Gelombang Penuaan Membentuk Ulang Hunian di Taiwan

Mengapa ini penting sekarang

Taiwan memasuki era perumahan baru yang didorong oleh penuaan penduduk. Kementerian Dalam Negeri melaporkan bahwa sekitar 850.000 rumah dihuni oleh warga lanjut usia pada kuartal pertama, termasuk sekitar 655.000 rumah yang hanya dihuni satu orang. Kedua angka tersebut hampir dua kali lipat dibandingkan satu dekade lalu. Penduduk berusia 65 tahun ke atas kini mencakup 20,8 persen populasi, sehingga Taiwan masuk kategori masyarakat super-tua. Perubahan ini bukan semata soal demografi. Perubahan tersebut memengaruhi cara rumah digunakan, siapa yang tinggal sendiri, fitur yang dicari pembeli, serta peluang yang dilihat pengembang dan investor.

Peneliti properti menyebut pola ini paling terlihat di enam wilayah metropolitan terbesar. Jumlah rumah yang dihuni warga lanjut usia melonjak di Taipei, New Taipei City, Taoyuan, Taichung, Tainan, dan Kaohsiung. Porsi unit yang dihuni seorang warga lanjut usia juga meningkat. Dengan jumlah penduduk lanjut usia diperkirakan melampaui seperempat populasi dalam dekade mendatang, permintaan akan hunian ramah lansia, desain aksesibel, dan layanan perawatan berbasis komunitas terus meningkat. Permintaan ini akan memengaruhi pasokan pasar dan kebijakan publik, mulai dari peraturan bangunan hingga layanan di lingkungan tempat tinggal.

Direktur riset Great Home Realty, Lai Chih chang, menyampaikan hal itu secara lugas. Taiwan menghadapi gelombang besar populasi lansia yang dapat mengubah pilihan hunian dan harga. Menurutnya, populasi yang menua mengubah jenis rumah yang diinginkan sekaligus laju pergantian penghuni, karena banyak lansia memilih menua di tempat tinggal mereka alih-alih sering berpindah rumah.

Direktur riset Great Home Realty, Lai Chih chang, mengatakan, "Hal ini dapat mengubah secara mendasar keseimbangan permintaan dan pasokan di pasar perumahan."

Wilayah dengan tren terkuat

Pola di berbagai kota membantu menjelaskan skalanya. Taipei mencatat sekitar 116.000 rumah yang dihuni warga lanjut usia pada 2025, naik sekitar 71 persen dari 2016. New Taipei City memiliki sekitar 165.000 rumah seperti itu, naik 108 persen dan tertinggi secara nasional. Taoyuan mencatat kenaikan tercepat, yakni 128 persen menjadi sekitar 67.000 unit. Angka di Taichung mencapai sekitar 80.000, naik 111 persen. Di selatan, jumlahnya di Tainan naik 77 persen menjadi sekitar 67.000, sedangkan Kaohsiung naik 91 persen menjadi hampir 109.000.

Rumah tangga yang hanya dihuni satu orang menunjukkan pola serupa. Taipei memiliki sekitar 89.000 rumah yang dihuni satu warga lanjut usia, naik 71 persen dari 2016. New Taipei City mencatat sekitar 131.000, naik 109 persen. Taoyuan kembali memimpin pertumbuhan dengan kenaikan 132 persen menjadi sekitar 52.000 rumah, sementara jumlah di Taichung mencapai sekitar 60.000, naik 118 persen. Tainan dan Kaohsiung juga mencatat kenaikan besar, masing-masing sekitar 84 persen dan 95 persen. Angka-angka ini menunjukkan bahwa makin banyak lansia tinggal sendiri, terutama di kawasan pinggiran dan kota baru yang berkembang pesat atau di dekatnya.

Kepala peneliti H&B Realty, Jessica Hsu, mengatakan perubahan ini menggeser prioritas pembeli dan penyewa. Lift, tata ruang tanpa hambatan, serta akses cepat ke klinik atau rumah sakit bukan lagi sekadar nilai tambah, melainkan kebutuhan utama bagi banyak rumah tangga yang memiliki anggota lanjut usia.

Kepala peneliti H&B Realty, Jessica Hsu, mengatakan, "Meningkatnya permintaan akan hunian ramah lansia, khususnya unit dengan lift, desain tanpa hambatan, dan dekat dengan layanan kesehatan, sedang membentuk ulang lanskap properti Taiwan."

