Otoritas Bandara Hong Kong Ambil Alih 11 SKIES, New World Berupaya Meringankan Beban Sewa dan Utang

Sewa yang semula berakhir pada 2066 kini berakhir pada April 2027

Otoritas Bandara Hong Kong sepakat mengambil alih tiga menara perkantoran dan kompleks hiburan di 11 SKIES tanpa membayar aset tersebut. Kesepakatan ini memungkinkan New World Development keluar dari proyek yang membebankan jaminan sewa tahunan sedikitnya HK$1,8 miliar. Kesepakatan yang diumumkan pada 30 September 2026 itu memajukan akhir masa sewa yang semula dijadwalkan berakhir pada September 2066.

Dalam pengumuman 30 September, otoritas menyebut New World juga akan memberikan uang tunai dan setara kas lebih dari HK$3 miliar. Sewa akan berakhir pada 1 April 2027, saat pengembang dijadwalkan menyerahkan proyek di sebelah Bandara Internasional Hong Kong tersebut.

Kesepakatan ini meringankan beban kewajiban besar pada masa mendatang, tetapi menimbulkan biaya keuangan langsung. New World mencatat kerugian sekitar HK$18,3 miliar akibat pengakhiran kontrak, yang turut berkontribusi pada kerugian yang diatribusikan kepada pemegang saham sebesar HK$28,15 miliar untuk tahun buku yang berakhir pada Juni 2026. Total utangnya tercatat sekitar HK$143,3 miliar.

Opsi saham terpisah membuka kemungkinan bagi Otoritas Bandara untuk masuk ke New World sendiri. Sejumlah laporan menyebut hak untuk membeli 750 juta saham dari Chow Tai Fook Enterprises, perusahaan investasi keluarga Cheng, seharga HK$2,25 miliar dalam waktu tiga tahun. Hak itu tunduk pada sejumlah persyaratan untuk mempertahankan posisi keluarga tersebut sebagai pemegang saham terbesar.

Dengan demikian, kesepakatan ini menghubungkan dua tantangan: mencari model operasional yang layak bagi pengembangan komersial bandara berskala besar dan memberi salah satu grup properti terbesar di Hong Kong lebih banyak waktu untuk memperbaiki kondisi keuangannya. Kesepakatan ini menghapus kewajiban sewa besar, tetapi tidak menghilangkan utang New World atau menjamin investasi ekuitas baru.

Dari keringanan sewa hingga keluar sepenuhnya

Negosiasi sebelumnya berfokus pada pengaturan yang tidak terlalu menyeluruh. New World berupaya memperoleh penghapusan sebagian dari sewa yang dijamin sembari tetap berbagi sebagian pendapatan tahunan mal dan menara perkantoran dengan Otoritas Bandara. Kemungkinan pemberian sebagian kepemilikan proyek kepada otoritas sebagai kompensasi atas keringanan sewa juga sempat dibahas.

Namun, kesepakatan September mengakhiri peran New World berdasarkan kontrak yang ada. Anak usaha yang sepenuhnya dimiliki perusahaan itu, Roxy Limited, akan menyerahkan hak sewa, dan otoritas akan mengambil alih tanggung jawab penuh atas pengembangan bisnis dan pengelolaan. Ini merupakan pengalihan platform operasional, bukan pengurangan sewa sementara.

Struktur sewa awal mewajibkan New World membayar sedikitnya HK$1,8 miliar per tahun atau 20% hingga 30% dari pendapatan bruto proyek, mana pun yang lebih tinggi. Adanya batas minimum yang dijamin berarti pembayaran tidak otomatis turun saat pendapatan mengecewakan. Keluar dari pengaturan tersebut menghapus kewajiban tetap yang besar.

Tanggal-tanggal utama menunjukkan sejauh mana proyek ini telah berubah dari struktur awalnya:

• 2018: New World memenangkan tender pengembangan dan memulai kemitraan dengan Otoritas Bandara.
• 30 September 2026: Otoritas mengumumkan kesepakatan pengakhiran dan rencana pengambilalihan.
• 1 April 2027: Masa sewa berakhir dan serah terima aset dijadwalkan.
• Mulai 2028/29: Otoritas memperkirakan fasilitas akan mulai beroperasi secara bertahap bersama proyek SKYTOPIA lainnya.
• Akhir 2029: Jangka waktu pelaksanaan opsi saham yang dilaporkan selama tiga tahun berakhir.

