Pasar Properti Malaysia: Johor dan Penang Melaju, Kuala Lumpur Melambat

Apa yang mendorong pasar properti Malaysia terbelah pada 2025?

Pasar properti Malaysia bergerak dengan dua kecepatan saat 2025 mencapai pertengahan tahun. Data resmi menunjukkan volume penjualan melemah, tetapi harga tetap bertahan. Pusat Informasi Properti Nasional melaporkan 196.232 transaksi pada paruh pertama 2025, turun 1,3 persen dibandingkan setahun sebelumnya, sementara nilai total naik tipis 1,9 persen menjadi sekitar RM107,7 miliar. Angka utama ini menyamarkan kesenjangan regional yang lebar. Johor dan Penang semakin bergairah, didukung investasi industri baru dan pembeli yang terkait dengan Singapura, sementara Kuala Lumpur terbebani stok besar hunian bertingkat tinggi yang belum terjual.

Divergensi itu terlihat di berbagai segmen. Properti industri dan logistik menjadi sektor dengan kinerja terbaik, ditopang gelombang pengembangan pusat data serta peran negara itu sebagai pusat manufaktur dan perdagangan. Perkantoran dan ritel di ibu kota mulai stabil, dengan tingkat hunian yang membaik dan pasokan ruang baru berkualitas lebih tinggi. Kondisi perumahan lebih beragam. Permintaan rumah tapak tetap stabil di banyak negara bagian, tetapi kondominium di kota-kota besar menghadapi siklus penjualan yang lebih lambat.

Analis pasar menggunakan istilah kelebihan pasokan untuk menggambarkan unit yang sudah selesai dibangun tetapi masih belum terjual selama sembilan bulan atau lebih setelah diluncurkan. Stok tersebut mengikat modal pengembang, menghambat peluncuran baru, dan menekan harga di subpasar yang terdampak. Napic mencatat 26.911 unit hunian selesai dibangun tetapi belum terjual dalam data terbaru, dengan perkiraan nilai RM16,44 miliar. Apartemen dan kondominium mencakup sekitar 58 persen dari total tersebut. Pada 2024, kelebihan pasokan nasional menurun, lalu persediaan kembali meningkat pada awal 2025 ketika penyelesaian proyek berhadapan dengan laju pembelian yang melambat di sejumlah kawasan perkotaan.

Meski terbebani kondisi tersebut, harga belum anjlok. Rumah teras dan rumah semi-terpisah tetap berpindah tangan dengan laju stabil, aktivitas pasar sekunder mendominasi transaksi, dan peluncuran baru melambat saat pengembang menyesuaikan diri dengan kemampuan beli konsumen. Pergeseran itu membantu menjelaskan mengapa perlambatan terjadi tidak merata, alih-alih meluas ke seluruh pasar.

Johor melesat berkat permintaan lintas batas dan kebangkitan industri

Di Johor, geliat pasar terlihat jelas. Data Napic dan pemantau industri menunjukkan negara bagian di selatan itu memimpin peluncuran hunian baru pada paruh pertama tahun ini dan menarik peningkatan investasi ke pabrik, kawasan logistik, serta lahan pengembangan. Knight Frank melaporkan nilai transaksi hunian Johor naik sekitar 14 persen pada kuartal pertama 2025. Dua kebijakan menjadi penopang prospek pasar. Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura menjanjikan arus perdagangan dan investasi yang lebih cepat, sementara sistem Rapid Transit lintas batas yang menghubungkan Johor Bahru dengan Woodlands di Singapura ditargetkan mulai beroperasi pada 2026. Keduanya mempermudah perjalanan harian dan meningkatkan daya tarik hunian, perkantoran, serta aset industri di sisi Malaysia dari Causeway.

Dampak limpahan dari Singapura dan koneksi RTS

Perbedaan harga antara Singapura dan Johor masih lebar, sehingga pembeli dan penyewa berbasis di Singapura kerap mencari nilai lebih baik di seberang perbatasan. Koneksi transportasi yang lebih baik mendorong pola tersebut. Bagi warga Johor yang bekerja di Singapura, jalur kereta menawarkan waktu tempuh yang lebih mudah diprediksi dan biaya perjalanan yang lebih rendah dibandingkan melintasi perbatasan melalui jalan raya saat ini. Hasilnya adalah basis pembeli yang lebih luas untuk hunian di dekat stasiun RTS, permintaan sewa yang lebih kuat di kawasan pinggiran kota yang sudah berkembang, dan minat lebih besar dari perusahaan yang membutuhkan tenaga kerja lintas batas.

