Kesenjangan Kekayaan Perumahan Korea Selatan Capai Rekor 290 Kali, Kepemilikan di Kelompok Terbawah Menurun

Kesenjangan rekor dalam rumah yang dimiliki dan ditempati rumah tangga

Seperlima rumah tangga terkaya di Korea Selatan memiliki rata-rata kekayaan sebesar 693,41 juta won dalam rumah yang mereka miliki dan tempati pada 2025, dibandingkan hanya 2,39 juta won pada seperlima rumah tangga termiskin. Kesenjangan sebesar 290,1 kali itu merupakan yang terlebar sejak rangkaian statistik saat ini dimulai pada 2017.

Angka-angka tersebut, yang bersumber dari Survei Keuangan Rumah Tangga dan Kondisi Kehidupan serta dipublikasikan melalui Layanan Informasi Statistik Korea, mencerminkan dua perubahan yang bergerak berlawanan. Rata-rata kelompok teratas naik 7,7% dibandingkan setahun sebelumnya, sedangkan rata-rata kelompok terbawah turun 9,1% ke level terendah yang pernah tercatat.

Kepemilikan rumah menjelaskan sebagian besar kesenjangan yang sangat besar itu. Hanya 6,6% rumah tangga di kelompok terbawah yang memiliki tempat tinggal saat ini, dibandingkan 82,5% di kelompok teratas. Rumah tangga yang tidak memiliki rumah yang mereka tempati diberi nilai perumahan nol dalam pengukuran ini.

Kesenjangan itu juga meluas ke luar sektor perumahan. Rata-rata total aset kelompok terkaya mencapai 68,6 kali lipat kelompok termiskin, juga merupakan rekor, meski perbedaan pendapatan tahunan menyempit dibandingkan tahun-tahun sebelumnya.

Mengapa rata-rata kelompok terbawah begitu rendah

Survei tersebut membagi rumah tangga menjadi lima kelompok setara berdasarkan aset mereka. Setiap kelompok mencakup 20% rumah tangga. Pengukuran perumahan tempat tinggal hanya menghitung properti yang dimiliki sekaligus ditempati rumah tangga.

Keluarga yang menyewa rumah menyumbang nilai nol dalam perhitungan ini. Begitu pula rumah tangga yang memiliki properti di tempat lain, tetapi menyewa rumah yang saat ini mereka tempati. Jika memiliki beberapa properti, hanya tempat tinggal mereka sendiri yang dihitung.

Karena itu, rata-rata 2,39 juta won merupakan gabungan dari sejumlah kecil rumah dan jumlah nilai nol yang jauh lebih besar. Di antara rumah tangga kelompok terbawah yang benar-benar memiliki tempat tinggal, nilai median rumah adalah 38 juta won. Median adalah nilai tengah setelah rumah diurutkan dari yang termurah hingga termahal.

Bagi rumah tangga kelompok teratas yang memiliki tempat tinggal, nilai mediannya mencapai 720 juta won, naik 2,9% dibandingkan setahun sebelumnya. Kedua nilai median itu terpaut sekitar 18,9 kali, menunjukkan perbedaan harga di antara rumah tangga yang memiliki rumah, sekaligus perbedaan tingkat kepemilikan yang jauh lebih besar.

Tingkat kepemilikan rumah kelompok terbawah turun 0,8 poin persentase menjadi 6,6%, level terendah yang pernah tercatat. Tingkat kepemilikan kelompok teratas juga menurun, sebesar 1,2 poin persentase menjadi 82,5%, tetapi kenaikan nilai properti tetap mendorong rata-rata kekayaan perumahan mereka.

Bagaimana kesenjangan melebar selama delapan tahun

Rasio kekayaan perumahan hampir dua kali lipat sejak 2017, ketika rata-rata kelompok teratas mencapai 145,5 kali kelompok terbawah. Kenaikan tahunan terbaru, dari 244,9 menjadi 290,1, mencapai sekitar 18,5%.

