Vietnam Usulkan ID Unik untuk Setiap Bidang Tanah, Sertifikat Digital yang Sah, dan Aturan Lebih Ketat bagi Proyek Mangkrak

Identitas digital untuk setiap bidang tanah

Vietnam akan memberikan kode identifikasi unik berskala nasional untuk setiap bidang tanah, mengakui sertifikat tanah elektronik memiliki kekuatan hukum yang setara dengan versi kertas, serta melarang pejabat meminta warga menyerahkan kembali informasi yang sudah tersimpan dalam basis data pemerintah. Ketentuan ini tercantum dalam usulan perombakan Undang-Undang Pertanahan.

Menteri Kehakiman Hoang Thanh Tung memaparkan usulan tersebut pada 22 Oktober dalam sidang kedua Majelis Nasional ke-16, bersama amandemen Undang-Undang Perumahan dan Undang-Undang Bisnis Properti. Ketiga rancangan itu akan mengubah cara tanah didaftarkan, dinilai, diambil alih, dan dikembangkan, cara pembeli properti dilindungi, serta penyediaan hunian sewa dan perumahan sosial.

Usulan pertanahan itu menggabungkan penyederhanaan administrasi dengan tekanan lebih besar terhadap pengembang agar memanfaatkan tanah yang dialokasikan. Investor yang membiarkan tanah proyeknya tidak digunakan atau mengalami keterlambatan akan dikenai pembayaran yang meningkat seiring lamanya pelanggaran. Tanah yang tidak digunakan selama lebih dari 60 bulan dapat diambil alih negara.

Bagi rumah tangga, perubahan yang paling langsung diusulkan menyangkut dokumen, kompensasi, dan akses ke perumahan. Catatan elektronik akan memiliki kekuatan hukum, warga yang kehilangan tanah permukiman akan memiliki beberapa pilihan kompensasi, dan perumahan sewa akan mendapat bab khusus dalam Undang-Undang Perumahan.

Komite-komite Majelis Nasional mendukung perlunya revisi sembari mengupayakan perlindungan yang lebih kuat. Perhatian mereka mencakup pengambilalihan tanah yang tidak perlu untuk proyek bisnis, pengelolaan uang yang terutang berdasarkan kontrak properti, dan pemeriksaan kelayakan agar bantuan perumahan tepat sasaran.

Rancangan undang-undang itu masih dibahas. Revisi undang-undang pertanahan ditargetkan disahkan pada 2026, sebelum masa berlaku sejumlah ketentuan yang ada mengenai desentralisasi dan langkah mengatasi kendala administrasi pertanahan berakhir pada 28 Februari 2027.

Apa yang akan berubah di kantor pertanahan?

Kode bidang tanah yang diusulkan akan memberikan satu referensi identifikasi bagi setiap bidang tanah di seluruh Vietnam. Bidang tanah adalah area tanah yang dicatat secara tersendiri. Kode unik akan membantu pejabat menghubungkan pendaftaran, sertifikat, dan catatan administrasi lainnya tanpa hanya mengandalkan alamat atau deskripsi.

Pendaftaran dan sertifikat tanah dalam bentuk kertas maupun elektronik, yang mencakup hak penggunaan tanah dan kepemilikan aset yang melekat pada tanah, akan memiliki kekuatan hukum yang setara. Dengan demikian, warga dapat menggunakan dokumen elektronik yang diakui untuk tujuan hukum yang sama seperti dokumen kertas.

Instansi yang menangani prosedur administrasi dilarang meminta informasi yang sudah tersedia dalam basis data. Bagi warga yang mengurus prosedur pertanahan, hal ini berarti lebih sedikit pengumpulan dokumen berulang ketika informasi yang diperlukan sudah tercatat.

Tanggung jawab antara pemerintah tingkat komune dan provinsi juga akan dibagi dengan lebih jelas. Komune umumnya akan menangani urusan rumah tangga, individu, dan komunitas permukiman. Provinsi akan menangani organisasi, orang keturunan Vietnam yang tinggal di luar negeri, serta proyek yang mencakup sedikitnya dua komune.

Komite Ekonomi dan Keuangan juga menyerukan solusi untuk permohonan pendaftaran dan sertifikat yang masih tertunda. Dalam tinjauannya, komite mengaitkan kerangka administrasi baru dengan persoalan praktis: menyelesaikan kasus yang sudah lama menunggu penerbitan dokumen.

