Tekanan Kredit Hipotek di Taiwan Dorong Suku Bunga Pinjaman Rumah Pertama di Atas 3% Meski Kebijakan Dilonggarkan

Pembeli Menghadapi Suku Bunga Lebih Tinggi dan Menunggu Pencairan Dana

Sejumlah bank swasta di Taiwan mengenakan bunga lebih dari 3% untuk kredit hipotek bagi pembeli rumah pertama, sementara bank lainnya berhenti menerima pengajuan mereka, menurut survei Yung Ching Realty Group yang dipaparkan pada 3 November 2026. Di banyak bank milik pemerintah, pembeli yang berhasil memperoleh pinjaman diperkirakan harus menunggu hingga akhir Desember 2026 atau Januari 2027 sebelum dananya dicairkan.

Temuan ini menunjukkan betapa sulitnya memperoleh pembiayaan, bahkan setelah bank sentral melonggarkan pembatasan kredit hipotek rumah kedua pada September. Batas maksimum porsi pinjaman bagi perorangan yang membeli rumah kedua naik dari 60% menjadi 70%, tetapi bank masih menerapkan persyaratan pinjaman yang ketat. Sebagian bank bahkan menolak seluruh pengajuan baru.

Pembeli rumah pertama umumnya memiliki lebih banyak pilihan daripada mereka yang mengajukan kredit hipotek untuk properti kedua. Meski begitu, akses bergantung pada bank, sisa alokasi kredit hipoteknya, dan rincian pengajuan. Pembeli bisa menghadapi tiga kendala terpisah: suku bunga lebih tinggi, pinjaman yang lebih kecil dari perkiraan, dan tanggal pencairan yang lebih lambat dari kebutuhan jadwal pembelian properti.

Bank yang Masih Menyediakan Kredit Rumah Pertama

Menurut survei tersebut, sebagian besar bank milik pemerintah masih memiliki kapasitas untuk menyalurkan pinjaman kepada pembeli rumah pertama. Namun, alokasi kredit hipotek sejumlah bank dikendalikan secara terpusat oleh kantor pusat. Akibatnya, cabang-cabang harus bekerja dalam batas jumlah pembiayaan yang dapat mereka atur.

Suku bunga awal di bank-bank tersebut umumnya setidaknya 2,5% hingga 2,6%. Perkiraan tanggal pencairan, yakni saat bank benar-benar menyalurkan dana kredit hipotek, sebagian besar berada pada akhir Desember 2026 hingga Januari 2027. Bagi mereka yang harus menyelesaikan pembelian sebelum waktu tersebut, jadwal pencairan bisa sama mendesaknya dengan suku bunga.

Kondisi di bank swasta lebih beragam. Sebagian menghentikan pengajuan dari pembeli rumah pertama, sebagian lainnya meminta nasabah masuk daftar antrean, dan ada pula yang hanya melayani nasabah VIP. Suku bunga awal setidaknya 2,5%, dengan beberapa bank mengenakan bunga di atas 3%. Survei tersebut tidak menyebutkan nama bank-bank itu atau jumlah lembaga yang membatasi pengajuan.

Mengapa Pembeli yang Sama Bisa Mendapat Jawaban Berbeda

Chen Chin-ping, wakil manajer pusat riset dan pengembangan Yung Ching Realty, mengatakan sulit atau tidaknya memperoleh kredit hipotek rumah pertama serta waktu pencairannya bergantung pada alokasi tiap bank dan kondisi masing-masing kasus. Suku bunga dan porsi harga pembelian yang dibiayai pinjaman juga berbeda-beda.

Karena itu, urusan kredit hipotek tidak cukup hanya dengan mencari suku bunga yang diiklankan. Pembeli perlu mengetahui jumlah pinjaman yang akan disetujui bank, bunga yang dikenakan, dan kapan dana akan diterima. Bank mungkin masih menerima pengajuan, tetapi memiliki ruang terbatas untuk segera mencairkan dana.

