Harga Apartemen Seoul Catat Rekor Kenaikan 89 Pekan, Kenaikan Meluas ke Gyeonggi Selatan

Rekor kenaikan beruntun menyamarkan kesenjangan yang makin lebar

Harga apartemen di Seoul naik untuk pekan ke-89 berturut-turut, rekor baru, pada pekan ketiga Oktober 2026, sementara tiga distrik mahal di kawasan Gangnam terus mengalami penurunan. Byeongjeom di Hwaseong yang berdekatan mencatat kenaikan mingguan sebesar 0.65%, tertinggi di seluruh Korea Selatan, seiring meluasnya permintaan hunian di wilayah selatan Provinsi Gyeonggi.

Survei Korea Real Estate Board yang dirilis pada 22 Oktober dan berdasarkan harga per 19 Oktober mencatat kenaikan mingguan Seoul sebesar 0.13%, turun dari 0.16% pada pekan sebelumnya. Gyeonggi naik 0.21%, juga lebih lambat dari sebelumnya, tetapi masih melampaui ibu kota.

Angka-angka ini menunjukkan pasar yang bergerak dengan kecepatan berbeda. Pembeli terus memburu apartemen yang relatif terjangkau di dekat stasiun kereta bawah tanah dan tempat kerja utama, sementara harga melemah di Gangnam, Seocho, dan Songpa. Penyewa kembali menghadapi tekanan karena uang jaminan jeonse meningkat dan pasokan hunian sewa tetap terbatas.

Kenaikan kumulatif harga apartemen Seoul mencapai 8.63% sepanjang tahun ini, dibandingkan 6.64% pada periode yang sama setahun sebelumnya. Selisihnya 1.99 poin persentase, meskipun kondisi pinjaman semakin ketat dan transaksi melambat.

Wilayah Seoul yang harganya masih naik

Seongbuk dan Seodaemun memimpin Seoul dengan kenaikan mingguan masing-masing 0.36%. Jung menyusul sebesar 0.35%, Dobong 0.33%, dan Jungnang 0.31%. Seluruh 22 distrik di luar Gangnam, Seocho, dan Songpa mencatat kenaikan.

Ke-14 distrik di wilayah utara kota naik 0.26%, dibandingkan hanya 0.02% di 11 distrik selatan. Kuatnya harga di Seongbuk mencakup apartemen di sekitar Jeongneung dan Hawolgok yang memiliki akses transportasi praktis.

Korea Real Estate Board menjelaskan faktor permintaan di balik kenaikan di seluruh kota:

Meski sejumlah wilayah mengalami penyesuaian harga akibat penurunan transaksi, kenaikan secara keseluruhan di Seoul didorong oleh kompleks besar dengan kondisi hunian yang baik, permintaan tinggi, serta unit berukuran kecil hingga menengah di dekat stasiun kereta bawah tanah.

Kenaikan kumulatif Seongbuk mencapai 16.10%, tertinggi di Seoul. Seodaemun menyusul sebesar 13.67%, Gangseo 12.89%, Guro 12.74%, dan Nowon 12.57%. Kenaikan ini menunjukkan betapa tajamnya harga melambung di luar distrik-distrik mahal tradisional ibu kota.

Sejumlah wilayah pusat kota juga mengalami kenaikan yang lebih cepat. Kenaikan mingguan Jung melebar dari 0.16% menjadi 0.35%, Seongdong dari 0.12% menjadi 0.21%, dan Yangcheon dari 0.14% menjadi 0.16%. Di sepanjang Sungai Han, Mapo naik 0.25% dan Gwangjin 0.16%. Yongsan naik 0.04%, kenaikan mingguan kedua berturut-turut.

Penurunan di Gangnam memperjelas kontras

Seocho turun 0.32%, lebih tajam dibandingkan penurunan 0.27% pada pekan sebelumnya. Gangnam turun 0.31%, memperpanjang penurunannya menjadi 11 pekan, sementara Songpa turun 0.13%. Perubahan kumulatif harga Gangnam sepanjang tahun ini tercatat minus 1.26%, jauh di bawah kenaikan Seoul sebesar 8.63%.

