Shenzhen Perketat Aturan Prapenjualan Rumah saat Tujuh Kota di China Beralih ke Hunian yang Telah Selesai Dibangun

Pengembang harus menyelesaikan struktur atap sebelum melakukan prapenjualan

Shenzhen memberlakukan aturan penjualan perumahan pada 15 Oktober 2026, yang mewajibkan bangunan hunian di lahan pengembangan yang baru diiklankan mencapai tahap penyelesaian struktur sebelum pengembang dapat mengajukan izin prapenjualan apartemen. Kota itu menetapkan ambang batas yang jelas: beton struktur atap setiap bangunan yang ditawarkan untuk prapenjualan harus sudah dicor.

Pengembang juga harus menyerahkan catatan penerimaan mutu struktur utama yang ditandatangani dan distempel oleh pemilik proyek, perancang, kontraktor konstruksi, dan pengawas konstruksi. Persyaratan ini berlaku untuk proyek perumahan komersial yang pengumuman pengalihan hak penggunaan tanah milik negara diterbitkan setelah 28 Agustus 2026.

Kebijakan ini mengharuskan lebih banyak pekerjaan konstruksi diselesaikan sebelum pengembang dapat menerima uang dari pembeli. Shenzhen juga memprioritaskan penjualan rumah yang telah selesai dibangun, umumnya membatasi uang pemesanan hingga 3% dari harga pembelian, serta menempatkan dana proyek dalam pengaturan perbankan yang ditunjuk.

Biro perumahan dan konstruksi Shenzhen, biro perencanaan dan sumber daya alam, serta kantor Administrasi Nasional Regulasi Keuangan di Shenzhen bersama-sama menerbitkan opini pelaksanaan tersebut. Aturan itu mulai berlaku pada 15 Oktober.

Hangzhou menerbitkan aturannya sendiri pada hari yang sama, sehingga jumlah kota besar yang memiliki rencana pelaksanaan menjadi tujuh: Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Tianjin, dan Hangzhou. Kini keempat kota tingkat pertama di China memiliki pengaturan terperinci untuk reformasi ini.

Bagi pembeli, perubahan praktisnya sederhana. Pengembang harus membawa proyek lebih jauh ke tahap konstruksi sebelum menawarkan apartemen untuk prapenjualan, sementara penjualan rumah yang sudah selesai memberi pembeli lebih banyak kesempatan untuk memeriksa properti yang mereka beli. Bagi pengembang, lebih banyak dana harus tetap terikat dalam konstruksi untuk waktu yang lebih lama sebelum hasil penjualan dapat digunakan.

Arti penyelesaian struktur atap bagi pembeli

Persyaratan pengecoran beton atap di Shenzhen memberi arti yang terukur pada istilah penyelesaian struktur. Pengembang yang mengajukan izin prapenjualan harus menunjukkan bahwa kerangka struktur utama bangunan terkait telah mencapai bagian atap, serta menyelesaikan dokumen penerimaan mutu yang diwajibkan.

Bangunan pada tahap ini masih membutuhkan pekerjaan lanjutan sebelum penghuni dapat pindah. Pekerjaan interior, utilitas, lift, fasilitas bersama, dan prosedur penyelesaian dapat dilakukan setelah struktur selesai. Karena itu, pembeli yang membeli melalui prapenjualan tetap harus menunggu, meski konstruksi harus lebih maju saat penjualan dimulai.

Penjualan rumah yang telah selesai dilakukan setelah mencapai tahap yang lebih lanjut. Shenzhen mewajibkan registrasi real estat pertama atas properti sebelum rumah yang telah selesai dapat dijual. Ini merupakan pencatatan awal properti yang telah selesai dibangun ke dalam register real estat resmi.

Proyek lahan baru akan memprioritaskan penjualan rumah yang telah selesai dibangun. Jika pengumuman pengalihan lahan secara tegas mensyaratkan metode penjualan tersebut, pengembang harus mematuhinya. Prapenjualan tetap menjadi pilihan bagi proyek yang memenuhi syarat, dengan ambang konstruksi dan pengendalian keuangan yang lebih ketat.

Proyek mana yang mendapat waktu untuk menyesuaikan diri?

28 Agustus menjadi tanggal pembatas, tetapi status suatu proyek bergantung pada dokumen lahan dan perencanaannya. Shenzhen mengizinkan pengembangan yang lebih lama untuk tetap mengikuti aturan sebelumnya dalam kondisi tertentu, alih-alih mengubah semua proyek sekaligus.

Proyek yang telah memperoleh izin perencanaan teknik konstruksi pada atau sebelum 28 Agustus dapat tetap mengikuti kebijakan prapenjualan sebelumnya. Izin perencanaan menetapkan rencana pengembangan yang disetujui dan berbeda dari izin konstruksi yang digunakan untuk mengizinkan pekerjaan pembangunan.

