Mongolia Luncurkan Program Perumahan untuk 100.000 Rumah Tangga dengan Empat Pilihan Pembayaran

16.000 rumah tangga ditargetkan mendapat KPR pada 2027

Mongolia berencana membantu 16.000 rumah tangga memiliki apartemen melalui kredit pemilikan rumah (KPR) berbunga 6 persen pada 2027. Target pembiayaan besar pertama ini merupakan bagian dari program nasional yang diumumkan Perdana Menteri N. Uchral pada 21 Oktober 2026. Inisiatif tersebut menggabungkan 40.000 apartemen pemerintah dengan pembiayaan untuk membeli 60.000 rumah yang dibangun perusahaan swasta.

Program yang disebut “50.000 cerobong dihilangkan, 100.000 rumah tangga tinggal di apartemen” ini menawarkan empat skema hunian pemerintah: sewa biasa, sewa menuju kepemilikan, menabung uang muka sambil menyewa, serta kepemilikan bersama. Untuk apartemen dua kamar seluas 45 meter persegi, tarif sewa bulanan yang diumumkan adalah 700.000 tugrik. Jika pembayaran untuk menuju kepemilikan ditambahkan, tagihan bulanannya menjadi 1.420.000 tugrik.

Pengumuman pemerintah tentang perumahan menyebut lebih dari separuh apartemen pemerintah akan dialokasikan kepada rumah tangga dari kawasan ger, dengan nilai tanah mereka diperhitungkan sebagai pembayaran. Kawasan ger adalah permukiman yang mencakup hunian bundar tradisional yang dikenal sebagai ger, serta rumah-rumah.

Uchral memaparkan inisiatif tersebut dalam kaitannya dengan rapat rutin Kabinet yang membahas program perumahan. Rancangannya menjawab dua masalah keuangan yang berbeda: bagaimana mengumpulkan dana yang cukup untuk mulai menempati hunian dan bagaimana memenuhi pembayaran setelahnya. Keluarga akan memiliki beberapa cara untuk menempati hunian pemerintah, sementara pembeli apartemen swasta akan mendapat pilihan KPR yang berbeda.

Apa yang akan dibangun, dan kapan?

Pemerintah menyebut 3.572 apartemen sedang dibangun di sejumlah proyek, termasuk Selbe, Sharhad, serta Solongo I dan II. Pemerintah memperkirakan akan ada tambahan 8.238 apartemen pada 2027 dan 11.246 pada 2028, sebagai bagian dari target menyelesaikan 40.000 apartemen pemerintah pada 2030.

Target penyelesaian pemerintah adalah 2030, meskipun tahun 2040 juga pernah dilaporkan. Pengumuman pemerintah itu juga menyebut pembangunan swasta akan mencakup lebih dari 82.000 apartemen pada 2030, dengan 60.000 apartemen swasta diperuntukkan bagi skema KPR program tersebut.

Tahapan yang diumumkan mencakup pembangunan dan pembiayaan rumah tangga:

• 21 Oktober 2026: Uchral mengumumkan program perumahan nasional.
• 2026: Perusahaan swasta diperkirakan menyelesaikan 14.832 apartemen.
• 2027: Pemerintah menargetkan KPR berbunga 6 persen bagi 16.000 rumah tangga dan tambahan 8.238 apartemen pemerintah.
• 2028: Sebanyak 11.246 apartemen pemerintah tambahan direncanakan.
• 2030: Hunian pemerintah diperkirakan mencapai 40.000 apartemen, sementara perusahaan swasta diperkirakan telah membangun lebih dari 82.000 apartemen.

Gabungan 40.000 apartemen pemerintah dan 60.000 apartemen swasta yang diperuntukkan bagi dukungan KPR menjadi target program untuk 100.000 rumah tangga. Pembangunan swasta di luar 60.000 apartemen tersebut merupakan bagian dari keseluruhan proyek pembangunan yang dipaparkan pemerintah.

Menyewa tanpa uang muka

Uchral menggunakan contoh apartemen dua kamar seluas 45 meter persegi untuk menjelaskan empat pilihan hunian pemerintah. Pilihan paling sederhana adalah sewa biasa dengan tarif 700.000 tugrik per bulan, tanpa uang muka.

Bagi rumah tangga yang memilih skema ini, total sewa selama 12 bulan mencapai 8,4 juta tugrik. Dengan demikian, kebutuhan dana langsung berupa pembayaran bulanan rutin, bukan sejumlah besar uang yang harus ditabung sebelum pindah.

Perdana Menteri N. Uchral secara khusus menyebut bahwa skema sewa biasa dan sewa menuju kepemilikan sama-sama tidak memerlukan uang muka. Berbicara dalam bahasa Mongolia, ia mengatakan:

Saya tegaskan kembali bahwa hunian sewa dan hunian sewa-beli sama-sama tidak memerlukan uang muka.

Pilihan lainnya mengatur kepemilikan dengan cara berbeda. Salah satunya mencicil pengumpulan uang muka selama lima tahun, sedangkan pilihan lain membagi pembiayaan apartemen antara skema sewa dan pinjaman bank.

