Hong Kong Kembali Menjadi Kota dengan Hunian Paling Tidak Terjangkau di Dunia, Menurut Laporan 2025

Keterjangkauan hunian di Hong Kong menjadi sorotan utama pada 2025

Kepemilikan rumah di Hong Kong masih belum terjangkau bagi banyak orang. Edisi 2025 Demographia International Housing Affordability, penilaian jangka panjang yang diterbitkan Chapman University Center for Demographics and Policy, menemukan bahwa dari 95 pasar perumahan utama di delapan negara, tak satu pun yang memenuhi kriteria terjangkau (Q3 2024). Hong Kong kembali menempati peringkat paling tidak terjangkau, dengan rasio median sebesar 14.4. Artinya, harga rumah tipikal lebih dari empat belas kali pendapatan rumah tangga median sebelum pajak. Ini adalah tahun keempat belas berturut-turut kota tersebut berada di posisi teratas dalam peringkat ini.

Demographia menggunakan metrik sederhana. Lembaga ini membandingkan harga rumah median dengan pendapatan rumah tangga median untuk menghasilkan rasio harga terhadap pendapatan yang dikenal sebagai rasio median. Pasar dengan nilai 9.0 atau lebih masuk kategori yang oleh Demographia disebut mustahil terjangkau. Kini ada dua belas pasar seperti ini di seluruh dunia. Di ujung lain skala, Pittsburgh merupakan pasar utama paling terjangkau dengan nilai 3.2, yang menurut kategori laporan tetap tergolong cukup tidak terjangkau. Rasio Hong Kong turun dari 16.7 tahun lalu dan 20.8 sebelum pandemi pada 2019, perubahan yang didorong oleh pelemahan harga dan pemulihan pendapatan secara bertahap. Meski berubah, kesenjangan antara harga rumah dan penghasilan rumah tangga masih lebar.

Cara kerja peringkat dan makna angkanya

Setiap pasar dalam studi ini disesuaikan dengan pasar tenaga kerja atau kawasan komuter, bukan hanya pusat kota. Pendekatan ini memungkinkan analis membandingkan seberapa jauh daya beli rumah tangga tipikal berdasarkan gaji mereka relatif terhadap harga rumah setempat. Pendekatan ini juga menjelaskan mengapa rata-rata nasional bisa menyesatkan. Dalam satu negara, kawasan metropolitan dengan pasar lahan yang fleksibel dapat terlihat sangat berbeda dari kawasan metropolitan dengan batasan ketat terhadap perluasan wilayah.

Apa itu rasio median

Sebagai contoh, jika harga jual rumah median adalah 300,000 dan pendapatan rumah tangga median sebelum pajak sebesar 75,000, rasio mediannya adalah 4.0. Dengan metode ini, laporan mengelompokkan pasar dalam sebuah spektrum, mulai dari terjangkau pada 3.0 atau kurang hingga mustahil terjangkau pada 9.0 atau lebih.

Rasio ini berubah seiring perubahan pendapatan dan harga. Penurunan harga rumah atau kenaikan penghasilan rumah tangga dapat menurunkan rasio, meskipun cicilan hipotek masih terasa berat. Hal ini membantu menjelaskan mengapa rasio Hong Kong membaik, tetapi pembeli rumah masih menghadapi hambatan besar.

Mengapa Hong Kong tetap sangat mahal

Di Hong Kong, terbatasnya lahan yang dapat dikembangkan, pengendalian ketat atas pelepasan lahan selama puluhan tahun, dan permintaan yang terus bertahan membuat harga tetap tinggi. Sebagian besar wilayahnya bergunung-gunung atau dilindungi sebagai taman pedesaan, sementara kawasan perkotaannya terbatas. Rumah tangga bersaing untuk mendapatkan ruang yang terbatas, sementara modal lokal dan asing mencari properti sebagai penyimpan nilai. Keseimbangan pasokan dan permintaan jarang berpihak kepada pembeli rumah pertama.

Sistem pertanahan menambah lapisan persoalan. Pemerintah memiliki seluruh lahan dan mengendalikan pasokannya melalui penjualan hak sewa kepada pengembang. Pendapatan dari lahan mendanai sebagian besar layanan publik, sehingga pemerintah memiliki insentif fiskal untuk mengelola pasokan secara hati-hati. Aturan tata ruang dan batas ketinggian di sejumlah distrik membatasi pembangunan hunian baru. Riset yang terkait dengan studi Demographia menyatakan bahwa strategi pembatasan kawasan perkotaan, seperti batas pertumbuhan dan sabuk hijau, menciptakan kelangkaan buatan dan mendorong kenaikan nilai lahan di dekat batas regulasi.

