Harga Jual Kembali HDB Singapura Turun, Penjualan Seharga Jutaan Dolar Capai Rekor 238 pada Oktober

Penjualan S$1,818 Juta Memperlihatkan Pasar yang Terbelah

Singapura mencatat 238 transaksi jual kembali flat Dewan Perumahan dan Pembangunan (HDB) senilai sedikitnya S$1 juta pada Oktober 2026, rekor bulanan untuk tiga bulan berturut-turut, meskipun harga di pasar yang lebih luas turun 0,2%. Penjualan termahal adalah flat lima kamar di SkyParc @ Dawson, Queenstown, yang berpindah tangan seharga S$1,818 juta pada 30 Oktober.

Flat seluas 111 meter persegi di Blok 96 Dawson Road itu berada di lantai 40 hingga 42 dan memiliki sisa masa sewa sekitar 94 tahun. Harganya melampaui rekor nasional sebelumnya sebesar S$1,728 juta, yang dicatat flat lima kamar di City Vue @ Henderson pada April, sebesar S$90.000 atau sekitar 5,2%.

Estimasi yang dirilis platform properti 99.co dan SRX pada 4 November menunjukkan bahwa penjualan seharga jutaan dolar mencakup 10,9% dari transaksi jual kembali Oktober, atau kira-kira satu dari sembilan transaksi. Sementara itu, jumlah total flat yang berpindah tangan turun 3,1% dari September menjadi 2.178.

Dengan demikian, Oktober menghadirkan dua perkembangan sekaligus: pembeli membayar harga rekor untuk semakin banyak flat yang diminati, sementara pasar yang lebih luas mengalami sedikit penurunan harga. Rumah yang lebih besar dengan sisa masa sewa panjang dan lokasi strategis terus menarik pembeli yang bersedia membayar lebih.

Seberapa Cepat Penjualan Seharga Jutaan Dolar Bertambah?

Pada Oktober tercatat 29 transaksi lebih banyak senilai sedikitnya S$1 juta dibandingkan September, ketika 209 flat menembus ambang tersebut. Pada Agustus, jumlahnya mencapai 201. Dari Agustus hingga Oktober, jumlah transaksi bertambah 37 atau sekitar 18,4% dalam dua bulan.

Rangkaian penjualan dan rekor harga menunjukkan bagaimana aktivitas di segmen pasar berharga tinggi meningkat sepanjang 2026:

• Februari: Flat lima kamar di SkyTerrace @ Dawson terjual seharga S$1,7 juta, yang saat itu menjadi rekor nasional.
• April: Flat lima kamar di City Vue @ Henderson menaikkan rekor menjadi S$1,728 juta.
• Agustus: Transaksi jual kembali seharga jutaan dolar mencapai rekor bulanan 201 unit.
• September: Jumlah bulanan naik menjadi 209.
• Oktober: Jumlahnya mencapai 238, sementara penjualan di SkyParc @ Dawson mencetak rekor harga baru sebesar S$1,818 juta.

Dalam jawaban di parlemen pada April 2026, Kementerian Pembangunan Nasional mengatakan bahwa sekitar 6% flat jual kembali bertransaksi di atas S$1 juta pada 2025. Porsi 10,9% pada Oktober jauh lebih tinggi, meskipun angka kementerian mencakup satu tahun penuh dan menggunakan ambang di atas S$1 juta, sedangkan estimasi Oktober juga memasukkan penjualan tepat sebesar S$1 juta.

Apa yang Membuat Flat di Dawson Itu Begitu Mahal?

Flat di SkyParc @ Dawson memadukan sejumlah fitur yang dicari pembeli: lantai tinggi, sisa masa sewa panjang, ruang yang luas, serta lokasi dekat fasilitas yang sudah mapan. Dengan luas sekitar 1.195 kaki persegi, harga jualnya setara dengan sekitar S$1.522 per kaki persegi.

