Penarikan pertama menguji program berbagi lahan Hong Kong

Langkah mundur langka dalam skema yang dirancang untuk mempercepat pembangunan

Untuk pertama kalinya sejak Hong Kong meluncurkan Skema Percontohan Berbagi Lahan (LSPS), pengembang swasta menarik permohonan. Brasilia, anak perusahaan Lee On Investment (Holdings), menarik diri awal tahun ini dari proposal pembangunan di lahan seluas 3,1 hektare di Yuen Long yang ditujukan untuk menghadirkan lebih dari 2.000 rumah. Langkah tersebut tidak diumumkan pemerintah, tetapi tercatat dalam dokumen resmi. Penarikan ini terjadi saat sentimen perumahan melemah dan pertumbuhan ekonomi melambat, sehingga kini hanya tersisa enam permohonan lain dalam skema percontohan itu.

LSPS dibentuk untuk mempercepat pemanfaatan lahan pertanian swasta yang kurang digunakan menjadi perumahan, dengan menyelaraskan insentif bagi pengembang dan tujuan perumahan publik kota. Sederhananya, pemilik lahan dapat mengajukan izin pembangunan dengan kepadatan lebih tinggi sebagai imbalan atas penyediaan sebagian besar tambahan luas lantai untuk unit terjangkau di sektor publik. Pemerintah mendukung kesepakatan itu dengan komitmen menyediakan infrastruktur pendukung serta mempercepat persetujuan perencanaan dan pembangunan.

Penarikan ini menegaskan adanya ketegangan mendasar dalam eksperimen tersebut. Pengembang diminta berkomitmen menyediakan porsi besar perumahan publik dan menjalani proses persetujuan yang rumit, sementara siklus pasar sedang lesu dan biaya pembiayaan masih tidak menentu. Sejumlah pelaku industri sejak lama mempertanyakan apakah skema ini layak secara finansial bagi perusahaan swasta dalam situasi saat ini.

Wendy Hong Wen, anggota panel pembangunan Dewan Legislatif, vokal menyoroti persoalan insentif yang dihadapi pengembang dalam skema percontohan ini.

Persyaratan skema ini sejak awal tidak menarik, karena pengembang hanya bisa mencapai titik impas, bukan memperoleh keuntungan, bahkan dalam kondisi ekonomi yang stabil.

Pandangan itu menjelaskan mengapa penarikan di tahap awal menjadi penting. Langkah tersebut menunjukkan kehati-hatian para pemilik lahan yang mungkin sebaliknya akan menyumbangkan lokasi melalui skema ini. Hal itu juga menyoroti pertanyaan kebijakan bagi pemerintah: apakah keseimbangan antara kewajiban dan manfaat sudah dirancang sedemikian rupa untuk menarik modal swasta ke proyek yang menyediakan sebagian besar rumah publik dalam jadwal yang dipercepat.

Cara kerja model berbagi lahan

LSPS menyasar lahan pertanian milik swasta atau lahan lain berkepadatan rendah yang berpotensi menampung perumahan berintensitas lebih tinggi dengan pembangunan jalan, saluran drainase, dan fasilitas umum baru. Pemrakarsa mengajukan paket permohonan untuk menaikkan rasio plot, yaitu perbandingan luas lantai kotor dengan luas lahan. Sedikitnya 70 persen dari luas lantai yang bertambah harus dialokasikan untuk perumahan sektor publik, seperti rumah sewa publik atau rumah subsidi yang dijual. Sisa luas lantai menjadi komponen swasta yang dapat dijual pengembang di pasar terbuka.

Sebagai imbalannya, pemerintah sepakat membangun infrastruktur yang memungkinkan kepadatan lebih tinggi dan mengoordinasikan persetujuan lintas departemen. Ini mencakup komunikasi lebih dini dan lebih dapat diprediksi dengan Dewan Perencanaan Kota, Departemen Pertanahan, dan perusahaan utilitas. Dengan kata lain, skema percontohan ini bertujuan menukar infrastruktur publik dan percepatan proses dengan penyediaan sejumlah besar rumah publik serta porsi lebih kecil unit swasta di lokasi yang sama.

