New World Minta Perpanjangan Dua Tahun atas Pinjaman HK$88 Miliar Sambil Mempertimbangkan Suntikan Modal Baru

Persetujuan bank menjadi kunci rencana pendanaan baru

New World Development sedang meminta perpanjangan dua tahun atas pinjaman sekitar HK$88 miliar, dengan rencana pembayaran kembali sekitar HK$8,8 miliar, sementara pengembang asal Hong Kong itu berupaya mendapat lebih banyak waktu untuk mengelola utangnya dan menyiapkan kemungkinan penjualan saham.

Pembahasan awal tersebut, menurut orang-orang yang mengetahui persoalan ini pada Oktober 2026, memerlukan persetujuan bulat dari para pemberi pinjaman. Kesepakatan itu akan memungkinkan perusahaan melanjutkan penerbitan hak memesan efek terlebih dahulu (HMETD), yang memberi pemegang saham lama kesempatan membeli saham baru sesuai proporsi kepemilikan mereka.

Pengembang itu menargetkan negosiasi pinjaman selesai pada Januari 2027. HMETD dapat diumumkan paling cepat pada November 2026, sehingga pembahasan dengan bank dan persiapan untuk memperoleh modal baru menjadi bagian yang saling terkait dalam upaya pendanaannya.

Paket tersebut mencakup sekitar 62% dari total utang sekitar HK$143 miliar yang dilaporkan New World pada akhir Juni. Besarnya nilai itu menjadikan negosiasi sebagai hal utama bagi keuangan perusahaan, meski pengembang tersebut juga mengupayakan pertukaran obligasi, kemungkinan kemitraan investasi, serta keringanan atas komitmen di proyek 11 Skies dekat Bandara Internasional Hong Kong.

Belum ada kesepakatan yang dicapai, dan usulan persyaratan tersebut dapat berubah atau pembicaraan bisa gagal. New World belum segera menanggapi permintaan komentar.

Hal yang diminta untuk disetujui bank

Usulan New World menggabungkan penundaan tanggal pembayaran dengan pengurangan langsung atas pokok pinjaman, yakni jumlah yang semula dipinjam. Pembayaran kembali 10% dari paket HK$88 miliar setara dengan sekitar HK$8,8 miliar, sehingga tersisa sekitar HK$79,2 miliar sebelum penyesuaian lainnya.

Perpanjangan itu akan memberi pengembang lebih banyak waktu untuk menghimpun dana dari penjualan properti, pelepasan aset, atau investor baru. Pembayaran sebagian akan mengembalikan sejumlah dana kepada pemberi pinjaman sementara mereka menunggu pelunasan sisa pinjaman.

Menurut orang-orang yang mengetahui pembahasan tersebut, setiap pemberi pinjaman harus menyetujui rencana itu sebelum HMETD terkait dapat dilaksanakan. Karena itu, pembicaraan dengan sejumlah bank merupakan tahap awal dari proses yang membutuhkan dukungan seluruh kelompok pemberi pinjaman.

Pinjaman tersebut memiliki tanggal jatuh tempo yang berbeda-beda. Tanggal paling awal dalam pembiayaan kembali yang rampung pada Juni 2025 adalah 30 Juni 2028. Usulan perpanjangan dua tahun akan memundurkan tanggal pembayaran pinjaman yang terdampak, sementara jadwal akhir bergantung pada persyaratan yang disetujui bank.

Bagaimana pembiayaan kembali 2025 membawa perusahaan ke titik ini

New World menandatangani perjanjian pembiayaan kembali sebelumnya pada 30 Juni 2025, setelah negosiasi selama berbulan-bulan yang membawa perusahaan menjauh dari ambang gagal bayar. Perjanjian itu mencakup sekitar HK$88,2 miliar, yang lazim dibulatkan menjadi HK$88 miliar, dan disebut sebagai pembiayaan kembali utang terbesar di Hong Kong.

Kesepakatan tersebut memperlakukan kelompok pinjaman yang berbeda dengan cara berbeda. Sekitar HK$63,4 miliar yang semula jatuh tempo pada 2025 dan 2026 mendapat perpanjangan tiga tahun. Pinjaman yang jatuh tempo pada 2027 dan setelahnya tetap mengikuti jadwal pembayaran semula, sementara New World memberikan agunan tambahan dan perlindungan lainnya bagi kreditur.