Meski demikian, penurunan mingguan di Gangnam dan Songpa lebih kecil dibandingkan sebelumnya. Gangnam turun 0.35% pada pekan sebelumnya dan Songpa 0.21%. Nam Hyuk-woo, peneliti di lembaga riset properti Woori Bank, mengaitkan sebagian perlambatan itu dengan pembeli yang mengambil unit berharga lebih rendah di kompleks apartemen lama yang ditujukan untuk dibangun kembali.

Nam mengatakan pembeli masih berhati-hati, sementara ketidakpastian kebijakan dan kenaikan suku bunga membebani transaksi. Penilaiannya menunjukkan bahwa perdagangan kemungkinan tetap lemah dan harga di kawasan mahal tersebut masih lunak untuk beberapa waktu.

Perlambatan yang lebih luas di Seoul juga terjadi setelah periode kenaikan tajam. Jumlah transaksi yang tuntas lebih sedikit dan akses pinjaman yang semakin sulit menahan permintaan, sementara terbatasnya jumlah unit yang ditawarkan membuat banyak penjual tidak banyak menurunkan harga yang diminta.

Kenaikan di Gyeonggi selatan meluas ke wilayah sekitar

Kenaikan mingguan Byeongjeom meningkat dari 0.56% menjadi 0.65%, atau bertambah 0.09 poin persentase. Dongtan yang berdekatan bergerak sebaliknya, melambat dari 0.66% menjadi 0.57%, tetapi tetap menjadi salah satu pasar terkuat.

Kenaikan besar lainnya tercatat di distrik Dongan, Anyang, sebesar 0.56%; distrik Bundang, Seongnam, dan Gunpo masing-masing 0.53%; distrik Yeongtong, Suwon, 0.52%; serta Uiwang 0.47%.

Tekanan harga meluas lebih jauh ke berbagai wilayah Gyeonggi. Distrik Wonmi di Bucheon naik 0.46%, Gwangmyeong 0.44%, dan Hanam 0.42%. Di Osan, yang berbatasan dengan Byeongjeom, kenaikan mingguan melebar dari 0.13% menjadi 0.24%.

Industri semikonduktor di Gyeonggi selatan menyediakan lapangan kerja dan pendapatan yang menopang permintaan hunian di dekat kantor dan pabrik. Bonus yang dibayarkan Samsung Electronics dan SK hynix juga menambah dana yang dapat digunakan untuk membeli rumah. Ketika wilayah yang diminati semakin mahal, sebagian rumah tangga mencari hunian di komunitas sekitar.

Nam menggambarkan penyewa yang masa sewanya hampir berakhir serta pembeli dengan daya beli yang menurun mulai beralih ke pilihan di sekitar. Byeongjeom dan Gunpo menarik permintaan bersama pasar yang diatur seperti Dongtan, Bundang, dan Dongan.

Kenaikan kumulatif Dongtan mencapai 20.83% sejak statistik terpisah untuk distrik tersebut mulai dicatat pada Februari. Yeongtong naik 16.80% sepanjang tahun ini, Bundang 16.63%, dan Dongan 16.45%. Di wilayah ibu kota yang lebih luas, kenaikan mingguan mencapai 0.16%, dua kali lipat dari kenaikan nasional sebesar 0.08%.

Transaksi di Byeongjeom menunjukkan lonjakan biaya

Byeongjeom Station I'Park Castle menggambarkan seberapa cepat harga masing-masing unit meningkat. Sebuah apartemen dengan luas interior 84 meter persegi terjual seharga 1.03 miliar won pada 1 Oktober, dibandingkan 900 juta won untuk unit berukuran sama pada 20 September.

Selisih kedua transaksi tersebut mencapai 130 juta won, atau sekitar 14.4%. Apartemen lain dengan luas yang sama terjual seharga 1 miliar won pada 12 Oktober. Pada awal tahun ini, harga untuk kategori luas tersebut masih berada di kisaran 700 juta won.