Pendorong meningkatnya jumlah lansia yang tinggal sendiri

Ada tiga faktor utama. Pertama, ukuran rumah tangga lebih kecil dibandingkan sebelumnya, dengan makin banyak anak dewasa membentuk rumah tangga terpisah pada usia lebih muda. Kedua, kawasan permukiman baru di sepanjang jalur transportasi umum di sekitar New Taipei City, Taoyuan, dan Taichung menarik pembeli dan penyewa yang lebih muda, yang menganggap biaya di Taipei terlalu tinggi. Ketiga, pembangunan kembali dan rekonstruksi kawasan perkotaan mengubah komposisi lingkungan, sehingga sejumlah rumah tangga multigenerasi terpisah ketika bangunan tua digantikan hunian baru yang lebih mahal dan sering kali dirancang untuk keluarga yang lebih kecil.

Data pemerintah kota menggambarkan dampak perpindahan penduduk. Populasi Taipei turun di bawah 2,5 juta pada akhir 2024. Pejabat kota mengaitkan penurunan tersebut dengan biaya hidup dan perumahan yang mendorong keluarga pindah ke daerah sekitar dengan harga lebih rendah, tetapi waktu tempuh ke tempat kerja masih wajar. Sebagian besar warga yang pindah menuju New Taipei City dan Taoyuan. Perpindahan ini sering membuat orang tua lanjut usia tetap tinggal di Taipei atau di lingkungan lama di kota-kota tetangga, terutama di bangunan tanpa lift yang hanya memiliki tangga.

Tren tersebut berpadu dengan preferensi budaya yang kuat untuk menua di tempat tinggal sendiri. Banyak lansia memilih tetap tinggal di komunitas yang sama, tempat mereka telah lama menjalin hubungan sosial. Hal ini meningkatkan kebutuhan akan dukungan di rumah, aksesibilitas bangunan yang lebih baik, dan layanan di dekat tempat tinggal tanpa harus pindah sepenuhnya ke fasilitas perawatan.

Harga, kebijakan, dan kurva permintaan baru

Riset ekonomi dan demografi menunjukkan bahwa penuaan tidak selalu menekan harga. Sebuah studi terbaru terhadap distrik-distrik di Taiwan pada 2013 hingga 2023 menemukan bahwa wilayah dengan rasio ketergantungan lansia yang lebih tinggi cenderung memiliki harga rumah lebih tinggi, terutama di pusat kota dan kota baru. Sebaliknya, wilayah dengan rasio ketergantungan anak muda yang lebih tinggi mencatat harga lebih rendah karena rumah tangga menghadapi tekanan keuangan lebih besar akibat biaya pengasuhan anak dan pendidikan. Biaya hipotek dan ketentuan rasio pinjaman terhadap nilai properti tetap berpengaruh. Studi yang sama melaporkan bahwa suku bunga hipotek yang lebih tinggi menekan harga di perkotaan, sedangkan ketentuan rasio pinjaman terhadap nilai properti yang lebih longgar berkaitan dengan harga yang lebih tinggi di pinggiran kota. Namun, variabel kebijakan tersebut tidak mengubah pengaruh rasio ketergantungan terhadap harga. Faktor makro yang lebih luas, seperti jumlah uang beredar, inflasi, pertumbuhan, dan pasar kerja, berperan lebih besar.

Riset lain menyoroti stabilitas keuangan banyak warga lanjut usia di Taiwan. Analisis yang telah ditelaah sejawat mengaitkan pertumbuhan jumlah uang beredar dan penerbitan hipotek yang kuat dengan harga yang terus bertahan selama dekade terakhir. Analisis itu juga mencatat bahwa warga lanjut usia sering memiliki tabungan lebih besar, yang menopang permintaan untuk jenis hunian tertentu dan mengurangi penjualan terpaksa. Hal ini membantu menjelaskan mengapa harga tidak turun meski populasi menua dan pertumbuhan melambat di sejumlah wilayah.

Data pasar jangka pendek menunjukkan bagaimana kebijakan memengaruhi aktivitas. Kementerian Keuangan mencatat penurunan tajam penerimaan pajak atas kenaikan nilai tanah pada 2025 seiring melambatnya transaksi properti, terutama di Taipei, New Taipei City, dan Kaohsiung. Aturan hipotek yang lebih ketat dari bank sentral mengurangi pembelian spekulatif dan mempersulit pembiayaan pembelian beberapa rumah. Harga mungkin tetap bertahan di distrik yang terhubung dengan transportasi umum dan wilayah dengan permintaan kuat akan unit ramah lansia, tetapi tingkat pergantian penghuni telah melambat.

