Bagaimana Proyek Redevelopment Hannam 3 di Seoul Mengubah Rumah Bawah Tanah Menjadi Investasi Bernilai Miliaran Won

Ruang bawah tanah kecil, klaim besar atas masa depan Seoul

Sebuah rumah semibasemen seluas 26 meter persegi di kawasan redevelopment Hannam 3, Seoul, berpindah tangan sembilan kali sejak pertama kali didaftarkan pada 2003 hingga 2019. Harganya naik dari 275 juta won pada 2006 menjadi 850 juta won pada 2019. Pembelinya berasal dari berbagai wilayah Korea Selatan, termasuk Gongju, Yeongju, dan Chungju, sementara hunian kecil itu tetap menjadi bagian dari lingkungan yang menunggu pembongkaran.

Dari 1.671 unit apartemen dan vila yang diteliti melalui catatan properti, rumah semibasemen rata-rata berganti pemilik 2,6 kali selama dua dekade, dibandingkan 2,1 kali untuk rumah di atas permukaan tanah. Artinya, frekuensi perpindahannya sekitar 24% lebih tinggi. Pada periode yang dimulai Agustus 2020, harga transaksi median rumah semibasemen mencapai 1,3 miliar won.

Daya tariknya adalah apartemen di masa depan. Pemilik rumah bawah tanah sederhana yang memenuhi syarat bisa memperoleh hak jatah unit melalui asosiasi redevelopment, sama seperti pemilik rumah lebih besar di atas permukaan tanah. Investor membeli akses ke kompleks baru di antara Sungai Han dan Namsan, bukan sekadar tempat tinggal.

Bagi penyewa, proses yang sama berarti berganti-ganti pemilik, ketidakpastian mengenai uang jaminan sewa, dan relokasi pada akhirnya. Pada Juli 2022, hanya 9,5% pemilik rumah semibasemen yang alamat terdaftarnya berada di dalam Hannam 3.

Surat persetujuan Juni 2023 dari Distrik Yongsan memperlihatkan latar di balik pembelian tersebut: kawasan redevelopment seluas 386,395.5 meter persegi dan rencana yang disetujui untuk membangun 5.816 apartemen, termasuk 876 unit sewa. Proyek ini menunjukkan bagaimana penggantian hunian tua dapat menciptakan aset bernilai tinggi, sementara orang-orang yang menyewa rumah lama harus mencari tempat tinggal lain.

Mengapa properti termurah bisa menjadi investasi pilihan

Hannam 3 mencakup sebagian wilayah Hannam-dong dan Bogwang-dong di Distrik Yongsan. Bangunan-bangunan tuanya terdiri atas vila kecil, rumah yang dibagi untuk beberapa keluarga, serta rumah semibasemen yang dikenal dalam bahasa Korea sebagai banjiha. Hunian ini sebagian berada di bawah permukaan jalan dan sering menjadi pilihan tempat tinggal yang relatif murah.

Redevelopment mengubah cara properti semacam ini dinilai. Pada prinsipnya, anggota asosiasi yang memenuhi syarat dan bergabung sebelum persetujuan rencana pengelolaan dan penataan pada Juni 2023 dapat memperoleh hak jatah satu apartemen baru, baik properti yang dimilikinya berupa rumah semibasemen maupun rumah di atas permukaan tanah.

Rencana pengelolaan dan penataan menetapkan pembagian properti baru dan kewajiban keuangan dalam proyek. Anggota membayar kontribusi tambahan yang dihitung dari harga apartemen yang dialokasikan dikurangi nilai taksiran properti yang sudah dimiliki.

Nilai taksiran rumah semibasemen yang lebih rendah dapat berarti kontribusi yang lebih besar nantinya. Namun, harga belinya yang lebih rendah mengurangi dana yang dibutuhkan pada awalnya. Karena itu, pembeli yang sanggup menunggu redevelopment dapat masuk dengan dana lebih sedikit dan membayar tagihan tambahan seiring berjalannya proyek.

