Harga Kondominium Baru di Tokyo Tembus ¥114,94 Juta saat Penjualan Melambat dan Persediaan Bertambah

Harga Cetak Rekor, Pasar Melambat

Harga rata-rata kondominium yang baru diluncurkan di kawasan metropolitan Tokyo mencapai ¥114,94 juta pada April hingga September 2026, naik 21,1% dibandingkan setahun sebelumnya, meski pembeli membutuhkan waktu lebih lama untuk memutuskan dan persediaan yang belum terjual meningkat. Di 23 distrik Tokyo, rata-ratanya naik 34,7% menjadi ¥179,25 juta.

Real Estate Economic Institute mengumumkan angka tersebut pada 20 Oktober. Rata-rata kawasan itu melampaui ¥100 juta untuk pertama kalinya pada paruh pertama tahun fiskal sejak pencatatan dimulai pada 1973. Survei ini mencakup Tokyo dan prefektur tetangganya, Kanagawa, Saitama, dan Chiba.

Pengembang meluncurkan 8.601 kondominium di seluruh kawasan selama enam bulan tersebut, turun 6%. Jumlah itu merupakan total paruh pertama tahun fiskal terendah kedua dalam 30 tahun, setelah tahun fiskal 2024. Sementara itu, jumlah unit yang masih tersedia untuk dijual mencapai 6.775 pada akhir September, naik 896 dibandingkan setahun sebelumnya.

Perlambatan lebih tajam terjadi pada September. Hanya 50,4% unit yang baru diluncurkan berhasil mendapatkan kontrak pada bulan itu, sementara jumlah peluncuran turun 40,1% dibandingkan setahun sebelumnya. Harga rata-rata kawasan itu juga turun, meski biaya konstruksi yang tinggi dan terbatasnya lahan pengembangan terus menekan harga.

Seorang calon pembeli berusia 30-an menggambarkan pilihan yang dihadapi rumah tangga. Ia berharap bisa membeli properti di Distrik Bunkyo, Tokyo, tetapi mendapati harga properti mendekati ¥200 juta, di luar anggarannya. Pada akhirnya ia membeli properti di lokasi lain di 23 distrik ibu kota.

Pengalamannya mencerminkan tekanan yang nyata: pembeli bisa memilih lingkungan lain atau mempertimbangkan kembali anggaran mereka, sementara pengembang menghadapi biaya tinggi ketika penjualan semakin sulit diperoleh.

Wilayah dengan Kenaikan dan Penurunan Harga

Harga di 23 distrik Tokyo mencatat rekor paruh pertama tahun fiskal untuk keempat kalinya berturut-turut. Rata-ratanya sebesar ¥179,25 juta, lebih dari dua kali lipat rata-rata ¥79,78 juta di wilayah Tokyo lainnya, tempat harga naik 15,9% dibandingkan setahun sebelumnya.

Chiba mencatat kenaikan persentase terbesar berikutnya setelah 23 distrik tersebut. Harga rata-rata di sana naik 24,1% menjadi ¥73,76 juta, dengan pembangunan kondominium berskala besar di sekitar Funabashi turut mendorong kenaikan. Proyek menara besar di Distrik Chuo, Tokyo, juga membantu mengerek rata-rata harga di ibu kota.

Kanagawa dan Saitama bergerak ke arah sebaliknya. Harga rata-rata di Kanagawa turun 1,6% menjadi ¥77,16 juta, sementara di Saitama turun 2,1% menjadi ¥64,57 juta. Meski menurun, kedua wilayah itu tetap menjadi tujuan yang mahal bagi rumah tangga yang tidak mampu membeli properti di pusat Tokyo.

Selisih harga antara 23 distrik dan Saitama mencapai ¥114,68 juta per kondominium, berdasarkan rata-rata masing-masing sebesar ¥179,25 juta dan ¥64,57 juta. Dengan demikian, lokasi sangat memengaruhi skala pembelian, meski angka tersebut juga mencerminkan perbedaan karakteristik properti yang diluncurkan di setiap wilayah.

Mengapa Komposisi Properti Berpengaruh

Angka dari institut tersebut menggambarkan kondominium yang baru diluncurkan. Harga rata-rata bisa naik karena harga setiap properti meningkat, karena pengembang meluncurkan lebih banyak rumah mahal, atau karena kedua perubahan itu terjadi bersamaan.