Bagi rumah tangga, perbedaan tersebut memengaruhi jumlah tabungan yang dibutuhkan saat transaksi diselesaikan. Jika bank menyetujui kredit hipotek yang lebih kecil dari perkiraan pembeli, pembeli harus menyiapkan lebih banyak uang tunai. Jika dana cair setelah tanggal pembayaran yang disepakati, jadwal pembelian perlu diperhatikan meskipun jumlah pinjaman yang ditawarkan sudah mencukupi.

Peminjam Rumah Kedua Menghadapi Persyaratan Lebih Ketat

Kredit hipotek rumah kedua lebih sulit diperoleh dibandingkan kredit rumah pertama. Di antara bank yang bersedia memproses pengajuan rumah kedua, suku bunga awal setidaknya 3%, baik di bank swasta maupun bank milik pemerintah. Banyak bank untuk sementara menolak pengajuan, sedangkan bank yang masih menerimanya melakukan pemeriksaan ketat.

Chen mengatakan bank masih berhati-hati setelah penyesuaian kebijakan pada September. Sebagian menolak pengajuan secara langsung, sementara lainnya menerapkan standar persetujuan yang ketat. Akibatnya, kondisi pengajuan yang diamati dalam survei belum menunjukkan banyak perbaikan dalam waktu dekat.

Dengan demikian, kedua kelompok peminjam menghadapi tekanan yang berbeda. Pembeli rumah pertama mungkin masih dapat memperoleh pinjaman dari bank milik pemerintah, meski harus menunggu pencairan dana. Pembeli rumah kedua menghadapi pilihan pemberi pinjaman yang lebih terbatas dan suku bunga awal setidaknya 3% di bank yang bersedia mempertimbangkan pengajuan mereka.

Dampak Perubahan Batas dari 60% menjadi 70%

Penyesuaian bank sentral pada September menaikkan batas maksimum porsi kredit hipotek bagi perorangan yang membeli rumah kedua dari 60% menjadi 70%. Porsi ini sering disebut rasio pinjaman terhadap nilai (loan-to-value ratio), yakni perbandingan antara jumlah pinjaman dan nilai properti yang digunakan sebagai dasar pemberian pinjaman. Sisanya harus ditanggung dari dana pembeli sendiri.

Sebagai ilustrasi sederhana, anggap nilai rumah untuk keperluan pinjaman adalah NT$10 juta. Kredit hipotek sebesar 60% akan memberikan NT$6 juta, sehingga pembeli harus menanggung NT$4 juta. Kredit hipotek sebesar 70% akan memberikan NT$7 juta, sehingga kontribusi pembeli turun menjadi NT$3 juta, sebelum pajak, biaya, dan pengeluaran lainnya.

Dengan asumsi tersebut, kontribusi yang dibutuhkan turun NT$1 juta, atau 25% dari jumlah awal NT$4 juta. Nilai kredit hipotek bertambah sebesar NT$1 juta. Rumah tangga membutuhkan lebih sedikit uang tunai di awal, tetapi menanggung utang yang lebih besar untuk dibayar kembali.

Bank tetap menilai pendapatan, utang yang ada, dan properti sebelum menentukan jumlah pinjaman yang disetujui. Batas baru memberi wewenang kepada bank untuk meminjamkan porsi yang lebih besar; jumlah yang ditawarkan kepada rumah tangga tertentu tetap merupakan keputusan pemberian pinjaman. Karena itulah kenaikan persentase yang diizinkan dapat terjadi bersamaan dengan antrean, pemeriksaan ketat, dan penghentian pengajuan.

Pindah Rumah Membutuhkan Perencanaan Waktu yang Cermat

Rumah tangga yang mengganti rumah lama dengan rumah baru termasuk kelompok yang dapat memperoleh manfaat dari kenaikan batas kredit hipotek. Keluarga yang membeli rumah berikutnya sebelum menjual rumah saat ini mungkin membutuhkan pembiayaan saat dananya masih terikat di properti lama. Kredit hipotek yang lebih besar dapat mengurangi tabungan yang dibutuhkan selama masa tersebut.

