Mongolia Rencanakan 100.000 Rumah hingga 2030, dengan Perluasan KPR dan Prioritas bagi Kawasan Ger

Rencana perumahan yang mencakup rumah, pinjaman, dan lahan

Mongolia berencana melaksanakan program nasional 100.000 Rumah pada 2027 hingga 2030, dengan menggabungkan pembangunan perumahan dan perluasan tajam kredit hipotek. Pemerintah menargetkan kenaikan jumlah pinjaman perumahan tahunan dari 9.000 menjadi 25.000, serta pengurangan 50.000 cerobong rumah tangga di kawasan ger melalui pembebasan lahan dan pembangunan kembali perumahan.

Mulai 2027, pemerintah berencana menghimpun MNT 1,8 triliun bersama sektor swasta agar 16.000 rumah tangga tambahan dapat mengakses kredit hipotek. Warga kawasan ger di Ulaanbaatar akan diprioritaskan dalam alokasi rumah, sementara skema pembayaran akan disesuaikan dengan pendapatan dan kemampuan membayar rumah tangga.

Program yang diusulkan membagi 100.000 rumah menjadi 40.000 rumah yang didukung melalui partisipasi negara dan 60.000 yang dikembangkan sektor swasta. Program ini juga mencakup 567 rumah sewa bagi pegawai negeri di 56 soum, yakni distrik administratif lokal di Mongolia.

Bagi keluarga, janji utamanya adalah pilihan yang lebih beragam daripada membeli rumah melalui KPR konvensional. Rencana tersebut mencakup rumah sewa, skema sewa untuk memiliki, kepemilikan bersama, serta rumah yang dialokasikan melalui pembebasan lahan. Kelompok sasaran yang memenuhi syarat dapat membeli rumah yang dikembangkan dengan partisipasi pemerintah tanpa membayar uang muka.

Mengapa kawasan ger menjadi prioritas

Program perumahan sebelumnya menghasilkan sejumlah capaian, tetapi pemerintah menyatakan pendekatan baru diperlukan karena jumlah cerobong di kawasan ger belum berkurang secara berarti dan proporsi rumah tangga yang memiliki rumah belum meningkat secara berarti. Program baru ini berupaya mengaitkan pembangunan dan pembiayaan secara lebih langsung dengan hasil tersebut.

Kawasan ger mencakup hunian tradisional berbentuk bundar dan rumah-rumah lain di lahan milik perorangan. Target pengurangan cerobong dalam program ini menghubungkan pembangunan kembali dengan perubahan konkret di lingkungan tersebut: memindahkan rumah tangga dari hunian mereka saat ini ke rumah yang disediakan melalui program.

Target pengurangan 50.000 cerobong rumah tangga secara angka setara dengan setengah dari target 100.000 rumah. Namun, keduanya merupakan ukuran yang berbeda: target pertama berkaitan dengan perubahan di kawasan ger, sedangkan target kedua mencakup program perumahan nasional, termasuk pembangunan swasta dan hunian di luar ibu kota.

Warga yang menyerahkan lahannya termasuk pihak yang akan ditawari rumah melalui proses pembangunan kembali. Bagi rumah tangga ini, prosesnya mencakup tempat tinggal baru sekaligus lahan yang saat ini mereka tempati, sehingga ketentuan alokasi menjadi bagian penting dalam pelaksanaan program.

Kontribusi pemerintah dan pengembang

Peran pemerintah dalam penyediaan 40.000 rumah yang didukung melalui partisipasi negara akan berfokus pada penyediaan lahan dan infrastruktur teknis. Perusahaan swasta kemudian akan melaksanakan proyek perumahan secara bertahap di lokasi yang telah direncanakan dan dilengkapi infrastruktur.

Infrastruktur teknis mencakup jaringan dasar yang memungkinkan bangunan berfungsi, seperti sambungan air, saluran pembuangan, dan listrik. Penyediaan jaringan ini berbeda dari pembangunan gedung apartemen, tetapi keduanya diperlukan sebelum keluarga dapat menempati rumah yang layak digunakan.

Sisa 60.000 rumah akan berasal dari proyek sektor swasta yang didukung kebijakan untuk memperluas akses KPR dan daya beli calon pembeli. Pembagian yang direncanakan menempatkan 40 persen rumah dalam kategori partisipasi negara dan 60 persen dalam pembangunan swasta.

