Sewa Bulanan Mencapai 51% dari Kontrak Apartemen Seoul saat Transaksi Jeonse Anjlok Tajam

Seoul melewati ambang baru di pasar sewa

Sewa bulanan mencakup 51% dari transaksi sewa apartemen di Seoul pada Januari hingga September 2026, setelah penurunan tajam kontrak jeonse membuat sistem deposit tradisional itu berada di posisi kedua. Pergeseran ini terjadi di 13 dari 25 distrik ibu kota, dibandingkan hanya empat distrik setahun sebelumnya, sementara rata-rata sewa bulanan apartemen naik menjadi 1.661.000 won.

Data Seoul Real Estate Information Plaza untuk sembilan bulan tersebut mencatat 87.740 kontrak sewa bulanan dan 84.287 kontrak jeonse. Sewa bulanan unggul 3.453 kontrak dari total 172.027 transaksi. Porsinya naik dari 43,7% pada periode yang sama tahun 2025, meningkat 7,3 poin persentase.

Jeonse memungkinkan penyewa memberikan deposit besar yang dapat dikembalikan sebagai pengganti pembayaran sewa bulanan. Kontrak sewa bulanan umumnya memadukan deposit yang lebih kecil dengan pembayaran rutin. Bagi rumah tangga yang harus memilih di antara keduanya, keputusan itu bergantung pada dana yang dapat disiapkan di muka serta jumlah yang mampu dibayarkan setiap bulan.

Perubahan di Seoul terutama didorong oleh berkurangnya transaksi jeonse, bukan lonjakan kontrak sewa bulanan. Kontrak sewa bulanan turun sekitar 2,8% dibandingkan setahun sebelumnya, sementara kontrak jeonse merosot sekitar 27,5%.

Data transaksi apartemen pemerintah kota dihimpun dari laporan transaksi properti berdasarkan tanggal kontrak. Seoul menyebutnya sebagai angka acuan, bukan statistik resmi, mengecualikan kontrak yang dibatalkan dan memperingatkan bahwa totalnya dapat berubah seiring pemrosesan laporan dan pembatalan.

Tekanan keuangan terhadap penyewa meningkat seiring perubahan tersebut. Rata-rata sewa pada September lebih tinggi 218.000 won dibandingkan setahun sebelumnya, sedangkan median, yakni nilai tengah setelah harga sewa diurutkan, naik dari 1,2 juta won menjadi 1,4 juta won.

Lebih sedikit transaksi jeonse mengubah keseimbangan

Seoul mencatat 90.310 kontrak sewa bulanan dan 116.272 kontrak jeonse pada Januari hingga September 2025. Setahun kemudian, total sewa bulanan hanya turun sedikit, tetapi jumlah kontrak jeonse berkurang hampir 32.000 transaksi.

Angka-angka itu menjelaskan bagaimana pangsa sewa bulanan dapat meningkat meski jumlah transaksinya sendiri turun. Bayangkan dua antrean yang sama-sama menyusut dengan kecepatan berbeda: antrean yang menyusut lebih lambat tetap dapat menjadi yang lebih panjang. Di Seoul, secara persentase, kontrak jeonse turun sekitar sepuluh kali lebih cepat.

Pasar sewa secara keseluruhan juga menyusut. Berdasarkan total yang dipublikasikan, transaksi sewa apartemen turun dari 206.582 pada sembilan bulan pertama 2025 menjadi 172.027 pada periode yang sama 2026, atau merosot sekitar seperenam.

Bagi penyewa yang sedang mencari rumah, angka-angka itu menunjukkan pasar dengan lebih sedikit transaksi sewa yang tuntas dan peluang lebih besar bahwa kontrak berikutnya akan mengharuskan pembayaran bulanan. Penyewa lama yang ingin memperpanjang kontrak dan rumah tangga yang mencari tempat tinggal baru menghadapi pilihan berbeda, terutama jika pemilik berencana menempati properti tersebut.

Bagaimana perubahan ini berlangsung

Angka bulanan Seoul menunjukkan keseimbangan yang bergeser sepanjang tahun. Jeonse masih unggul pada Januari dan Februari 2026, tetapi kontrak sewa bulanan melampaui kontrak jeonse setiap bulan dari Maret hingga September.