Pengembang yang telah memperoleh lahan tetapi belum mendapatkan izin perencanaan umumnya harus mengikuti persyaratan baru. Namun, proyek yang memenuhi syarat dapat menyelesaikan proses pengajuan yang diwajibkan dan melanjutkan prapenjualan dengan ketentuan lama hingga akhir 2027.

Shenzhen masih mengkaji pengaturan terpisah untuk proyek pembaruan tertentu yang lebih lama. Ini mencakup proyek historis yang melibatkan pembaruan kota lama, pabrik, dan desa, yang di China lazim dikelompokkan dalam istilah tiga kawasan lama.

Tanggal-tanggal penting:

• 28 Agustus 2026: Tanggal pembatas bagi proyek baru dan yang sudah berjalan dalam reformasi ini.
• 18 September 2026: Kementerian Perumahan dan Pembangunan Perkotaan-Pedesaan menggambarkan pasar properti yang kian berpusat pada stok hunian yang sudah ada dalam konferensi pers.
• 15 Oktober 2026: Opini pelaksanaan Shenzhen mulai berlaku, sementara Hangzhou juga menerbitkan aturannya.
• 31 Desember 2027: Batas masa transisi bagi proyek Shenzhen yang memenuhi syarat, yang lahannya telah diperoleh tetapi belum memiliki izin perencanaan pada tanggal pembatas.
• 31 Desember 2028: Batas masa transisi yang lebih panjang bagi proyek historis yang memenuhi syarat di Hangzhou dan Wuhan.

Cara kerja uang pemesanan 3%

Shenzhen mengizinkan pengembang yang menjual rumah yang telah selesai dibangun untuk menerima uang pemesanan setelah memperoleh izin konstruksi, dengan mengikuti prosedur yang diwajibkan dan penilaian risiko serah terima. Uang pemesanan umumnya dibatasi hingga 3% dari total harga pembelian.

Uang pemesanan memungkinkan pembeli berkomitmen untuk membeli properti di kemudian hari sebelum properti mencapai tahap penjualan sebagai rumah yang telah selesai dibangun. Berdasarkan pengaturan baru, uang tersebut harus masuk ke rekening yang diawasi agar tetap berada dalam sistem keuangan proyek yang diawasi.

Pembeli dapat mengakhiri kontrak uang pemesanan jika pengembang gagal menyerahkan rumah sesuai jadwal. Pengembang harus mengembalikan uang tersebut dan menanggung kewajiban yang tercantum dalam kontrak. Karena itu, tanggal serah terima dan kewajiban kontraktual tetap menjadi bagian utama dari kesepakatan antara pembeli dan pengembang.

Batas persentase Shenzhen sama dengan Shanghai, yakni 3%. Beijing menetapkan batas 1%, sedangkan Guangzhou, Wuhan, Tianjin, dan Hangzhou mengizinkan hingga 5%. Angka-angka ini berlaku untuk uang pemesanan, yang berbeda dari uang muka hipotek.

Sun Hongmei, analis senior di divisi Shenzhen dari Akademi Indeks China, mengatakan pendekatan Shenzhen menyeimbangkan pengaturan penjualan pengembang dengan perlindungan dana pembeli. Batas uang pemesanannya berada di antara batas lebih ketat di Beijing dan porsi lebih besar yang diizinkan di Guangzhou.

Satu bank akan mengawasi dana proyek

Shenzhen memperkenalkan sistem bank utama yang mengharuskan seluruh dana proyek masuk ke dalam pengaturan rekening terpadu dan tetap melalui proses pembayaran yang diawasi. Tujuannya adalah memastikan dana yang terkait dengan suatu pengembangan perumahan digunakan untuk pengembangan tersebut.

Otoritas perumahan distrik akan melakukan pengawasan administratif, sementara pusat dana tabungan perumahan kota menangani pengawasan praktis melalui rekening khusus yang diawasi. Sistem dana tabungan perumahan China biasanya mengelola tabungan perumahan berbasis pekerjaan dan pinjaman terkait; dalam pengaturan ini, pusat tersebut juga menjalankan fungsi khusus untuk mengawasi dana.

Reformasi yang lebih luas mengaitkan pencairan hipotek dengan pengajuan catatan penyelesaian konstruksi. Liu Shui, direktur riset perusahaan di Akademi Indeks China, menyebut persyaratan ini, ambang prapenjualan yang lebih tinggi, dan prioritas bagi penjualan rumah yang telah selesai sebagai unsur yang sama di ketujuh kota.

