Apartemen Hanoi Seharga VND 2–4 Miliar Hampir Menghilang saat Penjualan Merosot dan Biaya KPR Membebani

Penjualan menurun, tetapi rumah yang terjangkau masih langka

Pasar apartemen Hanoi melambat tajam pada kuartal ketiga 2026, tetapi pembeli dengan dana VND 2 miliar hingga VND 4 miliar masih menghadapi kekurangan akut rumah yang sesuai. Pembaruan pasar Savills Vietnam yang dirilis pada 15 Oktober mencatat penjualan apartemen turun 48% dibandingkan setahun sebelumnya dan pasokan baru merosot 51%.

Perlambatan ini menyingkap ketidakcocokan antara hunian yang dijual pengembang dan kemampuan beli rumah tangga. Komite Urusan Perkotaan Dewan Rakyat Hanoi mendapati bahwa apartemen mahal mencakup 78% dari pasokan apartemen komersial baru pada paruh pertama 2026. Apartemen dengan harga kurang dari VND 25 juta per meter persegi hampir tidak tersedia di pasar untuk rumah yang dijual langsung oleh pengembang.

Penurunan penjualan mendorong sebagian harga turun dan memperkuat posisi tawar pembeli yang memiliki uang tunai. Keluarga yang mengandalkan KPR menghadapi perhitungan berbeda: suku bunga mengambang sebesar 12–15% per tahun dapat membuat pembiayaan apartemen yang sudah didiskon sekalipun sulit.

Savills memperkirakan sekitar 7.000 apartemen dari 11 proyek baru akan diluncurkan pada kuartal keempat. Apakah hunian tersebut dapat mengurangi kekurangan yang dihadapi pembeli biasa akan bergantung pada harga, luas, dan ketentuan pembiayaannya, bukan semata-mata jumlah peluncuran.

Menyusutnya segmen terjangkau

Savills menyebut pasokan apartemen Grade C yang lebih terjangkau menyusut rata-rata 27% per tahun sejak 2022. Segmen ini diperkirakan hanya mencakup 12% dari pasokan mendatang. Penilaian terbaru Savills menggambarkan hunian dengan harga VND 2 miliar hingga VND 4 miliar sebagai barang yang hampir tidak tersedia.

Perubahan ini sudah terjadi sebelum perlambatan tahun ini. Dalam sembilan bulan pertama 2024, apartemen seharga VND 2–4 miliar mencakup 29% penjualan menurut data Savills, sementara hunian di bawah VND 2 miliar hanya mencakup 1%. Apartemen seharga minimal VND 4 miliar mencapai 70%, dibandingkan hanya 2% pada 2020.

Pada paruh pertama 2026, komite Dewan Rakyat mendapati bahwa apartemen mencakup sekitar 70% pasokan properti yang baru diluncurkan dan 73% transaksi. Dalam pasokan apartemen komersial baru, unit seharga VND 50–80 juta per meter persegi dan yang di atas VND 80 juta mendominasi.

Karena itu, apartemen dapat tetap menjadi kategori properti paling ramai di Hanoi, tetapi hanya menawarkan sedikit pilihan bagi rumah tangga dengan tabungan terbatas. Meningkatnya aktivitas di sektor apartemen tidak serta-merta berarti bertambahnya hunian dengan harga yang sanggup dibayar rumah tangga tersebut.

Apa yang bisa dibeli dengan anggaran VND 4 miliar

Avison Young mencatat harga rata-rata apartemen yang dijual pengembang di Hanoi sekitar VND 108 juta per meter persegi, atau US$4.180, pada kuartal ketiga. Dengan harga tersebut, VND 4 miliar cukup untuk membeli sekitar 37 meter persegi, sebelum biaya tambahan apa pun. VND 2 miliar cukup untuk sekitar 18,5 meter persegi.

