Investor Minna de Ooyasan Hadapi Ketidakpastian Pengembalian Dana setelah Jepang Mencabut Izin Dana Properti

Lebih dari 30.000 investor menghadapi ketidakpastian pemulihan dana

Sebuah bisnis investasi properti Jepang yang menghimpun sekitar 200 miliar yen dengan mengiklankan imbal hasil tinggi kehilangan izin operasionalnya, membuat lebih dari 30.000 investor tidak yakin apakah uang mereka akan kembali. Hingga akhir Juni 2026, operatornya memiliki tunggakan pembayaran sebesar 18,8 miliar yen dan kewajiban lain sebesar 172,4 miliar yen yang dijadwalkan jatuh tempo, sementara kas dan simpanannya hanya 92,41 juta yen.

Pemerintah Prefektur Osaka dan Pemerintah Metropolitan Tokyo mencabut izin dua perusahaan di balik Minna de Ooyasan pada 1 September. Ini merupakan pencabutan izin pertama berdasarkan kerangka kerja Jepang untuk usaha patungan properti tertentu sejak sistem tersebut dimulai pada 1995.

Otoritas Osaka mendapati bahwa operator tetap menjual investasi setelah mengetahui pendapatan sewa belum dibayarkan. Dokumen yang diberikan kepada calon investor masih menyebutkan bahwa tidak ada hal yang perlu diungkapkan pada bagian tentang masalah pembayaran sewa.

Dampaknya jauh melampaui perusahaan-perusahaan tersebut. Seorang perempuan berusia 53 tahun di Fukuoka menginvestasikan total 16 juta yen dalam berbagai produk, sementara seorang pria berusia 44 tahun di Kanagawa menginvestasikan 10 juta yen. Kini, keduanya menghadapi kemungkinan bahwa sebagian besar investasi mereka tidak akan kembali.

Perusahaan-perusahaan tersebut meminta maaf atas kekhawatiran yang timbul akibat keterlambatan pembayaran distribusi dan pengembalian dana. Mereka membantah sebagian temuan otoritas dan mengatakan bahwa pekerjaan yang tersisa akan berfokus pada pengamanan aset, penjualan properti, dan penghimpunan dana untuk investor yang sudah ada. Belum ada jadwal pengembalian dana secara penuh yang diumumkan.

Bagaimana investasi Narita menarik tabungan rumah tangga

Minna de Ooyasan menawarkan cara bagi investor untuk mengumpulkan dana guna mendanai proyek properti tanpa perlu membeli dan mengelola gedung sendiri. Salah satu produk utamanya melibatkan lahan dekat Bandara Narita di Kota Narita, Prefektur Chiba, tempat grup properti Tokyo Kyosei Bank merencanakan pembangunan yang mencakup hotel dan fasilitas pameran.

Pembangunan yang diusulkan mencakup lahan seluas kira-kira 10 kali Tokyo Dome. Penjualan dimulai pada 2020, dengan imbal hasil tahunan yang diiklankan sebesar 7 persen dan nilai investasi per unit 1 juta yen. Dengan tingkat tersebut, satu unit akan menghasilkan 70.000 yen per tahun jika pembayaran distribusi dilakukan sesuai iklan.

Dua perusahaan dalam grup tersebut membagi tugas. Toshi Soken Invest Fund, yang berbasis di Suita, Prefektur Osaka, mengelola dan mengoperasikan investasi properti. Minna de Ooyasan Sales, yang berbasis di distrik Chuo, Tokyo, menangani penjualan.

Investor dari Fukuoka itu menanamkan 12 juta yen pada produk Narita pada 2023 karena tertarik dengan imbal hasilnya. Ia menerima pembayaran distribusi sebesar puluhan ribu yen per bulan, lalu menanamkan 4 juta yen lagi pada 2024 dalam produk yang terkait dengan properti berbeda. Ia mengatakan pembayaran tiba-tiba berhenti pada Juli 2025.

