Pembangunan perumahan di Seoul Raya diperkirakan meleset dari target 2026 sebanyak 33.000 hingga 50.000 unit

Lonjakan pembangunan di akhir tahun belum menutup kekurangan pasokan

Korea Selatan memperkirakan pembangunan 218.000 hingga 235.000 rumah akan dimulai di wilayah metropolitan Seoul pada 2026. Angka ini masih menyisakan kekurangan 33.000 hingga 50.000 unit dari target tahunan, bahkan jika lonjakan yang diproyeksikan terwujud. Hingga pekan kedua Oktober, pembangunan sekitar 99.000 rumah telah dimulai, atau sekitar 37% dari target pemerintah sebesar 268.000 unit.

Kementerian Pertanahan, Infrastruktur dan Transportasi serta Kantor Koordinasi Kebijakan Pemerintah memaparkan angka tersebut dalam pengarahan rutin pertama mengenai pasokan perumahan di Kompleks Pemerintahan di Seoul pada 16 Oktober. Wilayah metropolitan itu mencakup Seoul, Provinsi Gyeonggi di sekitarnya, dan Incheon. Pemerintah berupaya mengatasi kekurangan perumahan serta tekanan terhadap harga beli dan sewa.

Untuk mencapai proyeksi tersebut, pembangunan 119.000 hingga 136.000 rumah lainnya harus dimulai dalam sekitar dua setengah bulan terakhir tahun ini. Artinya, jumlah rumah yang mulai dibangun dalam sisa waktu tersebut harus melampaui jumlah selama seluruh periode yang tercakup dalam data Oktober.

Rumah tangga juga akan melihat program terpisah untuk pendaftaran dan hunian. Pemerintah berencana membuka pendaftaran pembeli dan penyewa untuk sedikitnya 15.000 rumah publik sebelum akhir Desember, sekaligus mendukung penghuni sekitar 100.000 rumah yang mendapat dukungan publik mulai kuartal IV 2026 hingga akhir 2027.

Bagi keluarga yang merencanakan pindah, jadwalnya terdiri dari tiga tahap: pembangunan dimulai, pendaftaran dibuka, dan penghuni menerima rumahnya. Setiap tahap menjawab pertanyaan praktis yang berbeda, mulai dari berapa banyak rumah yang dibangun hingga kapan seseorang benar-benar bisa pindah.

Perbandingan proyeksi dengan tahun-tahun sebelumnya

Proyeksi 218.000 hingga 235.000 rumah yang mulai dibangun akan memenuhi sekitar 81% hingga 88% dari target 2026. Pada angka tertinggi, pemerintah masih akan kekurangan 33.000 rumah. Pada angka terendah, kekurangannya mencapai 50.000.

Seoul Raya mencatat 167.000 rumah mulai dibangun pada 2025 dan 127.000 pada 2023. Berdasarkan angka tersebut, proyeksi baru ini menunjukkan kenaikan sekitar 31% hingga 41% dari tahun lalu dan sekitar 72% hingga 85% dari 2023. Dengan demikian, pemerintah memproyeksikan pemulihan yang signifikan, tetapi target tetap tidak tercapai.

Proyeksi tersebut juga akan menjadi total tahunan tertinggi sejak 2021, ketika pembangunan 266.000 rumah dimulai. Bahkan angka tertinggi dalam perkiraan tahun ini masih 31.000 di bawah capaian tersebut.

Program jangka panjang menargetkan pembangunan lebih dari 1,5 juta rumah di wilayah metropolitan mulai 2026 hingga 2030. Jika dibagi rata, jumlahnya berarti lebih dari 300.000 rumah per tahun. Jika pada tahun pertama jumlahnya 218.000 hingga 235.000, masih ada lebih dari 1,265 juta hingga 1,282 juta rumah yang harus mulai dibangun dalam empat tahun berikutnya. Itu membutuhkan rata-rata tahunan di atas sekitar 316.000 hingga 321.000 rumah.

