Chiang Usulkan Ambang Awal 50% untuk Bantuan Pembaruan Perkotaan Taipei, Shen Soroti Keterlambatan Konstruksi

Bantuan lebih awal bagi warga, sementara konstruksi masih jauh

Wali Kota Taipei Chiang Wan-an mengusulkan penurunan ambang awal bantuan pemerintah kota untuk pembaruan perkotaan dari 75 persen menjadi 50 persen pada 16 Oktober 2026. Ia mengatakan pejabat semestinya membantu warga menentukan pilihan pembangunan kembali sebelum kesepakatan menjadi sulit dicapai. Pemerintah kota memperkirakan 1.214,26 hektare kawasan yang ditetapkan untuk pembaruan akan mendapat manfaat.

Usulan tersebut akan mengubah program Taipei yang ada, 7599, menjadi 5099. Chiang juga mengumumkan rencana menambah 105 posisi pegawai tetap untuk mempercepat peninjauan serta secara bersyarat meningkatkan luas lantai bangunan yang diizinkan di lokasi yang memenuhi syarat, dekat stasiun MRT atau kawasan tepi air.

Penantang Chiang dalam pemilihan, legislator Partai Progresif Demokratik Puma Shen, berpendapat bahwa menerima lebih banyak proyek tidak akan banyak berarti jika pemerintah kota tidak turut mengatasi kesulitan menarik investor dan memulai konstruksi. Perbedaan pendapat mereka berpusat pada tahap ketika intervensi pemerintah dapat memberi dampak terbesar: membantu warga mencapai kesepakatan sejak awal atau mendorong proyek-proyek yang mandek melewati tahap akhir.

Ambang 50 persen yang diusulkan berkaitan dengan dimulainya bantuan pemerintah kota. Tahap berikutnya tetap memiliki persyaratan tersendiri, termasuk tingkat partisipasi atau kesepakatan 90 persen sebelum penjajakan investasi. Konstruksi tetap mengharuskan proyek menyelesaikan prosedur pembaruan yang tersisa.

Apa yang berubah dalam usulan 5099?

Chiang mengatakan pemerintah kota akan turun tangan begitu lebih dari separuh warga atau rumah tangga terkait menyatakan minat. Pejabat akan membantu menghitung dampak pembangunan kembali bagi mereka, termasuk properti yang mungkin mereka terima dan apakah mereka perlu membayar sejumlah uang.

Chiang mengatakan warga kerap ragu karena jawabannya belum pasti. Sebuah rumah tangga mungkin mendukung penggantian bangunan tua, tetapi khawatir akan mendapat apartemen yang lebih kecil atau harus membayar jumlah yang tak terjangkau. Perhitungan lebih awal dimaksudkan agar keputusan itu lebih konkret.

Tahap-tahap berikutnya tetap menuntut persyaratan yang ketat. Setelah kesediaan mencapai 90 persen, pemerintah kota akan membantu menilai hak dan nilai properti sebelum dan sesudah pembangunan kembali serta menyimulasikan pilihan apartemen. Kesepakatan atau tahap pemilihan berikutnya yang mencapai 90 persen akan membuka jalan bagi penjajakan investasi oleh pemerintah.

Perhitungan hak atas properti menentukan bagaimana nilai yang disumbangkan setiap pemilik diterjemahkan menjadi bagian dari pembangunan yang telah selesai. Simulasi pemilihan apartemen memungkinkan warga mempertimbangkan kemungkinan hunian sebelum proyek melangkah lebih jauh.

Chiang menyebut 50 persen sebagai ambang terendah di Taiwan untuk bantuan awal ini. Ia mengatakan prosedur terkait sedang diproses tanpa menyebut tanggal penerapan. Pengumuman yang sama juga memuat rencana insentif kepegawaian dan pembangunan untuk mendukung peningkatan beban kerja.

Hasil yang dicapai program saat ini

Kantor Regenerasi Perkotaan Taipei mencatat program 7599 dimulai pada 3 Maret 2023, dengan menurunkan ambang tahap pertama menjadi 75 persen. Ikhtisar program pembaruan perkotaan menyebutkan bahwa 10 proyek telah lolos peninjauan awal pada pertengahan Agustus tahun itu, mencakup 1.620 rumah tangga dan 46.164 meter persegi.

Angka-angka itu memberi gambaran awal mengenai partisipasi: rata-rata 162 rumah tangga per proyek. Data tersebut menggambarkan proyek yang memasuki proses, sementara argumen Chiang saat ini berfokus pada bagaimana intervensi lebih awal dapat membantu lebih banyak komunitas melewati proses tersebut.

