Apartemen Tak Terjual di Seoul Hampir 1.000 Unit saat Harga Tinggi dan Batas KPR Membebani Pembeli

Tunggakan perumahan Seoul bertambah sementara total nasional menurun

Seoul memiliki 996 rumah tak terjual pada akhir September 2026, naik 98 unit dari Agustus, meskipun persediaan rumah tak terjual berkurang di seluruh Korea Selatan. Lebih dari dua pertiga rumah tak terjual di ibu kota, yakni 683 unit, sudah selesai dibangun. Akibatnya, pengembang masih menunggu pembeli setelah pembangunan rampung.

Statistik perumahan September dari Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, dan Transportasi menunjukkan pasar bergerak ke arah yang berbeda-beda. Persediaan rumah tak terjual di Seoul naik 10,9% dalam sebulan, sementara total nasional turun 4,6% menjadi 65.941. Di wilayah metropolitan yang lebih luas, mencakup Seoul, Provinsi Gyeonggi, dan Incheon, totalnya turun 5,6% menjadi 18.057.

Harga apartemen baru yang mahal dan pembatasan pinjaman mempersempit kelompok pembeli yang mampu atau bersedia menandatangani kontrak. Di sejumlah proyek, harga penawaran melampaui harga transaksi baru-baru ini untuk apartemen di sekitar, sehingga daya tarik finansial untuk membeli sebelum pembangunan selesai berkurang.

Perlambatan penjualan di Seoul meluas hingga ke luar proyek-proyek baru. Pembelian apartemen turun menjadi 3.915 pada September, merosot 14,7% dari Agustus dan 42,4% dibandingkan setahun sebelumnya. Pengembang menghadapi tunggakan yang terus bertambah, sementara rumah tangga dihadapkan pada harga tinggi dan batasan jumlah pinjaman.

Rumah yang sudah selesai dibangun mencakup sebagian besar tunggakan Seoul

Persediaan rumah di Seoul yang sudah selesai dibangun tetapi belum terjual bertambah sembilan unit, atau 1,3%, menjadi 683 pada September. Unit-unit ini mencakup sekitar 68,6% dari 996 rumah tak terjual di kota tersebut. Secara nasional, rumah yang sudah selesai dibangun mencakup sekitar 41,8% dari persediaan tak terjual, berdasarkan 27.549 unit selesai dibangun dari total 65.941 unit.

Rumah yang masih dalam pembangunan dan belum memiliki pembeli masih punya waktu untuk terjual sebelum jadwal penghuni mulai pindah. Rumah yang sudah selesai dibangun telah melewati tenggat itu tanpa menghasilkan pendapatan penjualan yang diharapkan. Bagi pengembang yang harus membayar utang konstruksi, kondisi tersebut menimbulkan tekanan keuangan yang lebih mendesak.

Total tunggakan Seoul juga melampaui 939 rumah yang tercatat pada akhir 2025. Angka September lebih tinggi 57 unit, atau sekitar 6,1%. Total Agustus yang sebesar 898 menunjukkan bahwa angka bulanan berfluktuasi, meski total September berakhir di atas level pada awal tahun.

Gyeonggi dan Incheon juga mencatat kenaikan persediaan rumah yang sudah selesai dibangun. Gyeonggi memiliki 2.377 rumah selesai dibangun tetapi belum terjual, naik 3,6% dari Agustus, sementara Incheon memiliki 1.422 unit, naik 1,5%. Di seluruh wilayah metropolitan, persediaan rumah selesai dibangun meningkat 2,6% menjadi 4.482 unit meskipun total rumah tak terjual menurun.

Harga apartemen baru kehilangan keunggulan harganya

Biaya konstruksi mengubah pertimbangan orang yang tengah mempertimbangkan apartemen baru. Kenaikan biaya material dan tenaga kerja mendorong harga naik, terkadang melampaui harga rumah sebanding di sekitar.

Membeli sebelum pembangunan selesai, yang lazim disebut prapenjualan, berarti menyepakati pembelian rumah saat masih dibangun. Ketika batas harga membuat apartemen baru jauh lebih murah dibandingkan properti di sekitarnya, pembeli bisa melihat keuntungan finansial yang jelas. Harga penawaran yang lebih tinggi menghilangkan daya tarik itu dan memberi alasan kepada pembeli untuk lebih cermat membandingkan rumah yang sudah ada.