Jenis perumahan apa yang paling cepat berjalan?

Proyek pembangunan kembali dan rekonstruksi swasta mencatat kemajuan paling lambat dibandingkan target tahunan. Proyek-proyek ini mengganti atau membangun kembali perumahan di lingkungan yang sudah ada. Dalam pengarahan tersebut, jumlah rumah yang mulai dibangun tercatat sekitar 17.000 dari target 72.000, atau 23,6%.

Perumahan publik mencatat 16.200 rumah mulai dibangun dari target 62.000, atau sekitar 26,1%. Perumahan yang baru dibangun untuk dibeli oleh lembaga publik mencatat sekitar 13.000 dari target 42.000, atau 31%. Dalam skema ini, badan publik membeli rumah dari pengembang untuk digunakan sebagai hunian sewa.

Jenis perumahan lainnya, termasuk rumah swasta di lahan publik, proyek asosiasi perumahan, dan skema pengembangan perkotaan, mencapai sekitar 47.000 dari target 86.000, atau 54,7%. Perumahan sewa swasta yang mendapat dukungan publik paling dekat dengan target, dengan 5.600 dari 6.000 rumah mulai dibangun, atau 93,3%.

Kategori perumahan sewa swasta yang lebih kecil hampir sesuai jadwal, tetapi program perumahan publik dan pembangunan kembali yang jauh lebih besar masih memiliki volume pekerjaan tertunda yang signifikan. Kinerjanya akan menentukan sebagian besar total pembangunan yang tersisa.

Lokasi pembangunan yang sudah dimulai

Jumlah perumahan publik mencakup sekitar 7.300 rumah di kota-kota baru generasi ketiga, yakni kelompok permukiman terencana di sekitar Seoul. Goyang Changneung dan Incheon Gyeyang masing-masing mencatat sekitar 2.300 rumah mulai dibangun, sedangkan Hanam Gyosan dan Namyangju Wangsuk 2 masing-masing sekitar 1.100. Angka proyek dibulatkan.

Proyek di lahan publik mencakup sekitar 14.200 dari 16.200 rumah publik yang mulai dibangun. Sekitar 2.000 lainnya berada di kawasan perkotaan yang sudah ada, termasuk proyek yang menggabungkan perumahan dengan pembangunan kembali lokasi kantor publik yang sudah tua.

Pembangunan kembali swasta mencakup sekitar 3.100 rumah di Junggye Bon-dong, 1.500 di Distrik Heukseok 11, dan 1.400 di Distrik Sillim 2. Proyek-proyek di Seoul ini menunjukkan lokasi sebagian proyek yang sudah berjalan, sementara proyek lainnya masih bergantung pada persetujuan, pendanaan, dan perubahan rencana pembangunan.

Jung Woo-jin, kepala kantor pusat promosi pasokan perumahan kementerian, mengatakan Seoul berupaya memenuhi target pembangunan kembali sebanyak 31.000 rumah sepanjang tahun ini. Ia menyebut proyek-proyek di Gyeonggi dan Incheon memiliki prospek komersial yang lebih lemah dibandingkan proyek di Seoul. Hal ini memengaruhi kemampuan menutup biaya pembangunan dan pengeluaran proyek lainnya dari hasil penjualan yang diperkirakan.

Mengapa pencapaian sangat bergantung pada bulan-bulan terakhir

Pemerintah mengidentifikasi sekitar 45.000 rumah publik tambahan, 28.000 rumah yang baru dibangun untuk dibeli, serta 28.000 rumah dari pembangunan kembali dan rekonstruksi swasta sebagai bagian utama dari volume yang dijadwalkan untuk sisa tahun ini. Ketiga kelompok itu mencakup sekitar 101.000 rumah.