Model ini tidak menghilangkan risiko utama proyek. Pemilik lahan tetap harus menyelesaikan persoalan perencanaan berdasarkan undang-undang, membayar premi lahan untuk mengubah peruntukan lahan pertanian menjadi perumahan, memenuhi persyaratan teknis transportasi dan drainase, serta mengelola risiko konstruksi. Meski prosesnya dipercepat, waktu dari pengajuan hingga penyerahan kunci pertama bisa panjang untuk lokasi di New Territories. Ini menjadi pertimbangan penting ketika suku bunga tinggi dan penjualan lesu.

Mengapa pengembang kini berhati-hati

Sejumlah faktor telah mengubah perhitungan ekonomi perumahan di kota tersebut. Harga jual melemah di banyak distrik, biaya pinjaman lebih tinggi dibandingkan era suku bunga rendah sebelumnya, dan biaya bahan konstruksi meningkat. Proyek yang mengikat modal selama bertahun-tahun dengan prospek keuntungan yang tidak jelas sulit memenuhi target imbal hasil internal atau persyaratan pemberi pinjaman. Dalam situasi seperti ini, skema yang mengalokasikan sebagian besar tambahan luas lantai untuk unit publik sulit dipasarkan, kecuali ada bagian lain dalam perhitungan yang secara meyakinkan mendukung pembangunan yang lebih cepat dan berisiko lebih rendah.

Dalam skema percontohan ini, komponen swasta menjadi sumber pendapatan pengembang. Porsi publik biasanya hanya menghasilkan sedikit atau bahkan tidak menghasilkan keuntungan. Karena itu, dua variabel yang tidak sepenuhnya dapat dikendalikan pengembang menjadi semakin penting: premi lahan yang harus dibayar untuk mengubah peruntukan lahan pertanian menjadi perumahan, dan waktu yang diperlukan untuk memperoleh persetujuan perubahan zonasi, penyiapan lahan, serta peningkatan utilitas. Penundaan menggerus nilai melalui biaya kepemilikan. Ketidakpastian terkait premi dan persetujuan melemahkan dasar investasi.

Waktu arus kas juga penting. Banyak pengembang mengandalkan penjualan sebelum pembangunan selesai untuk mendanai konstruksi. Persetujuan penjualan sebelum pembangunan selesai merupakan syarat wajib di Hong Kong, dan permohonan hanya dapat disetujui setelah sejumlah ketentuan utama dipenuhi. Meski pemerintah menjanjikan proses yang lebih cepat, kawasan perumahan baru di lahan terbuka New Territories sering menghadapi kendala teknis yang dapat memperlambat tahap awal. Akibatnya, pendapatan penjualan baru masuk lebih lama, sehingga kebutuhan pembiayaan meningkat.

Pengembang merespons dengan menjaga kekuatan neraca keuangan dan mengatur tempo komitmen baru. Sejumlah grup besar menekankan pengelolaan modal, termasuk pembelian kembali saham dan penawaran selektif atas lahan. Ini menandakan kecenderungan untuk menjaga kas ketimbang meluncurkan proyek dengan imbal hasil yang tidak pasti. Skema percontohan yang bergantung pada partisipasi swasta harus bersaing dengan penggunaan modal lainnya.

Proposal di Yuen Long

Permohonan yang ditarik itu mencakup sekitar 3,1 hektare di pinggiran Yuen Long, wilayah New Territories. Dokumen terkait proposal tersebut menyebut lebih dari 2.000 unit saat pembangunan selesai, dengan skala yang membutuhkan gedung bertingkat menengah hingga tinggi serta peningkatan transportasi dan utilitas. Kawasan itu terdiri atas desa-desa, kegiatan di lahan industri tidak resmi, dan lahan pertanian. Perubahan peruntukan semacam ini memerlukan perencanaan bertahap yang cermat untuk mengelola lalu lintas, drainase, dan fasilitas umum.