Agen properti setempat menyebut investor membeli vila semibasemen yang relatif murah, lalu menjualnya ketika harga naik. Transaksi aktif terjadi pada vila seharga 500 juta hingga 900 juta won. Menurut laporan, beberapa pembeli bahkan membeli tanpa memeriksa rumahnya.

Rumah kecil memiliki harga lebih tinggi per meter persegi

Rumah semibasemen dalam catatan umumnya sekitar 10 meter persegi lebih kecil daripada rumah di atas permukaan tanah. Total harga belinya bisa lebih rendah, meski pembeli membayar lebih mahal untuk setiap meter persegi.

Dari Agustus 2020 hingga 2023, harga transaksi rumah semibasemen rata-rata mencapai 43,84 juta won per meter persegi, dibandingkan 34,86 juta won untuk rumah di atas permukaan tanah. Berdasarkan kedua angka itu, premi rumah bawah tanah sekitar 26%.

Antara 2010 dan 2022, harga per meter persegi naik hingga 4,5 kali lipat dari level sebelumnya untuk rumah semibasemen dan 4,1 kali lipat untuk rumah di atas permukaan tanah. Harga transaksi median rumah semibasemen naik dari 320 juta won pada 2011 hingga 2014 menjadi 1,3 miliar won pada periode yang dimulai Agustus 2020, atau sekitar empat kali lipat.

Pola yang sama juga terlihat di masing-masing bangunan. Dari 181 bangunan yang memiliki rumah semibasemen sekaligus rumah di atas permukaan tanah, rumah semibasemen lebih sering diperdagangkan di 112 bangunan, atau sekitar 62%. Pembeli berulang kali mencari properti yang lebih kecil, tetapi tetap memberi akses ke proses redevelopment yang sama.

Perdagangan meningkat ketika pembatasan dilonggarkan

Transaksi rumah semibasemen sangat sering terjadi sekitar masa perencanaan New Town pada awal 2003, ketika cakupan pembatasan izin transaksi tanah masih terbatas. Kepemilikan rumah semibasemen berganti 32,9 kali untuk setiap 100 unit, dibandingkan 21,5 kali untuk setiap 100 unit di atas permukaan tanah.

Pemerintahan Presiden Lee Myung-bak mencabut pembatasan kawasan spekulasi di sebagian besar wilayah metropolitan Seoul di luar Gangnam, Seocho, dan Songpa pada akhir 2008. Pada 2009, pemerintah untuk sementara menghapus pajak tambahan atas keuntungan modal bagi pemilik beberapa rumah dan melonggarkan persyaratan izin pembelian bidang tanah kecil di kawasan redevelopment.

Pada tahun itu, rumah semibasemen mencatat 15,1 kali pergantian kepemilikan per 100 unit, dibandingkan 11,4 kali untuk rumah di atas permukaan tanah. Pada 2014, ketika pajak tambahan atas keuntungan modal bagi pemilik beberapa rumah dihapus dan pajak atas penjualan cepat dilonggarkan, angkanya masing-masing 12,7 dan 9,5.

Pada masa pembatasan yang lebih ketat, kesenjangan transaksi antara kedua jenis rumah itu lebih kecil. Catatan tersebut menunjukkan bahwa akses redevelopment yang lebih murah menarik lebih banyak transaksi ketika pembelian dan penjualan kembali menjadi lebih mudah.

Kepemilikan bergeser menjauh dari lingkungan setempat

Di seluruh Hannam 3, jumlah ekuivalen kepemilikan oleh pemilik dengan alamat terdaftar di dalam kawasan turun dari 2.189 pada 2002 menjadi 738 pada 2022, atau berkurang sekitar 66%. Porsi mereka atas lahan kawasan pembangunan turun dari lebih dari 55% menjadi sekitar 19%.

Pada periode yang sama, jumlah ekuivalen kepemilikan oleh pemilik yang terdaftar di Gangnam, Seocho, Songpa, dan Bundang naik dari 163 menjadi 799. Pada 2022, kelompok itu lebih besar daripada kelompok yang terdaftar di dalam Hannam 3. Pemilik dari luar kawasan menguasai sekitar 62% lahan di kawasan pembangunan.