Chiang mengatakan jumlah rata-rata kasus pembaruan perkotaan selama hampir empat tahun masa jabatannya 2,4 kali lipat dibandingkan sebelum ia menjabat. Ia juga mengatakan volume kasus Taipei mencapai 1,3 kali jumlah gabungan lima kota khusus lainnya di Taiwan.

Wali kota itu mengaitkan penurunan ambang sebelumnya dari 90 persen menjadi 75 persen dengan kemajuan proyek. Shen mempertanyakan apakah peningkatan partisipasi berikutnya akan diikuti oleh lebih banyak proyek yang mencapai tahap konstruksi.

Kebijakan ini berkembang melalui beberapa tahap:

• 3 Maret 2023: Taipei memperkenalkan program 7599 dengan ambang awal 75 persen.
• 7 Maret 2023: Pemerintah kota mengumumkan lima langkah pembaruan perkotaan yang mencakup ambang batas, peraturan, peninjauan, hambatan, dan insentif.
• Pertengahan Agustus 2023: Sepuluh proyek lolos tahap pertama program.
• 16 Oktober 2026: Chiang mengusulkan program 5099, penambahan pegawai tetap, dan peningkatan luas lantai bangunan untuk pembangunan yang memenuhi syarat.

Mengapa Shen menyoroti proyek-proyek yang mandek

Shen mengatakan pembaruan perkotaan berhasil ketika proyek mencapai tahap konstruksi. Ia menyebut penjajakan investasi dan peralihan ke pekerjaan pembangunan sebagai kendala utama yang tidak akan teratasi hanya dengan menurunkan ambang awal.

Penantang tersebut mengibaratkan situasinya dengan rumah sakit yang menerima lebih banyak pendaftaran, sementara pasien yang membutuhkan perawatan mendesak masih kesulitan mendapatkannya. Kritiknya menyoroti kesenjangan antara memasuki suatu proses dan memperoleh manfaat yang diharapkan.

Shen mengatakan ia akan mengusulkan mekanisme keluar bagi proyek yang mandek, percepatan pembangunan kembali, dan insentif tambahan. Mekanisme keluar tersebut akan menangani proyek-proyek yang tersendat, alih-alih membiarkannya terus berjalan tanpa batas dalam pengaturan yang tidak mendorong kemajuan.

Rincian usulannya belum diumumkan. Bagi warga yang sudah menunggu proyek pembangunan kembali, persoalan praktisnya adalah apakah paket kebijakan berikutnya akan mengubah peluang proyek mereka, bukan sekadar menambah jumlah komunitas yang mencari bantuan.

Chiang menjanjikan lebih banyak peninjau dan menyoroti proyek yang maju

Chiang menanggapi bahwa pemerintah kota menangani koordinasi tahap awal sekaligus peninjauan tahap berikutnya. Ia mengatakan 105 posisi tetap akan ditambahkan, sehingga jumlah staf yang menangani pembaruan hampir berlipat ganda dan lebih banyak permohonan dapat ditinjau lebih cepat.

Wali kota menyebut kompleks hunian Xinyi Weijai, yang berhasil mencapai tahap penjajakan investasi setelah puluhan tahun mengalami kesulitan. Ia juga menyoroti unit 3 dan 4 Nanjichang, dengan mengatakan bahwa penjajakan investasi dan kontrak telah mengalami kemajuan dan pengembang akan melangkah menuju pembongkaran serta pembaruan.

Proyek lain yang disebutnya mencakup Shuiyuan tahap 2 dan 3, Siwenli tahap 2, serta Jalan Hulinfang, Jalur 60. Chiang mengatakan kesepakatan awal, peninjauan administratif, dan partisipasi pengembang semuanya perlu berjalan beriringan.

Catatan terdahulu Kantor Regenerasi Perkotaan mencantumkan tonggak bertanggal untuk Shuiyuan tahap 2 dan 3: penandatanganan kontrak pada 14 September 2023. Kantor tersebut menyebutnya sebagai penjajakan investasi publik pertama yang berhasil di Taipei untuk pembaruan kompleks hunian jenis ini, dengan rencana pembangunan lebih dari 600 rumah.

Penambahan staf meningkatkan kapasitas pemerintah untuk meninjau proyek. Penjajakan investasi dan kesepakatan dengan pengembang tetap menjadi tahapan tambahan antara warga menerima penilaian awal dan melihat hunian pengganti dibangun.

Seberapa besar tambahan pembangunan yang diizinkan di lokasi yang memenuhi syarat?