Bagaimana pembayaran 1,42 juta tugrik dihitung

Skema sewa menuju kepemilikan terdiri atas dua komponen bulanan: sewa sebesar 700.000 tugrik dan 720.000 tugrik yang diperhitungkan untuk kepemilikan. Jumlah keduanya menghasilkan pembayaran yang diumumkan, yakni 1.420.000 tugrik.

Kontribusi untuk kepemilikan sedikit lebih besar daripada komponen sewanya. Dalam setahun, rumah tangga akan membayar 8,4 juta tugrik untuk sewa dan 8,64 juta tugrik untuk kepemilikan, dengan total 17,04 juta tugrik.

Dibandingkan sewa biasa, pilihan ini membutuhkan tambahan 720.000 tugrik setiap bulan, sehingga pembayaran bulanan sedikit lebih dari dua kali biaya sewa saja. Keuntungannya, sebagian pembayaran digunakan untuk memiliki apartemen, bukan hanya membayar biaya menempatinya.

Uchral juga dilaporkan mengatakan bahwa kepemilikan penuh akan beralih setelah 20 tahun. Jika pembayaran bulanan yang diumumkan tetap dibayar tanpa jeda selama 20 tahun, totalnya mencapai 340,8 juta tugrik, termasuk 172,8 juta tugrik yang diperhitungkan untuk kepemilikan. Perhitungan ini mengasumsikan kedua komponen bulanan tidak berubah selama periode tersebut.

Mengumpulkan uang muka selama lima tahun

Pilihan ketiga memungkinkan rumah tangga mengumpulkan uang muka sambil menyewa. Alih-alih menabung 30 persen seperti biasanya sebelum mengikuti skema ini, rumah tangga akan membayar tambahan 860.000 tugrik setiap bulan selama lima tahun.

Selama 60 bulan, pembayaran tambahan itu berjumlah 51,6 juta tugrik. Jika ditambah sewa bulanan sebesar 700.000 tugrik dalam contoh tersebut, total komitmen bulanan selama masa menabung mencapai 1,56 juta tugrik.

Jumlah itu 140.000 tugrik lebih besar per bulan dibandingkan skema terpisah untuk menyewa menuju kepemilikan. Kedua pilihan tersebut memiliki tujuan berbeda: kontribusi 720.000 tugrik digunakan untuk kepemilikan, sedangkan kontribusi 860.000 tugrik membentuk uang muka untuk KPR di kemudian hari.

KPR adalah pinjaman untuk membeli rumah yang dibayar kembali secara bertahap beserta bunganya. Bagi keluarga yang mempertimbangkan pilihan ini, lima tahun pertama akan mencakup pembayaran untuk tempat tinggal sekaligus tabungan yang dibutuhkan agar dapat mengambil pinjaman.

Kepemilikan bersama membagi pembiayaan

Pilihan keempat adalah kepemilikan bersama. Uchral mengatakan bank dan Perusahaan Perumahan Ibu Kota, yang dikenal sebagai NOSK, akan sama-sama tercatat dalam sertifikat kepemilikan apartemen.

Separuh nilai apartemen akan ditanggung melalui sewa atau skema sewa menuju kepemilikan. Rumah tangga akan mengambil pinjaman untuk separuh sisanya. Dalam praktiknya, pembeli meminjam dana senilai separuh harga apartemen, bukan membiayai seluruh pembelian melalui KPR.

Uchral mengatakan skema ini akan memangkas separuh ambang uang muka serta pembayaran pinjaman dan bunganya. Rumah tangga tetap memiliki kontribusi sewa atau kepemilikan yang terkait dengan separuh properti lainnya, selain pembayaran pinjaman bank.

Dengan demikian, pilihan ini mengubah komposisi pembayaran. KPR yang lebih kecil akan disertai skema untuk membiayai separuh apartemen lainnya, sehingga rumah tangga memiliki jalur alternatif untuk memperoleh hunian ketika persyaratan KPR penuh sulit dipenuhi.

Tanah di kawasan ger diperhitungkan sebagai pembayaran

Lebih dari separuh dari 40.000 apartemen pemerintah diperuntukkan bagi rumah tangga dari kawasan ger. Pemerintah menyatakan tanah mereka akan dinilai dan diperhitungkan sebagai pembayaran, sehingga aset properti yang sudah dimiliki dapat membantu membiayai perpindahan.

Uchral juga mengatakan 25.000 cerobong akan dihilangkan seiring rumah tangga pindah ke apartemen pemerintah. Angka itu separuh dari target nasional program untuk menghilangkan 50.000 cerobong dan setara dengan 62,5 persen dari 40.000 apartemen pemerintah.

Skema tanah tersebut memberi program ini fungsi kedua selain menyediakan rumah: mengaitkan alokasi apartemen dengan perpindahan rumah tangga dari hunian yang menggunakan cerobong masing-masing. Bagi keluarga peserta, nilai yang ditetapkan untuk tanah mereka akan langsung memengaruhi besarnya pembayaran hunian yang dapat ditanggung.