Analisis daftar properti menghitung porsi kepemilikan secara proporsional. Dua orang yang masing-masing memiliki separuh properti dihitung sebagai setengah unit kepemilikan per orang. Definisi pemilik lokal didasarkan pada alamat terdaftar pada setiap waktu, bukan tempat tinggal terus-menerus sejak sebelum redevelopment.

Properti juga berpindah antargenerasi. Dari 323 penerima hadiah tanah pada 2018 hingga 2021, sebanyak 93 berusia 20-an, 75 berusia 30-an, dan 22 masih di bawah umur. Secara keseluruhan, penerima yang berusia di bawah 40 tahun berjumlah 190 orang, sekitar 59% dari total.

Kenaikan harga secara lebih luas juga sangat besar. Rata-rata harga acuan resmi tanah di bidang-bidang yang diteliti di Hannam-dong dan Bogwang-dong naik lebih dari 1.100% sejak 2003. Nilai yang terus meningkat itu menciptakan peluang untuk menjual kembali maupun mengalihkan properti kepada anggota keluarga yang lebih muda.

Penyewa menghadapi ketidakpastian sebelum pindah

Seorang mantan penyewa rumah semibasemen di Hannam 3 mengetahui dari tetangga bahwa pemilik rumah telah menjualnya. Tanpa informasi kontak pemilik baru, penyewa itu khawatir uang jaminan sewanya tidak akan kembali.

Sistem jeonse di Korea Selatan membuat kekhawatiran itu sangat serius. Alih-alih membayar sewa bulanan biasa, penyewa memberikan uang jaminan dalam jumlah besar yang harus dikembalikan pemilik ketika masa sewa berakhir. Mengetahui siapa yang memegang kewajiban tersebut menjadi penting ketika rumah berpindah tangan.

Kelompok hak penyewa Minsnail Union mengidentifikasi tidak adanya kewajiban hukum untuk memberi tahu penyewa saat kepemilikan berubah sebagai sumber masalah. Penyewa lain menceritakan pasokan air yang terputus dan kebocoran yang tidak diperbaiki oleh pemilik rumah.

Para pegiat mengaitkan buruknya pemeliharaan dengan ekonomi redevelopment: ketika apartemen baru yang diharapkan menjadi pendorong harga beli, pemilik yang berfokus pada penjualan kembali punya lebih sedikit dorongan untuk memperbaiki rumah yang ada.

Relokasi menimbulkan kesulitan tambahan bagi warga lanjut usia yang mengandalkan teman di sekitar, layanan kesejahteraan, dan orang-orang yang memahami kebutuhan medis mereka. Lee Kang-hoon, pengacara yang memimpin organisasi dukungan penyewa Tenants 114, menyebut hubungan setempat itu sebagai bagian dari dukungan praktis yang hilang ketika warga pindah ke tempat yang tidak mereka kenal.

Sebuah laporan yang diterbitkan pada Oktober 2024 menyebut kompensasi dan bantuan relokasi hanya diberikan kepada penyewa yang telah tinggal di rumah mereka sebelum 2009. Laporan itu juga menggambarkan warga yang kesulitan menyiapkan dokumen yang diperlukan untuk memperoleh bantuan.

Lebih banyak apartemen bukan berarti tersedia ruang bagi semua orang

Pada Juni 2023, Distrik Yongsan menyetujui pembangunan 5.816 apartemen di 197 gedung, dengan 4.940 unit untuk dijual dan 876 untuk disewakan. Uraian selanjutnya menyebut total 5.970 unit, sementara laporan lelang menyebut 5.988 apartemen di 127 gedung. Distrik itu kemudian membuka kembali konsultasi mengenai rencana revisi; surat-surat yang dirujuk di sini tidak menyebutkan jumlah akhir apartemen yang diperbarui.

Alokasi sewa yang disetujui mewakili sekitar 15% dari total pada 2023. Dari 4.940 apartemen untuk dijual, 4.069 dialokasikan kepada pemilik properti yang sudah ada, 831 untuk penjualan umum, dan 40 disimpan sebagai cadangan.

