Harga Jual Kembali HDB Turun untuk Kuartal Ketiga, Penjualan Melonjak dan Transaksi Senilai Jutaan Dolar Mencetak Rekor

7.645 Unit Terjual saat Harga Sedikit Turun

Indeks harga jual kembali Housing and Development Board (HDB) Singapura turun menjadi 202,5 pada kuartal ketiga 2026, merosot 0,1%, sementara transaksi melonjak 19,5% menjadi 7.645. Sementara itu, 596 unit terjual dengan harga setidaknya S$1 juta, mencetak rekor kuartalan yang menunjukkan bahwa rumah berharga tinggi tetap menarik pembeli meski harga di pasar yang lebih luas melandai.

Angka yang dirilis pada 23 Oktober menunjukkan kontras yang makin lebar antara perumahan publik dan swasta. Harga jual kembali HDB turun untuk kuartal ketiga berturut-turut, sementara harga rumah swasta naik 1,4%, kenaikan kuartalan tercepat dalam hampir dua tahun. Harga sewa hunian swasta juga naik 1,3%, kenaikan terbesar dalam lebih dari tiga tahun.

Pemulihan penjualan HDB terjadi setelah aturan yang mewajibkan pemilik dan mantan pemilik properti swasta menunggu 15 bulan setelah menjual propertinya sebelum membeli unit jual kembali tanpa subsidi dihapus pada 28 Juli. HDB mengatakan pihaknya tidak mengamati kenaikan signifikan pada harga maupun pembelian oleh kelompok tersebut sejak perubahan itu.

Bagi rumah tangga, kuartal ini menghadirkan aktivitas yang lebih tinggi tanpa kenaikan harga perumahan publik secara luas. Pembeli yang mencari unit besar atau rumah di kawasan tertentu masih menghadapi persaingan ketat di segmen berharga tinggi. Sementara itu, pembeli dan penyewa rumah swasta menghadapi kenaikan harga meski jumlah properti yang berpindah tangan lebih sedikit.

HDB dan Urban Redevelopment Authority (URA) mengimbau rumah tangga agar berhati-hati dalam membeli rumah dan mengambil hipotek, dengan mempertimbangkan ketidakpastian ekonomi serta suku bunga global dan domestik.

Penurunan Harga Tipis Beriringan dengan Pemulihan Penjualan yang Kuat

Harga jual kembali HDB turun 0,1% pada kuartal pertama, penurunan pertamanya dalam hampir tujuh tahun, disusul penurunan 0,3% pada kuartal kedua. Penurunan terbaru sebesar 0,1% berarti harga terus melunak, meski laju penurunannya melambat.

Estimasi awal HDB sebelumnya untuk kuartal ketiga, dengan data indeks di Lampiran A1 dan A2, menempatkan indeks harga jual kembali pada 202,4, turun 0,2% dari kuartal kedua. Hingga 29 September, tercatat 7.528 transaksi jual kembali, 5,2% lebih tinggi dibandingkan 7.157 transaksi pada periode yang sama 2025. Angka awal tersebut dirilis sebelum angka pada 23 Oktober.

Transaksi bergerak ke arah sebaliknya. Penjualan pada kuartal ketiga mencapai 7.645 unit, atau 1.249 lebih banyak daripada 6.396 unit pada kuartal sebelumnya. Angka itu juga 5,9% lebih tinggi dibandingkan 7.221 transaksi pada periode yang sama 2025.

Mohan Sandrasegeran, kepala riset dan analitik data di Singapore Realtors Inc (SRI), mengatakan volume jual kembali pada kuartal ini merupakan yang tertinggi sejak kuartal ketiga 2024. Ia menyebut permintaan relatif sehat saat harga memasuki penyesuaian yang lebih terukur.

Sandrasegeran mengatakan pembeli masih berpartisipasi ketika harga dan karakteristik unit sesuai dengan kebutuhan mereka:

Ini dapat menunjukkan bahwa pembeli masih aktif berpartisipasi di pasar jual kembali, khususnya ketika harga unit ditetapkan secara wajar dan karakteristiknya sesuai dengan kebutuhan perumahan serta pertimbangan keuangan mereka,

Angka-angka ini menunjukkan mengapa volume penjualan dan harga perlu dilihat bersama. Lebih banyak pembelian yang tuntas berarti lebih banyak rumah tangga menemukan rumah yang bersedia dan mampu mereka beli. Indeks harga, yang melacak perubahan di seluruh pasar, menunjukkan bahwa peningkatan aktivitas ini terjadi bersamaan dengan sedikit penurunan harga.