Wilayah pedesaan Taiwan dan teka-teki perumahan

Teori siklus hidup klasik menyatakan bahwa populasi yang menua seharusnya mengurangi permintaan perumahan seiring waktu, ketika rumah tangga lansia pindah ke hunian lebih kecil dan makin sedikit keluarga muda terbentuk. Namun, sebuah studi akses terbuka pada 2024 tentang pasar perumahan pedesaan dan perkotaan Taiwan menemukan pola berbeda di wilayah pedesaan. Harga di pedesaan meningkat lebih cepat daripada harga di banyak kota meski penuaan di wilayah tersebut berlangsung pesat. Dengan menggunakan kerangka kointegrasi, para penulis menemukan hubungan jangka panjang antara harga rumah dan indikator penuaan, serta menunjukkan bahwa penyimpangan jangka pendek dari hubungan tersebut dapat memprediksi harga pedesaan dan arus migrasi pada masa mendatang. Harga perkotaan tidak menunjukkan pola prediksi yang sama.

Mengapa kondisi di pedesaan bisa berbeda? Bukti menunjukkan bahwa kebijakan dan perubahan gaya hidup menarik rumah tangga muda kembali ke wilayah pedesaan atau kota-kota pinggiran. Lahan terjangkau, pabrik atau kawasan logistik baru, serta transportasi yang lebih baik dapat mengimbangi dampak penuaan. Ketika harga pedesaan melampaui tren jangka panjang yang diperkirakan berdasarkan demografi, kesenjangan tersebut kemudian dapat menarik penduduk dan investasi baru. Dinamika ini mendukung strategi revitalisasi pedesaan, termasuk program yang mengaitkan hunian dengan pekerjaan dan layanan.

Bagi pembuat kebijakan, pelajarannya praktis. Demografi menjadi landasan yang berubah secara perlahan. Investasi lokal, konektivitas transportasi, dan keputusan pemberi kerja dapat membuat harga aktual menyimpang dari landasan tersebut dalam jangka panjang. Aturan perencanaan harus mempertimbangkan kedua faktor itu. Bagi pembaca yang ingin mengetahui detail teknisnya, makalah akses terbuka tentang kointegrasi perumahan pedesaan di Taiwan tersedia di sini: analisis yang telah ditelaah sejawat tentang dinamika harga pedesaan dan penuaan.

Gelombang perumahan berikutnya: desain yang mempertimbangkan usia

Respons pasar sudah terlihat. Pembeli dan penyewa menanyakan ketersediaan lift di bangunan bertingkat menengah, akses masuk tanpa anak tangga, koridor yang lebih lebar, kamar mandi yang diperkuat, serta pencahayaan lebih terang. Kedekatan dengan klinik layanan primer, apotek, dan rumah sakit kini lebih diprioritaskan dalam pencarian. Begitu pula jarak ke taman, pusat komunitas, dan transportasi umum yang tidak mengharuskan pengguna menaiki tangga. Untuk bangunan lama tanpa lift, pemasangan lift dan peningkatan aksesibilitas dapat memperpanjang masa pakainya sekaligus memungkinkan warga yang telah lama tinggal di sana tetap bertahan.

Investor global melihat tiga peluang di negara-negara dengan populasi menua. Pertama, banyak pasar kekurangan fasilitas perawatan lansia khusus. Kedua, nilai pembangunan kembali aset perkotaan yang kurang dimanfaatkan untuk hunian lansia dan layanan rawat jalan semakin meningkat. Ketiga, jenis properti alternatif yang melayani konsumen lanjut usia, seperti kantor medis dan pusat penitipan, kemungkinan akan menikmati permintaan yang berkelanjutan. Distrik-distrik pusat perkotaan Taiwan yang mudah diakses dengan transportasi umum dan dekat rumah sakit merupakan kandidat alami untuk strategi ini.

Alih fungsi dapat membantu. Proyek yang mengubah kantor menjadi klinik atau hunian dengan bantuan perawatan dapat memanfaatkan kembali bangunan di lokasi strategis yang sudah tidak sesuai dengan pola kerja. Pendekatan ini cocok dengan banyaknya gedung perkantoran bertingkat menengah dan properti serbaguna di distrik utama Taiwan. Langkah ini juga mendekatkan lansia ke toko bahan pangan, transportasi umum, dan layanan kota, sehingga mengurangi isolasi dan waktu perjalanan.