Penilaian pasar CBRE yang lebih luas, termasuk pengembangan di wilayah sekitar, mencatat harga penawaran rata-rata yang lebih rendah, yakni VND 86 juta per meter persegi, belum termasuk pajak pertambahan nilai, biaya pemeliharaan, dan diskon. Bahkan pada tingkat harga tersebut, apartemen ilustratif seluas 60 meter persegi akan berharga VND 5,16 miliar. Harga rata-rata CBRE untuk proyek di Hanoi bagian dalam mencapai VND 102 juta per meter persegi, sehingga unit dengan luas yang sama berharga VND 6,12 miliar.

Apartemen lama menawarkan kisaran harga berbeda. Hunian yang selesai dibangun lima hingga 10 tahun lalu dan sudah memiliki sertifikat kepemilikan tersedia dengan harga sekitar VND 51–65 juta per meter persegi. Dengan demikian, apartemen hipotetis seluas 60 meter persegi akan berharga VND 3,06–3,9 miliar. Artinya, sebagian hunian yang sudah ada masih sesuai dengan anggaran yang kian sulit ditemukan pada pasokan baru.

Perhitungan tersebut membantu menjelaskan mengapa pembeli mulai mencari di luar proyek-proyek baru. Perhitungan itu juga menunjukkan bahwa luas apartemen sama pentingnya dengan harga per meter persegi yang diiklankan.

Data penjualan menunjukkan perlambatan luas

Savills mencatat penjualan apartemen turun 26% dibandingkan kuartal sebelumnya, selain penurunan tahunan sebesar 48%. Knight Frank mencatat 2.960 penjualan, turun 40% secara kuartalan dan 52% secara tahunan, sedangkan CBRE menghitung lebih dari 3.900 penjualan, turun 33% secara kuartalan dan 66% secara tahunan.

Perusahaan-perusahaan tersebut memantau cakupan pasar yang berbeda. Cakupan CBRE meliputi pengembangan besar di Van Giang, Provinsi Hung Yen, di luar batas administratif Hanoi. Data CBRE menunjukkan bahwa lebih dari separuh pasokan baru pada kuartal tersebut berasal dari wilayah itu, sehingga faktor geografis penting dalam perbandingan.

Avison Young mengukur tingkat serapan sekitar 31%, dibandingkan 70–80% setahun sebelumnya. Tingkat serapan menggambarkan bagian dari apartemen yang ditawarkan untuk dijual dan berhasil mendapatkan pembeli selama suatu periode. Sederhananya, sekitar 31 dari setiap 100 apartemen yang tersedia terjual, bukan 70 hingga 80 unit.

Knight Frank mencatat tingkat serapan pasokan baru dan inventaris yang ada sebesar 38%, terendah sejak 2024. Kedua ukuran itu menggambarkan pasar tempat hunian membutuhkan waktu lebih lama untuk terjual dan pembeli semakin selektif.

Harga bergerak ke arah berbeda

Savills mendapati harga penawaran primer rata-rata, yakni harga yang diminta pengembang, turun selama tiga kuartal berturut-turut. Di pasar yang lebih luas, CBRE mencatat penurunan 9% secara kuartalan dan 6% secara tahunan, sementara harga di Hanoi bagian dalam turun 6% secara kuartalan dan 3% secara tahunan.

Avison Young mencatat kenaikan kuartalan sebesar 1,5–2,3%, dengan pertumbuhan melambat dari laju yang terlihat sejak akhir 2025. Knight Frank mencatat harga rata-rata US$4.349 per meter persegi, sekitar VND 114 juta, turun 0,15% secara kuartalan tetapi masih 25% lebih tinggi dibandingkan setahun sebelumnya.

Lokasi dan komposisi apartemen yang masuk dalam tiap kumpulan data membantu menjelaskan rentang harga tersebut. Avison Young mencatat harga US$3.300–4.500 per meter persegi untuk apartemen baru yang mahal di kawasan satelit timur dan barat, dibandingkan US$5.500–9.800 di pusat kota dan kawasan West Lake West.

Wakil direktur riset dan konsultasi Savills Vietnam, Cao Thi Thanh Huong, mengaitkan tingginya harga primer dengan konsentrasi pasokan baru di segmen mahal, sementara perumahan terjangkau tetap langka. Temuan komite Dewan Rakyat bahwa 78% apartemen komersial baru merupakan unit mahal atau mewah memberi dasar konkret bagi penjelasan tersebut.