Bagi pengembang, waktu penggunaan dana berubah seiring dengan waktu penjualan. Konstruksi harus berjalan lebih jauh sebelum memenuhi syarat prapenjualan, penerimaan dana proyek tetap diawasi, dan dana hipotek baru diterima pada tahap yang lebih lanjut. Karena itu, pembiayaan konstruksi dan modal pengembang sendiri harus mendukung lebih banyak tahapan pembangunan.

Pembayaran lahan memberi kelonggaran dengan syarat tegas

Shenzhen mengizinkan pengembang mencicil pembayaran lahan hunian yang baru dialihkan. Mereka harus membayar 50% dalam waktu 30 hari, sedangkan sisanya umumnya harus dibayar dalam satu tahun. Proyek khusus dapat memperoleh perpanjangan hingga dua tahun.

Pembayaran penuh tetap menjadi syarat untuk registrasi lahan awal dan penerbitan izin prapenjualan pertama. Pengembang dapat mencicil biaya awal untuk memperoleh lahan, tetapi harus melunasi harga lahan sebelum mencapai tahap penjualan tersebut.

Hangzhou mengizinkan pembayaran sedikitnya 50% dalam waktu 30 hari dan sisanya dalam dua tahun tanpa bunga. Beijing juga mengizinkan pembayaran sisa dalam jangka waktu hingga dua tahun. Shenzhen, Shanghai, Guangzhou, Wuhan, dan Tianjin umumnya menetapkan jangka waktu satu tahun, dengan kemungkinan tambahan satu tahun setelah mendapat persetujuan.

Sun mengatakan skema cicilan Shenzhen meringankan sebagian tekanan keuangan awal, sementara keterkaitan antara pelunasan penuh dan kelayakan prapenjualan membuat kerangka aturannya lebih ketat dibandingkan Beijing. Pengembang harus merencanakan pembayaran lahan, belanja konstruksi, dan perkiraan waktu penjualan secara bersamaan.

Alasan pengembang mempercepat peluncuran

Pengembang Shenzhen meningkatkan laju pengajuan izin prapenjualan di sekitar tanggal pembatas reformasi. Platform informasi real estat Shenzhen mencatat 27 proyek perumahan memperoleh izin pada 28 Agustus hingga 10 Oktober, dibandingkan tujuh proyek pada 1 Juli hingga 27 Agustus.

Periode yang lebih akhir berlangsung lebih singkat, tetapi jumlahnya hampir empat kali lipat: 27 proyek dibandingkan tujuh. Pengembang membawa lebih banyak proyek ke tahap prapenjualan saat kota itu menyiapkan aturan terperinci untuk masa transisi.

Pasar memasuki perubahan ini dengan stok rumah baru yang relatif terbatas. Wu Rui, direktur pelaksana untuk China Selatan di Savills, menyebut inventaris rumah baru Shenzhen sedikit di atas 22.000 unit pada akhir Juni 2026, dengan periode penyerapan 13,1 bulan.

Periode penyerapan memperkirakan berapa lama stok tersebut akan terjual dengan laju penjualan yang digunakan dalam perhitungan. Wu mengatakan penambahan pasokan yang lebih lambat di bawah sistem penjualan rumah yang telah selesai dapat membantu menyeimbangkan pasokan dan permintaan serta mendukung stabilitas harga dalam jangka pendek.

Pusat riset Shenzhen Centaline menghitung bahwa rumah yang telah selesai dibangun mencakup 41% penjualan rumah baru dari Januari hingga September 2026, hampir dua kali lipat dibandingkan porsinya pada 2024. Pusat itu memperkirakan angkanya dapat melampaui separuh dalam satu hingga dua tahun berikutnya. Pergeseran ke lebih dari 50% berarti kenaikan lebih dari sembilan poin persentase dari angka 41% yang dilaporkan.

Hangzhou menunjukkan penerapan reformasi yang sama dapat berbeda

Hangzhou dan Shenzhen memiliki arah reformasi utama yang sama, tetapi berbeda dalam langkah-langkah yang diperlukan untuk menjual properti yang telah selesai dibangun. Shenzhen mensyaratkan registrasi real estat pertama. Hangzhou mengizinkan pengajuan penjualan rumah yang telah selesai setelah penyelesaian konstruksi dicatat dan fasilitas pendukung memenuhi standar yang disyaratkan.

Hangzhou juga mengizinkan pengembang memilih prapenjualan atau penjualan rumah yang telah selesai, kecuali jika pengumuman lahan secara khusus mewajibkan penjualan rumah yang telah selesai. Masa transisi yang lebih panjang bagi proyek historis yang memenuhi syarat berlaku hingga akhir 2028, sama seperti di Wuhan.