Proyek publik menghadapi kendala penjadwalan tersendiri. Korea Land and Housing Corporation, yang dikenal sebagai LH, harus menyiapkan lahan sebelum rumah dapat dibangun. Pejabat kementerian mengatakan keterbatasan lahan siap bangun turut mendorong dimulainya konstruksi ke paruh kedua tahun ini.

Pembangunan kembali swasta menghadapi tahapan yang berbeda. Perubahan rencana pelaksanaan proyek dan rencana yang mengatur pembagian serta penyelesaian hak atas properti masing-masing dapat memakan waktu berbulan-bulan. Jung mengatakan prosedur tersebut dapat menunda dimulainya pembangunan hingga melewati Desember. Kementerian mengupayakan perubahan prosedur agar kedua rencana itu dapat diubah secara bersamaan.

Kim Yi-tak, wakil menteri pertama pertanahan, infrastruktur dan transportasi, mengakui bahwa banyak pembangunan yang direncanakan terkonsentrasi pada akhir tahun dan mengatakan pemerintah akan berupaya membaginya secara lebih merata. Tugas mendesak saat ini adalah mengubah proyek terjadwal menjadi pembangunan nyata sambil mengatasi keterlambatan persetujuan dan pendanaan.

Yang dapat didaftarkan pembeli dan penyewa

Pemerintah berencana mengumumkan pendaftaran untuk sekitar 10.000 rumah publik untuk dijual sebelum akhir 2026, termasuk sekitar 2.000 rumah di kota-kota baru generasi ketiga. Perumahan publik untuk dijual ditawarkan untuk dibeli, sedangkan perumahan sewa publik tersedia bagi penyewa yang memenuhi syarat berdasarkan skema sewa.

Pengumuman penjualan yang direncanakan mencakup sekitar 1.100 rumah di Goyang Changneung, 500 di Bucheon Daejang, dan 400 di Namyangju Wangsuk. Lokasi lainnya mencakup sekitar 1.300 rumah di Godeok Gangil, Seoul, dan 600 di Gwanggyo. Proyek-proyek tersebut merupakan bagian dari total 10.000 rumah.

Pendaftaran perumahan sewa publik akan mencakup sedikitnya 5.000 rumah, termasuk sekitar 1.400 di Kota Informasi dan Pengetahuan Gwacheon. Program penjualan ini menyusul sekitar 14.800 rumah publik yang telah ditawarkan hingga kuartal III.

Kim Yi-tak, wakil menteri pertama kementerian tersebut, menjelaskan informasi yang dibutuhkan rumah tangga dari program keterbukaan informasi baru ini:

Yang paling penting bagi masyarakat adalah mengetahui secara spesifik 'di mana dan kapan rumah saya tersedia.'

Pengumuman untuk masing-masing proyek akan memuat langkah praktis berikutnya bagi pemohon, termasuk persyaratan kelayakan dan jadwal pendaftaran. Pengarahan tersebut menjelaskan keseluruhan proyek yang sedang disiapkan, bukan kalender lengkap untuk setiap pembangunan.

Bagaimana program sewa lebih cepat menjangkau rumah tangga

Kementerian menargetkan dukungan bagi penghuni sekitar 100.000 rumah metropolitan yang mendapat dukungan publik antara kuartal IV 2026 dan Desember 2027. Komponen yang disebutkan mencakup 87.000 rumah sewa dan 9.000 rumah publik untuk dijual, yang jumlahnya menjadi 96.000 dalam total perkiraan.

Program perumahan sewa terdiri dari sekitar 45.000 rumah sewa jeonse, 29.000 rumah sewa yang dibeli, 8.000 rumah sewa yang dibangun khusus, dan 5.000 rumah sewa swasta yang mendapat dukungan publik. Jeonse adalah skema sewa Korea yang menggunakan uang deposit besar yang dapat dikembalikan, biasanya dengan sedikit atau tanpa uang sewa bulanan. Program sewa jeonse publik membantu rumah tangga yang memenuhi syarat memperoleh rumah melalui skema sewa yang didukung.