Undang-undang lebih ringkas dan tenggat pengesahan

Undang-Undang Pertanahan yang diamendemen akan terdiri atas 13 bab dan 112 pasal, dibandingkan dengan 16 bab dan 260 pasal dalam undang-undang 2024. Jumlahnya berkurang 148 pasal, atau sekitar 57%. Ketentuan yang secara langsung menyangkut hak pengguna tanah dan masih relevan akan tetap dimuat dalam undang-undang, sementara prosedur terperinci akan diatur dalam panduan pemerintah.

Pemerintah menyatakan revisi tersebut akan melaksanakan Resolusi 21-NQ/TW tertanggal 28 Juli 2026 dan mengatasi kesulitan dalam penerapan Undang-Undang Pertanahan 2024. Jadwal legislasi juga mempertimbangkan semakin dekatnya masa berakhir pengaturan sementara.

Tanggal-tanggal penting:

• 28 Juli 2026: Resolusi 21-NQ/TW menetapkan arah revisi Undang-Undang Pertanahan dan peraturan terkait.
• 16 Oktober: Pham Thi Hong Yen, anggota penuh Majelis Nasional yang bertugas di Komite Ekonomi dan Keuangan, menguraikan arah kebijakan dalam pengarahan mengenai sidang.
• 22 Oktober: Majelis mendengarkan pemaparan dan tinjauan komite atas ketiga rancangan undang-undang, dengan diskusi kelompok dijadwalkan pada hari yang sama.
• Sepanjang 2026: Target yang dinyatakan adalah menyelesaikan dan mengesahkan revisi Undang-Undang Pertanahan, dengan pembahasan dan pengesahan diharapkan berlangsung pada sidang kedua.
• 28 Februari 2027: Sejumlah ketentuan pertanahan yang ada berakhir, sehingga undang-undang pengganti harus disahkan sebelum 1 Maret.

Komite meminta aturan yang stabil dan konsisten di seluruh negeri mengenai pengambilalihan tanah, kompensasi, dan relokasi. Pemindahan prosedur terperinci ke dalam panduan pemerintah menjadikan pembagian antara hak yang diatur undang-undang dan aturan pelaksana sebagai bagian penting dalam merampungkan legislasi.

Biaya proyek mangkrak akan meningkat

Pengembang yang membiarkan tanah proyek investasi tidak digunakan atau menunda pemanfaatannya harus membayar jumlah yang terus meningkat selama pelanggaran berlangsung. Jika tanah masih belum dimanfaatkan setelah lebih dari 60 bulan, negara akan mengambil alihnya.

Enam puluh bulan sama dengan lima tahun. Dengan demikian, usulan ini menggabungkan peningkatan biaya finansial dengan pengambilalihan pada akhirnya, alih-alih hanya mengandalkan satu kali pembayaran sementara proyek yang mangkrak terus menguasai tanah.

Rekam jejak investor juga akan menjadi pertimbangan ketika mengajukan permohonan tanah untuk proyek lain. Kemajuan dalam pemanfaatan tanah dan pelaksanaan investasi sebelumnya akan menjadi dasar keputusan mengenai alokasi dan penyewaan tanah serta izin perubahan peruntukan tanah.

Rancangan tersebut akan membedakan alokasi tanah melalui lelang hak penggunaan tanah dari pemilihan investor proyek melalui tender. Tender akan berlaku bagi proyek yang membutuhkan kapasitas finansial, pengalaman, teknologi, mutu konstruksi, jadwal penyelesaian, atau infrastruktur terpadu tertentu. Lelang akan berlaku untuk tanah yang diambil alih atau dikelola negara, termasuk sejumlah sewa yang dibayar setiap tahun.

Orang dan organisasi yang menyewa tanah dari negara boleh memilih membayar sekaligus untuk masa sewa atau membayar setiap tahun. Rancangan tersebut juga akan membedakan perubahan penggunaan tanah yang memerlukan izin dari yang tidak memerlukannya.

Pengambilalihan tanah menyoroti perlindungan rumah tangga

Rancangan tersebut pada umumnya mempertahankan dasar pengambilalihan tanah untuk kepentingan pertahanan, keamanan, serta pembangunan demi kepentingan nasional atau publik sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan 2024 dan Resolusi 254/2025/QH15. Pemerintah mengusulkan penambahan satu kasus pertahanan atau keamanan dan dua kasus pembangunan demi kepentingan nasional atau publik.

Ketua Komite Ekonomi dan Keuangan Phan Van Mai meminta agar dasar-dasar tersebut dicermati dengan saksama, terutama untuk proyek yang bertujuan bisnis. Komite menginginkan pengambilalihan benar-benar diperlukan dan terlindung dari penyalahgunaan.