Ted Wong dari ERA Realty Network, agen yang ditunjuk penjual, menyebut persaingan untuk mendapatkan rumah itu sangat ketat. Ia mengatakan:

"Lebih dari delapan penawaran diterima, dengan tiga penawaran tertinggi semuanya di atas $1,8 juta," kata Wong.

Wong menyebut lokasi sentral, fasilitas di sekitar, pemandangan area hijau di kawasan Dempsey, serta luas flat sebagai alasan tingginya minat. Ia juga menyoroti terbatasnya pasokan flat lima kamar di kawasan tersebut.

SkyParc @ Dawson selesai dibangun pada 2020 dan memiliki 810 unit di tiga blok dengan ketinggian 34 hingga 43 lantai. Kompleks itu dibangun sebagai hunian pengganti melalui Skema Pembangunan Kembali Terpilih En bloc (SERS) bagi warga Tanglin Halt. SERS mencakup pembangunan kembali kawasan perumahan lama yang dipilih dan penyediaan hunian pengganti bagi warga terdampak.

Stasiun MRT Queenstown dapat dicapai dengan berjalan kaki, sementara Stasiun MRT Redhill juga berada di dekatnya. Bagi pembeli, konektivitas itu menjadi pertimbangan bersama luas, pemandangan, dan sisa masa sewa dalam menentukan harga yang bersedia mereka bayar.

Dua Cara Mengukur Rekor

Transaksi di Dawson mencetak rekor dalam hal total harga yang dibayarkan maupun harga per kaki persegi. Kedua ukuran tersebut menjawab pertanyaan yang berbeda: harga total menunjukkan biaya pembelian, sedangkan harga per kaki persegi memungkinkan perbandingan rumah dengan ukuran berbeda.

Rekor nasional sebelumnya berdasarkan harga total, yakni penjualan di City Vue @ Henderson seharga S$1,728 juta, melibatkan flat yang sedikit lebih besar, seluas 113 meter persegi, di lantai 46 hingga 48. Harganya sekitar S$1.421 per kaki persegi.

Rekor sebelumnya untuk harga per kaki persegi adalah S$1.502, yang dicatat pada September oleh flat lima kamar di SkyTerrace @ Dawson yang bersebelahan. Rumah seluas sekitar 1.065 kaki persegi itu terjual seharga S$1,6 juta. Penjualan terbaru di Dawson melampaui angka tersebut sekitar S$20 per kaki persegi.

Sisa masa sewa sekitar 94 tahun juga menjadi daya tarik lain flat SkyParc tersebut. Masa sewa adalah jangka waktu rumah dapat dimiliki dan ditempati berdasarkan kepemilikan sewa. Pembeli yang membandingkan flat jual kembali perlu mempertimbangkan harga saat ini sekaligus sisa masa sewanya.

Di Mana Transaksi Seharga Jutaan Dolar Terjadi?

Toa Payoh mencatat jumlah transaksi seharga jutaan dolar terbanyak pada Oktober, yakni 39, disusul Queenstown dengan 31 dan Bedok dengan 26. Ketiga kawasan itu secara keseluruhan mencatat 96 penjualan, atau sekitar 40,3% dari total bulanan.

Transaksi juga terjadi jauh di luar ketiga kawasan tersebut. Penjualan tercatat di Bukit Merah, Bishan, Kallang-Whampoa, Tampines, Ang Mo Kio, Geylang, Punggol, Clementi, Serangoon, Central Area, Hougang, Pasir Ris, Sengkang, Marine Parade, Woodlands, Jurong East, Bukit Timah, Bukit Batok, dan Yishun.

Flat lima kamar di Punggol Road terjual seharga S$1,32 juta, harga tertinggi yang tercatat di kawasan non-matang selama Oktober. Kawasan matang umumnya merupakan kota perumahan yang lebih lama dan mapan, sedangkan kawasan non-matang umumnya merupakan kota yang lebih baru. Kedua kategori mencakup rumah dengan usia, tata letak, dan akses ke fasilitas yang beragam.