Biaya KPR membuat pembeli menunda

Suku bunga KPR mengambang sebesar 12–15% per tahun menjadi kendala besar bagi rumah tangga yang membutuhkan pinjaman dalam jumlah besar. Suku bunga mengambang dapat berubah selama masa pinjaman, berbeda dengan suku bunga yang ditetapkan untuk periode tertentu.

Sebagai ilustrasi, pinjaman VND 2 miliar dengan suku bunga tersebut akan menghasilkan bunga VND 240–300 juta selama setahun jika saldo pinjaman tidak berubah. Jumlah itu setara dengan bunga saja sebesar VND 20–25 juta per bulan, belum termasuk pembayaran pokok pinjaman. Pembayaran sebenarnya bergantung pada perjanjian pinjaman dan seberapa cepat sisa pinjaman berkurang.

Pengembang merespons dengan dukungan pembiayaan. CBRE menyebut sebagian pengembang menawarkan suku bunga tetap hingga lima tahun, termasuk periode setelah serah terima. Insentif lainnya mencakup jadwal pembayaran yang lebih panjang dan perpanjangan masa sebelum pembeli harus mulai membayar pokok, yakni jumlah awal yang dipinjam.

Le Huu Nghia, direktur utama Le Thanh Construction and Trading Company Limited, menyebut biaya pembiayaan dan suku bunga bank sekitar 15% sebagai tekanan besar terhadap harga hunian. Pengembang juga membayar bunga, dan masa persetujuan atau konstruksi yang panjang menambah biaya pembiayaan, pengelolaan, dan biaya lainnya sebelum hunian dipasarkan.

Survei terhadap 530 broker oleh platform properti Batdongsan.com.vn mendapati bahwa 63% mengatakan pelanggan masih mengamati pasar dan mempertimbangkan pilihan mereka. Sekitar 48% melaporkan volume transaksi turun lebih dari separuh dibandingkan kuartal sebelumnya.

Pembeli tunai unggul di pasar hunian yang sudah ada

Pemilik yang tertekan kewajiban pembayaran semakin bersedia bernegosiasi. Avison Young mencatat penurunan harga sebesar 8–12% dalam negosiasi yang melibatkan sebagian penjual yang masa tenggang pembayaran pokoknya telah berakhir. Pengamatan yang lebih luas menunjukkan penurunan hasil negosiasi sebesar 5–12% untuk beberapa apartemen yang sudah ada.

CBRE mencatat harga penawaran rata-rata di pasar sekunder sekitar VND 60 juta per meter persegi, turun 5% secara kuartalan dan 8% secara tahunan. Savills mencatat penurunan kuartalan, tetapi harga di wilayah yang dipantaunya masih lebih tinggi dibandingkan setahun sebelumnya. Savills juga menemukan selisih harga antara pengembang dan penjualan kembali sebesar 28% untuk apartemen Grade A dan 17% untuk Grade B.

Batdongsan.com.vn memperkirakan apartemen yang sudah ada mencakup 54% transaksi apartemen pada kuartal tersebut. Permintaan untuk hunian tempat tinggal mencapai 83% dari permintaan di segmen ini, dibandingkan 17% untuk investasi. Indeks harga penawaran jual kembali turun 15% sejak awal tahun hingga September, dibandingkan penurunan 9% untuk apartemen yang dijual pengembang.

Avison Young, perusahaan jasa properti yang memantau perilaku pembeli, menggambarkan pergeseran dari pembelian terburu-buru yang didorong kenaikan harga:

"Pembeli rumah sengaja meninggalkan dorongan untuk mengejar kenaikan harga. Mereka beralih ke perhitungan cermat dan pencarian nilai yang nyata," kata Avison Young.