Untuk perumahan yang dilengkapi penuh, Hangzhou mengizinkan pengajuan penyelesaian secara terpisah untuk tahap bangunan yang belum selesai dan tahap dekorasi interior. Dengan demikian, dua bagian dari proses penyelesaian yang biasanya ditangani bersamaan dipisahkan.

Yan Yuejin, analis riset properti yang dikutip dalam berbagai penilaian reformasi, memperkirakan pengaturan tersebut dapat memangkas lebih dari enam bulan dari waktu pemrosesan dan perputaran terkait. Perkiraan ini berkaitan dengan penanganan proyek-proyek tersebut, dan manfaatnya bergantung pada penerapan prosedur bertahap.

Wuhan menawarkan bentuk fleksibilitas lain. Kota itu mengizinkan jaminan bank yang memenuhi syarat untuk menggantikan hingga 30% dana yang diawasi, sembari mempertahankan batas minimum 70% untuk melindungi serah terima. Jaminan bank adalah janji bank untuk membayar jika pengembang gagal memenuhi kewajiban yang dijamin, sehingga sebagian dana tunai dapat digunakan sambil tetap mempertahankan dukungan keuangan.

Siapa yang mampu membiayai masa tunggu lebih lama?

Liu Shui memperkirakan penjualan rumah yang telah selesai dapat memperpanjang waktu yang dibutuhkan pengembang untuk memulihkan dana proyek sekitar satu hingga dua tahun dibandingkan prapenjualan tradisional. Hal ini memperpanjang periode ketika belanja konstruksi harus ditopang modal dan pinjaman.

Liu, direktur riset perusahaan di Akademi Indeks China, menggambarkan perubahan tersebut dalam pernyataan yang diterjemahkan:

Kebijakan reformasi sistem penjualan perumahan komersial yang diperkenalkan pada 28 Agustus telah merombak secara sistematis sistem penjualan perumahan komersial China dan secara bertahap akan mengubah model pengembangan sebelumnya yang bergantung pada penerimaan prapenjualan dan mengejar perputaran cepat.

Ren He, analis di Guosen Securities, mengatakan penjualan rumah yang telah selesai dapat menurunkan tingkat pengembalian internal pengembang, yakni ukuran yang memperhitungkan jumlah keuntungan investasi dan seberapa cepat keuntungan itu diperoleh. Akibatnya, pengembang mungkin mencari margin keuntungan proyek yang lebih tinggi saat menentukan harga yang bersedia mereka bayarkan untuk lahan.

Qi Dong, analis di Kaiyuan Securities, mengatakan pengembang perlu memperkirakan harga perumahan dan kecepatan penjualan untuk jangka waktu yang lebih panjang. Yuan Wenbo, analis di China International Capital Corporation, mengatakan perusahaan dengan keuangan lebih kuat dan posisi lebih baik di kota-kota utama dapat memperoleh keunggulan kompetitif.

Li Yujia, kepala peneliti di Pusat Riset Kebijakan Perumahan Guangdong, menilai Shenzhen relatif siap mengelola transisi ini. Ia menyebut penjualan rumah baru tahunan sekitar 30.000 unit, besarnya peran transaksi rumah yang sudah ada, relatif sedikitnya proyek dalam proses pengembangan, serta pengawasan prapenjualan yang sudah ketat.

Wu Rui memperkirakan kualitas setiap proyek akan semakin penting seiring waktu. Rumah di lokasi strategis dengan spesifikasi menarik mungkin tetap diminati pembeli, sedangkan proyek yang lebih lemah berisiko tidak terjual setelah selesai dibangun. Pengembang kemudian harus menanggung biaya konstruksi sekaligus biaya menunggu pembeli.

Poin-poin utama

• Aturan Shenzhen mulai berlaku pada 15 Oktober 2026, saat reformasi meluas ke tujuh kota besar.
• Proyek baru yang memenuhi syarat harus menyelesaikan pengecoran beton struktur atap dan menyerahkan catatan mutu struktur sebelum mengajukan izin prapenjualan.
• Uang pemesanan rumah yang telah selesai umumnya dibatasi hingga 3% dan harus masuk ke rekening yang diawasi.
• Proyek lama di Shenzhen yang memenuhi syarat dapat menggunakan ketentuan prapenjualan sebelumnya hingga akhir 2027.
• Pengembang dapat mencicil pembayaran lahan, tetapi pelunasan penuh diwajibkan sebelum izin prapenjualan pertama diterbitkan.
• Shenzhen mencatat 27 proyek perumahan memperoleh izin prapenjualan pada 28 Agustus hingga 10 Oktober, dibandingkan tujuh proyek pada periode sebelumnya.
• Rumah yang telah selesai dibangun mencakup 41% penjualan rumah baru Shenzhen dalam sembilan bulan pertama 2026.