Pembiayaan untuk menua di tempat tinggal sendiri

Banyak lansia memiliki aset besar, tetapi kekurangan uang tunai. Skema hipotek terbalik berupaya mengatasi kesenjangan ini dengan mengubah ekuitas rumah menjadi pendapatan, sementara pemilik tetap tinggal di rumahnya. Taiwan telah menjajaki beberapa pendekatan, termasuk hipotek terbalik yang diterbitkan bank, skema jual lalu sewa yang dipimpin perusahaan asuransi dengan pembayaran anuitas, serta pengaturan dengan kelompok kesejahteraan sosial sebagai imbalan atas perawatan. Setiap model memiliki konsekuensi. Ada kekhawatiran terkait warisan, nilai properti dari waktu ke waktu, dan risiko seseorang hidup lebih lama daripada nilai rumahnya.

Pengalaman global menunjukkan bahwa dukungan pemerintah dan perlindungan konsumen sangat penting. Pengungkapan informasi yang terstandardisasi, konseling, dan batas biaya yang jelas dapat mengurangi kesalahan. Asuransi atau jaminan publik dapat membuat produk ini layak bagi pemberi pinjaman, terutama saat pasar properti melambat. Sikap budaya yang mengutamakan pewarisan rumah kepada anak-anak masih menjadi hambatan di Taiwan. Meski demikian, seiring ukuran keluarga menyusut dan makin banyak lansia tinggal sendiri, minat terhadap pencairan ekuitas cenderung meningkat. Kerangka hukum dan perlindungan konsumen yang jelas dapat membantu memenuhi kebutuhan tersebut dengan lebih aman. Informasi latar belakang tentang pembahasan awal hipotek terbalik di Taiwan tersedia di sini: gambaran umum hipotek terbalik.

Langkah adaptasi pengembang dan pemerintah

Pengembang menghadapi tekanan untuk membangun dan merenovasi dengan mengutamakan aksesibilitas. Ini mencakup lebih banyak unit dua kamar tidur yang dirancang untuk satu orang lanjut usia dan pengasuh paruh waktu, lift yang lebih besar, serta unit dengan desain universal. Perencanaan di tingkat jalan juga penting. Penyeberangan yang aman, bangku, dan tempat teduh meningkatkan mobilitas sehari-hari warga lanjut usia dan memperbaiki kualitas hidup semua orang.

Di sisi pembiayaan, perusahaan asuransi jiwa Taiwan memiliki portofolio investasi besar dan didorong untuk menempatkan lebih banyak mandat investasi di dalam negeri. Aset berjangka panjang yang menghasilkan pendapatan stabil, seperti hunian lansia, kantor medis, dan klinik komunitas, sesuai dengan struktur neraca perusahaan asuransi. Dengan aturan regulasi dan profil imbal hasil yang tepat, sumber modal ini dapat membantu membiayai proyek yang berorientasi pada kebutuhan lansia tanpa terlalu bergantung pada utang jangka pendek.

Program publik dapat mempercepat peningkatan kualitas bangunan yang sudah ada. Subsidi untuk renovasi aksesibilitas, kredit pajak bagi pemasangan lift di gedung lama bertingkat menengah, dan persetujuan renovasi yang lebih cepat dapat membawa perubahan nyata dalam beberapa tahun. Aturan zonasi yang mengizinkan alih fungsi kantor yang kurang dimanfaatkan menjadi hunian atau fasilitas perawatan dapat menambah pasokan di pusat kota tanpa proyek besar di lahan kosong.

Risiko bagi investor, kota, dan keluarga

Pasar perumahan Taiwan memiliki risiko yang sudah dikenal. Harga di sejumlah distrik tetap tinggi dibandingkan pendapatan, sementara imbal hasil sewa rendah menurut standar internasional. Karena itu, imbal hasil investasi sangat dipengaruhi harga pembelian dan jangka waktu kepemilikan. Risiko geopolitik juga menjadi pertimbangan banyak investor asing. Risiko tersebut tidak menghapus permintaan struktural akan hunian ramah lansia, tetapi membuat pemilihan lokasi dan penilaian investasi menjadi lebih penting.

