RUU Perumahan Vietnam Jadikan Hunian Sewa sebagai Fokus Reformasi, dengan Batas Harga Sewa Provinsi dan Lebih Sedikit Persetujuan

Jalur baru menuju hunian tanpa harus membeli

Rancangan Undang-Undang Perumahan Vietnam akan memberi hunian sewa bab tersendiri, menempatkan 20 dari 21 prosedur administrasi perumahan di bawah kewenangan pemerintah daerah, serta mengizinkan provinsi menetapkan batas harga sewa. Menteri Kehakiman Hoang Thanh Tung memaparkan rancangan undang-undang itu kepada Majelis Nasional pada 22 Oktober 2026, bersamaan dengan perubahan terkait perumahan sosial, rekonstruksi apartemen, dan kewajiban pengembang.

Usulan tersebut muncul saat Kementerian Konstruksi melaporkan Vietnam telah menyelesaikan pembangunan 8.314 rumah sewa dalam sembilan bulan pertama 2026, dari total gabungan 46.497 rumah sosial dan rumah sewa. Dengan demikian, rumah sewa mencakup sekitar 18% dari jumlah rumah yang selesai dibangun. Kementerian memperkirakan jumlah rumah sewa yang selesai sepanjang tahun akan mencapai 18.049 unit.

Rancangan undang-undang tersebut akan mengelompokkan kebijakan perumahan ke dalam empat kategori: perumahan komersial, hunian sewa, perumahan dinas bagi orang yang menduduki jabatan publik, serta perumahan kebijakan yang didukung atau dibangun oleh Negara. Perumahan sosial, perumahan untuk pemukiman kembali, dan perumahan bagi angkatan bersenjata akan masuk dalam kategori perumahan kebijakan.

Bagi rumah tangga yang tidak mampu membeli rumah, perubahan utama adalah kerangka yang lebih jelas untuk membangun hunian yang diperuntukkan bagi penyewaan jangka panjang. Bagi pengembang, rancangan ini menawarkan insentif dan lebih sedikit tahapan administrasi, disertai kendali provinsi atas harga sewa. Langkah-langkah tersebut masih berupa usulan yang dibahas para anggota parlemen; pemaparan pada 22 Oktober tidak menyebutkan tanggal pemungutan suara akhir atau pemberlakuannya.

Komite Hukum dan Kehakiman Majelis Nasional mendukung revisi menyeluruh, sembari mengupayakan perlindungan yang lebih kuat terhadap spekulasi dan penyalahgunaan dukungan perumahan. Ketua komite, Phan Chi Hieu, memaparkan hasil penelaahan komite, termasuk kekhawatiran mengenai penerima perumahan bersubsidi dan pihak yang menanggung biaya infrastruktur.

Mengapa hunian sewa menjadi prioritas

Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh menggambarkan pergeseran dari fokus utama pada perumahan komersial menuju pengembangan perumahan komersial, sosial, dan sewa secara bersamaan. Pekerja, mahasiswa, pegawai negeri, dan anggota angkatan bersenjata termasuk kelompok yang ingin dilayani pemerintah melalui pasar sewa.

Kementerian menyoroti ketidaksesuaian antara investasi dan kebutuhan rumah tangga: perumahan mahal terus menarik modal, sementara hunian terjangkau masih langka di pusat-pusat perkotaan besar. Harga rumah juga naik lebih cepat daripada pendapatan, dan sektor persewaan belum menarik cukup investasi untuk memenuhi permintaan.

Sinh, yang berbicara dalam sebuah forum real estat, menggambarkan berbagai kesulitan yang telah lama menumpuk di pasar:

"Ini adalah persoalan yang telah menumpuk seiring waktu dan tidak dapat diselesaikan dalam semalam, tetapi memerlukan tindakan segera dan terkoordinasi," kata Sinh.

Analisis hukum HM&P pada 29 September, yang ditulis oleh pengacara Nguyen Van Phuc dan Ngo Tuong Vi, mengutip data Kementerian Konstruksi yang mencatat sekitar 60.900 rumah per Juni 2026 dalam sejumlah kategori sewa tertentu. Kategori tersebut mencakup perumahan sosial, akomodasi pekerja, hunian mahasiswa, dan perumahan lama yang dikuasai sebagai aset publik. Angka itu hanya mencakup kelompok yang disebutkan, bukan semua rumah sewa milik swasta di Vietnam.