Rumah yang dibeli dan disewa memungkinkan lembaga publik menyediakan tempat tinggal bagi masyarakat melalui properti yang sudah ada maupun pembangunan baru. Pemerintah berencana melakukan pembelian publik tanpa batas efektif untuk digunakan sebagai hunian sewa di kawasan tertentu yang diatur di wilayah ibu kota hingga 2027.

Incheon Gyeyang dijadwalkan menjadi lokasi pertama yang menerima penghuni di antara kota-kota baru generasi ketiga pada Desember 2026. Bucheon Daejang dijadwalkan menyusul pada November 2027 dan Goyang Changneung pada Desember 2027. Jadwal hunian tersebut berlaku untuk rumah yang pembangunannya sudah lebih jauh dibandingkan proyek yang baru mulai dibangun sekarang.

Gambaran angka pemulihan di Seoul

Seoul menerbitkan persetujuan untuk sekitar 40.000 rumah antara Januari dan Agustus 2026, naik 40% dibandingkan periode yang sama setahun sebelumnya. Pembangunan sekitar 21.000 rumah dimulai, meningkat 41%. Kementerian menyebut jumlah persetujuan sebagai yang tertinggi dalam lima tahun untuk periode tersebut, sedangkan jumlah pembangunan yang dimulai merupakan yang tertinggi dalam empat tahun.

Namun, angka 21.000 rumah yang mulai dibangun masih sekitar 46% di bawah rata-rata yang disebutkan, yaitu 39.000 untuk periode yang sama selama dekade sebelumnya. Seoul sedang pulih dari tingkat yang rendah, tetapi proyek pembangunan yang tersedia masih lebih sedikit dibandingkan patokan historis jangka panjangnya.

Pembangunan perumahan skala lebih kecil juga meningkat. Dari Maret hingga Agustus, persetujuan untuk perumahan umum, termasuk bangunan hunian perkotaan di luar kompleks apartemen besar, mencapai sekitar 5.000, naik 84%. Pembangunan yang dimulai mencapai 4.200, naik 87%.

LH menerima sekitar 18.000 perjanjian sewa rumah yang dibeli di wilayah metropolitan pada Agustus, dibandingkan rata-rata bulanan 11.000 antara April dan Juli, meningkat sekitar 63%. Perjanjian tersebut membantu membangun pasokan sewa untuk masa depan, dengan pembangunan dan penyerahan mengikuti jadwal tiap properti.

Kementerian mendukung segmen ini melalui perluasan jaminan Korea Housing and Urban Guarantee Corporation serta pelonggaran persyaratan bangunan dan parkir. Kementerian juga berencana menyelesaikan aturan yang memungkinkan bangunan hunian kecil tertentu diperluas dari batas luas bangunan 660 meter persegi menjadi di bawah 1.000 meter persegi.

Pendanaan, perlindungan penyewa, dan tenggat berikutnya

Komisi Jasa Keuangan dan Layanan Pengawasan Keuangan telah menugaskan staf khusus untuk menangani sekitar 300 lokasi pembiayaan proyek perumahan. Pembiayaan proyek berarti pinjaman yang disusun berdasarkan suatu pembangunan dan pendapatan yang diharapkan. Kesulitan mendapatkan atau memperpanjang pinjaman tersebut dapat menunda pembangunan.

Pusat dukungan terpadu untuk pasokan perumahan dijadwalkan dibuka sebelum akhir 2026, dengan menggabungkan bantuan terkait persetujuan, regulasi, dan pendanaan. Dari 145 tugas dalam langkah percepatan pasokan perumahan pada 13 Agustus, pemerintah mengatakan 48 telah selesai dan 97 sedang berjalan. Kelompok yang telah selesai mencakup langkah administratif dan pemberlakuan undang-undang.