Risiko di tingkat lingkungan juga sama pentingnya. Banyak bangunan lama tidak memiliki lift dan memiliki kamar mandi kecil yang sulit direnovasi. Jika properti tersebut tidak ditingkatkan, lansia bisa terjebak di rumah atau terpaksa pindah dari lingkungan yang sudah akrab. Kekurangan pengasuh menjadi kendala lain. Tanpa jumlah asisten dan perawat terlatih yang lebih memadai, pembangunan lebih banyak hunian ramah lansia tidak akan memberikan manfaat penuh. Pemerintah kota dapat membantu dengan mengoordinasikan transportasi, layanan kunjungan rumah, dan uji coba layanan kesehatan jarak jauh di distrik dengan populasi lansia yang besar.

Keuangan rumah tangga merupakan risiko ketiga. Hipotek terbalik dan pencairan ekuitas dapat membantu sebagian pemilik rumah, tetapi penyewa dan lansia yang tidak memiliki properti membutuhkan perangkat kebijakan berbeda. Hunian sewa yang stabil, dengan desain aksesibel dan dekat klinik, merupakan kebutuhan utama. Perpaduan kemitraan publik-swasta, bantuan sewa yang tepat sasaran, dan perawatan berbasis komunitas dapat mengurangi beban keluarga dan menjaga lansia tetap terhubung dengan komunitasnya.

Hal yang perlu dicermati pada 2025 hingga 2035

Demografi akan terus menjadi latar utama. Porsi penduduk Taiwan berusia 65 tahun ke atas diperkirakan melampaui seperempat pada awal hingga pertengahan 2030-an. Komposisi antara pusat metropolitan, kota baru, dan wilayah pedesaan akan berpengaruh. Distrik perkotaan dengan akses transportasi umum dan rumah sakit yang baik seharusnya tetap lebih tangguh. Wilayah pinggiran dan kota baru yang terhubung dengan transportasi umum massal kemungkinan akan tumbuh seiring rumah tangga muda mencari ruang lebih luas dan biaya lebih rendah. Sejumlah wilayah pedesaan dengan lapangan kerja baru atau pusat logistik dapat mencatat kinerja lebih baik meski populasinya menua.

Pilihan kebijakan akan membentuk hasilnya. Ketentuan hipotek dan aturan penggunaan lahan memengaruhi kecepatan penyesuaian harga. Program yang mendanai pemasangan lift dan peningkatan aksesibilitas dapat membantu lansia tetap tinggal di rumah serta menstabilkan lingkungan. Kerangka hukum untuk pencairan ekuitas dapat mendukung pensiunan yang kekurangan uang tunai. Terakhir, data yang lebih baik di tingkat distrik dan lingkungan akan membantu perencana menyasar layanan ke kawasan dengan konsentrasi rumah tangga lansia yang tinggal sendiri.

Intinya

• Sekitar 850.000 rumah dihuni warga lanjut usia pada awal 2025, termasuk sekitar 655.000 unit yang dihuni satu orang
• Penduduk berusia 65 tahun ke atas mencakup 20,8 persen populasi Taiwan, dan porsinya terus meningkat
• New Taipei City memiliki rumah yang dihuni warga lanjut usia terbanyak, sementara Taoyuan mencatat pertumbuhan tercepat
• Rumah tangga yang lebih kecil dan perpindahan kaum muda ke wilayah pinggiran yang terhubung dengan transportasi umum membuat makin banyak lansia tinggal sendiri
• Riset menunjukkan rasio ketergantungan lansia yang lebih tinggi berkorelasi dengan harga lebih tinggi di kawasan perkotaan dan kota baru
• Studi pada 2024 menemukan keterkaitan jangka panjang antara harga di pedesaan Taiwan dan penuaan, sementara penyimpangan dari hubungan tersebut dapat memprediksi harga pedesaan dan migrasi pada masa mendatang
• Permintaan bergeser ke hunian ramah lansia dengan lift, desain tanpa hambatan, dan kedekatan dengan layanan kesehatan
• Skema hipotek terbalik dapat membantu lansia menua di tempat tinggal sendiri, tetapi memerlukan perlindungan konsumen yang jelas
• Perusahaan asuransi dan pengembang dapat membiayai serta menyediakan hunian lansia, kantor medis, dan alih fungsi bangunan yang kurang dimanfaatkan
• Risikonya mencakup harga yang tinggi dibandingkan pendapatan, imbal hasil rendah, serta kebutuhan untuk meningkatkan kualitas banyak bangunan lama tanpa lift