Apa yang Berubah bagi Mantan Pemilik Rumah Swasta?

Pemerintah memberlakukan masa tunggu pada 30 September 2022 sebagai langkah sementara untuk meredam permintaan perumahan dan memprioritaskan akses ke perumahan publik bagi pembeli rumah pertama. Sebelum aturan itu dihapus, pembeli berusia 55 tahun ke atas dikecualikan jika membeli unit jual kembali dengan empat kamar atau kurang.

Dalam rilis estimasi awal, HDB menyatakan bahwa "masa tunggu 15 bulan bagi PPO dan mantan PPO yang membeli unit jual kembali HDB tanpa subsidi dihapus pada 28 Juli 2026", merujuk pada pemilik dan mantan pemilik properti hunian swasta. HDB mengatakan penghapusan itu menyusul beberapa kuartal moderasi harga di pasar jual kembali HDB serta perkiraan bahwa lebih banyak unit baru akan memasuki pasar jual kembali setelah memenuhi Masa Hunian Minimum dalam beberapa tahun ke depan.

Menteri Pembangunan Nasional Chee Hong Tat mengatakan pelonggaran tersebut dilakukan setelah kondisi pasar membaik dan harga jual kembali HDB lebih moderat. Perkembangan utamanya adalah:

• 30 September 2022: Masa tunggu 15 bulan diberlakukan bagi pemilik dan mantan pemilik properti swasta yang membeli unit jual kembali HDB tanpa subsidi.
• Kuartal pertama 2026: Harga jual kembali HDB mencatat penurunan kuartalan pertama dalam hampir tujuh tahun.
• 28 Juli 2026: Pemerintah menghapus masa tunggu tersebut.
• Agustus 2026: Batas pendapatan bulanan rumah tangga untuk unit Build-to-Order naik dari S$14.000 menjadi S$16.000.
• 23 Oktober 2026: HDB merilis angka kuartal ketiga dan menyatakan tidak melihat kenaikan signifikan pada pembelian atau harga yang melibatkan mantan pemilik properti swasta.

Perubahan kebijakan itu memberi rumah tangga yang terdampak lebih banyak keleluasaan dalam menentukan kapan pindah ke perumahan publik. Penilaian HDB berkenaan dengan pembelian oleh kelompok tersebut secara khusus, sedangkan kenaikan transaksi sebesar 19,5% mencakup semua pembeli unit jual kembali.

Unit yang Lebih Besar Menyumbang Lebih Banyak Transaksi

Penjualan unit lima kamar naik 26,7% menjadi 1.867 pada kuartal ketiga. Transaksi unit eksekutif meningkat lebih cepat lagi, yakni 41,6% menjadi 545. Secara gabungan, kedua kategori itu mencatat 2.412 transaksi, atau sekitar 31,5% dari seluruh penjualan jual kembali HDB.

Lee Sze Teck, direktur senior analitik data di Huttons Asia, mengatakan mantan pemilik rumah swasta kemungkinan turut mendorong peningkatan pembelian unit yang lebih besar. Pengecualian sebelumnya bagi pembeli berusia minimal 55 tahun hanya berlaku untuk unit dengan empat kamar atau kurang, sehingga penghapusan masa tunggu sangat relevan bagi mereka yang mencari ruang lebih luas.

Lee menggambarkan jumlah gabungan penjualan unit yang lebih besar:

Ini adalah jumlah tertinggi unit lima kamar dan yang lebih besar yang terjual sejak kuartal ketiga 2022,

Harga di sejumlah kawasan dan kategori unit tetap di atas S$1 juta. Harga jual kembali median unit eksekutif di Serangoon adalah S$1,13 juta, sedangkan median unit empat kamar di Queenstown mencapai S$1,065 juta, naik dari S$1,035 juta pada kuartal sebelumnya.