Apartemen yang lebih kecil, seluas 59 meter persegi, terjual seharga 850 juta won pada 13 Oktober, dibandingkan harga di kisaran 600 juta won pada awal tahun. Kedua kategori luas tersebut mencatat rekor harga transaksi baru di kompleks itu.

Urutan transaksi dan survei menunjukkan perkembangan rekor terbaru:

• 20 September: Apartemen seluas 84 meter persegi di Byeongjeom Station I'Park Castle terjual seharga 900 juta won.
• 1 Oktober: Apartemen lain dengan luas yang sama terjual seharga 1.03 miliar won.
• Pekan kedua Oktober: Harga di Seoul naik 0.16%, menandai kenaikan selama 88 pekan berturut-turut.
• 12 dan 13 Oktober: Transaksi lanjutan di Byeongjeom mencapai 1 miliar won untuk unit seluas 84 meter persegi dan 850 juta won untuk unit seluas 59 meter persegi.
• 19 Oktober: Survei mingguan terbaru mencatat kenaikan Seoul untuk pekan ke-89 berturut-turut.
• 22 Oktober: Korea Real Estate Board merilis hasil survei.

Penyewa juga menghadapi kenaikan uang jaminan

Harga jeonse apartemen Seoul naik 0.16%, melambat dari 0.18% pada pekan sebelumnya. Kenaikan di Gyeonggi melambat dari 0.19% menjadi 0.18%. Meski lajunya lebih rendah, rumah tangga yang mencari kontrak sewa baru tetap menghadapi kenaikan biaya.

Jeonse adalah skema sewa di Korea yang mengharuskan penyewa membayar uang jaminan besar yang dapat dikembalikan, sebagai pengganti pembayaran sewa bulanan konvensional. Uang jaminan yang lebih tinggi berarti rumah tangga harus mengumpulkan lebih banyak tabungan atau meminjam lebih banyak uang saat membuat kontrak baru.

Seongbuk kembali memimpin Seoul, dengan kenaikan harga jeonse sebesar 0.36%. Nowon naik 0.31%, Dobong 0.28%, Jungnang 0.27%, dan Seodaemun 0.24%. Sebaliknya, Seocho turun 0.10%.

Tekanan sewa di Gyeonggi sangat kuat di Dongtan, tempat harga jeonse naik 0.57%. Distrik Sujeong di Seongnam naik 0.50% dan distrik Yeongtong di Suwon 0.39%.

Sewa bulanan juga mencakup porsi yang semakin besar di pasar sewa apartemen Seoul. Sewa bulanan mencapai 51.0% dari transaksi sewa pada Januari hingga September, dan 54.6% pada September saja. Karena itu, rumah tangga harus memilih antara menyiapkan uang jaminan besar atau menanggung pembayaran bulanan berulang.

Sejumlah uang jaminan sewa naik lebih cepat daripada harga jual

Kontrak sewa baru di beberapa kompleks Seoul menunjukkan mengapa tetap menyewa juga dapat membutuhkan dana yang jauh lebih besar. Di Geonyeong 3, Junggye-dong, Nowon, harga jual rata-rata apartemen seluas 84 meter persegi naik dari 1.23833 miliar won pada kuartal pertama menjadi 1.293 miliar won pada kuartal ketiga, meningkat 54.67 juta won.

Rata-rata uang jaminan untuk kontrak jeonse baru dengan luas yang sama naik dari 710.23 juta won menjadi 835.71 juta won. Kenaikannya sekitar 125.5 juta won, lebih dari dua kali kenaikan harga jual rata-rata.

Di Gileum New Town Complex 4, Seongbuk, harga jual rata-rata apartemen seluas 84 meter persegi naik 110.25 juta won antara kuartal pertama dan ketiga. Rata-rata uang jaminan jeonse baru naik 268.33 juta won.

Di DMC Raemian e-Pyeonhansesang, Seodaemun, kenaikan yang sama masing-masing mencapai 66.65 juta won untuk harga jual dan 111.32 juta won untuk uang jaminan sewa baru.