Peluncuran proyek-proyek besar secara berturut-turut membantu mendongkrak rata-rata harga April hingga September, sementara jumlah total unit baru tetap terbatas. Dengan semakin sedikit lahan yang sesuai, pengembang memusatkan perhatian pada lokasi strategis yang memungkinkan proyek mahal menemukan pembeli.

Data September menunjukkan betapa cepat komposisi tersebut bisa berubah. Harga rata-rata kawasan itu turun 4,1% dibandingkan setahun sebelumnya menjadi ¥95,52 juta, menandai penurunan bulanan selama dua bulan berturut-turut dan dua bulan berturut-turut di bawah ¥100 juta. Lebih sedikit properti mahal masuk ke pasar ketika pengembang kesulitan memperoleh lahan dan pasokan di lokasi populer menyusut.

Harga di 23 distrik Tokyo tetap naik 1,3% pada September, sehingga rata-rata bulanannya mencapai ¥139,4 juta. Di seluruh kawasan yang lebih luas, harga rata-rata per meter persegi turun tipis 0,5% menjadi ¥1,458 juta, dibandingkan penurunan lebih besar sebesar 4,1% pada harga per kondominium. Luas rata-rata unit adalah 65,50 meter persegi.

Kedua ukuran tersebut membantu menjelaskan pasar: total harga pembelian bergantung pada luas ruang sekaligus harga per meter persegi. Perubahan ukuran dan lokasi unit baru dapat menggeser rata-rata utama dari bulan ke bulan.

Biaya Konstruksi Terus Menekan Pengembang

Indeks harga bahan konstruksi nasional mencapai 153,4 pada September, sekitar 34% lebih tinggi dibandingkan lima tahun sebelumnya. Indeks ini melacak perubahan harga bahan, bukan harga rumah yang telah selesai dibangun.

Biaya tenaga kerja juga meningkat di tengah kekurangan pekerja. Pengembang harus menanggung biaya tersebut bersama biaya pembelian lahan, yang sangat sulit terutama di distrik pusat Tokyo yang padat pembangunan.

Kombinasi ini membantu menjelaskan mengapa penjualan yang melemah bisa terjadi bersamaan dengan harga penawaran yang tinggi. Pengembang yang menghadapi mahalnya lahan, bahan, dan tenaga kerja memiliki ruang terbatas untuk menurunkan harga jual proyek tanpa menerima keuntungan yang lebih kecil.

Pembelian spekulatif dan investasi untuk dijual kembali juga dapat menambah tekanan kenaikan harga. Angka-angka tersebut tidak mengukur seberapa besar kenaikan yang berasal dari pembelian seperti itu, sehingga kontribusinya belum dapat dipastikan.

Real Estate Economic Institute memperkirakan biaya konstruksi dan tenaga kerja akan membuat harga tetap tinggi. Tadashi Matsuda, peneliti senior utama di institut tersebut, juga menggambarkan pasar yang diwarnai kenaikan suku bunga sehingga calon pembeli melambat, sementara biaya pembangunan terus mendorong kenaikan harga secara bertahap.

Peluncuran Berkurang, Rumah yang Menunggu Pembeli Bertambah

23 distrik Tokyo memasok 3.313 kondominium baru pada April hingga September, turun 7,9% dibandingkan setahun sebelumnya. Di seluruh kawasan metropolitan, penurunan jumlah peluncuran menjadi 8.601 unit mengurangi pilihan baru yang tersedia bagi pembeli.

Namun, persediaan yang belum terjual naik menjadi 6.775 unit pada akhir September, dari 5.879 unit setahun sebelumnya. Angka itu meningkat sekitar 15,2%, berdasarkan perhitungan dari kedua total tersebut. Persediaan juga bertambah 165 unit dibandingkan Agustus, menandai kenaikan bulanan selama empat bulan berturut-turut.

Tingkat kontrak menjadi ukuran lain untuk melihat permintaan. Angka ini menunjukkan persentase kondominium yang baru diluncurkan dan berhasil memperoleh kontrak pada bulan peluncurannya. Untuk April hingga September, tingkatnya sebesar 62,8%, sehingga tetap di bawah 70% selama tiga periode enam bulan berturut-turut.

Tingkat pada September bahkan lebih rendah, yakni 50,4%, turun empat poin persentase dibandingkan setahun sebelumnya. Angka itu sebesar 69,5% pada Juli dan 61,1% pada Agustus. Secara praktis, kira-kira separuh unit baru yang diluncurkan pada September memperoleh kontrak pada bulan pertama penjualannya.