Momentum kenaikan harga mulai melunak. Pada kuartal pertama 2025, indeks harga resmi turun sekitar 7.8 persen dibandingkan tahun sebelumnya, menandai penurunan tahunan selama tiga belas kuartal berturut-turut. Penyelesaian pembangunan melonjak lebih dari 75 persen pada 2024, penjualan di pasar primer naik lebih dari sepertiga, dan transaksi pasar sekunder juga meningkat. Pemerintah menghapus sejumlah bea meterai pembeli dan melonggarkan uji ketahanan hipotek untuk menghidupkan kembali permintaan. Imbal hasil sewa bruto rata-rata naik tipis menjadi sekitar 3.9 persen pada akhir tahun lalu. Meski terjadi perubahan ini, keterjangkauan tetap menjadi kendala bagi banyak rumah tangga.

Joel Kotkin, direktur Center for Demographics and Policy di Chapman University, berpendapat bahwa pilihan tata ruang berperan penting dalam persoalan harga ini.

Harga tinggi ini sebagian besar merupakan dampak kebijakan yang berupaya membatasi pertumbuhan di kawasan pinggiran, padahal kawasan pinggiran biasanya menjadi tempat kota-kota berkembang.

Kritik itu relevan bagi pasar dengan keterbatasan lahan seperti Hong Kong, tempat setiap pembatasan tambahan terhadap pasokan baru di kawasan pinggiran dapat berdampak ke seluruh struktur harga.

Kehidupan sehari-hari: hunian padat dan kota yang kian panas

Di balik rasio tersebut, kondisi hidup sehari-hari kian sulit. Diperkirakan 220,000 penduduk tinggal di unit hunian yang disekat-sekat, rumah sangkar, atau bangunan di atap. Banyak di antaranya berukuran kecil, tidak berjendela, atau memiliki ventilasi buruk. Kamar mandi dan dapur bersama lazim ditemukan. Pada bulan-bulan terpanas, dinding tipis dan atap seng memerangkap panas hingga larut malam, membuat tidur sulit dan meningkatkan risiko kesehatan bagi warga lanjut usia dan anak-anak.

Sze Lai Shan, wakil direktur Society for Community Organization, mendukung rumah tangga berpenghasilan rendah di seluruh kota. Selama bertahun-tahun, ia telah mendokumentasikan kondisi hidup di unit-unit tersebut.

Sebagian kondisinya sangat tidak manusiawi.

Panas menambah beban. Hong Kong Observatory melaporkan rekor jumlah hari dengan suhu sangat panas pada 2024, dengan 52 hari mencapai 33 derajat Celsius atau lebih. Survei terhadap penghuni flat yang disekat-sekat menunjukkan masalah tidur, gangguan kulit, pusing, dan tekanan emosional yang meluas selama musim panas. Pekerja komunitas menggambarkan keluarga yang mengurangi jatah makan agar pendingin udara tetap menyala serta warga lanjut usia yang menghabiskan siang hari di perpustakaan agar tetap sejuk.

Apakah reformasi dan proyek besar cukup

Pemerintah telah menetapkan dua proyek besar sebagai sumber pasokan hunian di masa depan. Rencana Northern Metropolis, di dekat perbatasan Shenzhen, bertujuan membangun kawasan perkotaan baru dengan lebih dari 900,000 rumah, transportasi terpadu, dan pusat lapangan kerja baru. Lantau Vision Tomorrow mengusulkan pembangunan pulau buatan untuk menampung lebih dari 200,000 rumah. Keduanya dapat mengubah peta kota seiring waktu, tetapi biaya, tantangan rekayasa, dan masa pembangunan yang panjang berarti proyek-proyek tersebut tidak akan meredakan tekanan dalam waktu dekat.

Pembuat kebijakan juga mengambil langkah dengan tenggat lebih dekat. Pemerintah menargetkan sekitar 30,000 unit hunian publik ringan pada 2027 hingga 2028 dan telah menyiapkan lebih dari 21,000 unit transisi. Peningkatan penyelesaian pembangunan dan pelonggaran pembatasan hipotek mengindikasikan aktivitas yang lebih tinggi. Ujian utamanya adalah apakah pasokan baru sesuai dengan kemampuan pembeli, bukan sekadar berapa banyak unit yang dibangun.

Wendell Cox, penulis studi Demographia, mengingatkan bahwa kepadatan saja tidak dapat menjembatani kesenjangan bagi keluarga tipikal jika biaya lahan tetap tinggi dan pasokan di kawasan pinggiran dibatasi.

David Leis, presiden Frontier Centre for Public Policy, berpendapat bahwa tekanan keterjangkauan merupakan inti dari persoalan biaya hidup yang lebih luas.

