Singapura Sahkan Aturan yang Lebih Ketat untuk Mencegah Pencucian Uang di Sektor Properti, dengan Sanksi untuk Setiap Pelanggaran

Setiap pelanggaran akan dihitung berdasarkan aturan properti yang lebih ketat

Parlemen Singapura mengesahkan undang-undang pada Selasa, 8 April 2025, untuk memperberat sanksi finansial bagi agensi properti dan tenaga penjual yang melanggar aturan tentang pencucian uang dan pendanaan terorisme. Perubahan ini mengalihkan dasar penetapan sanksi maksimum dari setiap kasus menjadi setiap pelanggaran, sehingga jumlah pelanggaran menjadi pertimbangan dalam penetapan sanksi finansial.

Rancangan Undang-Undang Pencegahan Pencucian Uang dan Hal-Hal Lain (Agen dan Pengembang Properti) juga mewajibkan agensi dan tenaga penjual melakukan uji tuntas terhadap pihak lawan transaksi yang tidak terwakili, sehingga pemeriksaan tidak hanya mencakup klien mereka sendiri. Artinya, tanggung jawab agen tidak lagi terbatas pada orang yang menggunakan jasanya ketika pihak lain dalam transaksi tidak memiliki perwakilan.

Menteri Kedua Pembangunan Nasional Indranee Rajah mengatakan kepada Parlemen bahwa sanksi finansial maksimum yang berlaku, yakni S$200.000 untuk agensi dan S$100.000 untuk tenaga penjual per kasus, mungkin tidak cukup untuk mencegah pelanggaran. Potensi keuntungan finansial dari membantu transaksi ilegal dapat jauh melampaui batas tersebut.

Berdasarkan langkah-langkah baru ini, agensi dan tenaga penjual dapat dikenai sanksi finansial hingga S$5.000 untuk setiap pelanggaran dalam rezim peringatan Dewan Agensi Properti (CEA). Pelanggaran yang lebih serius dapat dirujuk ke tribunal disipliner independen CEA. Perubahan ini mencakup pelanggaran undang-undang serta aturan praktik, etika, dan perilaku terkait pencucian uang atau pendanaan terorisme.

Undang-undang ini melanjutkan kewajiban yang diberlakukan bagi agen properti pada 2021 dan diperluas ke pengembang melalui perubahan legislatif pada 2023. Tujuan utamanya adalah membuat kewajiban tersebut lebih sulit diabaikan, baik dengan memperluas pihak yang harus diperiksa maupun dengan mengubah cara penghitungan sanksi.

Mengapa cara menghitung sanksi penting

Batas sanksi yang diberlakukan per kasus membatasi sanksi finansial untuk kasus tersebut, bahkan jika kasus itu mencakup beberapa pelanggaran. Batas yang berlaku untuk setiap pelanggaran memungkinkan setiap pelanggaran dikenai sanksi tersendiri. Besaran akhirnya tetap bergantung pada temuan dan proses penegakan yang berlaku.

Perbedaan ini penting karena transaksi properti melibatkan sejumlah tanggung jawab, termasuk verifikasi identitas, penilaian risiko, dan penyimpanan catatan. Kasus yang melibatkan kegagalan dalam berbagai kewajiban tersebut berbeda dari kasus yang hanya melibatkan satu kelalaian. Perubahan satuan yang digunakan untuk menghitung sanksi memungkinkan sanksi lebih langsung mencerminkan perbedaan itu.

Angka S$5.000 berlaku untuk rezim peringatan, bukan sebagai pengganti batas sanksi bagi semua kasus disipliner serius. Penjelasan mengenai perubahan yang disahkan Parlemen tidak menyebutkan sanksi finansial maksimum baru yang dapat dijatuhkan tribunal disipliner. Karena itu, tidak tepat menganggap S$5.000 sebagai sanksi tertinggi yang dapat dikenakan kepada agensi atau tenaga penjual berdasarkan kerangka yang diperkuat.

Artikel panduan industri CEA tertanggal 20 Agustus 2023 menjelaskan bahwa kerangka sebelumnya memungkinkan sanksi finansial disipliner hingga S$200.000 per kasus untuk agensi dan S$100.000 per kasus untuk tenaga penjual. Panduan itu juga mencantumkan penangguhan atau pencabutan izin agensi maupun registrasi tenaga penjual, serta kewenangan terpisah untuk memberikan teguran atau menjatuhkan sanksi finansial hingga S$5.000.

Ketentuan tersebut menunjukkan bahwa sanksi finansial telah menjadi bagian dari kerangka penegakan yang lebih luas. Undang-undang April mengubah cara pelanggaran dihitung, bukan baru memperkenalkan pengawasan terhadap profesional properti.