Perjalanannya menunjukkan kesenjangan sempat menyempit pada 2023, lalu kembali melebar selama dua tahun:

• 2017: Rasio kekayaan perumahan tercatat 145,5 kali.
• 2018: Rasio bertahan di sekitar 146 kali.
• 2022: Kesenjangan mencapai 245,5 kali, sementara rata-rata nilai perumahan kelompok teratas mencapai puncak 746,35 juta won.
• 2023: Rasio menyempit menjadi 215,1 kali di tengah penurunan harga rumah.
• 2024: Kesenjangan kembali meningkat menjadi 244,9 kali.
• 2025: Rasio mencapai rekor 290,1 kali.

Rata-rata nilai perumahan kelompok teratas pada 2025 masih di bawah puncaknya pada 2022 dan menjadi yang tertinggi kedua dalam rangkaian data. Rekor kesenjangan muncul karena rata-rata kelompok terbawah turun lebih jauh, sementara nilai kepemilikan kelompok teratas pulih.

Total aset juga makin terpaut

Seperlima rumah tangga terkaya memiliki rata-rata total aset sebesar 1,77615 miliar won pada 2025, naik 7,5%. Seperlima rumah tangga termiskin memiliki 25,88 juta won, turun 2,9%, menurut angka survei yang dikutip dalam pemberitaan statistik. Angka untuk kelompok terbawah juga dilaporkan sebesar 25,58 juta won; angka 25,88 juta won sesuai dengan rasio 68,6 kali yang disebutkan.

Rasio baru itu melampaui rekor sebelumnya, yakni 64 kali pada 2022. Dalam nilai uang, rata-rata aset kedua kelompok terpaut sekitar 1,75 miliar won.

Perumahan sangat berpengaruh dalam neraca keuangan rumah tangga Korea Selatan. Lee Sun-hwa, peneliti senior di Institut Masa Depan Majelis Nasional, mengatakan sekitar 70% aset rumah tangga terkonsentrasi pada real estat. Konsentrasi itu membuat perbedaan kepemilikan properti dan harga di tiap daerah menjadi faktor yang sangat kuat dalam mendorong ketimpangan kekayaan.

Properti investasi dan rumah yang disewakan kepada orang lain tidak termasuk dalam pengukuran khusus perumahan tempat tinggal yang menjadi dasar rasio 290,1. Jika properti tersebut turut dihitung, kesenjangan real estat bisa lebih lebar, meski tidak ada rasio pembanding yang diberikan.

Apartemen mahal di Seoul makin jauh unggul

Angka Badan Real Estat Korea menunjukkan perbedaan kenaikan nilai rumah di dua ujung pasar apartemen Seoul. Harga rata-rata seperlima apartemen termahal di kota itu naik dari 1,1 miliar won pada Maret 2017 menjadi 2,52 miliar won pada Maret 2025.

Seperlima apartemen termurah naik dari 250 juta won menjadi 390 juta won selama periode yang sama. Itu merupakan kenaikan 56%, dibandingkan sekitar 129% untuk kelompok termahal.

Dalam nilai absolut, apartemen mahal naik rata-rata 1,42 miliar won, sedangkan kelompok termurah naik 140 juta won. Rasio harga kedua kelompok melebar dari 4,4 kali menjadi sekitar 6,5 kali. Angka-angka ini menggambarkan apartemen di Seoul, sedangkan survei rumah tangga mencakup rumah tangga di seluruh negeri.

Yoo Seon-jong, profesor real estat di Universitas Konkuk, mengaitkan sebagian kesenjangan nasional dengan perbedaan antara pasar Seoul dan daerah-daerah lain. Ia mengatakan properti mahal terkonsentrasi di ibu kota, sementara properti lebih murah yang dimiliki rumah tangga dengan aset lebih sedikit lebih banyak berada di luar Seoul.

Yoo mengatakan para penjual di daerah-daerah lain juga menghadapi permintaan yang lebih lemah dan persediaan rumah tak terjual yang terus bertambah. Di Seoul, permintaan yang terkonsentrasi dan pemilik yang menahan properti mereka membantu membatasi jumlah rumah yang tersedia untuk dibeli. Perbedaan kondisi itu membuat kenaikan pasokan perumahan nasional dapat menimbulkan dampak yang sangat berbeda di tiap daerah.