Usulan saat ini melanjutkan upaya sebelumnya untuk menggeser tuntutan pembayaran ke waktu yang lebih jauh. Tahapan utamanya adalah:

• Februari 2025: New World mengusulkan paket agunan properti yang lebih besar saat bernegosiasi dengan bank untuk pembiayaan kembali.
• 30 Juni 2025: Perusahaan menandatangani perjanjian pembiayaan kembali sekitar HK$88,2 miliar, dengan jatuh tempo paling awal pada 30 Juni 2028.
• Oktober 2026: Muncul pembahasan awal untuk memperpanjang pinjaman sekitar HK$88 miliar selama dua tahun lagi.
• November 2026: HMETD kemungkinan diumumkan paling cepat pada bulan ini.
• Januari 2027: Perusahaan menargetkan negosiasi perpanjangan pinjaman selesai.

HK$63,4 miliar yang mendapat perpanjangan jangka waktu pembayaran pada 2025 mencakup sekitar 72% dari paket sekitar HK$88 miliar. Sisanya merupakan utang yang sejak awal memiliki jatuh tempo lebih lama.

Mengapa HMETD penting bagi keluarga Cheng

Keluarga Cheng, yang mengendalikan New World, telah mempertimbangkan sejumlah usulan penyertaan modal selama berbulan-bulan. HMETD akan memberi pemegang saham lama, termasuk keluarga tersebut, jalur untuk menyuntikkan dana baru.

Ekuitas adalah dana yang diinvestasikan sebagai imbalan atas kepemilikan. Berbeda dengan pinjaman bank, ekuitas tidak menimbulkan kewajiban terjadwal untuk membayar kembali pokok. Bagi perusahaan yang mengelola utang besar, cara ini dapat menyediakan dana tanpa menambah jatuh tempo pinjaman baru.

HMETD memberi pemegang saham kesempatan membeli saham baru sesuai besarnya kepemilikan mereka saat ini. Pemegang saham yang berpartisipasi secara proporsional umumnya dapat mempertahankan persentase kepemilikannya. Mereka yang tidak berpartisipasi mungkin akan memiliki porsi lebih kecil di perusahaan yang telah menerbitkan lebih banyak saham.

Penerbitan yang berhasil dengan dukungan keluarga Cheng akan menjadi tanda dukungan finansial yang besar. Jumlah dana yang akan dihimpun, harga pelaksanaan, dan komitmen finansial keluarga tersebut belum diungkapkan. Rincian itu akan menentukan jumlah dana yang diterima New World dan perubahan kepemilikan perusahaan.

Kerugian membuat arus kas menjadi sorotan

New World membukukan kerugian sekitar US$3,6 miliar pada tahun fiskal terbarunya dan melaporkan total utang sekitar HK$143 miliar pada akhir Juni. Proyek hunian, perkantoran, dan pusat perbelanjaannya tersebar di Hong Kong dan China daratan, tempat penurunan berkepanjangan di sektor properti telah menekan bisnis.

Penurunan harga rumah dan lemahnya sentimen konsumen menekan pendapatan, sementara lingkungan suku bunga tinggi meningkatkan biaya pinjaman. Kondisi-kondisi tersebut sekaligus menyulitkan perusahaan menghasilkan kas sambil memenuhi pembayaran bunga dan bersiap menghadapi jatuh tempo utang.

Angka keuangan perusahaan sebelumnya menunjukkan tekanan utang telah meningkat sebelum pembiayaan kembali pada Juni 2025. Pada 31 Desember 2024, utang bersih konsolidasi sekitar HK$124,63 miliar, utang berbunga sekitar HK$146,5 miliar, dan rasio utang bersih terhadap ekuitas sebesar 57,5%.

Utang bersih dihitung dengan mengurangi kas dari pinjaman, sedangkan total utang mencakup pinjaman sebelum pengurangan tersebut. Karena itu, angka total utang terbaru New World dan angka utang bersih sebelumnya mengukur hal yang berbeda. Tugas praktisnya adalah menghasilkan cukup kas untuk membayar kewajiban sekaligus mengurangi jumlah utang.