Pemeriksaan akan mencakup pihak di luar klien agen

Sebelumnya, agensi properti dan tenaga penjual diwajibkan melakukan uji tuntas pelanggan terhadap klien mereka sendiri. Rancangan undang-undang ini memperluas kewajiban tersebut kepada pihak lawan transaksi yang tidak terwakili. Dalam transaksi penjualan ketika agen mewakili penjual dan pembeli tidak memiliki agen, pembeli menjadi contoh pihak tambahan yang akan tercakup dalam persyaratan yang diperluas.

Uji tuntas pelanggan mencakup identifikasi orang yang terlibat, verifikasi identitasnya, dan penilaian risiko bahwa transaksi tersebut mungkin melibatkan dana hasil kejahatan. Jika yang terlibat adalah perusahaan atau badan hukum lain, pemeriksaan juga mencakup pemilik manfaat, yaitu individu yang pada akhirnya memiliki atau mengendalikan badan tersebut.

Indranee mengatakan perubahan ini akan semakin menyelaraskan rezim peraturan Singapura dengan standar yang ditetapkan Gugus Tugas Aksi Keuangan (FATF). FATF menetapkan standar internasional untuk memerangi pencucian uang dan pendanaan terorisme, termasuk pemeriksaan oleh perusahaan dan profesional yang terlibat dalam transaksi properti.

Perubahan praktisnya adalah tanggung jawab yang lebih luas bagi agen yang sudah terlibat dalam transaksi. Bank, pengacara, dan pengembang mungkin melakukan pemeriksaan mereka sendiri, tetapi pemeriksaan tersebut tidak menghapus kewajiban agen. Perluasan pengawasan kepada pihak yang tidak terwakili memberi satu kesempatan lagi untuk mengidentifikasi hal-hal yang mencurigakan sebelum transaksi berlanjut.

Persyaratan pemeriksaan yang sudah berlaku

Dalam pernyataan menteri Oktober 2023 yang disampaikan kepada Parlemen pada 3 Oktober, Indranee menjelaskan kewajiban terperinci yang telah diberlakukan bagi agen properti, agensi, dan pengembang. Kewajiban tersebut mencakup verifikasi klien dan pemilik manfaat, penyaringan, penilaian risiko, serta penyimpanan dokumen terkait.

Jika pelanggan bertindak atas nama orang lain, profesional properti harus meminta dokumen yang mengizinkan perwakilan tersebut. Jika pembelinya adalah suatu badan, pemeriksaan harus mencakup kegiatan usaha, struktur kepemilikan dan pengendalian, serta tempat pendirian badan tersebut. Persyaratan ini tidak hanya melihat nama yang tercantum dalam dokumen pembelian.

Intensitas pemeriksaan bergantung pada risiko yang dinilai. Pernyataan tersebut menyebut orang asing yang terpapar secara politik dan orang-orang dari yurisdiksi yang dinilai FATF berisiko lebih tinggi sebagai pihak yang memerlukan pengawasan lebih saksama. Orang yang terpapar secara politik adalah individu yang dipercaya menjalankan fungsi publik penting, yang jabatannya dapat membuat mereka lebih rentan terhadap risiko korupsi.

Untuk pembeli dari negara yang berisiko lebih tinggi terhadap pencucian uang, pernyataan itu mengatakan pemeriksaan juga harus memverifikasi pendapatan serta sumber kekayaan dan dana. Sumber kekayaan berkaitan dengan cara seseorang mengumpulkan asetnya; sumber dana berkaitan dengan asal uang yang digunakan untuk transaksi tertentu.

Panduan CEA menyatakan bahwa uji tuntas pelanggan harus dilakukan sebelum memulai hubungan bisnis atau transaksi, dan catatannya harus disimpan setidaknya selama lima tahun. Agensi juga harus memiliki kebijakan, prosedur, dan pengendalian internal untuk mencegah pencucian uang atau pendanaan terorisme.

Pengembang memiliki tanggung jawab berkelanjutan tambahan: meninjau informasi pembeli secara berkala agar tetap akurat dan mutakhir hingga properti selesai dibangun. Ini adalah kewajiban yang sudah berlaku sebagaimana dijelaskan dalam pernyataan 2023, bukan kewajiban yang baru dibuat oleh rancangan undang-undang April.

Kecurigaan harus dilaporkan, bukan dibuktikan

Pemeriksaan identitas hanyalah salah satu bagian dari rezim ini. Profesional properti juga harus melaporkan transaksi jika mereka mengetahui atau memiliki alasan yang wajar untuk mencurigai bahwa properti mungkin terkait dengan tindak pidana. Ambang batas ini tidak mengharuskan agen memastikan bahwa kejahatan telah terjadi sebelum melaporkan kecurigaan.