Langkah pembiayaan dan pembangunan dirancang untuk saling mendukung. Pengembang membutuhkan pembeli yang mampu membayar, sementara rumah tangga membutuhkan rumah yang terjangkau. Ketersediaan kredit yang lebih besar akan mendukung pembelian, penjualan, dan investasi, sedangkan langkah penyediaan lahan dan infrastruktur akan mendukung pasokan perumahan.

Seberapa besar akses KPR akan diperluas?

Target KPR tahunan akan naik sebanyak 16.000 pinjaman, dari 9.000 menjadi 25.000. Ini merupakan kenaikan sekitar 178 persen, atau hampir 2,8 kali jumlah tahunan saat ini yang disebutkan dalam rencana. KPR adalah pinjaman untuk membeli rumah, biasanya dilunasi selama bertahun-tahun, dengan properti tersebut menjadi jaminan bagi pemberi pinjaman.

Tambahan 16.000 rumah tangga yang disebut dalam usulan pembiayaan sama dengan selisih antara jumlah KPR tahunan saat ini dan target baru. Upaya pendanaan sebesar MNT 1,8 triliun, yang direncanakan mulai 2027 dengan partisipasi sektor swasta, dimaksudkan untuk mendukung perluasan tersebut.

Pemerintah juga berencana mendukung pinjaman untuk perumahan hemat energi dan ramah lingkungan. Secara praktis, efisiensi energi berarti rumah membutuhkan lebih sedikit energi untuk menyediakan tingkat pemanas atau layanan lain yang sama, sehingga dapat membantu mengurangi biaya operasional bagi penghuninya.

Pendanaan KPR juga akan ditingkatkan di luar Ulaanbaatar, sehingga warga di daerah memiliki lebih banyak kesempatan untuk mengajukan pinjaman perumahan. Dengan demikian, program ini menggabungkan prioritas khusus bagi kawasan ger di ibu kota dengan akses pembiayaan yang lebih luas di seluruh Mongolia.

Lebih banyak pilihan pembayaran bagi keluarga

Pendapatan bulanan dan kemampuan membayar rumah tangga akan menjadi dasar pilihan perumahan yang ditawarkan dalam program ini. Hal ini penting karena keluarga yang mampu membayar biaya perumahan secara rutin mungkin tetap kesulitan menabung jumlah besar yang biasanya diperlukan saat mulai membeli rumah.

Warga dari kelompok sasaran akan mendapat kesempatan membeli rumah yang dikembangkan dengan partisipasi pemerintah tanpa uang muka. Mereka tetap harus membayar rumah tersebut, tetapi tidak perlu memenuhi kebutuhan dana tunai awal.

Program ini menjabarkan empat skema utama:

• Rumah sewa, yang memungkinkan rumah tangga tinggal di rumah dengan membayar sewa.
• Skema sewa untuk memiliki, yang membuka jalan dari menyewa menuju kepemilikan melalui pengaturan pembayaran yang disepakati.
• Kepemilikan bersama, yang memungkinkan kepemilikan dibagi sehingga rumah tangga tidak harus langsung membeli seluruh rumah.
• Rumah yang dialokasikan melalui pembebasan lahan, yang menghubungkan pembangunan kembali lahan berpenghuni dengan penyediaan tempat tinggal bagi warga terdampak.

Pilihan yang diusulkan tersebut menyesuaikan dengan berbagai kondisi rumah tangga. Menyewa dapat menjadi pilihan bagi mereka yang membutuhkan tempat tinggal tanpa harus langsung membelinya. Skema yang mengarah pada kepemilikan dapat memperpanjang proses pembayaran, sementara rumah yang disediakan melalui pembebasan lahan ditujukan bagi warga yang lahannya menjadi bagian dari pembangunan kembali.

Siapa yang akan menyeleksi pemohon?

Pemerintah menyatakan bahwa seleksi perumahan akan menggunakan sistem pintar otomatis agar proses pengajuan dan pengambilan keputusan berlangsung transparan serta mengurangi ketergantungan pada pejabat tertentu. Proses yang direncanakan akan menghapus keterlibatan langsung pemerintah dalam memilih pemohon.

Untuk proyek Solongo 1 dan Solongo 2, bank komersial akan mengelola pendaftaran dan seleksi berdasarkan kriteria yang telah ditetapkan serta kebutuhan nyata warga akan perumahan. Bank bertanggung jawab menjalankan proses secara terbuka dan adil, tanpa keterlibatan pemerintah dalam seleksi.

Usulan seleksi otomatis secara lebih luas dan peran khusus yang diberikan kepada bank menjelaskan cara pemerintah berencana mengelola akses. Pemohon tetap harus memenuhi persyaratan yang berlaku untuk pilihan perumahan atau pembiayaan terkait.

