Jepang Usulkan Persetujuan Awal untuk Transaksi Lahan di Dekat Pangkalan dan Pulau Perbatasan Terpencil

Pemeriksaan Keamanan Dilakukan Sebelum Hak atas Tanah Beralih

Pemerintah Jepang mengajukan rancangan undang-undang ke parlemen pada 23 Oktober 2026 yang mewajibkan persetujuan terlebih dahulu untuk pembelian dan pengalihan kepemilikan lahan di area tertentu dekat fasilitas sensitif serta di pulau-pulau perbatasan terpencil yang tidak berpenghuni. Transaksi yang diselesaikan tanpa izin akan dinyatakan tidak sah, dan pelanggaran dapat dikenai hukuman penjara hingga tiga tahun atau denda hingga 3 juta yen, sekitar $19.000.

Kabinet Perdana Menteri Sanae Takaichi menyetujui usulan tersebut sebelum mengajukannya. Pemerintahannya ingin parlemen mengesahkannya dalam masa sidang saat ini, yang berlangsung hingga pertengahan Desember. Rancangan undang-undang itu secara umum akan melarang pengalihan kepemilikan kepada pemerintah asing dan personel militer. Pembatasan juga mencakup perusahaan yang secara efektif dikendalikan oleh pihak-pihak tersebut serta orang yang diwajibkan membantu pemerintah asing mengumpulkan intelijen.

Usulan tersebut akan mengubah cara Jepang mengelola lahan di sekitar lokasi-lokasi penting bagi keamanan. Sistem yang berlaku saat ini menyelidiki penggunaan properti, mewajibkan pemberitahuan transaksi di area yang diawasi secara khusus, dan memungkinkan tindakan terhadap kegiatan yang menghambat fasilitas sensitif. Rancangan undang-undang itu akan menambahkan kewajiban memperoleh izin pemerintah sebelum kepemilikan dapat beralih di zona terbatas yang diusulkan.

Alasan Pemerintah Menyoroti Drone

Kepala Sekretaris Kabinet Minoru Kihara mengaitkan usulan tersebut dengan perkembangan peperangan selama invasi Rusia ke Ukraina. Dalam konferensi pers rutin di Tokyo, ia menjelaskan kekhawatiran pemerintah tentang peralatan yang disembunyikan di dekat sasaran potensial:

Di tengah bentuk-bentuk baru peperangan yang terlihat dalam invasi Rusia ke Ukraina, risiko meningkat bahwa lahan dan properti lain di dekat fasilitas penting dapat digunakan sebagai pangkalan untuk menyerang fasilitas tersebut dengan menggunakan aset nirawak yang diam-diam ditimbun di sana,

Pemerintah mengkhawatirkan properti di sekitar fasilitas digunakan untuk menyimpan peralatan dan mempersiapkan serangan. Drone adalah pesawat yang dioperasikan tanpa pilot di dalamnya. Dalam usulan ini, jarak menjadi penting karena lahan di dekat fasilitas sensitif dapat menjadi lokasi peluncuran peralatan nirawak.

Pangkalan Pasukan Bela Diri termasuk di antara fasilitas yang diidentifikasi berpotensi rentan. Pembatasan yang diusulkan akan menghubungkan pemeriksaan kepemilikan dengan kewenangan pemerintah yang sudah ada untuk menyelidiki kegiatan di sekitar lokasi-lokasi tersebut.

Area Mana yang Memerlukan Persetujuan?

Rancangan undang-undang itu akan menetapkan zona terbatas di pulau-pulau perbatasan terpencil yang tidak berpenghuni serta dalam radius sekitar satu kilometer dari fasilitas penting yang berisiko diserang drone. Pembelian dan pengalihan kepemilikan di zona tersebut akan memerlukan izin pemerintah terlebih dahulu.

Jepang telah menerapkan jarak serupa dalam kerangka pemantauan lahan. Ikhtisar regulasi lahan Kantor Kabinet menjelaskan bahwa zona pemantauan dapat mencakup area dalam radius sekitar 1.000 meter dari fasilitas penting, termasuk fasilitas pertahanan, serta area di pulau-pulau teritorial terpencil.

Kerangka yang berlaku juga menetapkan zona pemantauan khusus. Zona ini berlaku jika suatu fasilitas atau pulau memiliki fungsi yang sangat penting, atau jika fungsi tersebut mudah dihambat dan sulit digantikan di tempat lain. Zona terbatas yang diusulkan akan menambahkan proses persetujuan kepemilikan yang berfokus pada risiko keamanan yang dijelaskan pemerintah.

Siapa yang Akan Menghadapi Pembatasan Kepemilikan?

Pemerintah asing dan personel militer secara umum akan dilarang menerima hak kepemilikan tanah di zona terbatas. Usulan tersebut juga mencakup badan usaha yang secara efektif dikendalikan oleh pihak-pihak itu, sehingga pemeriksaan tidak hanya menyasar pihak yang secara resmi tercatat sebagai pembeli.