Penghitungan relokasi yang lebih baru mencatat 7.182 rumah tangga penyewa dan sembilan rumah tangga setempat yang memilih penyelesaian tunai, sehingga totalnya 7.191 rumah tangga yang pindah. Perkiraan pembiayaan sebelumnya memproyeksikan sekitar 8.300 rumah tangga akan pindah, termasuk sekitar 6.300 rumah tangga penyewa.

Dibandingkan dengan angka 5.970 apartemen yang direncanakan dan disebutkan kemudian, jumlah 7.191 rumah tangga yang tercatat pindah lebih banyak 1.221. Perkiraan sebelumnya tentang 8.300 rumah tangga yang pindah dan 5.816 apartemen yang disetujui menghasilkan selisih sekitar 2.500.

Perbandingan itu menjelaskan tekanan yang dihadapi penyewa. Bangunan yang berisi banyak rumah kecil dan murah digantikan oleh lebih sedikit apartemen berukuran besar, yang sebagian besar dialokasikan untuk kepemilikan. Selama pembongkaran dan pembangunan, rumah tangga yang pindah membutuhkan tempat tinggal di tempat lain, sehingga menambah permintaan di pasar sewa sekitar.

Triliunan won membiayai relokasi

Asosiasi redevelopment memperoleh pinjaman relokasi senilai 2,1 triliun won dari konsorsium empat bank komersial besar, disusul pembiayaan tambahan senilai 400 miliar won melalui KB Securities. Kedua paket itu berjumlah 2,5 triliun won.

Untuk paket kedua, sebuah perusahaan bertujuan khusus menerbitkan surat berharga kepada investor dan meminjamkan hasilnya kepada asosiasi. Hyundai Engineering & Construction, kontraktor proyek, memberikan jaminan bersama, sementara KB Securities menyediakan komitmen pembelian yang menopang pembiayaan tersebut.

Kedua paket pinjaman itu dikenai suku bunga di kisaran 6% rendah. Pokok dan bunga dijadwalkan untuk dilunasi paling lambat November 2028. Laporan pembiayaan memperkirakan proyek akan membutuhkan pinjaman tambahan senilai beberapa triliun won untuk mendanai pembangunan.

Proyek ini juga mencakup infrastruktur publik. Persetujuan 2023 mencantumkan jalan seluas 51.849,3 meter persegi, taman seluas 27.263,6 meter persegi, lahan sekolah dasar seluas 10.755,4 meter persegi, fasilitas kesejahteraan, dan kantor publik.

Dalam jawaban melalui surel, asosiasi membela redevelopment tersebut dengan mengatakan bahwa para anggota telah berupaya memperbaiki kondisi perumahan secara legal dan transparan setelah menghadapi kesulitan selama dua dekade. Asosiasi berpendapat bahwa penundaan menambah beban keuangan anggota dan persetujuan yang lebih cepat membantu menghadirkan hunian yang lebih baik lebih awal.

Lelang menawarkan jalur lain untuk memperoleh hak atas apartemen

Sebuah properti yang ditawarkan melalui lelang atas prakarsa kreditur terdiri atas tanah seluas 105 meter persegi dan bangunan seluas 99 meter persegi, dengan nilai taksiran 3,43 miliar won. Pembongkaran sedang berlangsung, sehingga sebagian besar nilai taksiran berasal dari tanah.

Seorang anggota asosiasi Hannam 3 menjelaskan hak yang melekat pada properti itu saat persetujuan 2023 diberikan:

Pada saat persetujuan rencana pengelolaan dan penataan pada 2023, properti tersebut memiliki hak untuk menerima pengembalian dana sekitar 100 juta won serta hak menempati unit dengan luas eksklusif 84㎡.

Pembelian biasa setelah persetujuan menghadapi pembatasan pengalihan keanggotaan asosiasi di kawasan spekulasi yang ditetapkan, dengan beberapa pengecualian. Uraian lelang itu menyajikan penjualan atas prakarsa kreditur sebagai jalur lain yang memungkinkan penawar berhasil memperoleh keanggotaan, tanpa izin transaksi tanah atau rencana pendanaan. Penjualan dijadwalkan pada hari ketiga bulan berikutnya, tetapi bulannya tidak dapat dipastikan.