Dukungan perumahan juga akan mencakup bidang di luar pembangunan. Mulai 2027, pemerintah berencana memperluas batas kelayakan pendapatan dan cakupan usia untuk program sewa bagi kaum muda yang memberikan 200.000 won per bulan. Pemerintah juga merencanakan 5.000 rumah per tahun melalui skema sewa jeonse baru untuk kaum muda, dengan batas bantuan dan aturan pendapatan yang lebih longgar.

Persyaratan pendapatan bagi pasangan yang baru menikah untuk memperoleh perumahan sewa publik akan dilonggarkan, sementara perumahan yang terhubung dengan layanan kesejahteraan bagi penghuni lansia ditargetkan sebanyak 3.500 rumah per tahun. Kategori baru perumahan sewa publik umum menargetkan 190.000 rumah pada 2030, bersamaan dengan rencana memperluas perumahan sewa swasta dengan masa sewa 20 tahun.

Kementerian juga berencana meluncurkan program perwalian deposit sewa dan layanan diagnosis risiko penipuan jeonse melalui aplikasi Ansim Jeonse sebelum akhir 2026. Langkah-langkah ini menangani perlindungan deposit dan biaya perumahan sementara program pembangunan berupaya memenuhi jadwal penyerahan di kemudian hari.

Tanggal-tanggal utama bagi rumah tangga dan pengembang adalah:

• Akhir Oktober 2026: Pengarahan kedua mengenai pasokan perumahan diperkirakan akan mengungkap hasil untuk masing-masing proyek.
• Kuartal IV 2026: Dasbor pasokan digital dijadwalkan menjalani uji coba di situs web kementerian, dengan informasi proyek ditampilkan pada peta.
• Sebelum Desember 2026: Pendaftaran untuk sedikitnya 15.000 rumah publik untuk dijual dan disewakan dijadwalkan dibuka, dan pusat dukungan terpadu akan mulai beroperasi.
• Desember 2026: Penghuni pertama direncanakan menempati rumah di Incheon Gyeyang.
• November dan Desember 2027: Penghuni pertama direncanakan menempati rumah di Bucheon Daejang dan Goyang Changneung.
• Hingga akhir 2027: Pemerintah menargetkan penyelesaian program saat ini yang mendukung penghuni sekitar 100.000 rumah metropolitan yang mendapat dukungan publik.

Kantor Koordinasi Kebijakan Pemerintah dan kementerian perumahan akan bergantian mengadakan pengarahan dua kali sebulan. Dasbor yang direncanakan akan menggabungkan informasi persetujuan, pembangunan yang dimulai, pengumuman penjualan, jadwal sewa, dan hunian, sehingga rumah tangga dapat mengikuti proyek melalui tahapan yang menentukan kapan perumahan tersedia.

Poin Utama

• Seoul Raya diperkirakan mencatat 218.000 hingga 235.000 rumah mulai dibangun pada 2026, dibandingkan target 268.000.
• Sekitar 99.000 rumah telah mulai dibangun hingga pekan kedua Oktober, sehingga masih dibutuhkan 119.000 hingga 136.000 rumah untuk mencapai proyeksi.
• Pembangunan kembali swasta mencapai 23,6% dari target tahunannya, dibandingkan 26,1% untuk perumahan publik.
• Pendaftaran untuk sedikitnya 15.000 rumah publik untuk dijual dan disewakan dijadwalkan dibuka sebelum akhir 2026.
• Sekitar 100.000 rumah yang mendapat dukungan publik ditargetkan dapat dihuni hingga akhir 2027, termasuk rumah yang disediakan melalui pembelian dan penyewaan.
• Persetujuan dan pembangunan yang dimulai di Seoul meningkat dibandingkan setahun sebelumnya, tetapi jumlah pembangunan yang dimulai masih di bawah rata-rata yang disebutkan untuk dekade sebelumnya.
• Keterbukaan informasi proyek, dasbor digital, dan pusat dukungan terpadu ditujukan untuk memperjelas jadwal dan mengatasi keterlambatan penyerahan.