Pengendalian perusahaan penting karena suatu perusahaan dapat memegang kepemilikan secara hukum sementara organisasi lain mengarahkan keputusannya. Berdasarkan pendekatan yang diusulkan, pemerintah akan memeriksa apakah suatu perusahaan yang ingin membeli lahan secara efektif dikendalikan oleh pemerintah asing atau pihak militer.

Individu yang berkewajiban bekerja sama dengan pemerintah asing dalam pengumpulan intelijen juga akan menghadapi pembatasan. Kategori yang dijelaskan pemerintah berfokus pada hubungan dengan negara, status militer, pengendalian efektif atas perusahaan, dan kewajiban terkait intelijen. Kewarganegaraan asing saja cakupannya lebih luas daripada dasar-dasar yang tercantum untuk melarang pengalihan secara umum.

Bagi penjual, kewajiban memperoleh izin akan menjadi syarat yang harus dipenuhi untuk menuntaskan transaksi di zona terbatas. Bagi calon pembeli, kelayakan akan ditentukan berdasarkan apakah mereka termasuk dalam kategori yang dilarang dan apakah pemerintah memberikan persetujuan.

Cara Kerja Undang-Undang yang Berlaku

Undang-undang yang akan diubah adalah Undang-Undang tentang Peninjauan dan Pengaturan Penggunaan Real Estat di Sekitar Fasilitas Penting dan di Pulau-Pulau Teritorial Terpencil, Undang-Undang Nomor 84 Tahun 2021. Undang-undang itu diundangkan pada 23 Juni 2021 dan sepenuhnya berlaku mulai 20 September 2022.

Kantor Kabinet menjelaskan bahwa sistem yang berlaku mencakup penetapan area sensitif, penyelidikan penggunaan lahan dan bangunan, serta tindakan ketika penggunaannya menghambat fungsi fasilitas penting atau pulau-pulau. Pihak yang membuat kontrak untuk mengalihkan atau menetapkan kepemilikan maupun hak lain yang tercakup di zona pemantauan khusus wajib menyampaikan pemberitahuan.

Pemberitahuan memberi tahu pihak berwenang tentang suatu transaksi. Persetujuan sebelumnya menjadikan izin pemerintah sebagai syarat untuk melanjutkan transaksi. Amendemen yang diusulkan akan menambahkan persyaratan yang lebih ketat tersebut di zona terbatas, sekaligus membatasi pihak yang dapat memperoleh kepemilikan.

Halaman legislasi berbahasa Inggris Kantor Kabinet menyediakan tautan ke undang-undang tersebut, perintah pelaksanaannya, dan peraturan pelaksanaannya. Dokumen-dokumen ini membentuk kerangka hukum yang akan diubah oleh rancangan undang-undang baru tersebut.

Apa yang Terjadi pada Transaksi Tanpa Persetujuan?

Transaksi tanah yang dilakukan tanpa izin yang diwajibkan akan dinyatakan tidak sah berdasarkan usulan tersebut. Permohonan pendaftaran real estat juga akan ditolak. Pendaftaran merupakan proses resmi untuk mencatat kepemilikan properti dan hak-hak terkait.

Langkah-langkah tersebut akan berdampak pada transaksi itu sendiri sekaligus membuat pelanggar terancam hukuman. Hukuman pidana maksimum yang disebutkan dalam usulan tersebut adalah penjara tiga tahun atau denda 3 juta yen. Dengan demikian, pemerintah akan memiliki kewenangan untuk mencegah pengalihan kepemilikan berlaku secara hukum sekaligus menghukum pelanggaran.

Bagi orang yang membeli atau menjual properti di zona terbatas, persetujuan harus diurus sebelum transaksi diselesaikan. Konsekuensi jika transaksi tetap dilanjutkan tanpa izin tidak hanya berupa masalah administrasi: pengalihan itu sendiri akan dinyatakan tidak sah.

Perusahaan Dapat Diwajibkan Menjual Lahan

Perusahaan dapat menjadi tidak memenuhi syarat untuk memiliki lahan setelah mengakuisisinya, termasuk melalui merger atau perubahan korporasi lainnya. Usulan tersebut akan mewajibkan perusahaan seperti itu mengalihkan properti kepada pihak ketiga dalam waktu satu tahun.

Jika perusahaan gagal mengalihkan lahan dalam jangka waktu tersebut, pemerintah dapat meminta pengadilan memerintahkan penjualannya melalui lelang. Dengan demikian, pengadilan akan berperan jika perusahaan tidak mematuhi kewajiban pengalihan.