Aset yang harus dilepas dan pembayaran New World

Pengumuman resmi menyebut tiga gedung perkantoran dan pusat hiburan sebagai aset yang akan dialihkan secara cuma-cuma kepada Otoritas Bandara. Pengumuman itu juga menyatakan New World akan membayar uang tunai dan setara kas lebih dari HK$3 miliar. Menurut otoritas, properti tersebut sudah layak disewakan.

Sejumlah laporan menjelaskan paket pembayaran secara berbeda. Salah satunya menyebut biaya pengakhiran tunai sebesar HK$2,3 miliar ditambah pekerjaan dan layanan senilai hingga sekitar HK$1,05 miliar. Laporan lain menyebut pekerjaan dan layanan tanpa biaya bernilai hingga HK$1,1 miliar. Rincian ini tidak sama dengan pernyataan otoritas bahwa uang tunai dan setara kas yang diberikan bernilai lebih dari HK$3 miliar. Angka-angka tersebut tidak boleh dianggap dapat dipertukarkan atau sekadar dijumlahkan.

Laporan juga berbeda mengenai biaya proyek, dengan menyebut HK$18 miliar dan HK$20 miliar. Pengumuman pengambilalihan tidak menyelesaikan perbedaan itu. Uraian proyek secara terperinci menyebut luas lantai total 3,8 juta kaki persegi, termasuk 2,66 juta kaki persegi untuk ritel dan tempat makan serta 570.000 kaki persegi untuk hiburan. Dengan demikian, ritel dan tempat makan mencakup sekitar 70% dari total luas yang disebutkan.

New World menyerahkan proyek pengembangan berskala besar yang awalnya direncanakan beroperasi dengan merek K11 untuk menghindari komitmen keuangan jangka panjang. Otoritas menerima properti yang telah selesai dibangun dan paket pembayaran, tetapi kini bertanggung jawab mencari operator, penyewa, dan pelanggan.

Kerugian akuntansi besar, tetapi dampak terhadap kas berbeda

Kerugian New World akibat pengakhiran kontrak dilaporkan sebesar HK$18,32 miliar, dibulatkan menjadi HK$18,3 miliar dalam laporan lain. Komponen yang disebutkan mencakup kerugian penurunan nilai sebesar HK$14,7 miliar dan biaya pengakhiran lebih awal sebesar HK$2,3 miliar. Kedua komponen itu berjumlah HK$17 miliar, lebih kecil dari total kerugian yang disebutkan, sehingga tidak memberikan rekonsiliasi lengkap.

Penurunan nilai mengurangi nilai aset yang tercatat dalam pembukuan ketika perusahaan tidak lagi memperkirakan dapat memulihkan nilai tercatat sebelumnya. Hal itu tidak selalu berarti pembayaran tunai pada saat kerugian dicatat. Pembayaran pengakhiran serta kewajiban menyediakan pekerjaan atau layanan merupakan hal terpisah dan dapat berdampak pada kas atau sumber daya.

Laporan lain menyebut sekitar HK$18,3 miliar sebagai provisi terkait pengakhiran kontrak. Penjelasan yang lebih luas itu berbeda dari perincian yang secara khusus menyebut HK$14,7 miliar sebagai penurunan nilai. Perbedaan ini penting untuk menilai berapa bagian dari kerugian utama yang merupakan penyesuaian akuntansi dan berapa yang menjadi biaya penyelesaian nyata.

Kerugian tahunan yang diatribusikan kepada pemegang saham sebesar HK$28,15 miliar sekitar 73% lebih besar dibandingkan kerugian HK$16,3 miliar pada tahun sebelumnya. Namun, New World juga melaporkan laba inti sebesar HK$2,2 miliar setelah mengecualikan kerugian non-tunai, yang pertama dalam tiga tahun. Laba inti dan kerugian menurut laporan keuangan mengukur hal yang berbeda, dan angka positif tersebut tidak menghapus kewajiban utang perusahaan.

Chief Executive Echo Huang mengatakan biaya terkait 11 SKIES telah menyelesaikan persoalan besar dan memperkirakan arus kas akan membaik secara substansial pada paruh pertama tahun buku 2026/27. Itu merupakan ekspektasi manajemen, bukan penurunan utang yang sudah terealisasi.