Di The H Firstier Shinbanpo Estera, kompleks pembangunan ulang di Distrik Seocho, Seoul, sebuah apartemen seluas 84 meter persegi dilaporkan ditawarkan dengan harga sekitar 4 miliar won. Harga itu sekitar 700 juta won lebih tinggi daripada harga transaksi pada Juli untuk rumah dengan luas yang sama di Maple Xi, kompleks di dekatnya yang mulai dihuni pada 2025.

Perbandingan tersebut menempatkan harga transaksi di kompleks sekitar pada kisaran 3,3 miliar won, sehingga apartemen baru itu sekitar 21% lebih mahal. Pembeli yang memilih di antara kedua properti tersebut menghadapi selisih harga yang cukup besar, selain perbedaan jadwal penyelesaian, fitur bangunan, dan karakteristik masing-masing apartemen.

Bagi pengembang, masalah praktisnya sederhana: alamat bergengsi di Seoul mungkin menarik perhatian, tetapi pembeli tetap membutuhkan alasan untuk membayar lebih mahal daripada harga alternatif di dekatnya.

Batas KPR menjadikan uang tunai sebagai faktor penentu

Pembatasan pinjaman Korea Selatan menambah kendala. Rasio layanan utang yang diperketat, yang diperkenalkan pada 2024, menilai apakah peminjam mampu terus memenuhi pembayaran utang jika suku bunga diasumsikan lebih tinggi. Karena itu, pendapatan dan cicilan yang sudah dimiliki rumah tangga memengaruhi jumlah pinjaman yang bisa diperoleh.

Batas pinjaman untuk rumah berharga tinggi menetapkan plafon tersendiri bagi pinjaman hipotek, terlepas dari rasio pinjaman terhadap nilai properti. Rasio pinjaman terhadap nilai properti adalah porsi nilai properti yang dapat dibiayai oleh pemberi pinjaman. Berdasarkan batas yang dijelaskan untuk pembelian ini, plafonnya adalah:

• 600 juta won untuk rumah dengan harga 1,5 miliar won atau kurang.
• 400 juta won untuk rumah dengan harga di atas 1,5 miliar won hingga 2,5 miliar won.
• 200 juta won untuk rumah dengan harga di atas 2,5 miliar won.

Dengan demikian, pembeli yang mempertimbangkan rumah seharga 4 miliar won akan menghadapi plafon hipotek yang hanya setara 5% dari harga pembelian. Sedikitnya 3,8 miliar won harus berasal dari sumber dana selain hipotek tersebut, sebelum pajak dan biaya transaksi diperhitungkan. Penilaian pendapatan dan persyaratan pinjaman lainnya dapat semakin membatasi jumlah pinjaman.

Akibatnya, rumah tangga dengan pendapatan tinggi tetapi kekayaan yang terkumpul terbatas bisa kesulitan memasuki pasar. Seorang pejabat industri real estat yang tidak disebutkan namanya menyebut pembatasan pembiayaan sebagai hambatan bagi pembeli yang kekurangan modal dan memperkirakan pembatalan kontrak akan bertambah di proyek-proyek mahal yang telah kehilangan keunggulan harganya.

Transaksi yang lebih sedikit memperdalam perlambatan

Jumlah pembelian apartemen di Seoul pada September turun 674 dibandingkan Agustus, saat tercatat 4.589 transaksi. Dibandingkan 6.796 pembelian pada September tahun sebelumnya, penurunannya mencapai 2.881 transaksi.

Penjualan apartemen di ibu kota turun lebih tajam daripada penjualan apartemen secara nasional, yang merosot 23,7% dibandingkan setahun sebelumnya. Untuk semua jenis hunian, Seoul mencatat 7.318 pembelian, turun 7,2% dari Agustus dan 33,4% dibandingkan September tahun sebelumnya.

Korea Selatan mencatat 48.997 pembelian rumah secara nasional, naik 1,3% dalam sebulan tetapi turun 22,7% secara tahunan. Pembelian di provinsi-provinsi naik 4,8% dari Agustus menjadi 23.695, sementara pembelian di wilayah metropolitan turun 1,7% menjadi 25.302.