Warga yang tanah permukimannya diambil alih dapat menerima kompensasi berupa tanah dengan penggunaan yang sama, tanah lain, atau uang. Pilihan yang diusulkan juga mencakup relokasi di lokasi semula, memindahkan area permukiman terdampak ke bagian bidang tanah yang tersisa, atau menggunakan bidang tanah lain milik warga yang sama di dalam komune.

Kawasan relokasi akan menawarkan standar dan ukuran hunian yang berbeda agar sesuai dengan besaran kompensasi dan kemampuan rumah tangga untuk membayar. Bagi keluarga yang harus pindah, pilihan tersebut akan menentukan lokasi tempat tinggal dan besarnya biaya tambahan yang mungkin diperlukan.

Dalam pengarahan 16 Oktober, anggota Majelis Nasional Pham Thi Hong Yen menjelaskan arah kebijakan yang mewajibkan penyelesaian pengaturan relokasi sebelum persetujuan rencana kompensasi dan relokasi serta pengambilalihan tanah. Tinjauan komite selanjutnya meminta penjelasan mengenai perlindungan ketika pengambilalihan dilakukan sebelum rencana kompensasi disetujui. Urutan relokasi, persetujuan kompensasi, dan pengambilalihan pun masih menjadi persoalan yang harus diputuskan para legislator.

Komite juga meminta aturan yang melindungi hunian, kondisi hidup, dan mata pencaharian setelah pengambilalihan, sehingga kompensasi turut memperhitungkan biaya praktis untuk membangun kembali kehidupan sehari-hari.

Harga tanah akan mengacu pada tabel dan data

Rancangan tersebut akan menghapus ketentuan saat ini mengenai harga tanah spesifik dan organisasi konsultasi harga tanah, dengan memusatkan perhatian pada tabel harga tanah dan koefisien penyesuaian. Tabel harga memuat nilai-nilai yang tercantum, sedangkan koefisien adalah pengali yang digunakan untuk menyesuaikan nilai tercantum dalam perhitungan terkait.

Kerangka yang diusulkan juga akan mengatur tarif untuk menghitung pembayaran penggunaan tanah, sewa, dan kompensasi, serta penentuan biaya pembangunan infrastruktur. Perhitungan tersebut memengaruhi jumlah yang dibayarkan pengguna tanah kepada negara maupun kompensasi yang diterima warga ketika tanah diambil alih.

Pemerintah menyatakan penilaian harus objektif, terbuka, dan transparan, dengan mengacu pada catatan pertanahan dan basis data spesialis yang relevan. Pham Thi Hong Yen menyebut penghubungan kumpulan data tersebut dan penggunaan metode ilmiah sebagai cara untuk membatasi manipulasi harga dan harga yang direkayasa.

Komite yang dipimpin Phan Van Mai meminta panduan yang memungkinkan tabel harga dan koefisien lokal turun maupun naik. Komite juga meminta kajian lebih lanjut mengenai penetapan harga tanah di kawasan dan klaster industri yang dibangun dengan dana publik, serta penggunaan aset publik yang terkait dengan tanah.

Perencanaan pertanahan juga akan berubah seiring dengan penilaian. Muatan penggunaan tanah akan diintegrasikan ke dalam perencanaan provinsi, alih-alih dipertahankan sebagai kategori perencanaan tersendiri. Rencana penggunaan tanah tingkat komune akan disederhanakan, didigitalisasi, dan dihubungkan dengan rencana terkait.

Komite menginginkan rencana komune mengikuti kebutuhan dan kemajuan pelaksanaan, bukan menjadi lapisan perencanaan tambahan atau dasar hukum tersendiri bagi proyek investasi. Komite mendukung fleksibilitas untuk sebagian besar target alokasi tanah, sembari mempertahankan pengendalian luas yang ketat atas tanah hutan, sawah, pertahanan, dan keamanan.

Melindungi sisa 5% nilai kontrak properti

Rancangan Undang-Undang Bisnis Properti akan memperkenalkan perlindungan untuk sisa 5% nilai kontrak, melalui rekening yang dijamin atau rekening penampungan, maupun pengaturan yang disepakati para pihak. Rekening penampungan menyimpan uang dengan ketentuan tertentu yang mengatur pencairannya.

Komite pimpinan Phan Van Mai menginginkan undang-undang itu sendiri mengatur cara pengelolaan uang tersebut dan penanganan risikonya. Komite juga meminta aturan yang lebih jelas mengenai pembeli atau penyewa yang secara sukarela mengurus sendiri prosedur sertifikat kepemilikan, serta kapan jaminan disetujui dan diterbitkan kepada pembeli perorangan.