Opsi saham mempertahankan peran keluarga Cheng

Pengaturan ekuitas yang dilaporkan melibatkan Chow Tai Fook Enterprises, bukan penerbitan saham baru secara langsung oleh New World. Perusahaan investasi keluarga tersebut menjual opsi tiga tahun kepada Otoritas Bandara seharga HK$1. Jika opsi itu digunakan, otoritas harus membayar HK$2,25 miliar untuk 750 juta saham yang sudah ada, setara HK$3 per saham.

Harga HK$1 adalah harga opsi, bukan harga saham. Otoritas dapat memilih apakah akan menggunakan haknya. Karena saham akan dibeli dari Chow Tai Fook Enterprises, pembayaran saat opsi digunakan akan diberikan kepada penjual tersebut, bukan langsung masuk ke kas New World.

Sejumlah laporan menyebut kepemilikan saham itu sekitar 30% dan harga pelaksanaan opsi sekitar 43% di bawah harga pasar terkini. Laporan lain membandingkannya dengan harga saham mendekati HK$6, yang berarti diskon sekitar 50%. Persentase tersebut menggunakan acuan harga pasar yang berbeda; harga pelaksanaan yang disebutkan, yakni HK$3, tetap sama.

Persyaratan bagi pemegang saham juga perlu dicermati. Satu laporan menyebut Chow Tai Fook Enterprises harus tetap menjadi pemegang saham terbesar New World setelah opsi digunakan. Laporan lain menyebut kepemilikannya tidak boleh turun di bawah 30%. Pengumuman resmi bandara tidak memerinci ketentuan opsi, sehingga persyaratan yang dilaporkan tersebut tidak boleh dianggap sama.

Persyaratan itu dapat membuat perubahan pada struktur modal New World diperlukan sebelum opsi digunakan. Analis UBS, termasuk Mark Leung, menafsirkan pengakhiran kontrak ini sebagai kemungkinan sinyal transaksi ekuitas dalam tiga tahun. Cheng Wai Mo, direktur riset Mingze Capital International sekaligus analis properti senior, mengatakan penerbitan rights issue dapat membantu mempertahankan porsi kepemilikan keluarga sesuai persyaratan, seraya memperingatkan risiko dilusi. Kedua penilaian itu bukan pengumuman bahwa penggalangan modal akan dilakukan.

Tekanan utang melampaui proyek bandara

Pada akhir Juni 2026, total utang New World sekitar HK$143,3 miliar, utang bersih HK$126,3 miliar, dan rasio gearing bersih 68,3%. Utang bersih dihitung dengan mengurangi kas dari pinjaman; gearing membandingkan utang bersih dengan ekuitas. Penghapusan pembayaran sewa bandara pada masa mendatang membantu likuiditas, tetapi tidak langsung melunasi pinjaman tersebut.

Perincian jatuh tempo utang yang dilaporkan menyebut utang sebesar HK$23,2 miliar harus dilunasi atau diperpanjang dalam waktu satu tahun, sementara lebih dari HK$40 miliar jatuh tempo masing-masing pada tahun kedua dan ketiga. Laporan lain menyebut hampir US$11 miliar akan jatuh tempo paling cepat pada tahun berikutnya, tanpa memberikan perincian tahunan yang sama. Angka yang lebih luas itu tidak boleh disamakan dengan jumlah khusus yang disebut jatuh tempo dalam tahun pertama.

New World meningkatkan fasilitas pinjaman Deutsche Bank dari HK$3,95 miliar yang disepakati pada Juni menjadi HK$4,9 miliar, naik HK$950 juta. Perusahaan juga mengumumkan penawaran pertukaran untuk obligasi senilai sekitar US$991 juta yang jatuh tempo pada 2027 dan 2028. Pertukaran obligasi dapat mengubah ketentuan atau tanggal pembayaran, tetapi dampaknya bergantung pada persyaratan dan partisipasi investor.