Bagi rumah tangga yang berharap menjual properti yang sudah dimiliki sebelum membeli apartemen baru, transaksi yang lebih sedikit dapat mempersulit proses tersebut. Bagi pengembang, kombinasi harga unit yang mahal, pembiayaan yang dibatasi, dan aktivitas jual beli yang melambat mengurangi jumlah pembeli yang mampu menyelesaikan pembelian dengan cepat.

Mengapa penurunan persediaan di provinsi hanya memberi sedikit kelegaan

Jumlah rumah tak terjual di provinsi-provinsi turun 4,2% pada September menjadi 47.884 unit. Total di Busan turun 8,8% menjadi 6.928, di Chungcheong Selatan turun 3,9% menjadi 9.209, dan di Gyeongsang Selatan turun 8,0% menjadi 5.819.

Penurunan aktivitas pembangunan membantu menjelaskan penyusutan tersebut. Ketika lebih sedikit proyek memasuki tahap penjualan, lebih sedikit rumah baru yang menambah total persediaan tak terjual. Persediaan yang sudah ada dapat berangsur-angsur terjual meskipun permintaan pembeli masih lesu.

Ulsan menunjukkan dampak peluncuran proyek baru. Beberapa proyek mulai dijual di sana pada September, dan persediaan rumah tak terjual naik 45,2% menjadi 1.728 unit. Jeolla Utara juga mencatat kenaikan, dengan persediaan bertambah 5,4% menjadi 1.611 unit.

Persediaan rumah yang sudah selesai dibangun menambah lapisan persoalan lain. Secara nasional, rumah selesai dibangun tetapi belum terjual berkurang 531 unit menjadi 27.549. Persediaan rumah selesai dibangun di provinsi-provinsi turun 2,7% menjadi 23.067, tetapi di Chungcheong Selatan naik 15,9% menjadi 2.652. Dengan demikian, jumlah total rumah tak terjual di suatu provinsi dapat berkurang sementara tunggakan properti yang sudah selesai dibangun justru bertambah.

Pengembang menghadapi jalur proyek konstruksi yang lebih tipis

Korea Selatan menyetujui pembangunan 25.938 rumah pada September, turun 45,4% dibandingkan setahun sebelumnya. Pembangunan 16.046 rumah dimulai, merosot 46,4%. Izin menunjukkan proyek yang boleh dibangun oleh pengembang, sementara angka pembangunan dimulai menunjukkan proyek yang benar-benar telah memasuki tahap konstruksi.

Izin pada September 20% lebih tinggi daripada Agustus, tetapi total Januari hingga September masih turun 13,4% dibandingkan setahun sebelumnya, menjadi 189.873 rumah. Izin di provinsi-provinsi selama sembilan bulan itu turun 29,0% menjadi 76.197.

Persetujuan di Seoul mengikuti pola berbeda. Izin pembangunan di Seoul untuk Januari hingga September naik 33,3% menjadi 44.371 rumah. Namun, rumah yang selesai dibangun selama periode itu turun 17,6% menjadi 26.881, menunjukkan kesenjangan antara pemberian izin proyek dan penyediaan rumah yang bisa dihuni.

Hanya 14 rumah yang mendapat persetujuan untuk dijual di Seoul selama September, dibandingkan 254 rumah setahun sebelumnya. Namun, selama sembilan bulan pertama, persetujuan penjualan di ibu kota naik 73,7%. Jadwal peluncuran pengembang dapat menyebabkan perubahan besar dari bulan ke bulan, sehingga periode yang lebih panjang berguna untuk memahami jalur proyek.

Rumah tak terjual menekan pembiayaan konstruksi

Pengembang biasanya menggunakan pinjaman pembiayaan proyek untuk membayar biaya konstruksi dan melunasi pinjaman itu dengan uang yang diterima dari pembeli. Ketika apartemen yang sudah selesai dibangun belum terjual, pemasukan yang diharapkan tertunda sementara bunga dan biaya proyek lainnya terus berjalan.

Tunggakan yang berkepanjangan dapat mengurangi dana untuk pembayaran utang dan tagihan konstruksi. Pengembang mungkin membutuhkan pembiayaan tambahan, menghadapi biaya pinjaman yang lebih tinggi, atau menunda proyek baru. Kontraktor dan lembaga keuangan yang terpapar pada proyek-proyek tersebut juga dapat mengalami tekanan.