Geliat industri dan pusat data

Properti industri menopang lonjakan Johor. Riset kuartal kedua JLL menyoroti kuatnya permintaan atas ruang pabrik berkualitas di Johor, Lembah Klang, dan Penang. Malaysia menambah lebih dari 2 juta kaki persegi ruang gudang modern pada kuartal tersebut, tetapi tingkat kekosongan menyusut menjadi sekitar 2 persen karena pelaku usaha di sektor otomotif, elektronik, dan logistik pihak ketiga menyerap pasokan baru. Nilai modal di segmen logistik dan industri naik sekitar 4 persen secara tahunan, menandakan investor terus beralih ke aset dengan pendapatan yang tangguh.

Prospek pusat data menambah lapisan permintaan baru. Malaysia kini memiliki kapasitas operasional lebih dari 600 megawatt, lebih dari 1.300 megawatt sedang dibangun, dan proyek yang direncanakan ke depan jauh melampaui 3 gigawatt. Knight Frank menghitung komitmen investasi terkait pusat data lebih dari RM160 miliar pada 2024 saja. Lokasi-lokasi di Johor diuntungkan oleh ketersediaan lahan, kedekatan dengan permintaan layanan cloud Singapura, dan infrastruktur jaringan listrik yang semakin baik. Hal ini mendorong penciptaan lapangan kerja, terbentuknya ekosistem pemasok, serta kebutuhan yang stabil akan hunian dan layanan di distrik-distrik sekitar.

Penang bertahan berkat sektor elektronik dan rencana transportasi baru

Prospek Penang berbeda, tetapi sama menariknya. Klaster elektronik dan kelistrikan yang tumbuh sejak beberapa dekade lalu terus menarik produsen multinasional, memperluas rantai pasok, dan menopang pasar properti yang beragam. Kawasan industri baru mulai dibangun, sementara infrastruktur yang telah lama direncanakan, termasuk proyek Penang Silicon Island dan LRT Mutiara Line, diperkirakan membuka peluang pengembangan lebih luas di sepanjang koridor utama. Permintaan perkantoran bertahan, dan pasar hunian stabil. Pelemahan pada volume dan nilai transaksi properti bertingkat tinggi diimbangi oleh permintaan rumah tapak di lokasi dengan akses layanan yang baik.

Pusat manufaktur mendorong permintaan hunian

Gaji di sektor manufaktur menopang pendapatan kelas menengah, yang selanjutnya mendukung pembelian dan penyewaan hunian. Luas lahan Pulau Penang terbatas, sehingga pembeli semakin melirik lokasi di daratan utama, seperti Seberang Perai, untuk mendapatkan rumah yang lebih besar dengan harga awal lebih terjangkau. Pengembang menawarkan kawasan terpadu dengan akses ke simpul transportasi, ritel, dan sekolah, sebuah model yang terbukti tangguh dalam beberapa siklus pasar.

Pasar kondominium kelas menengah Kuala Lumpur mendingin, tetapi perkantoran dan ritel membaik

Kuala Lumpur menghadirkan paradoks. Pasar perkantoran mulai pulih dan sektor ritel stabil, tetapi banyak kondominium kelas menengah masih mencari pembeli. JLL melaporkan tingkat kekosongan perkantoran kota itu turun dari sekitar 24 persen pada kuartal kedua 2024 menjadi sekitar 19 persen setahun kemudian, setelah lebih dari 230.000 kaki persegi ruang terserap di berbagai subpasar. Tambahan terbaru, Lendlease Campus di Tun Razak Exchange, menyediakan 200.000 kaki persegi ruang berspesifikasi tinggi. Pasokan baru lainnya dijadwalkan hadir pada 2026 seiring percepatan proyek seperti The Capitol dan UOA Duo Tower. Tingkat kekosongan ritel turun menjadi sekitar 15,7 persen, permintaan penyewa ditopang sektor makanan dan minuman, fesyen, serta konsep berbasis pengalaman, sementara dua pusat perbelanjaan ikonis, Ombak KLCC dan 118 Mall, dijadwalkan dibuka dalam 12 bulan ke depan.