Median adalah harga tengah ketika transaksi diurutkan dari yang terendah hingga tertinggi. Angka ini membantu menggambarkan harga jual tipikal dalam kategori tertentu. Data kawasan ini menunjukkan biaya yang dihadapi pembeli yang mencari rumah tertentu tersebut, bersamaan dengan sedikit penurunan indeks nasional.

Penjualan Senilai Jutaan Dolar Mencapai Puncak Baru

Analisis ERA terhadap data transaksi publik mencatat 596 transaksi jual kembali HDB senilai setidaknya S$1 juta pada kuartal ketiga, naik 21,6% dari 490 pada kuartal sebelumnya. Transaksi semacam itu mencakup sekitar 7,8% dari seluruh penjualan jual kembali.

Eugene Lim, pejabat eksekutif utama ERA Singapore, menggambarkan besarnya segmen ini:

Meski jumlah transaksi senilai jutaan dolar terus bertambah, segmen ini masih merupakan ceruk pasar,

Dalam sembilan bulan pertama 2026, tercatat 1.497 transaksi senilai jutaan dolar. Angka itu sudah sekitar 45% lebih tinggi daripada perkiraan 1.035 transaksi sepanjang 2024, ketika penjualan unit senilai jutaan dolar meluas hingga mencakup sekitar 3,7% aktivitas jual kembali. Porsi terbaru sebesar 7,8% pada kuartal ini lebih dari dua kali lipat porsi tahunan sebelumnya.

Lim mengatakan sekitar separuh transaksi senilai jutaan dolar melibatkan unit berusia 15 tahun atau kurang. Sebanyak 26 unit terjual dengan harga setidaknya S$1,5 juta, terdiri atas unit lima kamar dan unit eksekutif di Bishan, Bukit Merah, Clementi, Kallang/Whampoa, Queenstown, Toa Payoh, dan kawasan pusat.

Dengan demikian, pada kuartal ini terjadi dua perkembangan secara bersamaan: sedikit penurunan indeks harga jual kembali secara luas dan bertambahnya jumlah pembelian yang sangat mahal. Sebagian besar pembeli tetap bertransaksi di bawah S$1 juta, sementara rumah-rumah tertentu masih dihargai dengan premi yang besar.

Harga Rumah Swasta Naik saat Peluncuran Proyek Baru Melambat

Harga hunian swasta naik 1,4% pada kuartal ketiga, dibandingkan kenaikan 0,5% pada kuartal kedua. Angka final URA sesuai dengan estimasi awalnya. Christine Sun, kepala peneliti dan strategis di Realion (OrangeTee & ETC) Group, mengatakan kenaikan itu merupakan yang tercepat secara kuartalan sejak kenaikan 2,3% pada kuartal keempat 2024.

Harga rumah tapak naik 2,9%, setelah meningkat 2,5% pada kuartal sebelumnya. Harga apartemen dan kondominium naik 1%, berbalik dari penurunan 0,1%. Dalam segmen ini, harga di kawasan pinggiran kota naik 2,3%, harga di kawasan pusat inti naik 0,3%, sedangkan harga di kawasan peralihan pusat dan pinggiran tidak berubah.

Marcus Chu, CEO ERA Singapore, mengatakan rumah tapak dan apartemen di kawasan pinggiran kota mendukung kenaikan tersebut:

Ini menunjukkan permintaan tetap kuat di segmen dan lokasi tertentu, meski secara keseluruhan jumlah rumah yang berpindah tangan lebih sedikit,

Total transaksi hunian swasta turun 16,3% menjadi 5.146 dari 6.148. Pengembang menjual 1.183 rumah, tidak termasuk kondominium eksekutif, turun 44,7% dari 2.141. Peluncuran mereka juga menurun, dari 1.783 menjadi 1.140 unit.

Sun mengaitkan sebagian perlambatan dengan jeda peluncuran oleh pengembang selama bulan ketujuh kalender lunar. Sandrasegeran juga menghubungkan pelemahan penjualan terutama dengan kalender peluncuran yang lebih sepi. Transaksi jual kembali swasta nyaris tidak berubah, yakni 3.801 dibandingkan 3.813 sebelumnya, dan mencakup 73,9% penjualan hunian swasta.