Karena itu, kenaikan persediaan rumah selesai dibangun di Seoul berdampak lebih luas daripada sekadar 996 rumah dalam angka utama. Waktu penjualan menentukan apakah masing-masing proyek menghasilkan cukup uang untuk memenuhi kewajibannya. Statistik tersebut tidak memuat jadwal utang atau pembayaran yang masih harus dilunasi untuk tiap proyek.

Sementara itu, pembeli kemungkinan akan semakin selektif dalam membandingkan proyek. Rumah dengan harga kompetitif, batas harga, atau akses kereta bawah tanah yang mudah dapat menarik permintaan lebih kuat, sedangkan properti mahal tanpa keunggulan yang jelas mungkin membutuhkan waktu lebih lama untuk menemukan pembeli.

Penyewa menghadapi pembayaran bulanan sementara pasokan masa depan mulai direncanakan

Sewa bulanan mencakup 68,6% transaksi sewa secara nasional selama Januari hingga September, naik dari 62,6% setahun sebelumnya. Di Seoul, porsinya naik dari 64,3% menjadi 70,1%. Khusus apartemen di Seoul, angkanya meningkat dari 44,4% menjadi 52,7%.

Jeonse, skema sewa di Korea yang menggunakan deposit besar dan dapat dikembalikan, mencatat 59.482 transaksi secara nasional pada September, turun 25,7% dibandingkan setahun sebelumnya. Transaksi sewa bulanan turun lebih lambat, yakni 9,3% menjadi 136.728. Rumah tangga semakin banyak memasuki skema yang mengharuskan pembayaran sewa berulang, sering kali selain membayar deposit.

Rencana perumahan masa depan berjalan dalam jangka waktu yang jauh lebih panjang daripada keputusan jual beli dan sewa saat ini. Pada 29 Oktober, pemerintah mengumumkan enam lokasi perumahan yang diusulkan di Provinsi Gyeonggi dengan kapasitas 76.700 rumah. Pembangunan ditargetkan dimulai paling lambat 2030, sementara harga dan tanggal mulai hunian belum diumumkan.

Tanggal-tanggal penting menunjukkan bagaimana tunggakan saat ini dan rencana pasokan masa depan berjalan beriringan:

• Akhir 2025: Seoul memiliki 939 rumah tak terjual.
• Agustus 2026: Total rumah tak terjual di ibu kota tercatat 898.
• September 2026: Persediaan rumah tak terjual naik menjadi 996, termasuk 683 rumah yang sudah selesai dibangun.
• 29 Oktober 2026: Pemerintah mengumumkan lokasi untuk 76.700 rumah di dekat Seoul.
• 2030: Target dimulainya pembangunan di lokasi-lokasi yang diusulkan tersebut.

Tantangan mendesak Seoul adalah mencocokkan rumah yang sudah ditawarkan untuk dijual dengan rumah tangga yang mampu membelinya. Jadwal pembangunan pemerintah yang lebih panjang menangani ketersediaan di masa depan, sementara pembeli saat ini harus mempertimbangkan harga yang berlaku, batas pinjaman, dan biaya untuk tetap tinggal di hunian sewa.

Poin Utama

• Rumah tak terjual di Seoul naik 10,9% pada September menjadi 996 unit, sementara total nasional turun 4,6% menjadi 65.941.
• Rumah yang sudah selesai dibangun mencakup 683 unit, atau sekitar 68,6% dari persediaan tak terjual di Seoul.
• Harga penawaran yang tinggi dan batas KPR meningkatkan jumlah dana yang perlu disediakan pembeli dari sumber lain.
• Pembelian apartemen di Seoul turun 42,4% dibandingkan setahun sebelumnya menjadi 3.915.
• Penurunan persediaan rumah tak terjual di provinsi-provinsi terjadi bersamaan dengan berkurangnya aktivitas konstruksi secara tajam.
• Jumlah rumah selesai dibangun tetapi belum terjual meningkat di Seoul, Gyeonggi, dan Incheon, sehingga menekan arus kas proyek.
• Pembangunan di lokasi perumahan baru dekat Seoul ditargetkan dimulai pada 2030.