Vo Huynh Tuan Kiet, direktur layanan residensial CBRE Vietnam, memperkirakan pengembang akan sangat mengandalkan insentif, bukan penurunan harga yang diiklankan secara luas. Ia memperkirakan diskon pembayaran lebih awal sebesar 8–15% dan mengatakan nilai gabungan insentif dapat membuat harga transaksi efektif 7–12% di bawah harga awal yang tercantum. Pembeli yang mampu membayar dengan cepat berada pada posisi terbaik untuk memanfaatkan diskon tersebut.

Pasokan baru bergerak ke pinggiran

Avison Young menghitung lebih dari 3.200 apartemen baru pada kuartal ketiga, sehingga total inventaris primer yang ditawarkan mencapai hampir 11.500 unit. Lebih dari 80% pasokan baru berada di segmen mahal dan mewah, terutama di wilayah timur dan barat.

CBRE menghitung sekitar 6.200 peluncuran di seluruh pasar yang lebih luas, turun 28% secara kuartalan dan 40% secara tahunan. Van Giang menyumbang lebih dari separuh peluncuran tersebut dan sekitar 40% dari total selama sembilan bulan pertama.

Selama sembilan bulan tersebut, CBRE mencatat sekitar 22.820 peluncuran, naik 8% dari 2025 dan 20% dari 2024. Dengan demikian, kemerosotan pada kuartal ketiga terjadi setelah periode pasokan yang meningkat lebih panjang. Sebagian pengembang menunda peluncuran saat penjualan melemah.

Apartemen Grade B menurut klasifikasi Savills mencakup 73% penjualan apartemen pada kuartal tersebut. Klasifikasi ini berbeda dari pengelompokan harga yang digunakan perusahaan lain, yang menyebut sebagian besar stok baru sebagai hunian mahal. Berdasarkan berbagai ukuran tersebut, masalah utamanya tetap terbatasnya pasokan dengan harga paling rendah.

Infrastruktur mendorong proyek, tetapi penjualan tetap lambat

Pasokan vila dan rumah bandar di Hanoi naik 5% dibandingkan setahun sebelumnya menurut penilaian Savills. Berbagai proyek diposisikan di sekitar Metro Jalur 5, Kawasan Teknologi Tinggi Hoa Lac, dan area yang direncanakan untuk stadion VinFast–Trong Dong.

Pembeli tetap berhati-hati terkait arah perencanaan dan biaya pinjaman. Savills mencatat harga primer yang tinggi dan kenaikan tahunan harga jual kembali untuk vila dan rumah bandar. Cakupan CBRE mencatat hanya sedikit di atas 500 penjualan, setara sekitar 30% pasokan baru, serta harga penawaran jual kembali rata-rata VND 183 juta per meter persegi lahan, turun 6% secara kuartalan dan 4% secara tahunan.

Komite Dewan Rakyat mengaitkan nilai properti yang semakin meningkat dengan aktivitas ekonomi setempat dan kemajuan infrastruktur yang nyata. Pemantauan komite juga menemukan prosedur investasi yang berlarut-larut, kendala pembebasan lahan, masalah penilaian lahan, dan koordinasi antarinstansi yang tidak konsisten.

Penundaan tersebut memengaruhi biaya perumahan maupun jadwal penyelesaian. Proyek dapat menumpuk biaya pembiayaan dan pengelolaan selama menunggu persetujuan, sehingga makin sulit menghadirkan hunian yang lebih murah ke pasar.

Rencana perumahan sosial menghadapi ujian pelaksanaan

Hanoi telah menyetujui 158 proyek perumahan sosial dan perumahan untuk angkatan bersenjata yang mencakup sekitar 139.000 apartemen, menurut komite Dewan Rakyat. Jumlah tersebut bertambah 11 proyek dan sekitar 7.000 apartemen dibandingkan data pada akhir Juli 2026.

Komite itu juga mencatat dimulainya pembangunan 33 proyek perumahan sosial dengan sekitar 30.000 apartemen sepanjang tahun, melampaui target pembangunan awal yang ditetapkan. Namun, dalam rapat kebijakan perumahan nasional pada 13 Oktober, Kementerian Konstruksi memasukkan Hanoi ke dalam enam daerah yang dinilai kemungkinan tidak akan mencapai target perumahan sosial. Angka-angka tersebut mencakup tahap pelaksanaan yang berbeda: persetujuan dan dimulainya pembangunan terjadi sebelum hunian selesai dan tersedia.