Merosotnya keterjangkauan perumahan menjadi faktor utama krisis biaya hidup saat ini yang berdampak pada kelas menengah dan kelas pekerja.

Kebijakan perumahan publik juga mendapat sorotan. Michael Wong, profesor ekonomi di University of Hong Kong, mengkritik aturan retensi dan lambatnya pergantian penghuni flat bersubsidi. Menurutnya, hal ini membuat pemohon baru terjebak di pasar sewa swasta.

Ini semata-mata kegagalan kebijakan perumahan publik.

Untuk mengatasi persoalan keterjangkauan dalam skala besar, diperlukan kombinasi pelepasan lahan, infrastruktur, percepatan pembangunan perumahan publik, dan pasokan rumah swasta yang harganya sesuai dengan kemampuan warga berpenghasilan tipikal.

Perbandingan Hong Kong dengan kota-kota lain

Hong Kong berbagi posisi teratas dalam daftar pasar paling tidak terjangkau dengan Sydney dan sejumlah pasar di pesisir barat Amerika Utara. Kota-kota ini memadukan permintaan tinggi dengan keterbatasan geografis atau regulasi terhadap perluasan ke luar. Beberapa di antaranya memiliki rasio di atas sepuluh, ambang yang menandakan tekanan ekstrem bagi pembeli.

• Hong Kong 14.4
• Sydney 13.8
• San Jose 12.1
• Vancouver 11.8
• Los Angeles 11.2
• Adelaide 10.9
• Honolulu 10.8
• San Francisco 10.0
• Melbourne 9.7
• San Diego 9.5

Di ujung lain, Pittsburgh mencatat 3.2, terendah di antara 95 pasar yang ditinjau. Namun, angka itu tetap tidak memenuhi definisi terjangkau, yakni 3.0 atau lebih rendah. Untuk pertama kalinya dalam dua dekade sejarah survei ini, tak satu pun pasar utama memenuhi ambang tersebut.

Keterjangkauan vs kemampuan membeli di Asia Pasifik

Ukuran yang berbeda menunjukkan tekanan yang sama. ULI Asia Pacific Home Attainability Index mendefinisikan pembelian yang terjangkau sebagai harga rumah paling tinggi lima kali pendapatan rumah tangga median. Dengan ukuran tersebut, harga apartemen di Hong Kong sekitar 23.4 kali pendapatan median, skor terburuk di kawasan ini pada 2024. Untuk pasar sewa, studi global terpisah oleh DWS memperkirakan rumah tangga Hong Kong menghabiskan sekitar 61 persen pendapatan yang dapat dibelanjakan untuk menyewa unit dua kamar tidur tipikal, salah satu beban tertinggi di dunia. Kondisinya beragam di kawasan ini. Model perumahan publik Singapura membuat biaya pembelian banyak flat HDB tetap terjangkau bagi warga dengan penghasilan tipikal, sementara besarnya pasokan hunian sewa di Tokyo membuat rata-rata sewa di distrik-distrik pusatnya tetap sekitar 17 persen dari pendapatan. Namun, di pusat-pusat bisnis terbesar, membeli rumah tetap di luar jangkauan sebagian besar keluarga muda.

Intinya

• Hong Kong kembali menempati peringkat paling tidak terjangkau dengan rasio median 14.4 dalam edisi 2025 Demographia International Housing Affordability (Q3 2024).
• Tak satu pun dari 95 pasar yang diteliti memenuhi kriteria terjangkau, sementara 12 dinilai mustahil terjangkau.
• Rasio Hong Kong turun dari 16.7 tahun lalu dan 20.8 pada 2019, terbantu oleh penurunan harga dan peningkatan penyelesaian pembangunan baru, tetapi kesenjangan bagi pembeli masih besar.
• Northern Metropolis dan Lantau Vision Tomorrow dapat menambah lebih dari 1.1 juta rumah seiring waktu, tetapi tidak akan memberi keringanan dalam waktu dekat.
• Langkah jangka pendek mencakup penghapusan bea meterai tambahan, pelonggaran uji ketahanan hipotek, dan rencana pembangunan sekitar 30,000 unit hunian publik ringan pada 2027 hingga 2028.
• Tekanan di pasar sewa sangat besar. Sebuah studi memperkirakan biaya sewa di Hong Kong mencapai sekitar 61 persen dari pendapatan rumah tangga median yang dapat dibelanjakan.
• Panas ekstrem dan flat yang disekat-sekat menambah beban rumah tangga berpenghasilan rendah.
• Para ahli menyebut pelepasan lahan, aturan tata ruang, dan infrastruktur sebagai faktor utama untuk meningkatkan keterjangkauan dengan harga yang dapat dijangkau keluarga tipikal.