Perempuan itu, yang total investasinya mencapai 16 juta yen, mengungkapkan ketidakpastian mengenai apakah tabungannya akan kembali:

Apakah saya tidak punya pilihan selain merelakan investasi saya tidak kembali?

Investor dari Kanagawa itu juga mengungkapkan penyesalan. Saat mengingat kembali, ia mengatakan penjelasan tentang penggunaan dana secara terperinci kurang memadai. Kini ia khawatir sebagian besar dari investasi 10 juta yen miliknya mungkin hilang.

Pendapatan sewa yang belum dibayar tidak dicantumkan dalam pengungkapan penjualan

Temuan Pemerintah Prefektur Osaka menempatkan penanganan sewa yang belum dibayar sebagai inti kasus ini. Sejak 1 April 2025, Toshi Soken Invest Fund terus menjual sembilan produk, termasuk Narita No. 13, meskipun sewa dari penyewa dalam grup perusahaan yang sama belum dibayar.

Pendapatan sewa penting karena menopang bisnis investasi dan pembayaran kepada para peserta. Calon investor perlu mengetahui kapan pendapatan tersebut berhenti diterima. Dokumen yang diberikan sebelum kontrak ditandatangani tetap menyatakan tidak ada masalah yang perlu dicantumkan pada bagian yang seharusnya mencatat keterlambatan atau tunggakan sewa.

Sebanyak 280 orang menginvestasikan tambahan 643 juta yen melalui penjualan yang diidentifikasi oleh otoritas. Investor dalam seri Narita diberi tahu tentang tunggakan sewa dan penghentian pembayaran distribusi pada 31 Juli 2025.

Perwakilan grup Kyosei Bank, Kenichi Yanase, mengatakan kepada otoritas Osaka bahwa ia memahami penjualan telah berakhir ketika iklan perekrutan berhenti pada 4 April. Ia mengatakan karyawan yang tidak mengetahui situasi tersebut tetap menjual produk. Osaka menolak penjelasan itu dan menganggapnya sebagai pemahaman pribadi Yanase, bukan keterangan memadai tentang penjualan yang masih berlangsung.

Pemerintah prefektur menilai keadaan pelanggaran hukum tersebut sangat serius. Bagi rumah tangga yang memutuskan apakah akan berinvestasi, informasi yang tidak dicantumkan menyangkut aspek mendasar transaksi: apakah sewa yang diharapkan menopang investasi benar-benar dibayarkan.

Kesenjangan pembayaran dalam angka

Kondisi keuangan Toshi Soken Invest Fund menunjukkan alasan para investor menghadapi ketidakpastian. Pada akhir Juni 2026, pembayaran untuk sembilan produk, termasuk Minna de Ooyasan No. 34, menunggak dengan total 18,8 miliar yen. Sebanyak 29 produk lainnya memiliki kewajiban pembayaran terjadwal sekitar 172,4 miliar yen.

Secara keseluruhan, kewajiban untuk 38 produk tersebut mencapai sekitar 191,2 miliar yen. Kas dan simpanan perusahaan sebesar 92,41 juta yen hanya sekitar 0,05 persen dari jumlah tersebut, atau setara dengan sekitar 1 yen kas untuk setiap 2.000 yen yang telah jatuh tempo atau dijadwalkan jatuh tempo.

Kas hanyalah salah satu sumber daya perusahaan properti. Tanah dan aset lain juga dapat dijual untuk menghimpun dana. Namun, properti yang masih dimiliki operator menghadapi sita dan sita sementara, langkah hukum yang dapat membatasi penanganan aset saat kreditur mengajukan tuntutan.

Laporan bisnis perusahaan untuk tahun fiskal yang berakhir pada Maret 2026, yang diserahkan kepada Osaka pada 28 Juli, menunjukkan kewajiban melampaui aset sebesar 288,1 miliar yen. Sederhananya, nilai tercatat utang perusahaan jauh lebih besar daripada nilai tercatat aset yang dimilikinya.