Wakil Perdana Menteri Tetap Pham Gia Tuc dalam rapat itu meminta agar proyek-proyek yang tertunda diselesaikan dan lebih banyak hunian dengan harga terjangkau disediakan. Wakil Menteri Konstruksi Nguyen Van Sinh mengatakan sekitar 5.012 proyek properti di seluruh negeri masih menghadapi kendala, sementara inventaris di 27 daerah pelapor berjumlah sekitar 51.950 unit dan bidang tanah.

Komite Dewan Rakyat juga mengidentifikasi risiko penggalangan dana sebelum waktunya, penyalahgunaan uang pelanggan, proyek yang dijaminkan, serta keterlambatan serah terima atau penerbitan sertifikat kepemilikan. Komite itu mengusulkan pertukaran data notarisasi, pajak, dan pertanahan yang lebih erat untuk menandai transaksi yang dilaporkan dengan nilai yang sangat rendah, praktik yang mengurangi penerimaan pajak dan mendistorsi data harga.

Langkah berikutnya bagi pembeli

Direktur senior riset dan konsultasi Savills Hanoi, Do Thi Thu Hang, mengatakan permintaan riil terhadap hunian tetap ditopang urbanisasi, kenaikan pendapatan, dan perbaikan infrastruktur, meskipun keterjangkauan menjadi tantangan. Tonggak pasokan berikutnya berlangsung dari kuartal terakhir 2026 hingga akhir dekade ini:

• Kuartal keempat 2026: Savills memperkirakan sekitar 7.000 peluncuran apartemen dari 11 proyek baru.
• Hingga akhir 2027: Knight Frank memperkirakan sekitar 35.000 tambahan apartemen, dengan lebih dari sepertiganya berada di wilayah barat.
• 2027: Hanoi menargetkan 27 proyek perumahan sosial yang menyediakan 28.696 apartemen.
• 2028–2030: Rencana perumahan sosial kota tersebut mencakup 101 proyek dengan sekitar 86.216 apartemen.

Rincian harga peluncuran yang diperkirakan pada kuartal keempat belum disebutkan. Bagi rumah tangga dengan dana VND 2–4 miliar, peluang dalam waktu dekat kemungkinan lebih banyak berasal dari apartemen lama pilihan dan penjualan hasil negosiasi. Sementara itu, akses ke perumahan sosial bergantung pada kelayakan pemohon dan pelaksanaan proyek.

Direktur senior CBRE Hanoi, Nguyen Hoai An, menggambarkan pasar sedang menyeimbangkan kembali diri setelah sekitar dua tahun mengalami pertumbuhan berkelanjutan. Bagi pembeli, perubahan praktisnya adalah lebih banyak waktu untuk membandingkan hunian dan bernegosiasi. Bagi pengembang dan pejabat, ujiannya adalah apakah gelombang pasokan berikutnya dapat menjangkau rumah tangga yang saat ini tidak mampu membeli.

Poin Utama

• Savills mencatat penjualan apartemen Hanoi turun 48% secara tahunan dan pasokan baru merosot 51% pada kuartal ketiga 2026.
• Hunian seharga VND 2–4 miliar menjadi sangat langka dalam pasokan baru.
• Apartemen mahal dan mewah mencakup 78% pasokan komersial baru pada paruh pertama 2026, menurut komite Dewan Rakyat.
• Suku bunga KPR mengambang sebesar 12–15% terus membatasi pembeli yang membutuhkan pinjaman.
• Sejumlah pemilik hunian yang sudah ada menerima penurunan harga hasil negosiasi sebesar 8–12%, menguntungkan pembeli yang memiliki uang tunai.
• Sekitar 7.000 peluncuran apartemen diperkirakan berlangsung pada kuartal keempat, disertai jaringan proyek perumahan sosial yang lebih besar untuk tahun-tahun berikutnya.