Jumlah peluncuran dan persediaan mengukur hal yang berbeda. Peluncuran menghitung rumah yang baru ditawarkan selama suatu periode, sedangkan persediaan mencakup unit dari peluncuran sebelumnya yang masih menunggu pembeli. Karena itu, jumlah proyek baru yang mulai dijual dapat berkurang sementara persediaan rumah yang belum terjual terus bertambah.

Perlambatan September Menjangkau Pusat Tokyo

Pengembang meluncurkan 1.142 kondominium di seluruh kawasan metropolitan pada September, turun 40,1% dibandingkan setahun sebelumnya, tetapi nyaris sama dengan Agustus yang jumlahnya hanya dua unit lebih sedikit. Peluncuran turun di seluruh wilayah survei kecuali Chiba.

23 distrik Tokyo menyumbang 409 unit, atau 35,8% dari total kawasan pada September. Kanagawa menyusul dengan 370 unit, sementara Chiba memasok 153 unit, Saitama 115 unit, dan wilayah Tokyo di luar 23 distrik sebanyak 95 unit.

Enam distrik pusat, yaitu Chiyoda, Chuo, Minato, Shinjuku, Bunkyo, dan Shibuya, hanya mencatat 72 peluncuran dengan harga rata-rata ¥193,07 juta. Setahun sebelumnya, 75 unit diluncurkan dengan harga rata-rata ¥203,96 juta. Harga rata-rata per meter persegi juga turun, dari ¥3,202 juta menjadi ¥3,023 juta.

Pembangunan menara tetap menjadi bagian dari pasar, tetapi pasokannya menyusut. Gedung dengan sedikitnya 20 lantai mencakup 321 unit dari 13 proyek, dibandingkan 528 unit dari 15 proyek setahun sebelumnya. Tingkat kontrak menara pada September sebesar 51,1%, mendekati angka pasar yang lebih luas, yaitu 50,4%.

Institut tersebut memperkirakan sekitar 1.500 peluncuran pada Oktober 2026. Jumlah itu akan melampaui 1.316 unit pada Oktober 2025, tetapi tetap di bawah 1.833 unit yang diluncurkan pada Oktober 2024. Perkiraan ini menyangkut jumlah rumah yang masuk ke pasar; harga dan penjualan akhirnya akan bergantung pada proyek yang ditawarkan dan permintaan pembeli.

Suku Bunga KPR yang Lebih Tinggi Memperketat Anggaran Rumah Tangga

Bank-bank besar menaikkan suku bunga pinjaman rumah pada September dan Oktober setelah Bank Sentral Jepang menaikkan suku bunga kebijakan. Suku bunga acuan untuk KPR dengan suku bunga variabel, yang digunakan sekitar 80% peminjam, naik menjadi 3,375% per tahun.

Suku bunga KPR variabel dapat berubah selama masa pinjaman. Ketika suku bunga yang berlaku naik, biaya pinjaman menjadi lebih mahal, sehingga meningkatkan biaya angsuran atau memengaruhi kecepatan peminjam melunasi sisa pokok, bergantung pada ketentuan pinjaman.

Suku bunga acuan merupakan suku bunga rujukan. Suku bunga pinjaman yang sebenarnya bagi rumah tangga bergantung pada potongan yang diberikan pemberi pinjaman dan kontrak KPR. Karena itu, pembeli perlu mengetahui suku bunga yang ditawarkan untuk pinjaman mereka sendiri guna menilai kemampuan finansial.

Harga yang lebih tinggi dan biaya pinjaman yang meningkat menekan anggaran yang sama dari dua arah. Rumah tangga yang ingin menjaga agar angsuran tetap terjangkau mungkin perlu menyiapkan uang muka lebih besar, memilih properti yang lebih murah, mencari lokasi lain, atau menunda pembelian.

Matsuda mengatakan kenaikan suku bunga tidak memberi manfaat bagi pasar kondominium dan memperingatkan bahwa permintaan dapat melemah jika harga terus naik. Penilaiannya sejalan dengan melambatnya tingkat kontrak dan bertambahnya persediaan, meski pengembang terus menghadapi biaya konstruksi yang mahal.