Batas pendapatan terperinci, suku bunga KPR, jangka waktu pembayaran, tanggal pengajuan, dan ketentuan kompensasi lahan belum ditetapkan dalam rencana yang diumumkan. Rincian tersebut akan menentukan rumah tangga mana yang memenuhi syarat dan besarnya komitmen pembayaran bulanan mereka.

Rumah sewa bagi pegawai negeri di luar ibu kota

Program ini mencakup 567 rumah sewa bagi pegawai negeri di 56 soum. Bagian ini merupakan program tersendiri dalam inisiatif nasional tersebut, yang berfokus pada penyediaan hunian bagi pegawai publik yang bekerja di komunitas lokal.

Tujuan yang dinyatakan adalah memudahkan pegawai negeri bertahan di tempat tugas dan mendukung upaya mengurangi pemusatan penduduk di ibu kota. Ketersediaan perumahan dapat menjadi pertimbangan praktis bagi pegawai saat memutuskan untuk menerima atau mempertahankan pekerjaan di distrik tertentu.

Jika dibagi rata di 56 soum, 567 rumah tersebut berarti rata-rata sekitar 10 rumah per distrik, meski jumlah yang diumumkan tidak merinci pembagiannya di tiap lokasi. Rumah sewa ini hanya sebagian kecil dari target nasional, tetapi ditujukan untuk memenuhi kebutuhan ketenagakerjaan lokal tertentu.

Jadwal pelaksanaan dari 2027 hingga 2030

Pemerintah telah menetapkan periode pelaksanaan selama empat tahun. Perluasan pembiayaan dijadwalkan dimulai pada tahun yang sama dengan program perumahan, sehingga upaya pemberian pinjaman dan pembangunan berjalan dalam satu kerangka waktu.

• Sebelum program baru: jumlah KPR tahunan yang disebutkan dalam rencana adalah 9.000.
• Mulai 2027: pemerintah berencana menghimpun MNT 1,8 triliun dengan partisipasi sektor swasta untuk memperluas akses KPR bagi tambahan 16.000 rumah tangga.
• 2027 hingga 2030: program 100.000 Rumah yang diusulkan akan menggabungkan partisipasi negara, pembangunan swasta, pembangunan kembali kawasan ger, dan rumah sewa di soum.

Jika dibagi rata selama empat tahun, target perumahan tersebut setara dengan rata-rata 25.000 rumah per tahun. Perhitungan ini memberi gambaran skala program; pendekatan yang diumumkan mengatur agar proyek dilaksanakan secara bertahap.

Apa yang akan berubah bagi rumah tangga?

Bagi warga kawasan ger, usulan ini memberikan prioritas akses terhadap perumahan dan kemungkinan untuk berpindah dari lahan yang mereka tempati saat ini ke rumah baru. Bagi calon pembeli di tempat lain, perubahan utama adalah pendanaan KPR yang lebih besar dan pilihan pembayaran yang lebih beragam.

Keberhasilan program akan terlihat dari sejumlah hasil konkret: rumah yang selesai dibangun, rumah tangga yang mampu memenuhi pembayaran, pembangunan kembali lahan, serta berkurangnya cerobong rumah tangga di kawasan ger. Target 100.000 rumah mengukur pembangunan dan penyediaan perumahan, sedangkan target KPR dan cerobong mengukur bagian lain dari upaya yang sama.

Dengan demikian, rencana Mongolia tidak hanya mencakup pembangunan apartemen. Program ini menyatukan lahan, infrastruktur, pinjaman, dan pilihan pembayaran rumah tangga dengan tujuan mengubah tambahan pasokan perumahan menjadi hunian yang benar-benar dapat diakses keluarga.

Poin Utama

• Mongolia merencanakan program nasional 100.000 Rumah untuk 2027 hingga 2030.
• Usulan pembagian mencakup 40.000 rumah yang didukung melalui partisipasi negara dan 60.000 rumah melalui pembangunan swasta.
• Jumlah KPR tahunan akan naik dari 9.000 menjadi 25.000 pinjaman.
• Pemerintah berencana menghimpun MNT 1,8 triliun bersama sektor swasta mulai 2027.
• Warga kawasan ger akan diprioritaskan, dengan target pengurangan 50.000 cerobong rumah tangga.
• Pilihan pembayaran mencakup menyewa, skema sewa untuk memiliki, kepemilikan bersama, dan rumah melalui pembebasan lahan.
• Program ini mencakup 567 rumah sewa bagi pegawai negeri di 56 soum.