Bagaimana usulan ini sampai ke parlemen

Rancangan yang dipaparkan pada 22 Oktober terdiri dari 13 bab dan 130 pasal, 68 pasal lebih sedikit dibandingkan 198 pasal dalam Undang-Undang Perumahan 2023. Versi yang ditelaah pada September memuat 132 pasal. Pemerintah menyatakan revisi ini mempertahankan ketentuan yang bermanfaat sambil menghapus duplikasi dan menyerahkan pengaturan pelaksanaan yang lebih terperinci kepada regulasi pemerintah.

Tahapan utama menuju pemaparan rancangan di parlemen adalah:

• Mei 2024: Sekretariat menerbitkan Instruksi No. 34-CT/TW tentang pengembangan perumahan sosial, yang pelaksanaannya akan ditinjau Kementerian Konstruksi.
• 30 September 2026: Badan tetap Komite Hukum dan Kehakiman menelaah rancangan di gedung Majelis Nasional, dipimpin Phan Chi Hieu.
• 2 Oktober 2026: Komite Tetap Majelis Nasional membahas rancangan undang-undang perumahan dan bisnis real estat.
• 15 Oktober 2026: Kementerian Konstruksi merilis angka pembangunan perumahan dalam konferensi pers kuartal ketiga di Hanoi.
• 22 Oktober 2026: Majelis Nasional mendengarkan usulan perumahan dan hasil penelaahan dalam sidang keduanya.

Bagaimana harga sewa dan investasi akan diatur

Bab tentang hunian sewa akan mengatur penyewa yang memenuhi syarat, pendanaan publik dan swasta, persyaratan proyek, prosedur investasi, insentif bagi pengembang, harga sewa, serta pengelolaan properti. Bab ini juga mencakup akomodasi bagi para ahli dan pekerja di luar kawasan industri.

Pengembang dan penyewa akan menyepakati harga sewa dalam kerangka yang ditetapkan Komite Rakyat provinsi. Perhitungan yang diusulkan akan mencakup pemulihan investasi konstruksi, pemeliharaan, operasional, pajak, biaya, pengeluaran wajar lainnya, serta laba yang diharapkan sesuai rencana bisnis.

Dengan demikian, batas harga yang ditetapkan provinsi akan berjalan beriringan dengan biaya proyek. Pengembang perlu memperoleh pendapatan yang cukup untuk memelihara properti dan memulihkan investasinya, sementara provinsi akan menetapkan rentang harga yang diizinkan. Paket insentif dan kerangka harga sewa daerah sama-sama akan memengaruhi kemampuan proyek menyediakan hunian dengan harga sewa terjangkau.

Dalam penelaahan pada September, rancangan tersebut mencakup pembebasan biaya penggunaan lahan bagi proyek sewa yang dibiayai tanpa modal negara. Kerangka yang lebih luas yang diusulkan kementerian juga mencakup pembebasan sewa lahan, keringanan pajak, pinjaman berbunga rendah, serta dukungan untuk sambungan ke infrastruktur teknis. Pengembang dapat menggunakan sebagian proyek untuk perumahan komersial atau layanan guna menambah pendapatan, dengan tetap mematuhi ketentuan hukum.

Lokasi pembangunan hunian sewa baru

Kementerian ingin hunian sewa lebih erat terhubung dengan lapangan kerja, pendidikan, dan transportasi. Persyaratan perencanaan yang diusulkan akan mencadangkan lahan di sejumlah kawasan perkotaan tertentu, di sekitar kawasan industri dan zona pemrosesan ekspor, dekat universitas dan perguruan tinggi, serta di area yang dikembangkan di sekitar transportasi umum.

Pengembangan Berorientasi Transit (Transit Oriented Development/TOD) berarti memusatkan hunian dan layanan di sekitar jaringan transportasi. Bagi pekerja atau mahasiswa, manfaat praktisnya adalah kemungkinan tinggal lebih dekat dengan tempat kerja, kampus, atau halte transportasi, asalkan rencana daerah juga menyediakan infrastruktur yang diperlukan.

Pemerintah daerah diminta menilai kebutuhan berbagai kelompok penyewa, mengalokasikan lahan yang sesuai, dan mempertimbangkan investasi publik langsung. Pilihan lain mencakup pemanfaatan aset perumahan publik dan pembelian rumah dari pengembang. Pemerintah provinsi juga akan mengatur sumber daya untuk kompensasi, pemukiman kembali, dan penyiapan lahan.