Sumber daya yang dilaporkan mencakup kas sekitar HK$17 miliar dan fasilitas bank yang tersedia sebesar HK$16 miliar. Jumlah kas saja lebih rendah daripada utang HK$23,2 miliar yang jatuh tempo pada tahun pertama. Menambahkan fasilitas yang tersedia menghasilkan angka total yang lebih besar, tetapi kapasitas pinjaman tidak sama dengan kas yang sudah dimiliki. Menggunakannya juga tidak dengan sendirinya mengurangi utang.

Penjualan aset dan investasi baru tetap menjadi faktor utama

New World menempuh penjualan properti dan pelepasan aset sambil bernegosiasi mengenai utang. Pada September, perusahaan mengumumkan penjualan properti perkantoran di Ningbo dan Hangzhou senilai lebih dari 1,7 miliar yuan. Perusahaan juga mengusulkan memasukkan Shanghai K11 Art Mall dan Shanghai K11 ATELIER New World Tower ke dalam sebuah real estate investment trust untuk dicatatkan di Shanghai.

Laporan menyebut transaksi Shanghai tersebut pada tahap yang berbeda. Satu laporan memperkirakan hasil penjualan sebesar 3,2 miliar yuan; laporan yang terbit kemudian menyebut pemisahan aset senilai 3,24 miliar yuan sebelum pengumuman pertukaran obligasi. Perkiraan dana yang akan dihimpun dan angka transaksi yang dilaporkan tidak boleh otomatis dihitung sebagai dua penerimaan kas terpisah.

Langkah pengurangan utang yang disebut perusahaan mencakup percepatan penjualan properti, pelepasan aset, pemanfaatan nilai tanah pertanian, peningkatan pendapatan sewa, pengendalian belanja, penghentian dividen, penundaan distribusi atas sekuritas perpetual, dan pengelolaan kegiatan keuangan secara hati-hati. Penjualan properti yang menghasilkan pendapatan dapat mendatangkan kas, tetapi juga mengurangi aset yang menghasilkan pendapatan sewa pada masa mendatang.

Kemungkinan investasi dari pihak luar belum menemui kepastian. Keluarga Cheng dilaporkan membahas investasi dengan Bain Capital. Pembicaraan sebelumnya dengan Blackstone mengenai kesepakatan senilai US$4 miliar berakhir setelah keluarga tersebut menolak melepas kendali. Belum ada investasi yang dipastikan terlaksana dari kedua perusahaan itu.

Brock Silvers, direktur pelaksana Kaiyuan Capital, membedakan upaya keluarga untuk memperbaiki perusahaan dengan komitmen menyuntikkan dana pribadi lebih lanjut:

Keluarga Cheng telah bekerja keras untuk memperbaiki keuangan New World, tetapi sejauh ini belum mempertaruhkan tambahan modal pribadi mereka," kata Silvers. "Hal itu mungkin segera berubah.

Otoritas merencanakan hiburan, bukan mal konvensional

Otoritas Bandara bermaksud mengubah posisi 11 SKIES menjadi pusat hiburan utama SKYTOPIA, pengembangan kota bandara yang lebih luas. Chairman Fred Lam mengatakan proyek itu tidak akan menjadi pusat perbelanjaan tradisional lainnya. Menurut dia, skala proyek cocok untuk fasilitas hiburan dan pengalaman berukuran besar yang tidak dapat ditampung oleh sebagian besar tempat dalam ruangan di Hong Kong.

Chief Executive Vivian Cheung mengatakan otoritas akan membentuk anak perusahaan khusus dan tim profesional, serta mencari operator hiburan dan mitra komersial di tingkat internasional. Otoritas menyebut gedung-gedung tersebut sudah layak disewakan, tetapi jenis atraksi, tempat makan, gerai ritel, dan operator yang direncanakan belum ditetapkan.

Rencana SKYTOPIA yang lebih luas mencakup tempat pertunjukan berkapasitas 20.000 kursi di AsiaWorld Expo, marina dengan sekitar 500 tambatan kapal, rekreasi air, fasilitas pameran dan penyimpanan karya seni, kawasan pejalan kaki tepi laut, serta sistem transportasi otomatis yang menghubungkan area tersebut dengan Pelabuhan Hong Kong pada Jembatan Hong Kong–Zhuhai–Macao dan stasiun MTR Tung Chung.