CEA menyebut Undang-Undang Korupsi, Perdagangan Narkoba, dan Kejahatan Serius Lainnya (Penyitaan Hasil Kejahatan) 1992 sebagai dasar hukum pelaporan transaksi mencurigakan. Laporan disampaikan kepada Kantor Pelaporan Transaksi Mencurigakan di bawah Departemen Urusan Komersial Kepolisian Singapura.

Indranee, yang berbicara sebagai Menteri Kedua Keuangan dan Pembangunan Nasional pada Oktober 2023, menjelaskan bahwa kewajiban ini tidak hanya berlaku bagi para profesional yang menangani pembelian. Pernyataannya mengatakan:

Setiap orang yang mengetahui atau memiliki alasan yang wajar untuk mencurigai bahwa suatu properti merupakan hasil atau terkait dengan tindak pidana wajib menyampaikan laporan transaksi mencurigakan (STR) kepada Kepolisian.

Ia mengatakan kewajiban itu juga mencakup pemilik properti yang memiliki alasan wajar untuk mencurigai penyewanya, dan bahwa kegagalan melapor sesegera mungkin secara wajar merupakan pelanggaran. Karena itu, laporan transaksi mencurigakan merupakan peringatan bagi pihak berwenang untuk dinilai, bukan pernyataan bahwa orang yang terlibat bersalah.

Contoh indikator mencurigakan yang diberikan CEA mencakup pembelian beberapa properti dalam waktu singkat, pembelian tanpa meninjau properti, serta persetujuan atas harga yang jauh di atas atau di bawah nilai pasar. Ini adalah tanda peringatan yang perlu dinilai, bukan bukti otomatis pencucian uang.

Pernyataan menteri tersebut juga mengatakan bahwa pengembang tidak boleh menerima pembayaran tunai untuk penjualan properti yang belum selesai dibangun. Pernyataan itu menolak penggunaan satu ambang angka untuk mengidentifikasi aktivitas mencurigakan, dengan menjelaskan bahwa beberapa indikator yang berbeda dapat mengarah pada pencucian uang dan transaksi perlu dipertimbangkan sesuai konteksnya.

Kasus 2023 menunjukkan besarnya paparan sektor properti

Kasus penegakan hukum sebelumnya memberikan gambaran konkret tentang paparan sektor properti. Artikel CEA pada Agustus 2023 merujuk pada pengumuman polisi tanggal 15 Agustus mengenai operasi yang melibatkan 105 properti dan penangkapan 10 warga negara asing. Properti tersebut mencakup hunian, tempat usaha komersial, dan ruang industri.

Pada 3 Oktober 2023, pernyataan Indranee di Parlemen mencantumkan perintah larangan yang mencakup 94 properti hunian, 53 properti komersial, dan lima properti industri. Total dari kategori tersebut adalah 152 properti.

Angka 105 pada Agustus dan total 152 pada Oktober merujuk pada pembaruan dan uraian penyelidikan pada tanggal yang berbeda. Angka-angka tersebut tidak boleh dianggap sebagai jumlah yang bertentangan dari waktu yang sama, atau sebagai ukuran jumlah transaksi yang terdampak undang-undang April.

Dari 94 properti hunian dalam pembaruan Oktober, 60 merupakan unit jual kembali yang telah selesai dibangun dan 34 merupakan unit yang belum selesai dibangun serta dijual langsung oleh pengembang. Pembagian ini penting karena mencakup agen yang menangani transaksi jual kembali maupun pengembang yang menjual unit baru dalam gambaran penegakan hukum yang sama.

Delapan properti hunian merupakan rumah tapak di Sentosa Cove. Indranee mengatakan tidak ada properti hunian tapak yang dikenai perintah larangan berada di wilayah utama Singapura, tempat kriteria persetujuan bagi pembeli asing lebih ketat. Ia juga mengatakan persyaratan Undang-Undang Properti Hunian telah dipenuhi.

Perbedaan itu memisahkan dua persoalan hukum: apakah pembeli diizinkan memiliki properti dan apakah uang yang digunakan dalam transaksi tersebut sah. Kepatuhan terhadap pembatasan kepemilikan tidak menjawab persoalan kedua. Pernyataan tersebut mengatakan penyelidikan terhadap agensi dan agen yang menangani transaksi masih berlangsung saat itu; pernyataan itu tidak membuktikan bahwa setiap profesional yang terlibat telah melanggar kewajibannya.