Melimpahnya hunian bertingkat tinggi menghambat momentum

Kondisi perumahan menunjukkan cerita berbeda. Napic mencatat porsi besar stok apartemen dan kondominium yang sudah selesai dibangun tetapi belum terjual, sementara analis menyebut Kuala Lumpur menanggung salah satu beban kelebihan pasokan terbesar di negara itu. Knight Frank mengamati bahwa harga di kota tersebut naik sekitar 3,2 persen secara tahunan pada kuartal pertama, tetapi transaksi turun hampir 9 persen, menandakan kehati-hatian pembeli di tengah pasokan yang melimpah. Pembeli berpenghasilan tinggi terus bertransaksi di segmen premium dan penyelesaian proyek hunian mewah baru mencapai ribuan unit, tetapi imbal hasil kondominium perkotaan pada umumnya cenderung di bawah tingkat nasional. Sejumlah kajian pasar menempatkan imbal hasil kotor di ibu kota pada kisaran 3 hingga 5 persen, bergantung pada lokasi dan usia bangunan, sementara biaya layanan untuk fasilitas bersama yang luas dapat mengurangi keuntungan.

Harga, kredit, dan keterjangkauan

Secara nasional, harga naik perlahan. Indeks harga rumah meningkat sekitar 1,4 persen secara tahunan pada 2024. Secara kuartalan, sebagian besar segmen terkoreksi pada kuartal terakhir tahun itu, lalu stabil pada awal 2025. Harga rata-rata transaksi pada kuartal keempat 2024 berada di sekitar RM484.000, sedangkan rata-rata nasional yang tercatat pada pertengahan 2025 sekitar RM490.000, naik kira-kira 0,7 persen. Rumah teras tetap menjadi tipe hunian paling populer berdasarkan jumlah transaksi, sementara stok hunian bertingkat tinggi menunjukkan variasi terbesar menurut distrik dan rentang harga.

Keterjangkauan bergantung pada pendapatan, biaya pinjaman, dan pasokan yang sesuai dengan kebutuhan rumah tangga. Bank Negara Malaysia mempertahankan suku bunga kebijakan di sekitar 3 persen sepanjang paruh pertama 2025, sementara kredit perumahan yang beredar terus tumbuh dengan laju terukur. Kredit pemilikan rumah kini mencakup sedikit kurang dari separuh produk domestik bruto, dan pasar tenaga kerja stabil dengan tingkat pengangguran sekitar 3 persen. Lebih dari empat perlima rumah tangga tinggal di hunian milik sendiri, pasar sewa swasta relatif kecil, dan pemerintah mendukung pembeli rumah pertama melalui jaminan kredit, keringanan bea meterai, serta alokasi untuk hunian terjangkau dalam Anggaran 2025. Ringgit yang menguat pada awal tahun ini dan proyeksi pertumbuhan ekonomi sebesar 4,5 hingga 5,5 persen turut menopang kepercayaan rumah tangga.

Pergeseran kebijakan dan pilihan pasokan

Pilihan kebijakan membentuk hasil pasar. Visa Malaysia My Second Home diperbarui pada 2024 menjadi struktur tiga tingkat, dan beberapa negara bagian terus memberlakukan ambang batas minimum pembelian bagi pembeli asing, mulai dari RM500.000 hingga RM2 juta. Kelompok industri mendorong pendekatan kuota dan subsidi yang lebih terarah untuk mengurangi jumlah unit tak terjual di segmen pasar kelas atas sekaligus menjaga akses bagi pembeli rumah pertama yang memang membutuhkan. Sementara itu, pengembang mengurangi peluncuran proyek dan mengalihkan fokus ke rumah tapak yang lebih kecil dan terjangkau, serta unit perkotaan kompak dengan akses transportasi yang baik.

Pertimbangan investor, imbal hasil sewa, dan pajak

Investor menimbang nilai aset terhadap pendapatan. Menurut sejumlah perkiraan, imbal hasil sewa kotor rata-rata mendekati 5 persen secara nasional, dengan imbal hasil tipikal yang lebih rendah di Kuala Lumpur dan lebih tinggi di beberapa subpasar Johor. Ketentuan pajak juga berpengaruh. Pendapatan sewa dikenai pajak dengan tarif pribadi progresif hingga sekitar 20 persen bagi penduduk dan sekitar 25 persen bagi bukan penduduk. Pajak keuntungan properti juga berlaku jika rumah dijual dalam beberapa tahun setelah dibeli. Biaya penilaian tahunan dan sewa tanah relatif rendah menurut standar internasional, meskipun biaya pemeliharaan untuk proyek hunian bertingkat tinggi yang lebih besar dapat menumpuk. Kendati ada biaya-biaya tersebut, nilai modal properti Malaysia tetap rendah dibandingkan pasar regional lainnya. Hunian premium di pusat kota Kuala Lumpur masih dapat berpindah tangan dengan harga sekitar 240 dolar Amerika Serikat per kaki persegi, jauh di bawah nilai di Singapura.