Agunan properti memberi bank perlindungan lebih besar

Negosiasi New World pada awal 2025 menunjukkan besarnya nilai properti yang diajukan untuk mendukung pembiayaan kembali. Usulan pada Februari menambahkan aset senilai US$3,8 miliar untuk pinjaman yang jatuh tempo pada 2027 dan setelahnya, sehingga nilai paket agunan yang diusulkan mencapai US$19,1 miliar.

Bagian awal dari usulan tersebut mencakup 25 aset senilai US$15,3 miliar untuk mendukung pembiayaan kembali pinjaman US$7,7 miliar yang jatuh tempo pada 2025 dan 2026. Sekitar US$11,3 miliar dari nilai aset tersebut disebut belum diagunkan, artinya belum dijadikan jaminan untuk pinjaman lain.

Properti yang diusulkan mencakup New World Tower, K11 Art Mall, dan perkantoran 11 Skies di Hong Kong, serta Shanghai K11 Art Mall dan Shenzhen K11 ECOAST. K11 Shanghai Huaihai Middle Road dan Rosewood Phuket termasuk di antara 13 aset yang diusulkan untuk pinjaman dengan jatuh tempo lebih lama.

Agunan memberi pemberi pinjaman hak atas aset jika peminjam tidak dapat memenuhi kewajibannya. Sejumlah properti dalam paket yang diusulkan telah menjamin utang lain, sehingga calon pemberi pinjaman akan mendapat hak hipotek peringkat kedua, yang menempatkan klaim mereka di bawah pemberi pinjaman yang sudah ada. Perjanjian Juni 2025 kemudian mewajibkan agunan tambahan, menjadikan jaminan aset bagian penting dari pengaturan utang perusahaan.

Pemegang obligasi menghadapi usulan pertukaran terpisah

New World juga berupaya mengelola jatuh tempo obligasi yang lebih dekat melalui penawaran pertukaran yang diluncurkan pada awal Oktober 2026. Penawaran itu mencakup obligasi sekitar US$991 juta.

Pertukaran obligasi meminta investor menukar utang yang ada dengan surat berharga pengganti berdasarkan persyaratan baru. Bagi peminjam, langkah ini dapat membantu mengatur kembali kewajiban pembayaran; hasilnya bergantung pada persyaratan yang ditawarkan dan jumlah investor yang menerima penawaran.

Partisipasi hingga batas waktu penawaran awal berada di bawah batas maksimum yang ditetapkan perusahaan. Batas tersebut adalah jumlah maksimum yang ditargetkan untuk tahap penawaran itu. Angka partisipasi akhir dan dampaknya terhadap jadwal pembayaran New World belum disampaikan.

Pertukaran obligasi dan negosiasi dengan bank melibatkan kelompok kreditur yang berbeda. Penyelesaian keduanya akan menangani kewajiban pembayaran yang terpisah, sementara HMETD akan mendatangkan dana baru alih-alih mengatur ulang utang yang ada.

Pembicaraan investasi menyoroti kepemilikan

Bain Capital sedang menjajaki kemungkinan investasi yang juga dapat mencakup suntikan dana baru dari keluarga Cheng. Transaksi semacam itu akan menjadi sumber modal alternatif di samping HMETD.

Kepemilikan telah memengaruhi usulan transaksi lainnya. Pada awal 2026, Blackstone mundur dari rencana kemitraan senilai US$4 miliar setelah keluarga Cheng menolak melepas kendali atas New World.

Kedua potensi transaksi itu menunjukkan bahwa upaya menghimpun dana melibatkan keputusan tentang siapa yang akan memiliki dan mengarahkan perusahaan, serta jumlah yang akan disumbangkan investor. HMETD memberi pemegang saham saat ini jalur untuk berpartisipasi secara proporsional, sedangkan negosiasi dengan investor eksternal dapat melibatkan pembagian kepemilikan dan wewenang pengambilan keputusan yang berbeda.

Belum ada persyaratan final yang diumumkan untuk investasi Bain. Nilai, struktur, dan kaitannya dengan kemungkinan kontribusi keluarga Cheng masih belum ditentukan, sehingga perpanjangan pinjaman oleh bank tetap menjadi salah satu bagian dari upaya pendanaan yang lebih luas.

Keringanan untuk 11 Skies mengubah komitmen besar

Otoritas Bandara Hong Kong telah sepakat mengambil alih sepenuhnya 11 Skies, kompleks pusat perbelanjaan dan perkantoran milik New World senilai HK$18 miliar di dekat bandara. Kesepakatan tersebut mencakup penghapusan kewajiban pembayaran sewa senilai miliaran dolar Hong Kong yang telah disanggupi perusahaan.