• 2025: Sewa bulanan mencakup 44,5% dari transaksi sewa apartemen sepanjang tahun, yang saat itu menjadi pangsa tahunan tertinggi dalam rangkaian data sejak 2011.
• Desember 2025: Kontrak sewa bulanan sedikit melampaui kontrak jeonse pada bulan tersebut, sebanyak 12.872 berbanding 12.866.
• Januari dan Februari 2026: Jumlah kontrak jeonse masih lebih banyak, dengan total gabungan 22.592 transaksi dibandingkan 20.941 kontrak sewa bulanan.
• Juni 2026: Kontrak sewa bulanan mencapai 10.920, dibandingkan 8.662 kontrak jeonse.
• September 2026: Kontrak sewa bulanan berjumlah 7.920 dan kontrak jeonse 6.553, sehingga sewa bulanan mencakup sekitar 54,7% dari transaksi bulan itu.

Hasil setahun penuh belum dapat dipastikan. Jika keseimbangan hingga September berlanjut, 2026 akan menjadi tahun pertama dalam rangkaian data pemerintah kota ketika kontrak sewa bulanan apartemen lebih banyak daripada kontrak jeonse.

Sewa bulanan meluas ke berbagai distrik

Pada Januari hingga September 2026, Jongno mencatat pangsa sewa bulanan tertinggi di Seoul, sebesar 65,6%, disusul Jungnang sebesar 64,9% dan Guro sebesar 63,1%. Pada tingkat tersebut, hampir dua dari setiap tiga transaksi sewa apartemen melibatkan pembayaran bulanan.

Berikutnya adalah Jung sebesar 59,6%, Geumcheon 58,7%, Yongsan 56,9% dan Dongdaemun 56,7%. Sewa bulanan juga unggul di Gwanak dengan 56,1%, Mapo 54,1%, Gangnam 54,0%, Gangbuk 53,0%, Gwangjin 52,6% dan Yeongdeungpo 50,2%.

Geumcheon, Jongno, Jung dan Guro merupakan satu-satunya distrik tempat kontrak sewa bulanan melampaui kontrak jeonse pada periode yang sama tahun 2025. Bertambahnya sembilan distrik berarti pergeseran ini kini meluas ke berbagai kawasan ibu kota, termasuk Gangnam, lingkungan sekitar universitas, serta distrik permukiman di utara dan timur.

Yangcheon masih berada di ujung bawah kisaran, dengan sewa bulanan mencakup 42,1% dari sewa apartemen. Jeonse juga masih lebih umum di Seongbuk dan Dobong, dengan pangsa sewa bulanan masing-masing 44,7%, serta di Gangseo sebesar 45,6% dan Dongjak 46,0%.

Jungnang menunjukkan jenis perubahan yang berbeda

Jungnang mencatat kenaikan pangsa sewa bulanan terbesar di antara distrik Seoul, yakni 20,3 poin persentase, dari 44,6% pada Januari hingga September 2025 menjadi 64,9% pada periode yang sama tahun 2026. Berbeda dari pola di seluruh kota, perubahan ini melibatkan peningkatan signifikan dalam transaksi sewa bulanan.

Kontrak sewa bulanan di distrik tersebut naik dari 2.166 menjadi 4.151, meningkat 91,6%. Kontrak jeonse turun dari 2.687 menjadi 2.244, atau berkurang 16,5%. Dengan demikian, sewa bulanan memperoleh pangsa melalui peningkatan jumlah transaksinya sekaligus penurunan transaksi jeonse.

Gangnam melewati ambang 50% dengan kenaikan pangsa yang lebih kecil, dari 48,6% menjadi 54,0%. Sebanyak 8.406 transaksi sewa bulanan di sana melampaui 7.170 kontrak jeonse, dengan selisih 1.236.

Angka per distrik ini membantu menjelaskan mengapa penyewa dapat merasakan pergeseran di seluruh kota dengan cara berbeda. Di Jungnang, kontrak sewa bulanan meningkat pesat, sementara di seluruh Seoul, faktor yang lebih besar adalah mundurnya aktivitas jeonse. Pilihan yang tersedia bagi rumah tangga sangat bergantung pada lokasi tempat mereka perlu tinggal.

Arti kenaikan sewa bagi rumah tangga

Survei Tren Harga Perumahan Nasional Korea Real Estate Board mencatat rata-rata sewa bulanan apartemen di Seoul sebesar 1.661.000 won pada September 2026, naik dari 1.443.000 won setahun sebelumnya. Angka itu meningkat sekitar 15,1%.