Kawasan non-matang mencakup 52,4% dari seluruh transaksi jual kembali, dibandingkan 47,6% di kawasan matang. Jadi, sebagian besar penjualan terjadi di kategori pertama, meskipun Toa Payoh, Queenstown, dan Bedok mencatat transaksi seharga jutaan dolar terbanyak.

Harga Flat Mana yang Naik dan Mana yang Turun?

Harga flat empat kamar dan lima kamar sedikit naik pada Oktober, sementara flat tiga kamar dan flat eksekutif mencatat penurunan. Perbedaan ini membantu menjelaskan bagaimana rata-rata harga pasar dapat turun bersamaan dengan rekor transaksi di segmen atas.

• Harga flat tiga kamar turun 1% dari September dan 2% dari Oktober 2025.
• Harga flat empat kamar naik 0,5% dari September dan 0,2% dari Oktober 2025.
• Harga flat lima kamar naik 0,3% dari September dan 0,4% dari Oktober 2025.
• Harga flat eksekutif turun 1,2% dari September.

Untuk semua tipe flat, harga secara umum tidak berubah dibandingkan Oktober 2025. Harga di kawasan matang turun 0,2% selama bulan tersebut, tetapi tetap 1% lebih tinggi dibandingkan setahun sebelumnya. Harga di kawasan non-matang turun 0,7% selama bulan tersebut dan 1,1% di bawah tingkat setahun sebelumnya.

Luqman Hakim, Chief Data & Analytics Officer di 99.co, mengaitkan kuatnya transaksi berharga tinggi dengan permintaan yang terus berlanjut terhadap rumah berkualitas. Ia menyebut flat yang lebih besar, lokasi yang diminati, dan sisa masa sewa lebih panjang sebagai fitur yang menarik pembeli, terutama pada rumah yang lebih baru di kawasan yang sudah mapan.

Penjualan Melambat dari September, tetapi Naik dari Tahun Lalu

Sebanyak 2.178 transaksi jual kembali pada Oktober mencerminkan penurunan bulanan 3,1%, tetapi jumlah itu 61,7% lebih tinggi dibandingkan Oktober 2025. Pasar lebih sepi dibandingkan September, namun aktivitasnya masih jauh lebih tinggi daripada setahun sebelumnya.

Flat empat kamar mencakup porsi transaksi terbesar, yakni 41,6%. Flat lima kamar menyumbang 28,4%, flat tiga kamar 22,2%, dan flat eksekutif 7,8%. Secara keseluruhan, flat empat kamar dan lima kamar mencakup 70% penjualan.

Rangkaian data transaksi menghitung penjualan berdasarkan tanggal pendaftaran jual kembali. Permohonan jual kembali yang terdaftar umumnya mencerminkan transaksi yang telah selesai, sehingga angka bulanan mengelompokkan aktivitas berdasarkan pendaftaran, bukan tanggal pembeli pertama kali melihat flat atau memulai negosiasi.

Kombinasi volume penjualan tahunan yang lebih tinggi dan harga tahunan yang secara umum tidak berubah pada Oktober memberi pembeli perbandingan yang berguna: jauh lebih banyak flat berpindah tangan dibandingkan setahun sebelumnya, tanpa kenaikan yang sepadan pada tingkat harga umum pasar.

Pilihan Apa yang Tersedia di Bawah S$1 Juta?

Jawaban Kementerian Pembangunan Nasional di parlemen pada April memberikan contoh rumah jual kembali yang lebih terjangkau pada 2025. Flat empat kamar dengan sisa masa sewa sedikitnya 70 tahun terjual sekitar S$650.000 hingga S$700.000 di Tampines dan Punggol.

Contoh sebanding berdasarkan tipe flat dan sisa masa sewa minimum tersedia dengan harga di bawah S$600.000 di Sembawang dan Yishun, serta di bawah S$550.000 di Jurong West dan Woodlands. Angka tersebut merupakan contoh penjualan yang telah selesai pada 2025, bukan harga penawaran saat ini untuk semua flat di kawasan-kawasan itu.