Ketentuan ini akan membuat pembatasan kepemilikan tetap berlaku setelah pembelian awal. Merger dapat mengubah pihak yang mengendalikan perusahaan meskipun perusahaan yang sama tetap tercatat sebagai pemilik propertinya. Perusahaan yang memiliki lahan di zona terbatas perlu mempertimbangkan dampak perubahan kendali korporasi di kemudian hari terhadap kelayakan mereka untuk tetap memilikinya.

Inspeksi untuk Mendukung Penegakan

Pejabat Kantor Kabinet akan memperoleh sistem untuk melakukan inspeksi langsung di lokasi properti. Polisi juga dapat melakukan inspeksi bila diperlukan. Jika polisi menemukan kegiatan yang menghambat fungsi fasilitas yang ditetapkan, mereka dapat merekomendasikan agar perdana menteri meminta tindakan perbaikan.

Undang-undang yang berlaku saat ini telah mengizinkan pemberian rekomendasi dan perintah yang mewajibkan pengguna properti mengambil tindakan yang diperlukan ketika lahan atau bangunan digunakan untuk menghambat fasilitas penting atau pulau-pulau teritorial terpencil. Rancangan undang-undang itu akan menambahkan kewenangan inspeksi untuk mendukung penegakan.

Pemeriksaan kepemilikan dan inspeksi properti akan menangani tahapan yang berbeda dari kekhawatiran pemerintah. Persetujuan akan mengatur siapa yang dapat memperoleh lahan, sementara inspeksi akan membantu pihak berwenang memeriksa kegiatan di sana. Keduanya akan berlaku di sekitar fasilitas dan pulau yang ditetapkan dalam peraturan tersebut.

Data Pembelian dan Jadwal Legislasi

Sebuah studi pemerintah menemukan bahwa individu atau badan usaha asing membeli 3.498 properti di sekitar fasilitas keamanan kritis dan pulau-pulau terpencil pada tahun fiskal 2024. Hampir separuh pembelian tersebut dilakukan oleh pembeli dari China. Kantor Kabinet menerbitkan informasi akuisisi untuk tahun fiskal 2023 dan 2024 sebagai bagian dari pelaksanaan undang-undang yang berlaku.

Angka tersebut menghitung jumlah properti, bukan jumlah pembeli yang berbeda atau luas lahan yang diakuisisi. Relevansinya dengan usulan ini terletak pada besarnya skala transaksi di lokasi-lokasi yang telah menjadi perhatian keamanan. Aturan persetujuan yang diusulkan akan menilai akuisisi berdasarkan zona yang ditetapkan dan kategori pembeli yang tercantum dalam rancangan undang-undang.

Kerangka keamanan lahan Jepang telah berkembang selama beberapa tahun:

• 17 Juli 2020: Keputusan Kabinet menyerukan pengumpulan informasi tentang kepemilikan lahan dan pertimbangan langkah-langkah untuk menangani kekhawatiran keamanan.
• 23 Juni 2021: Undang-Undang Nomor 84 Tahun 2021 diundangkan.
• 20 September 2022: Undang-undang yang berlaku sepenuhnya mulai diberlakukan.
• Tahun fiskal 2024: Sebuah studi pemerintah mencatat 3.498 pembelian properti oleh individu atau badan usaha asing di sekitar fasilitas sensitif dan pulau-pulau terpencil.
• 23 Oktober 2026: Kabinet menyetujui rancangan amendemen dan pemerintah mengajukannya ke parlemen.
• Pertengahan Desember 2026: Masa sidang parlemen saat ini dijadwalkan berakhir, menjadi batas waktu sasaran pemerintah untuk mengesahkan rancangan undang-undang tersebut.

Rancangan undang-undang itu masih memerlukan persetujuan parlemen. Tanggal pemberlakuan perubahan yang diusulkan belum diumumkan. Hingga undang-undang baru berlaku, kerangka yang ada berupa pemantauan, pemberitahuan, dan tindakan terhadap penggunaan yang menghambat tetap menjadi dasar pengaturan di area-area tersebut.

Poin-Poin Utama

• Jepang mengusulkan persetujuan awal untuk pembelian dan pengalihan kepemilikan lahan di zona sensitif yang ditetapkan.
• Zona tersebut akan mencakup pulau-pulau perbatasan terpencil yang tidak berpenghuni serta area dalam radius sekitar satu kilometer dari fasilitas penting yang rentan terhadap serangan drone.
• Pemerintah asing, personel militer, dan pembeli terkait tertentu secara umum akan dilarang memperoleh kepemilikan.
• Transaksi tanpa persetujuan akan dinyatakan tidak sah, dan pelanggaran dapat dihukum dengan penjara hingga tiga tahun atau denda 3 juta yen.
• Perusahaan yang menjadi tidak memenuhi syarat setelah merger atau peristiwa lain akan memiliki waktu satu tahun untuk mengalihkan lahan sebelum pemerintah dapat meminta pengadilan memerintahkan lelang.
• Pemerintah menargetkan pengesahan selama masa sidang parlemen yang berakhir pada pertengahan Desember.