Komite Hukum dan Kehakiman menginginkan aturan prioritas yang lebih jelas, terutama untuk rumah yang dibangun dengan dana publik. Komite juga menginginkan insentif yang memberikan manfaat bagi penyewa yang menghadapi kesulitan perumahan, dengan pemeriksaan kelayakan yang transparan untuk mencegah penyalahgunaan dukungan.

Gambaran dari angka pembangunan

Angka kementerian pada Oktober menunjukkan besarnya proyek yang sedang berjalan dibandingkan jumlah rumah yang telah selesai dibangun. Dalam sembilan bulan pertama 2026, sebanyak 170 proyek perumahan sosial dan sewa menghasilkan 46.497 rumah: 38.183 untuk dijual atau dibeli melalui cicilan berdasarkan perjanjian sewa beli, dan 8.314 untuk disewakan.

Pembangunan 128 proyek lain yang mencakup 183.293 rumah telah dimulai, termasuk 42.801 unit sewa. Rumah sewa mencakup sekitar 23% dari jumlah proyek yang mulai dibangun tersebut, dibandingkan sekitar 18% dari rumah yang selesai dibangun dalam periode yang sama. Porsi rumah sewa yang mulai dibangun lebih besar daripada porsi yang telah selesai.

Kementerian memperkirakan 87.601 rumah sosial dan rumah sewa akan selesai dibangun sepanjang 2026, termasuk 18.049 rumah sewa. Program perumahan sosial yang lebih luas mencakup 947 proyek dengan 910.933 rumah, dengan perkiraan investasi sebesar 841,338 triliun dong. Dari jumlah itu, 216.626 rumah telah selesai, 363.065 sedang dibangun, dan 331.242 telah mendapat persetujuan investasi.

Ketiga tahap tersebut secara keseluruhan setara dengan sekitar 91% dari target minimal 1 juta unit perumahan sosial pada 2030. Unit yang telah selesai dibangun saja setara dengan sekitar 22% dari target minimum tersebut. Pada awal 2026, program ini mencakup 781 proyek dengan 720.055 unit, atau 72% dari target jika seluruh tahap pembangunan diperhitungkan.

Vietnam menyelesaikan pembangunan 102.633 unit perumahan sosial pada 2025, melampaui target tahunan 100.275 unit sebanyak 2.358 unit. Dalam lima bulan pertama 2026, pembangunan dimulai pada 34 proyek yang mencakup hampir 30.000 unit. Kementerian telah meminta pemerintah daerah memasukkan target perumahan, jadwal proyek, dan sumber daya ke dalam rencana pembangunan ekonomi dan sosial mereka.

Penjualan kembali perumahan sosial dan kewajiban infrastruktur

Rancangan undang-undang tersebut akan memasukkan kebijakan percontohan yang sesuai dari Resolusi Majelis Nasional 201/2025/QH15 dan Resolusi Pemerintah 66.15/2026/NQ-CP ke dalam Undang-Undang Perumahan. Salah satu aturan yang diusulkan akan mengizinkan pembeli perumahan sosial menjual kembali rumah setelah lima tahun sejak pelunasan penuh, setelah sertifikat kepemilikan diterbitkan, tetapi hanya kepada pembeli lain yang memenuhi syarat untuk memperoleh perumahan sosial.

Pajak penghasilan pribadi akan mengikuti peraturan perpajakan. Skema penjualan kembali yang diusulkan akan mempertahankan rumah tersebut dalam kumpulan hunian untuk rumah tangga yang memenuhi syarat, bahkan setelah masa kepemilikan awal berakhir.

Pemerintah provinsi akan memutuskan cara pengembang perumahan komersial memenuhi kewajiban untuk mendukung perumahan sosial dan sewa. Pilihannya adalah menyediakan lahan di dalam proyek, lahan di lokasi lain, atau pembayaran senilai kewajiban tersebut. Pemerintah akan menerbitkan aturan terperinci.

Komite menyoroti kekhawatiran bahwa rancangan tersebut menghapus ketentuan tegas terkait investasi infrastruktur teknis ketika pengembang menyediakan lahan atau membayar jumlah penggantinya. Jalan, drainase, dan sambungan utilitas membuat lahan dapat digunakan untuk perumahan, sehingga pembagian biaya tersebut berdampak langsung pada kesiapan dan biaya proyek.