URA menyatakan harga swasta rata-rata naik 0,9% per kuartal selama tiga kuartal pertama 2026, serupa dengan laju pada periode yang sama 2025.

Penyewa di Pinggiran Kota Menghadapi Kenaikan Sewa Terbesar

Harga sewa hunian swasta naik 1,3% pada kuartal ketiga, lebih tinggi dari 0,7% pada kuartal sebelumnya. Sewa apartemen dan kondominium naik 1,2%, sementara sewa rumah tapak naik 2,1%.

Lokasi sangat memengaruhi besarnya kenaikan. Sewa apartemen di luar kawasan pusat naik 3,1%, dibandingkan 1,5% di kawasan peralihan pusat dan pinggiran. Sewa di kawasan pusat inti turun 0,3%. Dengan demikian, rumah tangga di pinggiran kota menghadapi kenaikan sewa terkuat sekaligus kenaikan harga terbesar di pasar apartemen.

Angka sewa HDB menunjukkan pola aktivitas yang berbeda. Dewan tersebut menyetujui 9.381 permohonan untuk menyewakan unit, turun 6,2% dari 10.002 pada kuartal kedua. Namun, jumlah unit HDB yang disewakan pada akhir kuartal meningkat 0,9% menjadi 59.378, dari 58.855.

Persetujuan sewa menghitung permohonan yang diproses selama satu kuartal, sedangkan jumlah unit yang disewakan menghitung unit yang sedang disewa pada tanggal tertentu. Sewa yang sudah berjalan dapat berlanjut meski lebih sedikit permohonan baru disetujui. Angka HDB menjelaskan perubahan aktivitas tersebut; tidak ada angka harga sewa HDB terkait yang diberikan.

Lebih Banyak Rumah Bergerak dalam Tahapan Pembangunan

URA menyatakan 3.559 unit hunian swasta, termasuk kondominium eksekutif, selesai dibangun pada kuartal ketiga, naik dari 1.212 pada kuartal kedua. Ini merupakan jumlah penyelesaian kuartalan tertinggi sejak kuartal ketiga 2024.

Pada akhir September, 20.300 dari 44.738 unit yang telah mendapat persetujuan perencanaan masih belum terjual. Sebanyak 12.508 unit lain yang belum terjual masih menunggu persetujuan perencanaan. Secara keseluruhan, sekitar 32.800 unit dapat tersedia untuk dijual dalam satu hingga dua tahun ke depan.

Sekitar 57.200 rumah swasta, termasuk kondominium eksekutif, diperkirakan selesai dibangun dalam beberapa tahun mendatang berdasarkan jadwal yang dilaporkan pengembang. Sekitar 22.300 diperkirakan selesai pada 2028, dan sekitar 34.900 mulai 2029.

Program Government Land Sales juga akan menawarkan lahan untuk pembangunan 4.745 rumah swasta pada paruh kedua 2026. Ini menjadikan total pasokan terkonfirmasi tahun ini sebanyak 9.320 unit, lebih dari 50% di atas rata-rata pasokan tahunan selama satu dekade terakhir.

Angka-angka ini menggambarkan berbagai tahapan pembangunan: lahan yang disediakan untuk pembangunan mendatang, rumah yang dapat ditawarkan untuk dijual, dan rumah yang diperkirakan selesai dibangun. Bagi rumah tangga yang perlu segera pindah, jadwal penyelesaian menentukan kapan lebih banyak properti benar-benar siap dihuni.

Unit November dan Peluncuran Baru Membentuk Kuartal Berikutnya

HDB berencana menawarkan sekitar 7.960 unit Build-to-Order (BTO) pada November di Bedok, Geylang, Sembawang, Tengah, Toa Payoh, dan Yishun. Apartemen perawatan komunitas di Toa Payoh akan dilengkapi perlengkapan yang sesuai bagi penghuni lanjut usia, seperti kamar mandi yang dapat diakses pengguna kursi roda, serta layanan kesehatan dan komunitas.

Lim mengatakan kenaikan batas pendapatan bulanan rumah tangga untuk BTO menjadi S$16.000 dapat mendorong lebih banyak pembeli yang memenuhi syarat untuk memilih unit baru. Ia dan Sandrasegeran juga menyoroti bertambahnya pasokan unit lama yang mencapai masa hunian minimum, setelah itu pemilik yang memenuhi syarat dapat menjualnya.