Usulan kedua Chiang akan secara bersyarat menaikkan rasio luas lantai dasar dari 225 persen menjadi 300 persen untuk lokasi yang memenuhi syarat, seluas sedikitnya 3.000 meter persegi di Zona Hunian 3 Taipei. Wakil Wali Kota Chang Wen-te mengatakan lokasi tersebut juga harus berada dalam radius 500 meter dari stasiun MRT atau tepat di sepanjang kawasan tepi air.

Rasio luas lantai menggambarkan seberapa besar luas lantai bangunan yang diperhitungkan diizinkan dibandingkan dengan luas tanah. Rasio 225 persen berarti 2,25 meter persegi luas lantai yang diperhitungkan untuk setiap satu meter persegi tanah.

Untuk lokasi seluas tepat 3.000 meter persegi, perubahan yang diusulkan akan menaikkan luas lantai dasar yang diizinkan dari 6.750 menjadi 9.000 meter persegi. Itu berarti peningkatan 2.250 meter persegi, atau sepertiga.

Chang mengatakan lokasi seluas 1.000 meter persegi tetap pada 225 persen. Rasio yang lebih tinggi bagi lokasi besar yang memenuhi syarat dimaksudkan untuk mendorong pengembang menyatukan properti-properti bertetangga ke dalam satu proyek, meskipun membutuhkan negosiasi tambahan.

Peningkatan kapasitas pembangunan akan disertai persyaratan layanan publik. Chiang dan Chang menyebut penitipan anak, layanan perawatan lansia, perpustakaan, pusat olahraga, serta perumahan sosial atau jenis lain yang ditetapkan sebagai sejumlah kemungkinan penggunaan. Komposisi pastinya bergantung pada pembangunan.

Pusat administratif menjadi proyek percontohan

Taipei telah menetapkan dua kawasan percontohan untuk pembaruan di sejumlah blok perkotaan yang lebih luas. Salah satunya adalah kompleks administratif Zhongshan yang diusulkan di bekas lokasi Rumah Duka Pertama dekat Stasiun MRT Xingtian Temple, dengan luas sekitar 1,5 hektare.

Rencana tersebut akan memindahkan fungsi administratif ke kompleks baru dan membuka lokasi kantor distrik saat ini untuk putaran pembaruan perkotaan publik berikutnya. Chiang mengatakan kawasan itu dapat terhubung dengan klaster inovasi Yuanshan dan taman industri AI Songnan.

Proyek percontohan kedua mencakup pusat administratif Nangang yang baru, terkait dengan Sekolah Menengah Kejuruan Nangang. Chang menyebut lahan sekitar 0,7 hektare di samping sekolah untuk pusat baru tersebut, disusul pembangunan kembali lokasi kantor distrik yang sekarang. Chiang juga menyebut lahan seluas 0,7 hektare di pusat administratif lama sebagai bagian dari rencana pembaruan.

Urutan yang direncanakan adalah memindahkan kantor-kantor pemerintah, lalu menggunakan lahan yang tersedia untuk pembangunan lebih lanjut, termasuk gedung komersial atau kantor pusat perusahaan. Langkah itu memungkinkan pemerintah kota menata kembali fasilitas publik sekaligus menggabungkan lokasi untuk investasi baru.

Chang mengatakan rasio 300 persen yang diusulkan mungkin akan dimasukkan dalam revisi TOD 3.0. TOD berarti pengembangan berorientasi transit, yaitu pendekatan yang menempatkan hunian, tempat kerja, dan layanan di sekitar jaringan transportasi umum. Di Nangang, para pejabat mengaitkan rencana pembaruan dengan koridor transportasi yang lebih luas.

Pembaruan kawasan tepi air dan kebutuhan warga lanjut usia

Chang mengatakan Taipei juga ingin mendorong pembaruan di kawasan tepi air yang lebih tua, khususnya Datong dan Wanhua. Ia membandingkan bangunan-bangunan tua di sana dengan pembangunan yang lebih baru di seberang sungai, di distrik Banqiao, Sanchong, dan Xinzhuang, New Taipei.

Ketentuan kawasan tepi air akan berlaku untuk lokasi yang menghadap langsung ke sungai seperti Tamsui dan Xindian. Chang mengatakan pembangunan yang lebih besar dapat membantu menghubungkan lingkungan di dalam tanggul banjir dengan peningkatan di sepanjang tepi sungai. Ia menyebut Dermaga Dunhuang yang segera selesai dan pekerjaan lanjutan di sepanjang Sungai Xindian.

Kantor Regenerasi Perkotaan menyebut lebih dari 70 persen bangunan di Taipei berusia lebih dari 30 tahun dan menempatkan ketahanan terhadap gempa serta keselamatan sebagai perhatian utama. Paket lima langkah pemerintah kota sebelumnya juga mencakup bangunan yang memerlukan perbaikan sambil menunggu, atau sebagai pengganti, pembaruan menyeluruh.