Mengapa penyempitan kesenjangan pendapatan belum menutup kesenjangan kekayaan

Rumah tangga yang diurutkan berdasarkan pendapatan menunjukkan kesenjangan lebih kecil daripada rumah tangga yang diurutkan berdasarkan aset. Dalam survei 2025, pendapatan seperlima kelompok teratas mencapai 11,2 kali pendapatan kelompok terbawah, dan pendapatan siap dibelanjakan mereka mencapai 9,8 kali lipat.

Pendapatan saat ini mencakup pemasukan rutin seperti upah, pendapatan usaha, pendapatan properti, dan transfer. Pendapatan siap dibelanjakan adalah jumlah yang tersisa setelah pajak dan kewajiban pembayaran lainnya. Angka pendapatan dalam survei mengacu pada tahun sebelumnya, sehingga survei 2025 mengukur pendapatan yang diterima pada 2024.

Rasio pendapatan saat ini telah menyempit dari sekitar 12 hingga 13 kali pada 2017 sampai 2019. Rasio pendapatan siap dibelanjakan juga turun dari level sebelumnya yang sekitar 11 hingga 12 kali.

Pendapatan adalah uang yang diterima selama suatu periode; aset adalah nilai akumulasi dari apa yang dimiliki rumah tangga. Nilai properti bisa meningkat tanpa pemiliknya menerima kenaikan gaji. Rumah tangga penyewa mungkin memperoleh penghasilan lebih besar daripada sebelumnya, tetapi tetap tidak memiliki aset yang menikmati kenaikan harga serupa.

Komposisi kelompok rumah tangga juga berubah ketika pemeringkatan beralih dari aset ke pendapatan. Pemilik rumah yang sudah pensiun, misalnya, mungkin memiliki kekayaan properti yang besar, tetapi pendapatan tahunan yang relatif kecil. Kedua rangkaian rasio itu menggambarkan aspek berbeda dari keuangan rumah tangga.

Aset keuangan menambah lapisan ketimpangan

Angka Bank of Korea yang dikutip bersama data perumahan menunjukkan rata-rata aset keuangan rumah tangga pada seperlima kelompok berpendapatan tertinggi sebesar 314,33 juta won, sedangkan pada seperlima kelompok terbawah sebesar 38,74 juta won. Aset keuangan mencakup simpanan dan investasi.

Angka tersebut menghasilkan rasio sekitar 8,1 kali, meski keterangan yang menyertainya menyebut kesenjangan sekitar sembilan kali. Perbandingan untuk 2020 tercatat delapan kali, yang menunjukkan perubahan jauh lebih kecil dibandingkan pelebaran tajam pada rasio perumahan tempat tinggal.

Kwak Beop-jun, kepala tim analisis makroekonomi di Departemen Riset Bank of Korea, menyebut kepemilikan properti, perbedaan harga regional, dan waktu pembelian sebagai faktor yang mendorong pelebaran kesenjangan kekayaan. Ia mengatakan kesenjangan kekayaan bersih antara pemilik properti dan mereka yang tidak memiliki properti membesar seiring kenaikan harga rumah.

Waktu pembelian berpengaruh bagi generasi maupun daerah. Rumah tangga yang membeli sebelum harga naik tajam mengakumulasi keuntungan, sedangkan pembeli belakangan menghadapi biaya awal yang lebih tinggi. Kwak mengatakan perbedaan waktu pembelian rumah membuat ketimpangan antargenerasi makin nyata.

Usulan perumahan berfokus pada lokasi dan ketersediaan

Kim Hyun-soo, profesor teknik arsitektur di Universitas Dankook, menyerukan perhatian lebih besar pada rumah yang bisa segera ditempati, di samping target pemerintah untuk memulai pembangunan 1,35 juta rumah di wilayah Seoul Raya hingga 2030.

Kim menjelaskan prioritas yang menurutnya penting secara konkret:

"Yang lebih penting daripada target 1,35 juta rumah adalah menyediakan 100.000 rumah yang bisa ditempati masyarakat mulai tahun depan," kata Kim.