Otoritas memperkirakan proyek hiburan itu akan dibuka secara bertahap mulai 2028/29. Tanggapan pemerintah juga menyebut Terminal 2 Concourse dan proyek SKYTOPIA utama lainnya akan dibuka secara bertahap mulai 2028. Kedua jadwal tersebut tidak menetapkan satu tanggal pembukaan untuk seluruh bagian 11 SKIES.

Tujuan komersialnya adalah mengubah lalu lintas penumpang bandara dan jembatan menjadi belanja untuk hiburan dan layanan lain. Lam juga menyebut proyek tersebut berpotensi menjadi platform bagi perusahaan daratan China untuk menjangkau pelanggan internasional dan bagi perusahaan internasional yang ingin menjangkau pelanggan di daratan China. Semua itu merupakan ambisi yang disampaikan, bukan bukti bahwa permintaan telah terjamin.

Dukungan memberi waktu, tetapi masa depan perusahaan belum pasti

Dalam tanggapannya, pemerintah mengatakan kesepakatan tersebut memberi arah yang jelas bagi proyek dan memungkinkan otoritas mempertimbangkan kembali posisi, tema, komposisi industri, serta model operasionalnya. Pemerintah memperkirakan serah terima pada April akan diikuti perencanaan ulang dan pengoperasian yang dikoordinasikan dengan pengembangan bandara secara lebih luas.

Bagi New World, dukungan ini memiliki arti ekonomi yang lebih luas. Grup tersebut dilaporkan memiliki sekitar 2,5 juta kaki persegi lahan pengembangan dan 12,4 juta kaki persegi lahan pertanian, yang sebagian besar berada di Northern Metropolis. Lahan pertanian itu diperkirakan berpotensi dikembangkan menjadi hampir 7.000 rumah, tetapi pengembangan dan pemulihan dana membutuhkan waktu.

Gary Ng, ekonom senior di Natixis, mengaitkan kesepakatan tersebut dengan posisi New World dalam perekonomian Hong Kong dan rencana pembangunan kawasan utara pemerintah. Ia juga memperingatkan dampak jika tekanan keuangan kembali meningkat:

Tekanan keuangan lebih lanjut terhadap New World dapat meningkatkan risiko restrukturisasi atau gagal bayar.

Karena itu, kesepakatan ini lebih tepat dipahami sebagai keringanan dari satu kewajiban besar, bukan penyelamatan menyeluruh terhadap neraca keuangan. Otoritas menerima aset dan pembayaran, bukan sekadar mengalihkan uang tunai kepada pengembang. Opsi saham dapat dipilih atau tidak digunakan, dan pembelian saham keluarga yang sudah ada tidak dengan sendirinya menyuntikkan modal ke New World.

Tonggak pasti berikutnya adalah 1 April 2027. Setelah itu, sejumlah persoalan belum terselesaikan, termasuk rencana akhir operasional pusat hiburan, penyewa dan operatornya, kemungkinan transaksi ekuitas baru, serta apakah Otoritas Bandara akan menggunakan opsinya. New World tetap harus mengelola jatuh tempo utangnya sambil menjaga pendapatan berulang yang cukup untuk membayar pinjaman.

Poin Utama

• Otoritas Bandara mengumumkan kesepakatan pengambilalihan 11 SKIES pada 30 September 2026.
• Tiga menara perkantoran dan kompleks hiburan akan dialihkan tanpa pembayaran untuk pembelian aset.
• Masa sewa berakhir pada 1 April 2027, menghapus kewajiban sewa tahunan yang dijamin sebesar sedikitnya HK$1,8 miliar.
• Otoritas menyebut New World akan memberikan uang tunai dan setara kas lebih dari HK$3 miliar; laporan lain menjelaskan paket penyelesaian dengan cara berbeda.
• New World mencatat kerugian pengakhiran sekitar HK$18,3 miliar dan kerugian tahunan yang diatribusikan kepada pemegang saham sebesar HK$28,15 miliar.
• Opsi selama tiga tahun yang dilaporkan memungkinkan otoritas membeli 750 juta saham milik keluarga seharga HK$2,25 miliar, dengan tunduk pada persyaratan pemegang saham.
• Total utang New World masih sekitar HK$143,3 miliar pada Juni 2026.
• Otoritas berencana memulai operasi hiburan secara bertahap mulai 2028/29 sebagai bagian dari SKYTOPIA.