Dalam skema percontohan, pemerintah akan bertanggung jawab atas pekerjaan pendukung yang memungkinkan pembangunan berkepadatan lebih tinggi. Biasanya ini mencakup jalan akses baru, kapasitas drainase, dan fasilitas umum yang dapat melayani populasi lebih besar. Dengan ketentuan 70 persen untuk perumahan sektor publik, proyek tersebut berpotensi memberi kontribusi nyata bagi pasokan rumah terjangkau di kota itu, jika perhitungannya tetap layak bagi pemrakarsa swasta.

Dampaknya terhadap pasokan perumahan

Satu penarikan tidak menentukan keberhasilan suatu kebijakan. Namun, sejak diluncurkan, partisipasi dalam LSPS masih terbatas dan langkah mundur pertama ini menunjukkan bahwa perpaduan kewajiban dan manfaat saat ini mungkin belum memadai bagi banyak pemilik lahan. Jika jumlah permohonan tetap sedikit, dalam jangka pendek skema ini akan kesulitan membuka lahan swasta untuk pembangunan rumah publik dalam jumlah besar.

Kota itu tetap membutuhkan pasokan unit terjangkau yang stabil. Produksi perumahan sektor publik melalui kawasan pembangunan baru yang dipimpin pemerintah, pembangunan ulang kompleks perumahan, dan mekanisme pengadaan lahan lainnya tetap menjadi tulang punggung pasokan. Jalur-jalur tersebut dapat berjalan tanpa mitra swasta, meski membutuhkan pekerjaan umum yang besar dan waktu pengerjaan lebih panjang. Skema percontohan ini dimaksudkan untuk melengkapi upaya tersebut dengan menggerakkan lahan yang dikuasai pihak swasta. Perkembangan terbaru ini dapat mendorong peninjauan tentang cara terbaik memadukan kedua jalur untuk mencapai target perumahan.

Biaya dan persetujuan, sisi biaya dalam perhitungan

Kelayakan proyek bergantung pada serangkaian tahapan regulasi dan keuangan yang dapat menjadi tantangan bagi proyek di lahan terbuka. Perubahan peruntukan lahan pertanian menjadi perumahan mengharuskan pembayaran premi lahan, sebuah proses negosiasi yang bisa berlangsung lama dan berdampak besar pada imbal hasil proyek. Pengembang juga menghadapi tarif, biaya, dan bea meterai atas dokumen yang terkait dengan transaksi lahan dan properti. Departemen Pajak Dalam Negeri menjelaskan cakupan bea meterai, keringanan, dan prosedur untuk dokumen properti dan sewa di situs webnya. Untuk perincian, pembaca dapat melihat halaman IRD tentang prosedur bea meterai di ird.gov.hk.

Di sisi penjualan, penjualan sebelum pembangunan selesai sangat penting untuk menghasilkan arus kas. Hong Kong mewajibkan persetujuan penjualan sebelum unit yang belum selesai dibangun dapat dijual. Departemen Pertanahan menerbitkan pembaruan bulanan dan triwulanan tentang persetujuan yang telah diterbitkan, masih menunggu, dan ditarik. Informasi itu memberi gambaran tentang momentum pasar dan laju persetujuan. Laporan departemen tersebut dapat dilihat di landsd.gov.hk.

Di luar persetujuan dan pajak, proses hukum dan administrasi melibatkan Kantor Pendaftaran Tanah serta sejumlah biro. Pemeriksaan hak atas tanah, pengalihan, hipotek, dan pelepasan hak merupakan prosedur standar yang menambah waktu dan biaya. LSPS dirancang untuk mempersingkat jadwal dengan mengoordinasikan lembaga dan menjalankan pekerjaan umum secara paralel. Meski demikian, lokasi yang kompleks di New Territories kerap memerlukan solusi berlapis untuk transportasi, drainase, dan fasilitas umum sebelum perumahan berkepadatan lebih tinggi dapat dibangun.

