagian lain dari restrukturisasi. Novaland menguraikan rencana penjualan aset senilai sekitar VND 15,617 triliun dan menyatakan empat aset senilai total VND 11,266 triliun telah terjual, sementara lima aset lainnya masih dipasarkan. Nilai penjualan yang telah diselesaikan setara sekitar 72% dari target nilai program pelepasan aset.

Laporan keuangan yang ditelaah untuk paruh pertama 2026 menyebut adanya ketidakpastian material mengenai kemampuan Novaland untuk terus beroperasi sebagai perusahaan berkelanjutan. Sederhananya, kemampuan perusahaan untuk tetap beroperasi bergantung pada penyelesaian tekanan besar terkait pendanaan dan pembayaran utang.

Pada 6 Oktober, Novaland membantah klaim di media sosial bahwa perusahaan bangkrut atau tidak mampu beroperasi. Perusahaan menyatakan klaim tersebut menggambarkan status hukum dan kegiatan usahanya secara tidak akurat. Langkah operasional perusahaan mencakup melanjutkan pembangunan, menyerahkan rumah, mencari modal baru, dan bernegosiasi dengan kreditur.

Laba meningkat, penjualan baru kehilangan momentum

Novaland memperkirakan pendapatan bersih kuartal III melampaui VND 5 triliun, naik sekitar 200% dari setahun sebelumnya, serta laba setelah pajak lebih dari VND 1,1 triliun. Perkiraan pendapatan untuk sembilan bulan pertama melampaui VND 10 triliun, sementara laba setelah pajak menembus VND 2,8 triliun, dibandingkan kerugian VND 1,82 triliun pada periode yang sama 2025.

Perkiraan laba sembilan bulan tersebut sekitar 1,5 kali lipat dari target setahun penuh yang kira-kira sebesar VND 1,85 triliun. Sebaliknya, pendapatan baru mencapai sedikit di atas 44% dari target tahunan sekitar VND 22,7 triliun. Novaland telah melampaui target laba, tetapi masih jauh dari target pendapatan.

Penjualan baru melambat pada kuartal III. Jumlah kumulatifnya meningkat dari 152 rumah pada akhir Mei menjadi 199 pada akhir Juni, artinya pada Juni saja ada tambahan 47 rumah. Juli bertambah tujuh, disusul masing-masing enam pada Agustus dan September, sehingga total sembilan bulan mencapai 218.

Jumlah penjualan baru pada kuartal III sebanyak 19, kurang dari separuh angka 47 pada Juni. Sementara itu, rumah-rumah yang terjual pada periode sebelumnya terus diselesaikan dan diserahterimakan. Hal ini membantu menjelaskan mengapa aktivitas penjualan saat ini dan pendapatan yang dilaporkan dapat bergerak dengan kecepatan berbeda.

Pengembang properti dapat mengakui pendapatan setelah persyaratan kontrak dan serah terima terpenuhi, sementara pembayaran pelanggan dan tagihan konstruksi mengikuti jadwal masing-masing. Arus kas operasional Novaland yang negatif sekitar VND 3,6 triliun pada paruh pertama menunjukkan bahwa kas yang keluar dari kegiatan operasionalnya melebihi kas yang masuk selama periode tersebut. Pembayaran obligasi membutuhkan kas, sehingga penagihan pembayaran sama pentingnya dengan laba akuntansi.

Serah terima rumah mendekati separuh target tahunan

Novaland menyatakan telah menyerahkan 1.318 rumah hingga 30 September dari target 2.651 pada 2026, atau mencapai 49,7% dari rencana. Kuartal III menyumbang 977 serah terima, sehingga masih ada 1.333 rumah yang harus diserahkan pada kuartal terakhir untuk memenuhi target tahunan.

Victoria Village menyumbang lebih dari 920 apartemen yang diserahkan hingga akhir September, menjadikannya kontributor besar terhadap aktivitas serah terima perusahaan. Novaland juga mencatat penerbitan 1.387 sertifikat kepemilikan properti di berbagai proyeknya, termasuk 357 sertifikat tambahan pada kuartal III.

Sertifikat ini, yang umum disebut buku merah muda di Vietnam, secara resmi mencatat hak penggunaan tanah dan kepemilikan rumah atau properti lain yang berdiri di atas tanah tersebut. Bagi pembeli, menerima rumah yang telah selesai dan memperoleh dokumen kepemilikan merupakan dua tahapan praktis yang berbeda.

Target tahunan Novaland untuk penerbitan sertifikat mencakup 4.347 properti di Ho Chi Minh City, sementara angka 1.387 sertifikat yang dilaporkan mencakup proyek-proyek di seluruh portofolionya. Kedua angka tersebut memiliki cakupan wilayah yang berbeda. Angka serah terima menjadi ukuran langsung kemajuan terhadap target tahunan yang ditetapkan.