Pemerintah mengusulkan aturan terperinci mengenai penghitungan biaya infrastruktur saat kewajiban dipenuhi. Komite meminta badan penyusun meninjau kembali redaksinya agar pengembang komersial tetap memikul bagian tanggung jawab yang semestinya.

Lebih sedikit persetujuan memunculkan pertanyaan baru soal perlindungan

Rancangan undang-undang perumahan akan menyisakan hanya prosedur penyewaan perumahan dinas di bawah kewenangan Kementerian Konstruksi. Pemerintah daerah akan menangani 20 prosedur administrasi lainnya. Rancangan ini juga mengusulkan penghapusan tiga dari empat persyaratan usaha, penyederhanaan dokumen permohonan, dan pemangkasan waktu pemrosesan.

Penetapan harga perumahan sosial menunjukkan peralihan yang diusulkan dari persetujuan di muka. Para pengacara HM&P menjelaskan mekanisme yang memungkinkan pengembang menetapkan harga, menyewa konsultan berkualifikasi untuk memverifikasinya, lalu menetapkan sendiri harga jual dan sewa beli. Mekanisme ini menggantikan penilaian oleh badan provinsi.

Phuc dan Vi merekomendasikan inspeksi yang menyasar risiko penetapan harga, pencatatan metode penghitungan harga, pengungkapan komponen biaya utama, serta pertanggungjawaban perusahaan verifikasi. Mereka juga mengusulkan penyesuaian harga atau pengembalian dana jika pemeriksaan selanjutnya menemukan penghitungan yang tidak semestinya. Langkah-langkah ini merupakan perlindungan yang direkomendasikan dalam analisis mereka.

Para pengacara tersebut juga menyoroti ketentuan hipotek. Pasal 182 Undang-Undang Perumahan yang berlaku mewajibkan pemilik memberi tahu penyewa secara tertulis sebelum menghipotekkan rumah yang disewakan, serta memberi tahu pemberi pinjaman bahwa rumah tersebut sedang disewakan. Ketentuan hipotek yang lebih ringkas dalam rancangan akan menghapus kewajiban pemberitahuan awal yang secara tegas diatur dalam Undang-Undang Perumahan.

Ketentuan lain akan mengizinkan sejumlah transaksi, termasuk penjualan atau sewa beli perumahan sosial, berlangsung tanpa terlebih dahulu melepaskan hipotek jika pihak terkait menyetujuinya. Hipotek memberi pemberi pinjaman jaminan atas properti jika utang tidak dibayar. Pembeli yang menerima pengaturan semacam itu perlu mendapat informasi jelas tentang utang, hak pemberi pinjaman, dan syarat untuk membebaskan rumah mereka dari hipotek.

Apartemen lama, kepemilikan, dan perumahan dinas

Renovasi dan rekonstruksi apartemen akan lebih erat dikaitkan dengan pembangunan kembali kawasan perkotaan. Rancangan tersebut menambahkan skema bangun-serah sebagai bentuk kemitraan publik-swasta, yang dikenal sebagai BT, sebagai jalur investasi tambahan serta menyederhanakan pemilihan pengembang. Dalam skema BT, investor swasta membangun infrastruktur atau fasilitas dan menyerahkannya kepada otoritas publik sesuai ketentuan yang disepakati.

Rancangan September mengaitkan masa pakai gedung apartemen dengan hukum konstruksi dan mengatur partisipasi keuangan pemilik dalam pembangunan kembali ketika masa pakai itu berakhir. Pemaparan Oktober juga menjelaskan perlindungan hak kepemilikan saat bangunan dibongkar.

Aturan pengelolaan yang direvisi akan memperjelas kepemilikan bersama dan pribadi, area parkir, serta wewenang dan kewajiban dewan pengelola, pengembang, pemilik, penghuni, dan operator. Komite mengidentifikasi sengketa atas properti bersama dan konflik antara penghuni dengan dewan pengelola sebagai persoalan yang membutuhkan solusi lebih kuat.

Ketentuan perumahan dinas akan menambahkan pembebasan sewa bagi pejabat, pegawai negeri, dan pekerja yang ditugaskan, dipindahkan, atau diperbantukan ke komune yang sangat tertinggal, wilayah perbatasan, dan kepulauan. Perumahan bagi angkatan bersenjata dapat memanfaatkan lahan pertahanan atau keamanan yang direncanakan untuk dialihfungsikan, atau lahan yang tak lagi diperlukan untuk tujuan tersebut.