Kementerian juga mengatakan pembeli yang memenuhi syarat dan membeli rumah jual kembali untuk pertama kalinya dapat memperoleh hibah perumahan hingga S$230.000. Besaran hibah yang tersedia bergantung pada kelayakan, sehingga pembeli perlu menilai bantuan yang sesuai untuk rumah tangga mereka dan tidak berasumsi akan menerima jumlah maksimum.

Desmond Lee, yang saat itu menjabat Menteri Pembangunan Nasional, telah memperingatkan dalam pengarahan media pada 20 Agustus 2024 bahwa rekor harga dapat memengaruhi ekspektasi di seluruh pasar jual kembali. Ia menggambarkan penjual yang menaikkan ekspektasi setelah membaca berita tentang transaksi berharga tinggi dan pembeli yang cemas untuk membeli sebelum harga naik lebih jauh.

Lee memperingatkan dampak yang dapat ditimbulkan perilaku tersebut:

Jika kita tidak berhati-hati, dinamika pasar seperti itu dapat membuat pasar jual kembali menyimpang dari fundamental ekonomi dan menimbulkan gelembung.

Dalam pengarahan tersebut, Lee mengatakan flat yang menembus ambang S$1 juta mencakup sekitar 2% dari seluruh transaksi jual kembali selama satu setengah tahun sebelumnya. Sejak itu, pasar mencatat porsi bulanan yang jauh lebih besar, sehingga rentang harga di berbagai kawasan dan tipe flat semakin relevan bagi anggaran rumah tangga.

Lebih Banyak Rumah Dapat Memperluas Pilihan Pembeli

Luqman memperkirakan permintaan terhadap flat yang lebih besar di lokasi strategis akan tetap kuat selama November dan Desember 2026. Pemilik yang menjual rumah pribadi lalu pindah ke flat HDB dapat menambah permintaan, khususnya jika mereka ingin mempertahankan ruang tinggal yang luas sekaligus mencairkan dana dari properti mereka.

Lebih banyak flat yang mencapai masa minimum hunian lima tahun juga dapat masuk ke pasar jual kembali. Masa tersebut adalah jangka waktu minimum pemilik harus menempati rumah sebelum umumnya dapat menjualnya. Flat baru yang memenuhi syarat di kawasan populer akan memberi pembeli lebih banyak pilihan dan dapat menambah jumlah transaksi seharga jutaan dolar.

Pelaksanaan penjualan Build-To-Order (BTO) pada November juga diperkirakan menambah pilihan. Flat BTO adalah rumah baru yang dijual oleh HDB, bukan flat yang sudah ada dan dibeli dari pemiliknya. Tidak ada tanggal peluncuran pasti atau rincian lengkap mengenai pelaksanaan tersebut dalam prospek pasar Oktober.

Karena itu, pembeli mungkin akan menghadapi dua kekuatan sekaligus pada bulan-bulan terakhir tahun ini: persaingan yang berlanjut untuk mendapatkan flat jual kembali yang lebih besar dan diminati, serta lebih banyak pilihan perumahan yang dapat meredakan tekanan harga di pasar yang lebih luas.

Poin-Poin Utama

• Harga jual kembali HDB turun 0,2% pada Oktober 2026, sementara transaksi seharga jutaan dolar mencapai rekor 238.
• Flat lima kamar di SkyParc @ Dawson terjual seharga S$1,818 juta, mencetak rekor nasional untuk penjualan kembali.
• Penjualan seharga jutaan dolar mencakup 10,9% dari transaksi Oktober, atau kira-kira satu dari sembilan.
• Toa Payoh, Queenstown, dan Bedok mencatat total 96 transaksi seharga jutaan dolar, sekitar 40% dari keseluruhan.
• Volume jual kembali turun 3,1% dari September menjadi 2.178, tetapi naik 61,7% dari Oktober 2025.
• Harga flat empat kamar dan lima kamar naik selama bulan tersebut, sedangkan harga flat tiga kamar dan eksekutif turun.
• Pasokan jual kembali yang lebih besar dan pelaksanaan BTO pada November diperkirakan akan memperluas pilihan pembeli.