Alokasi apartemen pemerintah dan target pengurangan cerobong yang lebih luas mencakup skala berbeda. Angka khusus untuk perpindahan ke hunian pemerintah adalah 25.000 cerobong, sedangkan target program secara keseluruhan mencapai 50.000.

Pembeli rumah swasta mendapat dua pilihan KPR

Sebanyak 60.000 apartemen swasta yang diperuntukkan bagi dukungan pembiayaan ditujukan kepada rumah tangga yang membeli rumah untuk pertama kali. Dari jumlah tersebut, 39.000 rumah tangga direncanakan mendapat KPR berbunga 6 persen.

Sebanyak 21.000 rumah tangga sisanya akan mendapat pilihan dengan bunga 6 persen selama tiga tahun pertama dan 12 persen selama 17 tahun berikutnya. Dengan demikian, masa pinjaman mencapai 20 tahun, dengan bunga lebih tinggi berlaku untuk sebagian besar jangka waktu tersebut.

Pembagian ini berarti 65 persen dari 60.000 rumah tangga masuk dalam kelompok yang direncanakan mendapat bunga 6 persen, sedangkan 35 persen akan ditawari skema dengan bunga yang naik setelah tiga tahun. Bagi kelompok kedua, suku bunga akan berlipat ganda setelah periode awal berakhir.

Pembayaran bulanan rumah tangga pada periode berikutnya bergantung pada sisa utang dan jadwal pelunasan. Pertanyaan praktis bagi pembeli tersebut adalah apakah mereka mampu membayar pinjaman setelah masa bunga awal berakhir, sekaligus selama tiga tahun pertama.

Uchral mengatakan suku bunga dan ketentuan juga akan berbeda menurut kawasan perkotaan dan lokasi, dengan mempertimbangkan kepadatan penduduk, permintaan, tekanan terhadap kota, dan kemacetan lalu lintas. Karena itu, rencana pembiayaan mengaitkan ketentuan pinjaman dengan lokasi apartemen.

Pendanaan dan seleksi menjadi langkah berikutnya

Uchral berjanji proses seleksi rumah tangga akan terbuka dan transparan. Seleksi rumah tangga pertama diperkirakan berlangsung setelah Parlemen menyetujui anggaran 2027, yang menjadi tahapan prosedural berikutnya menurut pengumuman tersebut.

Perdana menteri juga memaparkan usulan untuk menghimpun 1,8 triliun tugrik melalui sektor keuangan bagi program KPR perumahan swasta dan memasukkan biaya swap ke dalam anggaran. Swap adalah perjanjian keuangan untuk menukar kewajiban pembayaran, yang sering kali melibatkan mata uang atau suku bunga. Usulan tersebut akan memasukkan biaya terkait ke dalam rencana belanja publik.

Pengumuman itu belum merinci sejumlah hal praktis: tanggal pendaftaran, ketentuan lengkap kelayakan, persyaratan pendapatan, metode penilaian tanah, penanganan pembayaran yang terlambat, serta rincian pembayaran berikutnya untuk pilihan KPR. Tanggal pemungutan suara anggaran juga belum disebutkan. Rincian tersebut akan menentukan rumah tangga mana yang memenuhi syarat dan biaya setiap skema bagi mereka.

Ukuran kemajuan program dalam waktu dekat cukup jelas: menyelesaikan apartemen yang sedang dibangun, memastikan pembiayaan yang direncanakan, dan menyeleksi rumah tangga untuk 16.000 KPR yang ditargetkan pada 2027. Jadwal jangka panjang program berlanjut hingga target pembangunan pemerintah pada 2030.

Poin Utama

• Mongolia mengumumkan program perumahan pada 21 Oktober 2026, dengan target menjangkau 100.000 rumah tangga dan menghilangkan 50.000 cerobong.
• Program ini menggabungkan 40.000 apartemen pemerintah dengan dukungan KPR untuk 60.000 apartemen swasta.
• Sewa apartemen pemerintah seluas 45 meter persegi adalah 700.000 tugrik per bulan, atau 1.420.000 tugrik untuk skema sewa menuju kepemilikan.
• Pilihan lain memungkinkan rumah tangga mengumpulkan uang muka dengan membayar 860.000 tugrik per bulan, di luar biaya sewa, selama lima tahun.
• Lebih dari separuh apartemen pemerintah diperuntukkan bagi rumah tangga di kawasan ger, dengan nilai tanah mereka diperhitungkan sebagai pembayaran.
• Di antara pembeli apartemen swasta, 39.000 rumah tangga direncanakan mendapat KPR berbunga 6 persen; 21.000 lainnya akan mendapat pilihan dengan bunga naik menjadi 12 persen setelah tiga tahun.
• Pemerintah menargetkan KPR berbunga 6 persen bagi 16.000 rumah tangga pada 2027, dengan seleksi awal diperkirakan berlangsung setelah anggaran disetujui.