Uang muka juga menjadi perhatian. Komite menyerukan pembedaan yang jelas antara uang tanda jadi yang sebenarnya dan uang yang dipungut dari pelanggan sebagai pembiayaan awal sebelum suatu proyek memenuhi syarat untuk dijual. Pembedaan itu menentukan kapan pengembang dapat menerima dana pelanggan dan perlindungan apa yang menyertai pembayaran tersebut.

Rancangan tersebut akan mengakui kontrak properti elektronik dan membuat kode identifikasi elektronik bagi organisasi, individu, dan properti yang tercakup. Menurut pendekatan yang diusulkan, kontrak penjualan apartemen akan dipublikasikan dalam sistem informasi pasar perumahan dan properti sebelum digunakan.

Komite meminta para legislator memperjelas kaitan publikasi kontrak dengan ketentuan yang berlaku mengenai pendaftaran kontrak standar, serta kapan notarisasi atau sertifikasi diwajibkan maupun bersifat pilihan. Bersama identifikasi bidang tanah dalam Undang-Undang Pertanahan, langkah-langkah ini akan memperluas penggunaan catatan digital dalam administrasi dan transaksi properti.

Pengalihan proyek akan lebih banyak ditangani pemerintah daerah

Komite Rakyat Provinsi akan memutuskan pengalihan seluruh atau sebagian proyek properti, termasuk proyek yang kebijakan investasinya telah disetujui perdana menteri. Pimpinan provinsi akan bertanggung jawab memeriksa apakah syarat pengalihan telah terpenuhi.

Pengembang yang mengalihkan proyek wajib menyerahkan dokumen hukum, berkas proyek, catatan pelanggan, uang, serta hak dan kewajiban terkait. Bagi pembeli yang menunggu rumah, pengalihan komitmen kepada pelanggan akan menjadi bagian yang ditetapkan dalam pergantian pengembang.

Komite Ekonomi dan Keuangan meminta kajian lebih lanjut mengenai proyek mangkrak ketika investor yang ada tidak memiliki kapasitas atau belum membayar kewajiban pertanahan, tetapi ada pengganti yang mampu dan bersedia melanjutkan proyek. Komite meminta penilaian mengenai penagihan utang, biaya, waktu, dan kewajiban kepada pelanggan, termasuk kemungkinan pengaturan agar investor baru mengambil alih kewajiban keuangan yang belum dibayar.

Rancangan undang-undang bisnis itu akan terdiri atas 10 bab dan 61 pasal, atau 22 pasal lebih sedikit dibandingkan undang-undang 2023. Rancangan itu mengusulkan penghapusan tujuh persyaratan bisnis, lima di antaranya terkait platform transaksi properti, penghapusan empat dari 12 prosedur administrasi, serta penyederhanaan tujuh prosedur lainnya. Empat dari 12 berarti sepertiga dari prosedur yang ada saat ini.

Satu pilihan kebijakan pertanahan terkait juga masih belum diputuskan: apakah Resolusi 171/2024/QH15 akan dimasukkan ke dalam undang-undang permanen untuk proyek perumahan komersial yang menggunakan hak penggunaan tanah hasil pengalihan atau yang sudah ada, atau uji coba berdasarkan resolusi tersebut akan dilanjutkan. Komite meminta pemerintah menetapkan salah satu pendekatan.

Perumahan sewa akan memiliki aturan tersendiri

Rancangan Undang-Undang Perumahan akan mengelompokkan hunian ke dalam empat kategori: komersial, sewa, rumah dinas, dan perumahan kebijakan. Rancangan itu akan terdiri atas 13 bab dan 130 pasal, atau 68 pasal lebih sedikit dibandingkan undang-undang 2023, dengan satu bab baru khusus mengenai perumahan sewa.

Bab mengenai perumahan sewa akan mencakup penyewa yang memenuhi syarat, investasi publik dan swasta, persyaratan proyek, prosedur investasi, insentif, harga sewa, dan pengelolaan. Investor dapat menyepakati harga sewa dengan penyewa, tetapi jumlahnya tidak boleh melampaui batas yang ditetapkan Komite Rakyat Provinsi.

Usulan perhitungan harga sewa akan memperhitungkan pengembalian investasi konstruksi, pemeliharaan, operasional, pajak, biaya, ongkos wajar lainnya, dan keuntungan sesuai rencana bisnis. Rancangan ini mengaitkan imbal hasil investor dengan batas provinsi atas biaya yang dapat dibebankan kepada penyewa.