Osaka menyatakan perusahaan tidak lagi memenuhi persyaratan hukum agar aset bersih setidaknya mencapai 90 persen dari modal yang tercatat. Pemerintah prefektur menilai pengembalian penuh sebelum tenggat terkait sangat sulit dilakukan dan menganggap risiko kerugian bagi investor cukup besar.

Perkembangan sengketa

Pencabutan izin menyusul tindakan regulator sebelumnya, penjualan yang berlanjut selama periode tunggakan sewa, serta memburuknya kondisi keuangan. Tanggal-tanggal utama menunjukkan bagaimana masalah berkembang dari kegagalan pengungkapan informasi menjadi kesulitan yang lebih luas dalam mengembalikan dana investor.

• 2020: Penjualan investasi pembangunan Narita dimulai dengan imbal hasil tahunan yang diiklankan sebesar 7 persen.
• Juni 2024: Kedua perusahaan menerima perintah penghentian usaha atas pelanggaran hukum, termasuk keterangan yang tidak benar mengenai bidang-bidang tanah. Mereka menggugat perintah tersebut di pengadilan.
• Mulai 1 April 2025: Operator terus menjual sembilan produk meski sewa dari penyewa dalam grup belum dibayar.
• 9 Juli 2025: Perusahaan mengatakan mereka secara sukarela menghentikan penawaran dan kontrak baru.
• 31 Juli 2025: Investor dalam seri Narita diberi tahu mengenai tunggakan sewa dan penghentian pembayaran distribusi.
• Akhir Juni 2026: Tunggakan pembayaran mencapai 18,8 miliar yen, dengan 172,4 miliar yen lainnya dijadwalkan untuk dibayarkan.
• 28 Juli: Operator menyerahkan laporan untuk tahun fiskal yang berakhir pada Maret 2026, yang menunjukkan kewajiban melampaui aset sebesar 288,1 miliar yen.
• 18 Agustus: Digelar sidang saat perusahaan mengusulkan untuk melanjutkan penghentian usaha baru di bawah pengawasan.
• 1 September: Osaka dan Tokyo mencabut izin operasional.

Proses pengadilan terkait perintah pada Juni 2024 masih berlangsung. Keberatan perusahaan terhadap perintah sebelumnya itu merupakan bagian dari sengketa yang sudah ada sebelum pencabutan izin.

Pernyataan perusahaan

Toshi Soken Invest Fund dan Minna de Ooyasan Sales mengeluarkan pernyataan pada 1 September yang menyebutkan bahwa mereka menanggapi tindakan administratif tersebut dengan sangat serius. Mereka meminta maaf atas kekhawatiran dan kecemasan yang ditimbulkan oleh keterlambatan pembayaran distribusi dan pengembalian dana investasi.

Perusahaan juga mengatakan tidak sependapat dengan sebagian temuan faktual dan penilaian hukum otoritas. Mereka menyatakan telah secara sukarela menghentikan penawaran dan kontrak baru pada 9 Juli 2025 serta tidak berencana memulai kembali usaha baru.

Dalam sidang pada 18 Agustus, mereka mengusulkan untuk mempertahankan penghentian tersebut, menyampaikan laporan berkala di bawah pengawasan, menanggapi investor yang sudah ada, serta berkonsentrasi pada pengembalian dana dan penyelesaian operasi secara tertib.

Grup tersebut memperingatkan bahwa kerusakan lebih lanjut terhadap kredibilitasnya dapat menyulitkan penjualan aset, penghimpunan dana, dan pemeliharaan organisasi yang dibutuhkan untuk menangani kontrak yang masih berjalan. Menurut posisi mereka, kesulitan ini dapat mengurangi kemampuan untuk menjalankan kewajiban perlindungan investor yang diwajibkan regulator.