Perkembangan aturan

Rancangan undang-undang April menyusul sejumlah tahap legislasi dan penegakan yang berbeda. Kronologi ini menunjukkan bahwa langkah-langkah baru tersebut dibangun di atas kerangka yang sudah ada, bukan menggantikannya:

• 2021: Peraturan Agen Properti (Pencegahan Pencucian Uang dan Pendanaan Terorisme) menetapkan kewajiban bagi agen properti.
• 2023: Perubahan terhadap Undang-Undang Pengendalian dan Perizinan Pengembang Perumahan serta Undang-Undang Penjualan Properti Komersial memperluas persyaratan pencegahan pencucian uang kepada pengembang.
• 15 Agustus 2023: Polisi mengumumkan operasi yang melibatkan 105 properti dan 10 penangkapan.
• 3 Oktober 2023: Indranee menguraikan kewajiban sektor tersebut dan melaporkan perintah larangan yang mencakup 152 properti.
• 8 April 2025: Parlemen mengesahkan rancangan undang-undang yang memperkuat kerangka sanksi dan memperluas uji tuntas kepada pihak lawan transaksi yang tidak terwakili.

Urutan tersebut juga membedakan pembentukan kewajiban awal dari upaya berikutnya untuk meningkatkan efek jera. Pemeriksaan identitas, penyimpanan catatan, dan pelaporan transaksi mencurigakan sudah diwajibkan sebelum Parlemen menyetujui perubahan terbaru.

Penegakan dan sejumlah rincian masih menunggu kepastian

CEA mengawasi agensi properti dan tenaga penjual, sedangkan Otoritas Pembangunan Kembali Perkotaan mengatur pengembang. Pernyataan Oktober 2023 menjelaskan bahwa kedua badan tersebut melakukan inspeksi rutin, dengan bisnis yang dinilai berisiko lebih tinggi diprioritaskan dan lebih sering diperiksa.

Pihak-pihak yang lebih banyak bertransaksi di sektor perumahan privat, khususnya proyek berharga tinggi, dapat dinilai berisiko lebih tinggi. Regulator juga melakukan inspeksi berdasarkan informasi dari lembaga penegak hukum mengenai kemungkinan pelanggaran. CEA mendukung kepatuhan melalui panduan, daftar periksa, daftar indikator mencurigakan, dan pelatihan, sementara URA menerbitkan surat edaran dan mengadakan pengarahan bagi pengembang.

Kerangka tersebut membebankan kewajiban yang saling melengkapi kepada beberapa pihak dalam transaksi properti. Pengacara yang menangani proses pengalihan hak, akuntan terkait, dan lembaga keuangan juga berkewajiban memeriksa klien dan melaporkan dugaan aktivitas kriminal. Pernyataan Indranee menyebutkan bahwa sebagian besar pembelian dan penjualan properti menjalani lebih dari satu lapis pemeriksaan.

Perubahan April memperkuat dua bagian khusus dari pengaturan tersebut: cakupan pemeriksaan agen dan konsekuensi finansial dari pelanggaran yang terpisah. Perubahan ini tidak membuat kewajiban pihak-pihak lain menjadi tidak diperlukan, dan pengesahan rancangan undang-undang tersebut tidak boleh disamakan dengan konfirmasi bahwa setiap ketentuan telah mulai berlaku.

Penjelasan kepada Parlemen tidak mencantumkan tanggal mulai berlaku, tenggat penerapan yang terperinci, ataupun batas sanksi tribunal disipliner yang baru. Penjelasan itu juga tidak menyebutkan hasil terbaru penyelidikan yang diuraikan pada Oktober 2023. Hal-hal tersebut harus dibedakan dari fakta yang telah dipastikan: Parlemen telah menyetujui pemeriksaan yang lebih luas dan kerangka sanksi yang dimaksudkan untuk menghitung setiap pelanggaran.

Poin-Poin Utama

• Parlemen mengesahkan rancangan undang-undang pencucian uang di sektor properti pada 8 April 2025.
• Sanksi finansial maksimum akan dihitung berdasarkan pelanggaran, bukan kasus.
• Rezim peringatan memungkinkan sanksi hingga S$5.000 untuk setiap pelanggaran, sedangkan perkara yang lebih serius dapat dirujuk ke proses disipliner.
• Agensi dan tenaga penjual harus memperluas uji tuntas kepada pihak lawan transaksi yang tidak terwakili.
• Kewajiban yang sudah berlaku mencakup pemeriksaan identitas, penyimpanan catatan setidaknya selama lima tahun, dan pelaporan transaksi mencurigakan.
• Pembaruan pemerintah pada Oktober 2023 mencantumkan 152 properti yang dikenai perintah larangan.
• Penjelasan kepada Parlemen tidak menyebutkan tanggal mulai berlaku atau batas sanksi tribunal yang baru.