Park Won-gap, pakar properti senior di KB Kookmin Bank, mengaitkan tekanan tersebut dengan kekurangan unit jeonse yang tersedia. Ia mengatakan rumah tangga yang tidak memiliki rumah sendiri menghadapi tekanan untuk membeli atau menanggung beban keuangan yang semakin besar.

Nam juga mengaitkan kelangkaan unit jeonse dan sewa bulanan dengan keputusan sebagian penyewa untuk membeli rumah. Bagi rumah tangga yang sudah mempertimbangkan pembelian, uang jaminan yang meningkat dapat memperkecil tambahan dana yang diperlukan untuk beralih dari menyewa ke memiliki rumah, meskipun pembiayaan tetap menjadi kendala utama.

Transaksi yang tuntas menunjukkan pasar tetap kuat di tengah aktivitas yang menurun

Data transaksi tuntas pada Agustus memberikan gambaran lain tentang pasar. Pemerintah Kota Seoul, dengan mengutip Korea Real Estate Board, mengatakan harga jual apartemen 15.50% lebih tinggi dibandingkan setahun sebelumnya dan 0.72% di atas Juli. Kenaikan tahunan itu merupakan yang tercepat sejak November 2021, ketika mencapai 17.92%.

Wilayah timur laut, termasuk Nowon, Seongbuk, dan Dongdaemun, naik 1.54% dibandingkan Juli dan 16.82% dibandingkan setahun sebelumnya. Wilayah tenggara, yang mencakup Gangnam, Seocho, Songpa, dan Gangdong, turun 0.29% selama bulan tersebut.

Apartemen dengan luas lebih dari 40 meter persegi hingga 60 meter persegi mencatat kenaikan tahunan tertinggi, yaitu 19.88%. Apartemen dengan luas lebih dari 85 meter persegi hingga 135 meter persegi memimpin kenaikan bulanan sebesar 1.32%. Indeks transaksi mengukur transaksi yang telah tuntas, sedangkan survei mingguan Oktober melacak pergerakan harga yang lebih luas dalam periode berbeda.

Indeks harga transaksi jeonse apartemen Seoul naik 0.30% pada Agustus, kenaikan bulanan ke-16 berturut-turut, dan berada 11.31% di atas angka setahun sebelumnya.

Aktivitas perdagangan lebih lemah. Penjualan apartemen di Seoul pada September mencapai 2,923 transaksi per 16 Oktober, turun 18.3% dari 3,578 transaksi pada Agustus. Pelaporan transaksi September masih dibuka hingga akhir Oktober sehingga jumlahnya dapat bertambah. Transaksi sewa turun 12.0% menjadi 14,204, termasuk 6,454 kontrak jeonse dan 7,750 kontrak sewa bulanan.

Aturan pembatasan diberlakukan di tengah kelangkaan unit yang ditawarkan

Kebijakan perumahan pemerintah pada 15 Oktober, yang diperkenalkan setahun sebelum survei terbaru, menetapkan seluruh Seoul dan 12 wilayah Gyeonggi sebagai kawasan yang diatur. Kebijakan tersebut memperketat batas pinjaman hipotek dan mewajibkan pembeli di zona izin transaksi tanah untuk menempati rumah yang dibeli.

Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi mengumumkan kebijakan tersebut pada pukul 10:00 tanggal 15 Oktober 2025. Rincian kebijakan stabilisasi pasar perumahan tersebut mencantumkan penetapan kawasan, pembatasan pinjaman, dan tanggal penerapan.

Seluruh 25 distrik Seoul menjadi kawasan sasaran penyesuaian dan kawasan dengan spekulasi berlebihan mulai 16 Oktober 2025. Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan mempertahankan status yang telah berlaku, sementara 21 distrik lainnya baru ditetapkan. Ke-12 wilayah Gyeonggi tersebut adalah Gwacheon, Gwangmyeong, distrik Bundang, Sujeong, dan Jungwon di Seongnam, distrik Yeongtong, Jangan, dan Paldal di Suwon, distrik Dongan di Anyang, distrik Suji di Yongin, Uiwang, dan Hanam. Penetapan terpisah untuk pembatasan harga rumah swasta dan kawasan spekulatif tetap terbatas pada Gangnam, Seocho, Songpa, dan Yongsan.