Otoritas itu menyatakan bahwa kesepakatan akan mengakhiri kontrak proyek lebih awal, dengan anak perusahaan New World yang dimiliki sepenuhnya menyerahkan sewa terkait. Aset proyek, termasuk tiga gedung perkantoran dan pusat hiburan, akan dialihkan kepada otoritas tanpa biaya. Sewa akan berakhir pada 1 April 2027.

Dalam kesepakatan itu, New World akan memberikan uang tunai dan setara kas senilai lebih dari HK$3 miliar kepada otoritas. Direktur eksekutif sekaligus CEO Echo Huang menyebut kontribusi tersebut sekitar HK$2,3 miliar dalam bentuk tunai dan sekitar HK$1,05 miliar dalam bentuk jasa setara kas. Dengan demikian, kesepakatan itu menggabungkan keringanan atas kewajiban sewa mendatang dengan kontribusi dari pengembang dan pengalihan kendali atas kompleks tersebut.

Otoritas itu menyatakan akan mengambil tanggung jawab penuh atas pengembangan bisnis dan pengelolaan proyek. CEO-nya mengatakan otoritas dan New World telah bekerja sama dalam proyek 11 Skies sejak 2018.

Perusahaan juga telah mengupayakan penjualan properti dan pelepasan aset. Direktur eksekutif sekaligus CEO Echo Huang sebelumnya menyebut pengurangan utang sebagai prioritas, dengan target menghasilkan kas HK$26 miliar pada tahun fiskal 2025 melalui penjualan proyek pengembangan, aset noninti, dan bisnis.

New World secara terpisah menyatakan telah mencapai target penjualan kontrak HK$26 miliar untuk tahun fiskal tersebut pada 25 Juni 2025. Penjualan kontrak mencatat kesepakatan dengan pembeli; waktu penerimaan kas bergantung pada jadwal pembayaran dan kemajuan proyek.

Skala dan jenis kepemilikan properti New World membantu menjelaskan mengapa mengubah aset menjadi kas membutuhkan waktu. Laporan tahunan 2024 mencatat tujuh proyek pembaruan perkotaan di China daratan dengan luas lantai gabungan 1,622 juta meter persegi, sekitar 43,6% dari total bank tanahnya yang seluas 3,721 juta meter persegi.

Pembaruan perkotaan melibatkan pembangunan kembali kawasan yang sudah ada, dengan perencanaan, persiapan, dan konstruksi berlangsung sebelum properti yang selesai dapat dijual atau disewakan. Upaya pendanaan New World saat ini menggabungkan beberapa cara untuk mengatasi jeda tersebut: memperpanjang jangka waktu pinjaman, melakukan pembayaran sebagian, menerbitkan ekuitas baru, melakukan transaksi aset, dan mengubah komitmen proyek.

Poin Utama

• New World membahas perpanjangan dua tahun atas pinjaman sekitar HK$88 miliar dan mengusulkan pembayaran kembali 10% dari pokok, sekitar HK$8,8 miliar.
• Semua pemberi pinjaman harus menyetujui rencana sebelum HMETD terkait dapat dilaksanakan. Perusahaan menargetkan negosiasi selesai pada Januari 2027.
• HMETD dapat diumumkan paling cepat pada November 2026, tetapi nilai, harga, dan dukungan keluarga Cheng belum diungkapkan.
• Paket pinjaman tersebut mencakup sekitar 62% dari total utang HK$143 miliar yang dilaporkan pada akhir Juni.
• Pertukaran obligasi US$991 juta, kemungkinan investasi Bain Capital, dan kesepakatan 11 Skies merupakan bagian lain dari upaya pendanaan.
• Aset 11 Skies akan dialihkan kepada Otoritas Bandara tanpa biaya, dengan masa sewa berakhir pada 1 April 2027; New World akan memberikan kontribusi lebih dari HK$3 miliar, termasuk sekitar HK$2,3 miliar dalam bentuk tunai dan sekitar HK$1,05 miliar dalam bentuk jasa setara kas.
• Perpanjangan masih dalam pembahasan, setelah pembiayaan kembali besar rampung pada 30 Juni 2025.