Dengan rata-rata September tersebut, 12 pembayaran bulanan berjumlah 19.932.000 won. Kenaikan 218.000 won per bulan akan menambah pengeluaran tahunan rumah tangga sebesar 2.616.000 won jika jumlah itu dibayarkan selama setahun penuh. Deposit, biaya pemeliharaan dan pengeluaran perumahan lainnya belum termasuk.

Median sewa naik 200.000 won per bulan, atau 16,7%, dari 1,2 juta won menjadi 1,4 juta won. Untuk menghitung rata-rata, semua nilai sewa dijumlahkan lalu dibagi dengan jumlah rumah yang disurvei; median menunjukkan nilai sewa yang berada di tengah. Kedua ukuran ini menunjukkan kenaikan besar pada biaya perumahan rutin.

Transaksi individual menunjukkan besarnya biaya tersebut. Sebuah apartemen dengan luas lantai privat 84 meter persegi di e-Pyeonhansesang Seoul National University Entrance 2 Complex, Gwanak, disewakan pada Juli dengan deposit 100 juta won dan sewa bulanan 3 juta won. Kontrak November 2025 untuk unit yang sama menetapkan deposit yang sama dan sewa bulanan 2,5 juta won, sehingga nilainya naik 20% dalam delapan bulan.

Transaksi dengan sewa bulanan 3 juta won atau lebih juga mulai terjadi di distrik-distrik utara. Sebuah unit di Hanwha Foret Mia, Gangbuk, disewakan dengan deposit 50 juta won dan sewa bulanan 3,15 juta won, sementara sebuah unit di Nowon Lotte Castle Signature menetapkan deposit 150 juta won dan sewa bulanan 3 juta won.

Mengapa pemilik dan penyewa mengubah pilihan

Kebijakan pemerintah yang mendorong pemilik untuk tinggal di properti mereka, pembatasan yang memengaruhi pinjaman jeonse, serta ekspektasi kenaikan pajak atas kepemilikan dan penyewaan properti, semuanya disebut sebagai alasan pergeseran ini. Masing-masing dapat memengaruhi keputusan apakah rumah ditawarkan dengan sistem jeonse, disewakan dengan pembayaran bulanan, atau ditempati pemiliknya.

Aturan izin transaksi tanah menjadi pokok perdebatan. Berdasarkan persyaratan hunian yang berlaku di zona izin Seoul, pembeli umumnya harus menempati apartemen yang mereka beli. Rumah yang dijual kepada pembeli yang kemudian menempatinya pun keluar dari ketersediaan bagi penyewa.

Biaya pinjaman jeonse juga memengaruhi perhitungan. Jung Sung-jin, kepala eksekutif Urban Asset Management, menyebut kenaikan suku bunga pinjaman jeonse dan pembatasan pinjaman sebagai faktor yang mendorong meningkatnya minat terhadap sewa bulanan dengan deposit. Penyewa yang harus meminjam sebagian besar dana untuk deposit besar mungkin merasa sewa bulanan lebih mudah diatur, meski tetap menghadapi tagihan rutin yang besar.

Sebagian pemilik punya alasan berbeda: mereka menginginkan pemasukan rutin. Kim Jong-woo, agen properti di distrik Gangdong, Seoul, menggambarkan preferensi tersebut di kalangan pemilik lanjut usia.

Sebagian pemilik properti yang lebih tua terkadang memilih sewa bulanan daripada jeonse karena dapat membantu menambah biaya hidup mereka.

Keputusan tersebut menekan rumah tangga yang berupaya tetap menggunakan jeonse. Park Sang-min, seorang pekerja kantoran berusia 30-an, mulai mencari rumah di Provinsi Gyeonggi setelah pemilik baru mengatakan akan menempati apartemennya di Seoul. Deposit yang dimilikinya tidak cukup untuk menyewa rumah jeonse lain yang sesuai di ibu kota.

Park, seorang penyewa jeonse, menceritakan sulitnya mengumpulkan deposit yang jauh lebih besar dalam satu masa kontrak.

Harga jeonse hampir berlipat ganda, dan saya tidak mampu mengumpulkan uang sebanyak itu dalam dua tahun. Saat ini, banyak sekali yang saya khawatirkan.