Penetapan zona izin transaksi tanah mencakup seluruh Seoul dan 12 wilayah Gyeonggi yang sama, mulai 20 Oktober 2025 hingga 31 Desember 2026, dan berlaku lima hari setelah pengumuman. Aturan ini berlaku untuk apartemen serta rumah berderet dan rumah multiunit di kompleks yang memiliki setidaknya satu gedung apartemen. Pembeli, baik warga Korea maupun warga asing, diwajibkan tinggal di properti tersebut selama dua tahun sejak pembelian. Pelanggaran dapat dikenai denda penegakan atau pembatalan izin. Penetapan ini berlaku terpisah dari zona izin yang sudah ada, dan batas rasio pinjaman terhadap nilai untuk pinjaman hipotek nonhunian di zona tersebut diturunkan dari 70% menjadi 40%.

Mulai 16 Oktober 2025, hipotek untuk pembelian rumah di wilayah ibu kota dan kawasan yang diatur dibatasi berdasarkan nilai pasar properti: 600 juta won untuk rumah seharga 1.5 miliar won atau kurang, 400 juta won untuk rumah di atas 1.5 miliar won hingga 2.5 miliar won, dan 200 juta won untuk rumah di atas 2.5 miliar won. Pinjaman kebijakan dikecualikan, sementara pinjaman relokasi tetap dibatasi maksimal 600 juta won tanpa memandang nilai properti. Batas hipotek tersebut diberlakukan melalui panduan administratif, dan perubahan aturan pengawasan akan menyusul.

Aturan kawasan yang diatur juga menetapkan batas rasio pinjaman terhadap nilai sebesar 40% bagi pembeli yang belum memiliki rumah, termasuk pemilik yang membeli dengan syarat menjual rumahnya saat ini, dan 0% bagi pemilik rumah lainnya. Pembeli rumah pertama kali mendapat batas 70%. Hipotek pembelian rumah mensyaratkan peminjam pindah dalam enam bulan dan menetapkan jangka waktu maksimal 30 tahun, sedangkan pembeli rumah pertama kali yang menggunakan pinjaman Didimdol tetap diwajibkan pindah dalam satu bulan. Pinjaman pembayaran sementara tidak termasuk dalam batas hipotek pembelian, tetapi batas tersebut berlaku ketika pinjaman itu dikonversi menjadi pinjaman pembayaran akhir. Hipotek biaya hidup bagi pemilik satu rumah dibatasi hingga 100 juta won, sementara pemilik beberapa rumah dilarang mengambilnya berdasarkan aturan yang berlaku di wilayah ibu kota dan kawasan yang diatur.

Pembatasan lain di kawasan yang diatur mencakup rasio penjaminan pinjaman jeonse sebesar 80%, dibandingkan 90% di luar wilayah ibu kota, serta batas pinjaman jeonse seragam sebesar 200 juta won bagi pemilik satu rumah. Pinjaman jeonse dengan syarat pengalihan kepemilikan dilarang, dan pembatasan mengaitkan pinjaman jeonse dengan pembelian apartemen bernilai lebih dari 300 juta won di kawasan yang diatur. Peminjam dengan kredit tanpa agunan lebih dari 100 juta won dilarang membeli rumah di kawasan yang diatur selama satu tahun sejak pinjaman diberikan. Penetapan tersebut juga memperketat persyaratan pengajuan langganan perumahan, pembatasan penjualan kembali dan pembangunan kembali, serta kewajiban menyerahkan rencana pembiayaan, rencana menempati rumah, dan dokumen pendukung. Dampak pajaknya mencakup pajak perolehan yang lebih tinggi bagi pemilik beberapa rumah dan kewajiban tinggal selama dua tahun, selain kepemilikan selama dua tahun, untuk mendapatkan pembebasan pajak keuntungan modal bagi satu rumah tangga dengan satu rumah; tambahan pajak keuntungan modal bagi pemilik beberapa rumah tetap ditangguhkan sementara hingga Mei 2026.