Yanase menerbitkan risalah sidang dan dokumen tertulis sepanjang 45 halaman sebagai bagian dari upayanya menentang tindakan tersebut. Perusahaan juga merilis pemberitahuan pencabutan izin serta dokumen tertulis dan pernyataan lisan mereka dalam sidang.

Dampak pencabutan izin

Pencabutan izin melarang operator merekrut investor atau menjual dana baru. Kegiatan yang masih dapat dilakukan terbatas pada pekerjaan yang diperlukan untuk memenuhi kontrak yang sudah ada, seperti menangani aset dan mencari dana untuk pembayaran kembali.

Perusahaan mengutip Pasal 65 Undang-Undang Usaha Patungan Properti Tertentu Jepang, yang mengizinkan operasi yang diperlukan untuk menyelesaikan kontrak yang sudah ada setelah izin dicabut. Ketentuan tersebut menjadi dasar hukum bagi mereka untuk terus menangani investasi yang ada sambil menutup usaha.

Investor menantikan dua jenis pembayaran. Distribusi adalah pembayaran berkala selama masa investasi, umumnya dari pendapatan yang dihasilkan usaha. Penebusan adalah pengembalian modal yang diinvestasikan saat kontrak memasuki tahap pembayaran kembali. Keduanya mengalami keterlambatan dalam kasus ini.

Kekurangan kas perusahaan saat ini dan defisitnya memerlukan penanganan yang berbeda. Penjualan properti dapat menghasilkan kas untuk pembayaran kembali, sedangkan kesenjangan antara kewajiban dan aset berkaitan dengan kemampuan usaha secara lebih luas untuk memenuhi utangnya. Nilai yang diperoleh dari penjualan aset dan klaim yang membebani aset tersebut akan menentukan jumlah dana yang tersedia.

Rumah tangga menunggu uang, bukan produk baru

Bagi perempuan dari Fukuoka dan pria dari Kanagawa, persoalan utama kini adalah pemulihan tabungan yang sudah mereka investasikan. Berakhirnya penjualan baru membuat investor yang sudah ada bergantung pada pengelolaan aset yang tersisa dan penghimpunan dana yang dapat digunakan untuk pembayaran kembali.

Angka-angka tersebut juga menunjukkan mengapa penghentian distribusi dan penundaan pengembalian modal memberikan dampak berbeda pada rumah tangga. Hilangnya pembayaran distribusi rutin menghapus pendapatan yang diharapkan. Penundaan penebusan membuat tabungan awal tetap tertahan dan berpotensi mengganggu rencana yang bergantung pada pengembalian uang tersebut.

Perusahaan mengatakan akan mengamankan dan menjual aset serta menghimpun dana untuk penebusan. Penilaian Osaka menunjukkan besarnya tugas tersebut: sekitar 191,2 miliar yen dalam pembayaran yang menunggak dan terjadwal, kas yang sangat sedikit, serta kewajiban jauh di atas nilai aset tercatat. Investor kini menantikan kemajuan nyata dalam penjualan aset dan pengembalian dana.

Poin Utama

• Osaka dan Tokyo mencabut izin operator dan perusahaan penjual di balik Minna de Ooyasan pada 1 September.
• Bisnis investasi tersebut menghimpun sekitar 200 miliar yen dan menarik lebih dari 30.000 investor.
• Osaka mendapati bahwa sembilan produk tetap dijual meski ada tunggakan sewa, sehingga menghimpun tambahan 643 juta yen dari 280 investor.
• Pembayaran yang menunggak dan terjadwal berjumlah sekitar 191,2 miliar yen pada akhir Juni 2026, sementara kas dan simpanan hanya 92,41 juta yen.
• Perusahaan membantah sebagian temuan otoritas dan mengatakan akan berfokus pada penjualan aset serta investor yang sudah ada.
• Penjualan baru dilarang, sementara pekerjaan yang diperlukan untuk kontrak yang sudah ada dapat berlanjut. Belum ada jadwal pengembalian penuh yang diumumkan.