Tekanan meluas hingga ke luar pasar apartemen

Data perumahan Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi menunjukkan sewa bulanan mencakup 78,1% dari transaksi sewa bangunan nonapartemen di Seoul pada paruh pertama 2026. Angka ini naik dari 74,1% setahun sebelumnya dan 16 poin persentase di atas rata-rata lima tahun sebesar 62,1%.

Data kementerian mencatat pangsa sewa bulanan apartemen sebesar 52% pada paruh pertama tahun ini dan 52,3% pada Januari hingga Agustus. Angka tersebut berasal dari rangkaian data perumahan kementerian, sedangkan angka 51% untuk Januari hingga September berasal dari catatan transaksi pemerintah kota berdasarkan tanggal kontrak.

Bagi rumah tangga yang mempertimbangkan jenis hunian lain sebagai alternatif apartemen, data kementerian menunjukkan bahwa pembayaran bulanan sudah jauh lebih umum di luar sektor apartemen. Pindah ke jenis bangunan lain karena itu tetap dapat membuat penyewa menghadapi pertimbangan yang sama terkait deposit dan pembayaran bulanan.

Kondisi pasokan menambah tekanan. Seoul mencatat 2.049 unit hunian yang mulai ditempati pada Juni, turun 77,7% dibandingkan setahun sebelumnya, sementara jumlah izin turun 55,1% menjadi 1.603 unit. Pembangunan yang dimulai naik 67,9% menjadi 3.491 unit, tetapi proyek-proyek itu masih memerlukan waktu sebelum bisa ditempati.

Perdebatan kebijakan beralih ke pasokan sewa

Kwon Dae-jung, profesor kehormatan di Departemen Ekonomi dan Properti Universitas Hansung, menyerukan pelonggaran aturan untuk hunian di luar sektor apartemen guna menambah pasokan sewa lebih cepat. Usulannya menyoroti jeda waktu antara dimulainya proyek apartemen dan tersedianya rumah bagi penyewa.

Usulan lain mencakup pencabutan selektif zona izin transaksi tanah di kawasan pinggiran Seoul serta penyesuaian laju pengurangan keringanan pajak bagi usaha penyewaan terdaftar. Para pendukung berpendapat bahwa perubahan tersebut dapat membantu menjaga lebih banyak rumah tetap tersedia untuk disewa selama pembangunan baru berlangsung.

Pemerintah juga mengumumkan perpanjangan pengecualian tenggat waktu hunian bagi pembeli yang memenuhi syarat dan belum memiliki rumah, termasuk kontrak perpanjangan penyewa lama dalam ketentuan tersebut. Kewajiban untuk menempati rumah yang dibeli selama dua tahun setelah pindah tetap berlaku.

Tantangan langsung Seoul adalah kombinasi antara berkurangnya kontrak jeonse, meluasnya pembayaran bulanan dan kenaikan harga sewa. Bagi penyewa, situasi itu dapat berarti harus meminjam lebih banyak untuk deposit, menerima tagihan bulanan yang lebih besar atau mencari rumah lebih jauh dari lingkungan tempat tinggal saat ini. Angka transaksi setahun penuh akan menentukan apakah 2026 menjadi tahun pertama ketika sewa bulanan unggul di pasar sewa apartemen kota tersebut.

Poin-Poin Utama

• Sewa bulanan mencakup 51% dari transaksi sewa apartemen di Seoul pada Januari hingga September 2026, naik dari 43,7% setahun sebelumnya.
• Data pemerintah kota mencatat 87.740 kontrak sewa bulanan dan 84.287 kontrak jeonse. Data acuan tersebut dapat direvisi.
• Transaksi jeonse turun sekitar 27,5%, dibandingkan penurunan sekitar 2,8% pada kontrak sewa bulanan.
• Kontrak sewa bulanan lebih banyak daripada kontrak jeonse di 13 dari 25 distrik Seoul, naik dari empat distrik.
• Rata-rata sewa bulanan apartemen pada September mencapai 1.661.000 won, sementara mediannya mencapai 1,4 juta won.
• Persyaratan hunian, kondisi pinjaman, preferensi pemilik terhadap pemasukan dan keterbatasan pasokan sewa menjadi pokok perdebatan terkait pergeseran ini.