Aqua City dan proyek lainnya menopang rencana pemulihan

Aqua City, proyek pengembangan seluas lebih dari 1.000 hektare di Dong Nai, dijadwalkan kembali dipasarkan pada 31 Oktober setelah melewati periode panjang untuk menyelesaikan kendala hukum. Novaland menyatakan sejumlah bagian terkait telah menyelesaikan prosedur hukum yang diperlukan untuk menandatangani kontrak penjualan.

Proyek tersebut menargetkan pembangunan lebih dari 1.000 rumah dan penyerahan lebih dari 500 rumah selama 2026. Pekerjaan konstruksi, infrastruktur, dan penyelesaian terus berlangsung di River Park 1, River Park 2, Ever Green, dan Phoenix Island.

Di Ho Chi Minh City, The Grand Manhattan melanjutkan pekerjaan penyelesaian dengan sejumlah fasilitas yang ditargetkan untuk diserahterimakan pada kuartal IV. Victoria Village melanjutkan penyelesaian proyek dan penyerahan apartemen, sementara The Park Avenue masih dalam tahap pembangunan. Di NovaWorld Phan Thiet, hotel Novotel ditargetkan mulai beroperasi pada kuartal I 2027.

Pendiri Bui Thanh Nhon, dalam pesannya untuk memperingati ulang tahun NovaGroup yang ke-34, menyebut penyelesaian produk, penyerahan rumah, pengurusan sertifikat kepemilikan, dan pemenuhan komitmen kepada pelanggan sebagai tanggung jawab saat ini. Ia mengaitkan kemajuan dalam tugas-tugas tersebut dengan upaya memulihkan pendapatan, arus kas, dan kepercayaan pelanggan.

Novaland juga menguraikan lebih dari 166 hektare lahan strategis di Ho Chi Minh City yang berpotensi dikembangkan menjadi sekitar 14.500 apartemen. Perusahaan menyatakan Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup telah meminta pemerintah kota meninjau kendala yang memengaruhi Binh Khanh, yang juga dikenal sebagai The Water Bay, serta Thanh My Loi B. Dalam waktu dekat, tonggak konkret yang perlu dicapai adalah penyelesaian rumah, penandatanganan kontrak, dan penerimaan kas.

Tanggal dan tahapan pendanaan yang perlu dicermati

Penawaran HMETD Novaland merupakan yang pertama dari tiga rencana penghimpunan modal yang disetujui pemegang saham pada Juli. Dua rencana lainnya adalah penempatan terbatas hingga 800 juta saham kepada maksimal 20 investor efek profesional dan program kepemilikan saham karyawan yang mencakup lebih dari 111,7 juta saham.

Perusahaan berencana melaksanakan penerbitan tersebut setelah penawaran kepada pemegang saham yang sudah ada. Jumlah akhir dana yang dihimpun melalui penawaran saat ini belum diketahui, sementara rencana pembayaran obligasi bergantung pada tingkat pemesanan dan kesepakatan dengan kreditur.

• 14 September 2026: Komisi Sekuritas Negara menerbitkan sertifikat pendaftaran 431/GCN-UBCK.
• 30 September dan 1 Oktober: Saham diperdagangkan tanpa hak, disusul tanggal pencatatan yang menentukan pemegang saham yang berhak.
• 19 Oktober: Novaland mengumumkan perpanjangan batas waktu pengalihan HMETD dan pemesanan saham.
• 26-30 Oktober: Diamond Properties dan Cao Thi Ngoc Suong menjadwalkan transaksi saham yang telah didaftarkan.
• 31 Oktober: Penjualan Aqua City diperkirakan kembali dimulai.
• 23 November: Batas waktu yang diperpanjang untuk mengalihkan HMETD.
• 26 November: Batas waktu yang diperpanjang untuk mendaftar dan membayar saham baru.
• Kuartal IV 2026 hingga kuartal I 2027: Periode pembayaran pokok obligasi yang direncanakan menggunakan hasil penawaran.

Poin Utama

• Novaland berupaya menghimpun hampir VND 8,007 triliun melalui penerbitan hampir 800,7 juta saham baru dengan harga VND 10.000 per saham.
• Sebanyak VND 5.953,3 miliar dialokasikan untuk 13 penerbitan obligasi perusahaan induk, sementara VND 2.053,6 miliar lainnya akan diberikan kepada dua anak perusahaan untuk pembayaran obligasi.
• Total pinjaman pada Juni mencapai VND 72,9 triliun, termasuk VND 30,5 triliun yang jatuh tempo dalam 12 bulan dan pokok yang telah jatuh tempo lebih dari VND 16,7 triliun.
• Perkiraan laba setelah pajak selama sembilan bulan melampaui VND 2,8 triliun, sementara arus kas operasional paruh pertama negatif sekitar VND 3,6 triliun.
• Novaland mencatat 218 penjualan baru dan 1.318 serah terima hingga 30 September, mencapai 49,7% dari target penyerahan tahunan.
• Pemegang saham memiliki waktu hingga 26 November untuk mendaftar dan membayar; rencana pembayaran obligasi berlanjut hingga kuartal I 2027.