Daya tariknya sejalan dengan transaksi rumah bawah tanah: properti itu memberikan klaim atas apartemen di masa depan. Di ujung lain pasar, sebuah rumah terpisah dengan tanah seluas 126 meter persegi di Bogwang-dong dilaporkan terjual seharga 4,5 miliar won.

Hyun Bang Shin, profesor geografi dan studi perkotaan di London School of Economics, menggambarkan daya tarik finansial kepemilikan apartemen:

Kenaikan harga perumahan di sektor kondominium selama bertahun-tahun membentuk keyakinan bahwa inilah jenis hunian yang paling diinginkan untuk melindungi aset yang coba dikumpulkan banyak keluarga.

Tonggak resmi dan jadwal yang berubah

Surat persetujuan Distrik Yongsan mencatat proses perencanaan selama dua dekade sebelum rencana alokasi disetujui. Surat konsultasi Januari 2025 mencatat revisi lanjutan setelah komite kota meninjau proposal tersebut.

• 18 November 2003: Hannam ditetapkan sebagai kawasan New Town.
• 1 Oktober 2009: Seoul menyetujui perubahan kawasan redevelopment dan rencana pengembangannya.
• 4 September 2012: Asosiasi redevelopment memperoleh persetujuan untuk dibentuk.
• 29 Maret 2019: Distrik Yongsan menyetujui rencana pelaksanaan proyek.
• 23 Juni 2023: Distrik menyetujui rencana pengelolaan dan penataan berdasarkan Pasal 78 Undang-Undang tentang Perbaikan Kawasan Perkotaan dan Lingkungan Hunian.
• 23 Desember 2024: Komite redevelopment perkotaan Seoul menyetujui proposal revisi dengan sejumlah perubahan.
• 31 Januari hingga 14 Februari 2025: Distrik Yongsan membuka kembali proposal revisi untuk ditinjau dan diberi masukan oleh publik.

Jadwal pembangunan telah berubah. Rencana pembiayaan memperkirakan pembangunan dimulai pada 2025 dan selesai pada 2028; uraian yang lebih baru menyebut pembangunan dimulai pada 2026 dan hunian ditempati pada 2029. November 2028 tetap menjadi tanggal pelunasan yang tercantum untuk pinjaman relokasi.

Temuan kepemilikan bersumber dari 5.021 catatan publik yang mencakup 3.244 bidang tanah, mengidentifikasi 12.616 pemilik dan 9.459 kali perubahan kepemilikan selama 2002 hingga 2022. Beberapa catatan mungkin tidak tersedia karena daftar register telah ditutup. Temuan tersebut menggambarkan peralihan hak atas properti dalam jangka panjang sementara lingkungan itu menunggu redevelopment.

Poin Utama

• Selama periode yang diteliti, rumah semibasemen di Hannam 3 berpindah tangan sekitar 24% lebih sering daripada rumah di atas permukaan tanah.
• Dari Agustus 2020 hingga 2023, harga jual rumah semibasemen sekitar 26% lebih tinggi per meter persegi dibandingkan rumah di atas permukaan tanah.
• Pada Juli 2022, hanya 9,5% pemilik rumah semibasemen yang alamat terdaftarnya berada di dalam kawasan.
• Persetujuan Juni 2023 menetapkan pembangunan 5.816 apartemen, termasuk 876 unit sewa; uraian proyek selanjutnya menyebut jumlah yang lebih tinggi.
• Penghitungan terbaru mencatat 7.191 rumah tangga pindah, lebih banyak daripada 5.970 apartemen yang disebutkan dalam laporan tersebut.
• Asosiasi memperoleh pembiayaan relokasi sebesar 2,5 triliun won, dengan pelunasan dijadwalkan pada November 2028.
• Uraian proyek yang lebih baru menargetkan penyelesaian atau penempatan penghuni pada 2029.