Pengembang juga meningkatkan pasokan kondominium dengan hak sewa tanah berjangka tetap menjadi 708 unit pada April hingga September, naik 4%. Dalam skema ini, pembeli membeli kondominium sementara tanah di bawahnya disewa untuk jangka waktu tertentu. Uang sewa tanah, durasi sewa, dan ketentuan pada akhir masa sewa menjadi bagian penting dari keputusan pembelian.

Dua Rekor Paruh Tahun Mencakup Bulan yang Berbeda

Angka paruh pertama tahun fiskal ini menyusul rekor lain untuk periode Januari hingga Juni 2026. Pada periode kalender tersebut, rata-rata kawasan metropolitan mencapai ¥101,35 juta, naik 13,1% dibandingkan setahun sebelumnya. Rata-rata di 23 distrik Tokyo sebesar ¥142,49 juta, naik 9,1%.

Rata-rata harga di Chiba pada Januari hingga Juni mencapai ¥89,97 juta, naik 56,8%, didorong oleh penjualan properti mahal di Funabashi. Pasokan regional turun 0,8% menjadi 7.989 unit, menandai periode Januari hingga Juni ketiga berturut-turut dengan peluncuran di bawah 10.000 unit.

Kedua pengukuran paruh tahun tersebut bertumpang tindih pada April hingga Juni, tetapi mencakup rangkaian bulan yang berbeda. Tahun fiskal Jepang dimulai pada April, sehingga laporan terbaru mengukur April hingga September, bukan Januari hingga Juni. Masing-masing mencatat rekor untuk periode pelaporannya sendiri.

Matsuda, peneliti di Real Estate Economic Institute, sebelumnya menyampaikan perkiraan harga saat membahas hasil Januari hingga Juni:

Meski harga sedikit mereda pada musim gugur, kemungkinan besar harganya tetap mendekati ¥100 juta,

Rata-rata kawasan pada September sebesar ¥95,52 juta mendekati angka tersebut, sementara rata-rata penuh April hingga September jauh lebih tinggi. Rangkaian angka ini menunjukkan mengapa peluncuran selama satu bulan bisa terlihat berbeda dari keseluruhan periode.

Tanggal-Tanggal di Balik Perubahan

Angka 2026 menunjukkan pergeseran dari harga yang mencetak rekor menuju aktivitas pembelian yang melambat, sementara biaya tetap tinggi sepanjang periode. Tanggal-tanggal utamanya adalah:

• Januari hingga Juni 2026: Rata-rata kawasan mencapai ¥101,35 juta, sementara jumlah peluncuran mencapai 7.989 unit.
• April hingga September 2026: Rata-rata paruh pertama tahun fiskal naik menjadi ¥114,94 juta, dengan 8.601 peluncuran dan tingkat kontrak 62,8%.
• Juli hingga September 2026: Tingkat kontrak bulanan turun dari 69,5% menjadi 61,1%, lalu menjadi 50,4%.
• September 2026: Rata-rata kawasan turun menjadi ¥95,52 juta, sementara persediaan mencapai 6.775 unit.
• 20 Oktober 2026: Institut merilis hasil terbaru dan memperkirakan sekitar 1.500 peluncuran pada Oktober.

Bagi calon pembeli, perubahan langsung yang terlihat adalah pasar dengan lebih banyak rumah belum terjual, tetapi keterjangkauan masih terus tertekan. Bagi pengembang, tantangannya adalah mendapatkan pembeli pada harga yang menutup biaya lahan dan konstruksi yang mahal. Angka peluncuran dan kontrak berikutnya akan menunjukkan apakah perlambatan September berlanjut.

Poin Utama

• Harga rata-rata kondominium baru di kawasan metropolitan Tokyo mencapai ¥114,94 juta pada April hingga September 2026, naik 21,1%.
• Harga rata-rata di 23 distrik Tokyo mencapai ¥179,25 juta, sementara Kanagawa dan Saitama mencatat penurunan harga yang moderat.
• Peluncuran di kawasan itu turun 6% menjadi 8.601 unit, sementara persediaan pada September naik sekitar 15,2% dibandingkan setahun sebelumnya.
• Harga rata-rata pada September turun menjadi ¥95,52 juta, dan hanya 50,4% unit baru yang memperoleh kontrak pada bulan peluncurannya.
• Biaya konstruksi yang tinggi menopang harga, sementara kenaikan suku bunga KPR semakin menekan pembeli.