Pemerintah provinsi akan memutuskan cara pengembang perumahan komersial memenuhi kewajiban menyediakan perumahan sewa atau sosial: melalui tanah di dalam proyek, tanah di lokasi lain, atau pembayaran setara. Komite Hukum dan Kehakiman, yang dipimpin Phan Chi Hieu, meminta pertimbangan cermat atas tanggung jawab pengembang, termasuk kontribusi infrastruktur.

Rancangan undang-undang perumahan akan mengalihkan 20 dari 21 prosedur administrasi kepada pemerintah daerah dan menghapus tiga perempat persyaratan bisnis. Kementerian Konstruksi akan tetap menangani prosedur penyewaan rumah dinas. Sejumlah pegawai yang ditugaskan atau dirotasi ke komune yang sangat tertinggal, kawasan perbatasan, atau pulau akan dibebaskan dari biaya sewa rumah dinas.

Penjualan kembali perumahan sosial dan sengketa apartemen

Pembeli perumahan sosial akan diizinkan menjual kembali unit setelah lima tahun sejak pelunasan penuh, dengan syarat telah menerima sertifikat dan menjualnya kepada orang yang memenuhi syarat untuk membeli perumahan sosial. Dengan demikian, jangka waktu dihitung sejak pembayaran lunas, sementara persyaratan kelayakan tetap berlaku bagi pembeli berikutnya.

Rancangan tersebut juga akan memasukkan langkah uji coba perumahan sosial berdasarkan Resolusi Majelis Nasional 201/2025/QH15 dan Resolusi Pemerintah 66.15/2026/NQ-CP. Komite pimpinan Phan Chi Hieu menyerukan pemeriksaan penerima manfaat yang transparan untuk mencegah penyalahgunaan bantuan dan spekulasi perumahan.

Pemerintah daerah akan memutuskan lokasi pengembang boleh membagi tanah dan menjual bidang-bidang tanah kepada warga untuk membangun rumah di kawasan perkotaan kelas III dan area lain yang tercakup. Komite merekomendasikan agar praktik tersebut seminimal mungkin diterapkan di kawasan perkotaan, terutama kota-kota besar.

Ketentuan pembangunan kembali apartemen akan mengaitkan pembangunan ulang dengan pembaruan perkotaan dan perlindungan hak milik. Komite meminta solusi untuk sengketa terkait dana pemeliharaan, badan pengelola, tempat parkir, serta batas antara kepemilikan bersama dan pribadi.

Rancangan pertanahan juga mengusulkan mediasi wajib sebelum instansi pemerintah menyelesaikan sengketa tanah, dilanjutkan dengan akses ke pengadilan bagi warga yang tidak sepakat dengan keputusan pengaduan dari ketua Komite Rakyat provinsi atau komune. Mediasi adalah upaya mencapai kesepakatan sebelum suatu instansi memutuskan sengketa.

Ketiga rancangan undang-undang itu membawa perubahan praktis yang lebih luas daripada sekadar formulir yang lebih ringkas: rumah tangga akan menggunakan jenis catatan yang berbeda, investor menghadapi kewajiban baru, dan pemerintah daerah akan mengambil lebih banyak keputusan. Sebelum kewenangan tersebut dijalankan, komite-komite meminta aturan yang jelas mengenai kompensasi, uang pelanggan, kelayakan, dan tanggung jawab.

Poin Utama

• Setiap bidang tanah akan memiliki kode unik berskala nasional, sementara sertifikat elektronik akan memiliki kekuatan hukum setara dengan dokumen kertas.
• Instansi tidak boleh meminta informasi yang sudah tersimpan dalam basis data.
• Tanah proyek yang tidak digunakan akan dikenai biaya yang meningkat dan diambil alih negara setelah tidak digunakan selama lebih dari 60 bulan.
• Para legislator mengupayakan perlindungan yang lebih kuat terkait pengambilalihan tanah, kompensasi, dan relokasi.
• Rancangan undang-undang bisnis properti akan melindungi sisa 5% nilai kontrak dan memperluas transaksi elektronik.
• Bab khusus mengenai perumahan sewa akan menggabungkan harga sewa yang disepakati dengan batas harga provinsi.
• Penjualan kembali perumahan sosial setelah lima tahun sejak pelunasan penuh mensyaratkan sertifikat dan pembeli yang memenuhi syarat.
• Undang-Undang Pertanahan yang direvisi ditargetkan disahkan pada 2026, sebelum ketentuan sementara berakhir pada 28 Februari 2027.