Perubahan kebijakan yang dapat membangkitkan minat

Pembuat kebijakan dapat menyasar hambatan spesifik yang menekan imbal hasil atau memperlambat jadwal. Penilaian premi lahan yang lebih cepat dan transparan akan mengurangi salah satu sumber ketidakpastian terbesar. Panduan baku untuk pekerjaan di luar lokasi, pencapaian tahapan yang jelas, serta jadwal yang terjamin untuk proses hukum akan menekan biaya kepemilikan lahan. Investasi dini pada jaringan jalan dan drainase utama juga dapat memberi perbedaan besar bagi lokasi yang dipertimbangkan.

Rancangan insentif dapat disesuaikan tanpa mengorbankan misi publik. Mengizinkan porsi swasta sedikit lebih besar di lokasi yang konektivitasnya terbatas, memperbolehkan serah terima unit publik secara bertahap, atau menguji dana infrastruktur bersama dapat memperbaiki arus kas selama konstruksi. Instrumen pembiayaan khusus, seperti pinjaman berbiaya rendah yang dikaitkan dengan pencapaian tahapan proyek atau obligasi infrastruktur yang dijamin pemerintah untuk lokasi LSPS, dapat membantu pengembang memenuhi target imbal hasil tanpa mengurangi porsi perumahan publik.

Pemilihan lokasi dan tahapan pembangunan juga penting. Proposal di dekat jalur kereta dan utilitas yang sudah ada lebih berpeluang berhasil dengan aturan saat ini. Permohonan di kawasan yang membutuhkan pekerjaan awal berskala besar mungkin memerlukan pengaturan khusus, atau lebih tepat dilaksanakan melalui pengadaan dan pengambilalihan lahan yang dipimpin pemerintah.

Pelajaran dari program perumahan lain

Program perumahan di berbagai belahan dunia menghadapi tekanan serupa. Ketika sektor publik mengandalkan mitra swasta untuk menyediakan rumah terjangkau, perhitungan ekonominya harus meyakinkan dan jadwalnya dapat diprediksi. Jika persetujuan melambat atau biaya melonjak, partisipasi akan turun. Pengawasan yang efektif, aturan yang jelas, dan pelaporan kemajuan yang transparan membantu menjaga dukungan investor maupun masyarakat.

Bagi Hong Kong, langkah praktisnya adalah mempertahankan partisipasi swasta di lokasi yang paling cocok dan mengandalkan pembangunan publik ketika insentif pasar terlalu lemah. Pendekatan gabungan, dengan menerapkan skema percontohan di lokasi yang siap segera dikembangkan dan menyerahkan kawasan yang lebih kompleks kepada pemerintah, tetap dapat menambah pasokan sembari menunggu pasar menyesuaikan diri.

Poin Utama

• Brasilia, pengembang swasta di bawah Lee On Investment, menarik permohonan dari Skema Percontohan Berbagi Lahan, penarikan pertama sejak skema itu dimulai.
• Permohonan tersebut mencakup lahan seluas 3,1 hektare di Yuen Long dan merencanakan pembangunan lebih dari 2.000 rumah.
• Dalam skema percontohan, sedikitnya 70 persen tambahan luas lantai harus dialokasikan untuk perumahan sektor publik sebagai imbalan atas kepadatan yang lebih tinggi dan persetujuan yang lebih cepat.
• Anggota legislatif Wendy Hong Wen mengatakan persyaratannya tidak menarik dan pengembang sering kali hanya mencapai titik impas, bahkan dalam kondisi ekonomi stabil.
• Penarikan ini menyoroti rendahnya minat pengembang di tengah penjualan yang lesu, biaya pembiayaan yang lebih tinggi, dan proses persetujuan yang panjang.
• Pendorong biaya utama mencakup negosiasi premi lahan, bea meterai dan biaya lainnya, serta waktu penerbitan persetujuan penjualan sebelum pembangunan selesai yang memengaruhi arus kas.
• Opsi kebijakan mencakup penilaian premi lahan yang lebih cepat dan jelas, panduan infrastruktur baku, pembiayaan berbasis pencapaian tahapan, serta penyesuaian porsi swasta untuk lokasi yang lebih menantang.
• Pengadaan lahan yang dipimpin pemerintah dan kawasan pembangunan baru tetap menjadi tumpuan pasokan perumahan publik, sementara skema percontohan dimaksudkan untuk melengkapi upaya tersebut.