Ada tiga tanggal penting bagi rumah tangga itu: kapan rumah lama terjual, kapan pembayaran rumah baru jatuh tempo, dan kapan bank mencairkan pinjaman. Perkiraan waktu tunggu hingga akhir Desember atau Januari dalam survei membuat koordinasi ini sangat relevan bagi pembeli yang mengatur pembelian pada November.

Kemampuan membayar cicilan bulanan juga tetap menjadi bagian dari penilaian bank. Pinjaman yang lebih besar dapat meringankan kebutuhan uang tunai di awal, tetapi meningkatkan jumlah yang harus dibayar dari pendapatan rumah tangga. Pembeli perlu mempertimbangkan pinjaman yang diajukan bersama utang yang sudah ada serta kemungkinan menanggung kewajiban keuangan atas kedua properti selama proses pindah.

Karena itu, manfaat praktis dari perubahan pada September bergantung pada terpenuhinya beberapa kondisi sekaligus: ada bank yang bersedia memberi pinjaman, jumlah yang disetujui sesuai dengan kebutuhan pembelian, cicilannya terjangkau, dan tanggal pencairannya cocok dengan waktu penyelesaian transaksi. Kenaikan batas porsi pinjaman yang diizinkan mengurangi kebutuhan dana awal, sementara keputusan bank menentukan seberapa besar manfaat itu benar-benar diterima pembeli.

Rangkaian Tanggal di Balik Sulitnya Pembiayaan

Perubahan kebijakan dan survei pemberian pinjaman menggambarkan tahapan berbeda dari proses yang sama. Pada September, batas porsi kredit hipotek rumah kedua yang diizinkan dinaikkan. Namun, hingga November, survei masih menemukan akses pinjaman yang terbatas; sebagian pembeli rumah pertama diperkirakan baru menerima pencairan sekitar pergantian tahun.

• September 2026: Bank sentral menaikkan batas maksimum porsi pinjaman untuk kredit hipotek rumah kedua bagi perorangan dari 60% menjadi 70%.
• 3 November 2026: Temuan survei menunjukkan suku bunga rumah pertama di atas 3% di sejumlah bank swasta, penghentian pengajuan, dan persyaratan yang lebih ketat bagi peminjam rumah kedua.
• Akhir Desember 2026 hingga Januari 2027: Banyak bank milik pemerintah memperkirakan dana kredit hipotek rumah pertama akan dicairkan pada periode tersebut.

Bagi pembeli yang sedang mengatur pembiayaan, jawaban paling berguna dari pemberi pinjaman adalah rangkaian ketentuan yang lengkap: jumlah pinjaman, suku bunga, dan perkiraan tanggal pembayaran. Temuan utama survei ini adalah bahwa ketiganya masih bergantung pada lembaga pemberi pinjaman dan pengajuan masing-masing, meskipun kebijakan dilonggarkan pada September.

Poin Utama

• Sejumlah bank swasta mengenakan suku bunga kredit hipotek rumah pertama di atas 3%; bank lainnya berhenti menerima pengajuan.
• Sebagian besar bank milik pemerintah masih memiliki kapasitas untuk menyalurkan kredit rumah pertama, dengan suku bunga awal umumnya setidaknya 2,5% hingga 2,6%.
• Banyak bank memperkirakan pencairan pinjaman rumah pertama akan berlangsung pada akhir Desember 2026 atau Januari 2027.
• Suku bunga kredit hipotek rumah kedua di bank yang menerima pengajuan dimulai dari setidaknya 3%.
• Kenaikan batas kredit hipotek rumah kedua dari 60% menjadi 70% pada September dapat mengurangi kebutuhan dana awal, sementara persetujuan tetap bergantung pada kapasitas bank dan kondisi peminjam.