Kim juga mengusulkan perumahan bagi kaum muda yang berjarak maksimal 30 menit perjalanan dari pusat-pusat lapangan kerja utama. Ia menyarankan kawasan di sekitar stasiun transit kereta, termasuk yang terhubung dengan GTX, Jalur Shinbundang, dan Jalur Sinansan. Ia berpendapat bahwa pemindahan sebagian kegiatan ekonomi dan fungsi perkotaan dari ibu kota perlu berjalan beriringan dengan pembangunan.

Yoo dari Universitas Konkuk mengatakan pembatasan hipotek juga memengaruhi lokasi yang dibidik pencari rumah. Ia menyebut batas hipotek sebesar 600 juta won untuk properti seharga 1,5 miliar won atau kurang, dan mengatakan aturan itu mengarahkan permintaan ke distrik Seoul yang relatif terjangkau seperti Nowon dan Dobong.

Kim Kwang-seok, kepala riset ekonomi di Institut Riset Ekonomi dan Industri Korea, menyerukan penambahan rumah sewa dan apartemen yang disediakan pemerintah bagi kaum muda serta pasangan yang baru menikah. Usulannya berfokus pada penyediaan hunian yang aman bagi rumah tangga rentan, alih-alih hanya mengandalkan perubahan harga jual.

Pajak properti dan dukungan perumahan masuk dalam perdebatan

Lee dari Institut Masa Depan Majelis Nasional mengkaji masalah ini dalam laporan tentang ketimpangan aset dan reformasi pajak kepemilikan properti dalam jangka menengah dan panjang. Ia menyebut kesenjangan yang membesar antara rumah tangga yang memiliki rumah dan yang tidak sebagai salah satu sumber utama ketimpangan aset di Korea Selatan.

Lee mengusulkan peralihan menuju sistem pajak yang didasarkan pada nilai aset perumahan. Ia juga menyerukan pengelolaan yang stabil atas rasio antara nilai properti yang ditetapkan secara resmi dan nilai pasarnya. Rasio itu penting karena nilai resmi membantu menentukan besarnya pajak yang harus dibayar pemilik.

Rekomendasinya tidak hanya mencakup perpajakan, tetapi juga kondisi keuangan, pilihan investasi rumah tangga, kesejahteraan perumahan, dan pasokan. Usulan-usulan itu menyasar bagian berbeda dari kesenjangan yang sama: nilai yang diakumulasi pemilik, peluang yang tersedia bagi pembeli, serta keamanan hunian bagi penyewa.

Angka dan usulan tersebut menunjukkan tantangan praktis bagi para pembuat kebijakan. Nilai rumah mahal di Seoul naik jauh lebih besar daripada rumah murah, pasar di daerah-daerah lain menghadapi persediaan rumah tak terjual, dan sebagian besar rumah tangga dalam kelompok aset terbawah tidak memiliki tempat tinggalnya. Kebijakan yang menyasar salah satu kondisi tersebut akan menjangkau kelompok rumah tangga yang berbeda dari kebijakan yang menyasar kondisi lainnya.

Poin Utama

• Seperlima rumah tangga terkaya di Korea Selatan memiliki rata-rata kekayaan perumahan tempat tinggal 290,1 kali lipat seperlima kelompok termiskin pada 2025, sebuah rekor.
• Hanya 6,6% kelompok terbawah yang memiliki tempat tinggal saat ini, dibandingkan 82,5% kelompok teratas.
• Pengukuran perumahan memberi nilai nol kepada rumah tangga yang tidak memiliki rumah yang mereka tempati.
• Rata-rata total aset mencapai 1,77615 miliar won pada kelompok teratas dan 25,88 juta won pada kelompok terbawah, dengan rasio 68,6 kali.
• Harga seperlima apartemen termahal di Seoul naik sekitar 129% dari Maret 2017 hingga Maret 2025, dibandingkan 56% untuk seperlima termurah.
• Kesenjangan pendapatan menyempit dibandingkan tahun-tahun sebelumnya, sementara usulan penanganan mencakup perumahan yang terjangkau, dukungan sewa, dan perubahan pajak properti.