Suku bunga stres yang digunakan untuk menghitung rasio pembayaran utang bagi hipotek di wilayah ibu kota dan kawasan yang diatur naik dari 1.5% menjadi 3.0% pada 16 Oktober 2025. Ini merupakan asumsi untuk kemungkinan kenaikan suku bunga di masa depan saat menilai kemampuan meminjam, bukan kenaikan suku bunga yang benar-benar dikenakan. Mulai 29 Oktober 2025, pembayaran bunga pinjaman jeonse yang diambil oleh pemilik satu rumah di wilayah ibu kota atau kawasan yang diatur turut diperhitungkan dalam rasio pembayaran utang mereka, terlepas dari lokasi rumah yang dimiliki. Kenaikan bobot risiko minimum hipotek perbankan dari 15% menjadi 20% dimajukan dari April 2026 ke 1 Januari 2026.

Paket tersebut juga menyerukan peninjauan pajak kepemilikan dan transaksi properti, penyelidikan bersama yang lebih kuat terhadap manipulasi pasar dan penggelapan pajak, serta penyusunan undang-undang untuk membentuk badan pengawas properti di bawah perdana menteri yang memiliki kewenangan penyidikan. Paket itu menegaskan kembali tindak lanjut rencana pasokan 7 September untuk membangun 1.35 juta rumah di wilayah ibu kota selama 2026 hingga 2030.

Aturan tersebut memengaruhi pembiayaan sekaligus penggunaan properti. Pembeli yang diwajibkan tinggal di suatu rumah tidak dapat langsung menyewakannya kepada penyewa, sementara batas hipotek yang lebih rendah meningkatkan dana tunai yang diperlukan untuk menyelesaikan pembelian.

Nam mengaitkan bertahannya harga yang diminta penjual dengan minimnya rumah yang tersedia untuk dijual atau disewakan:

Meski transaksi melambat karena suku bunga yang lebih tinggi membuat pinjaman semakin sulit, harga yang diminta di wilayah-wilayah ini tetap sangat tinggi akibat kekurangan parah rumah yang tersedia untuk dijual atau disewakan,

Angka terbaru Seoul dan Gyeonggi menggambarkan ketegangan tersebut. Kendala pinjaman dan harga rumah yang mahal memperlambat aktivitas, tetapi terbatasnya jumlah unit yang ditawarkan dan kenaikan uang jaminan sewa terus menekan rumah tangga. Permintaan beralih ke apartemen yang lebih kecil, akses transportasi, dan wilayah sekitar dengan harga beli yang lebih terjangkau.

Poin Utama

• Harga apartemen Seoul naik 0.13% pada pekan yang diukur per 19 Oktober, menandai kenaikan mingguan ke-89 berturut-turut dan rekor baru.
• Seongbuk dan Seodaemun memimpin Seoul dengan kenaikan masing-masing 0.36%, sementara Gangnam, Seocho, dan Songpa mengalami penurunan.
• Gyeonggi naik 0.21%, dengan Byeongjeom mencatat kenaikan tertinggi di seluruh Korea Selatan, sebesar 0.65%.
• Apartemen seluas 84 meter persegi di Byeongjeom Station I'Park Castle terjual seharga 1.03 miliar won pada 1 Oktober.
• Harga jeonse naik 0.16% di Seoul dan 0.18% di Gyeonggi, menambah biaya untuk mendapatkan kontrak sewa baru.
• Harga jual apartemen yang transaksinya tuntas di Seoul pada Agustus tercatat 15.50% lebih tinggi dibandingkan setahun sebelumnya, sementara jumlah transaksi pada September menunjukkan aktivitas yang lebih lemah.
• Kebijakan 15 Oktober 2025 memperluas aturan ke seluruh Seoul dan 12 wilayah Gyeonggi, mewajibkan pemilik menempati rumah selama dua tahun di zona izin transaksi tanah yang ditetapkan, serta menetapkan batas hipotek pembelian rumah sebesar 600 juta, 400 juta, atau 200 juta won menurut nilai properti.