Salah satu langkah menaikkan subsidi maksimum untuk pemasangan lift di gedung-gedung tua yang memenuhi syarat dari NT$2,5 juta menjadi NT$3 juta. Kantor tersebut memperkirakan Taipei memiliki lebih dari 80.000 gedung apartemen berusia lebih dari 30 tahun tanpa lift, yang menjadi persoalan sehari-hari bagi warga lanjut usia dan orang dengan keterbatasan mobilitas.

Kantor tersebut juga menjelaskan program peninjauan terpisah selama 150 hari untuk kasus pembaruan yang memenuhi syarat dan relatif sederhana, termasuk proyek dengan persetujuan penuh dari pemilik dan tanpa sengketa. Masa peninjauan terarah itu berjalan berdampingan dengan upaya yang lebih luas untuk memproses kasus-kasus yang lebih rumit.

Kebijakan bandara dan debat 31 Oktober

Chiang dan Shen juga berselisih soal usulan wali kota untuk memindahkan Bandara Songshan Taipei dan membangun taman industri AI. Pemindahan pasien dari pulau-pulau terpencil Taiwan menjadi salah satu pokok perbedaan pendapat.

Chiang mengusulkan pengaturan yang dapat mencakup layanan helikopter tetap beroperasi serta penggunaan pemindahan melalui bandara lain, jalur transportasi khusus, atau kereta cepat. Shen berpendapat bahwa kedekatan Bandara Songshan dengan layanan medis sulit digantikan. Ia mengatakan sembilan rumah sakit besar dapat dicapai dalam waktu berkendara 10 hingga 15 menit.

Menteri Transportasi Chen Shih-kai mengatakan sebagian besar tanggung jawab pemindahan bandara berada di tangan pemerintah pusat dan meminta pembahasan profesional secara resmi. Menteri Pertahanan Wellington Koo mengatakan militer akan memberi masukan profesional jika pemerintah pusat melakukan perencanaan, dengan tujuan menjaga ketahanan pertahanan.

Debat antara kandidat wali kota Taipei dijadwalkan berlangsung pada 31 Oktober, pukul 12.00 hingga 14.00, dengan sesi saling bertanya dan pertanyaan dari media. Acara itu menjadi kesempatan terjadwal berikutnya bagi kedua kandidat untuk menjelaskan cara kerja usulan mereka.

Kampanye di Kaohsiung bersiap menggelar rapat umum besar

Aktivitas kampanye juga semakin meningkat di Kaohsiung. Kandidat wali kota dari Kuomintang Ko Chih-en dijadwalkan menggelar rapat umum di Distrik Gangshan pada Jumat, 16 Oktober, dengan Wali Kota Taichung Lu Shiow-yen dan Wali Kota New Taipei Hou Yu-ih diperkirakan hadir.

Ketua Parlemen Han Kuo-yu dijadwalkan menghadiri acara kampanye di kuil di Distrik Siaogang pada Sabtu. Kandidat Partai Progresif Demokratik Lai Jui-lung berencana membuka markas kampanyenya dengan rapat umum di Distrik Fongshan pada hari yang sama.

Mantan presiden Tsai Ing-wen, Wakil Presiden Hsiao Bi-khim, dan Wali Kota Kaohsiung Chen Chi-mai diperkirakan menghadiri rapat umum Lai. Lai juga meluncurkan kaus dan handuk penggalangan dana yang dibuat bersama ilustrator Kaohsiung dan studio sablon lokal.

Poin Utama

• Chiang mengusulkan penurunan ambang awal bantuan pembaruan perkotaan dari pemerintah kota dari 75 persen menjadi 50 persen.
• Pemerintah kota memperkirakan kawasan pembaruan seluas 1.214,26 hektare akan mendapat manfaat; persyaratan kesepakatan pada tahap berikutnya tetap berlaku.
• Taipei berencana menambah 105 posisi pegawai tetap untuk mempercepat peninjauan.
• Lokasi yang memenuhi syarat, seluas sedikitnya 3.000 meter persegi dan dekat stasiun MRT atau kawasan tepi air, dapat memperoleh rasio luas lantai dasar 300 persen, dengan persyaratan layanan publik.
• Shen mengatakan keterlambatan investasi dan konstruksi perlu ditangani serta menjanjikan usulan untuk proyek-proyek yang mandek.
• Debat kandidat Taipei dijadwalkan berlangsung pada 31 Oktober, pukul 12.00 hingga 14.00.