Pembeli yang membandingkan unit baru dengan rumah jual kembali juga harus mempertimbangkan ketentuan perumahan publik yang baru. Berdasarkan kerangka Standard, Plus dan Prime HDB, proyek BTO baru yang diluncurkan mulai Oktober 2024 diklasifikasikan sebagai Standard, Plus, atau Prime. Klasifikasi baru ini tidak berlaku untuk unit yang sudah ada atau unit yang diluncurkan sebelum penjualan Oktober 2024; unit Prime mencakup unit Prime Location Public Housing yang dijual sebelum penjualan tersebut. Unit Standard memiliki masa hunian minimum lima tahun, sedangkan unit Plus dan Prime mensyaratkan 10 tahun. Ketentuan ini memengaruhi seberapa cepat pemilik dapat menjual unitnya.

Pemilik yang menjual atau mengalihkan unit Plus atau Prime yang dibeli dari HDB harus mengembalikan persentase dari harga jual kembali kepada HDB sebagai pengembalian subsidi. Persentase tersebut mencerminkan subsidi tambahan yang diberikan dan diumumkan saat proyek diluncurkan. Jika HDB mewajibkan penilaian harga, pengembalian dihitung berdasarkan nilai taksiran atau harga jual kembali, mana yang lebih tinggi. Hal ini memengaruhi jumlah hasil penjualan yang dapat dipertahankan pemilik. Pengembalian subsidi tidak berlaku bagi pembeli yang membeli unit Plus atau Prime jual kembali di pasar terbuka, tetapi masa hunian minimum 10 tahun, larangan menyewakan seluruh unit, dan pembatasan kelayakan pembeli tetap berlaku. Unit Standard tidak dikenai pengembalian subsidi dan boleh disewakan secara utuh setelah masa hunian minimum. Unit Flexi dua kamar dengan masa sewa pendek dan apartemen perawatan komunitas tidak dapat dijual di pasar terbuka atau disewakan, baik per kamar maupun secara utuh.

Di pasar swasta, Sun memperkirakan aktivitas pada kuartal keempat akan meningkat dengan rencana peluncuran Lucerne Grand, Thomson Reserve, dan The Serra, yang menawarkan total sekitar 2.000 unit. Sebuah proyek dengan 1.268 unit juga diperkirakan mulai dijual pada akhir Oktober.

SRI memperkirakan pertumbuhan harga hunian swasta sebesar 3% hingga 3,5% pada 2026 dan penjualan oleh pengembang sebanyak 7.000 hingga 8.000 unit, tidak termasuk kondominium eksekutif. SRI memperkirakan harga jual kembali HDB akan mengakhiri tahun dengan penurunan 1% hingga kenaikan 1%. ERA memperkirakan sekitar 26.000 transaksi jual kembali HDB hingga akhir tahun, kecuali terjadi hal-hal di luar perkiraan.

Imbauan HDB dan URA kepada rumah tangga tetap praktis: pertimbangkan ketidakpastian saat menentukan jumlah pinjaman. Biaya bunga yang lebih tinggi atau perubahan pendapatan rumah tangga dapat membuat pembayaran hipotek lebih sulit dipenuhi, sekalipun harga properti stabil.

Poin-Poin Utama

• Harga jual kembali HDB turun 0,1% pada kuartal ketiga 2026, menandai penurunan kuartalan ketiga berturut-turut.
• Transaksi jual kembali naik 19,5% menjadi 7.645, total kuartalan tertinggi sejak kuartal ketiga 2024.
• HDB tidak mengamati kenaikan signifikan pada pembelian atau harga yang melibatkan mantan pemilik properti swasta setelah masa tunggu dihapus.
• Rekor 596 unit terjual dengan harga setidaknya S$1 juta, mencakup sekitar 7,8% transaksi jual kembali.
• Harga rumah swasta naik 1,4% dan harga sewa meningkat 1,3%, sementara total penjualan swasta turun 16,3%.
• Sekitar 7.960 unit BTO direncanakan untuk November, sementara lebih banyak pasokan perumahan swasta bergerak menuju tahap penjualan dan penyelesaian.