Di mana nilai dan risiko bertemu

Pemilik properti yang mencari pendapatan kerap berfokus pada rumah bandar dan rumah teras dekat jalur kereta atau koridor jalan utama di kawasan luar Lembah Klang, atau unit berukuran keluarga di Johor Bahru yang dekat dengan koneksi RTS dan kawasan industri. Investor yang mengutamakan pertumbuhan modal dapat melirik Bayan Lepas dan Seberang Perai di Penang, tempat ekspansi pabrik bertemu dengan rencana infrastruktur. Investor institusional terus mengalirkan dana ke aset industri dan logistik di Lembah Klang, Johor, dan Penang, yang mencatat pendapatan sewa stabil, kenaikan nilai modal, serta permintaan penyewa yang kuat. Risiko utama mencakup ketidakpastian tarif yang dapat memperlambat keputusan investasi pabrik, biaya listrik dan ketersediaan daya untuk pusat data, serta kebutuhan tenaga kerja terampil untuk menopang manufaktur maju.

Hal yang perlu dicermati pada paruh kedua 2025

Sejumlah indikator akan membantu menilai apakah perbedaan kondisi pasar saat ini akan menyempit atau bertahan. Kemajuan Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura, tonggak pendanaan dan regulasi untuk RTS serta LRT Penang, dan keputusan pemberian kontrak untuk East Coast Rail Link akan memengaruhi lokasi terkonsentrasinya lapangan kerja dan permintaan hunian baru. Di Lembah Klang, pasokan gudang lebih dari 4 juta kaki persegi yang dijadwalkan hadir pada akhir tahun akan menguji seberapa cepat operator logistik dapat menyerap ruang baru. Penyewaan perkantoran Kuala Lumpur akan menunjukkan apakah tingkat kekosongan dapat terus menurun saat gedung-gedung baru mulai beroperasi. Di sektor perumahan, indikator utama yang perlu dicermati adalah besarnya penyesuaian harga kondominium kota yang lebih tua, kecepatan penyerapan proyek kawasan hunian baru di Johor dan Selangor, serta laju persetujuan kredit pemilikan rumah.

Intisari

• Volume penjualan nasional turun 1,3 persen menjadi 196.232 transaksi pada paruh pertama 2025, sementara nilai total naik 1,9 persen menjadi sekitar RM107,7 miliar.
• Johor memimpin peluncuran hunian baru, dan nilai transaksi pada kuartal pertama 2025 naik 14 persen. Zona Ekonomi Khusus Johor-Singapura dan koneksi RTS menjadi pendorong utama.
• Pasar Penang tetap tangguh, didukung manufaktur elektronik, kawasan industri baru, dan investasi transportasi mendatang seperti LRT Mutiara Line.
• Tingkat kekosongan perkantoran Kuala Lumpur turun menjadi sekitar 19 persen dari sekitar 24 persen setahun sebelumnya, dengan penyerapan bersih positif dan pasokan ruang berkualitas lebih tinggi dalam pipeline.
• Hunian bertingkat tinggi kelas menengah di Kuala Lumpur menghadapi kelebihan pasokan. Harga di kota itu naik sekitar 3,2 persen secara tahunan pada kuartal pertama 2025, tetapi transaksi turun hampir 9 persen.
• Napic melaporkan 26.911 hunian selesai dibangun tetapi belum terjual, senilai RM16,44 miliar. Apartemen dan kondominium mencakup porsi terbesar.
• Peluncuran hunian baru turun menjadi sekitar 23.000 unit pada paruh pertama, hampir separuh dari jumlah pada tahun sebelumnya, saat pengembang menyesuaikan pasokan.
• Suku bunga kebijakan berada di sekitar 3 persen, kredit pemilikan rumah tumbuh dengan laju terukur, dan skema pemerintah terus mendukung pembeli rumah pertama.
• Imbal hasil sewa kotor berkisar 3 hingga 5 persen, bergantung pada lokasi dan jenis aset. Pajak atas pendapatan sewa dan keuntungan memengaruhi imbal hasil bersih.
• Properti industri tetap mencatat kinerja terbaik, dengan tingkat kekosongan ruang logistik yang rendah dan banyak proyek pusat data sedang dibangun.