Rancangan itu juga mengatur warga Vietnam yang memiliki kewarganegaraan lain. Menurut analisis HM&P, mereka akan diperlakukan sebagai warga negara Vietnam dalam transaksi perumahan jika menggunakan kewarganegaraan Vietnam, baik tinggal di Vietnam maupun di luar negeri. Para pengacara meminta aturan dokumentasi dan pendaftaran yang lebih jelas untuk menerapkan status tersebut.

Pengendalian lahan dan rancangan undang-undang pendamping

Pasal 6 rancangan undang-undang perumahan akan mewajibkan pengembang di kawasan administratif perkotaan kategori khusus, kelas I, dan kelas II membangun rumah untuk dijual, disewakan dengan opsi beli, atau disewakan. Di wilayah lain, provinsi akan menentukan lokasi yang wajib menjadi tempat pembangunan oleh pengembang serta lokasi bidang tanah perumahan yang boleh dialihkan kepada individu untuk membangun rumah, dengan menggunakan kriteria pemerintah.

Komite Hukum dan Kehakiman menginginkan pembagian bidang dan penjualan lahan perkotaan ditekan seminimal mungkin, terutama di kota-kota besar. Komite juga mengupayakan aturan yang lebih jelas mengenai sumber modal Dana Perumahan, pencatatan aset, dan pengelolaannya, yang selaras dengan peraturan anggaran negara.

Rancangan Undang-Undang Bisnis Real Estat yang menjadi pendamping terdiri dari 10 bab dan 61 pasal, 22 pasal lebih sedikit dibandingkan undang-undang 2023. Rancangan tersebut mengusulkan identitas elektronik untuk properti, orang, organisasi, dan objek lain yang tercakup, serta mekanisme untuk menjamin sisa 5% nilai kontrak properti melalui rekening yang diblokir atau kesepakatan para pihak.

Menteri Pertanian dan Lingkungan Hidup Trinh Viet Hung menjelaskan ketentuan yang mengizinkan Komite Rakyat provinsi menyetujui pengalihan seluruh atau sebagian proyek yang kebijakan investasinya semula disetujui perdana menteri. Tanggung jawab distrik akan dialihkan kepada otoritas komune dalam sistem pemerintahan provinsi dan komune.

Rancangan undang-undang bisnis properti akan menghapus empat dari 12 prosedur administrasi, menyederhanakan tujuh prosedur lainnya, serta menghapus atau menyederhanakan sembilan dari 31 persyaratan investasi dan usaha. Rancangan undang-undang perumahan juga akan menghapus tujuh butir dari daftar tindakan terlarang, yang selanjutnya akan diatur melalui ketentuan khusus atau peraturan perundang-undangan lainnya.

Para anggota parlemen meminta penyelarasan yang cermat antara aturan perumahan, bisnis real estat, pertanahan, perpajakan, dan anggaran. Para pengacara HM&P juga meminta batasan tegas terhadap pengecualian peralihan yang memungkinkan sejumlah proyek perumahan sosial menerima investor tanpa mengulangi proses pemilihan. Tugas utama dalam pelaksanaannya adalah memastikan persetujuan yang lebih cepat berjalan seiring dengan tanggung jawab yang jelas atas harga, lahan, infrastruktur, dan hak penghuni.

Poin Utama

• Rancangan undang-undang perumahan yang dipaparkan pada 22 Oktober memiliki 13 bab dan 130 pasal, termasuk bab khusus tentang hunian sewa.
• Pengembang dan penyewa akan menyepakati harga sewa dalam batas harga yang ditetapkan provinsi.
• Pemerintah daerah akan menangani 20 dari 21 prosedur administrasi perumahan.
• Vietnam menyelesaikan pembangunan 8.314 rumah sewa dalam sembilan bulan pertama 2026 dan memperkirakan jumlahnya mencapai 18.049 sepanjang tahun.
• Penjualan kembali perumahan sosial setelah lima tahun sejak pelunasan penuh akan mensyaratkan sertifikat kepemilikan dan pembeli yang memenuhi syarat.
• Para anggota parlemen menginginkan aturan yang lebih jelas mengenai prioritas penyewa, kewajiban infrastruktur, ketentuan pendanaan, dan perlindungan terhadap penyalahgunaan dukungan perumahan.
• Usulan tersebut juga mencakup rekonstruksi apartemen, pengaturan hipotek, pengendalian lahan, dan transaksi properti.