Malaysia Memulihkan 1.726 Proyek Perumahan Senilai RM158,16 Miliar saat Target 2030 Mulai Terwujud

Hampir 200.000 Rumah Terselamatkan melalui Upaya Pemulihan

Malaysia telah memulihkan atau menyelesaikan 1.726 proyek perumahan swasta bermasalah yang mencakup 199.643 rumah dengan nilai pembangunan bruto RM158,16 miliar hingga Agustus 2026, kata Menteri Perumahan dan Pemerintah Daerah Nga Kor Ming kepada Dewan Rakyat. Bagian terbesar dari total tersebut, yakni 1.542 proyek yang mencakup 163.621 rumah, telah rampung dan memperoleh Sertifikat Penyelesaian dan Kepatuhan.

Angka-angka tersebut menunjukkan kemajuan yang signifikan, tetapi bukan berarti setiap rumah yang dihitung dalam program pemulihan telah selesai dibangun. Sebanyak 147 proyek lainnya kembali berjalan normal, sementara 37 proyek terbengkalai direhabilitasi melalui penyelesaian pembangunan fisik atau solusi lain yang menguntungkan pembeli.

Masalah yang tersisa terlihat di Kuala Lumpur. Hingga 31 Agustus 2026, ibu kota masih memiliki tujuh proyek perumahan swasta terbengkalai dan 12 proyek yang dikategorikan sebagai proyek bermasalah, yang terakhir ini melibatkan 6.102 pembeli rumah. Beberapa proyek mendekati penyelesaian; proyek lainnya masih dalam tahap perencanaan atau terkendala proses hukum.

Nga memaparkan angka nasional tersebut sekaligus menyatakan komitmen untuk menuntaskan proyek perumahan bermasalah dan terbengkalai pada 2030. Ia mengaitkan upaya pemulihan dengan pemantauan proyek yang lebih ketat, audit rekening pembangunan, serta mekanisme pembelian yang diusulkan untuk mencegah proyek yang tidak layak secara komersial tetap berjalan.

Hal yang Sebenarnya Dihitung dalam Angka Pemulihan

Total pemulihan kementerian mencakup tiga hasil yang berbeda. Memisahkan kategori-kategori tersebut penting bagi pembeli yang ingin memastikan apakah suatu proyek telah selesai, kembali berjalan, atau diselesaikan melalui pengaturan lain.

• 147 proyek bermasalah kembali berjalan normal, meliputi 29.900 rumah dengan nilai pembangunan bruto RM40,92 miliar.
• 1.542 proyek bermasalah telah rampung dan memperoleh Sertifikat Penyelesaian dan Kepatuhan, meliputi 163.621 rumah senilai RM115,74 miliar.
• 37 proyek terbengkalai dipulihkan atau diselesaikan, meliputi 6.122 rumah dengan nilai pembangunan bruto RM1,504 miliar.

Jumlah kategori-kategori ini mencapai 1.726 proyek dan 199.643 rumah. Nilai pembangunan gabungannya adalah RM158,164 miliar, sesuai dengan angka utama RM158,16 miliar setelah pembulatan. Beberapa laporan membulatkan komponen proyek terbengkalai menjadi RM1,5 miliar.

Nilai pembangunan bruto, atau GDV, menggambarkan nilai suatu proyek, bukan jumlah yang dikeluarkan pemerintah untuk menyelamatkannya. Karena itu, angka RM158,16 miliar tidak semestinya dipahami sebagai total pengeluaran publik, kompensasi yang dibayarkan kepada pembeli, atau dana tunai yang berhasil dipulihkan.

Kementerian juga menggunakan makna pemulihan yang lebih luas daripada sekadar penyelesaian pembangunan. Proyek yang kembali berjalan normal masih harus mencapai tahap penyelesaian, sementara proyek terbengkalai dapat diselesaikan melalui pengaturan yang menguntungkan pembeli tanpa harus menyerahkan semua rumah yang semula direncanakan.

Proyek Rampung Mencakup Sebagian Besar Total

Sebanyak 1.542 proyek yang memperoleh sertifikat penyelesaian mencakup sekitar 89,3 persen dari seluruh proyek dalam hitungan pemulihan. Sebanyak 163.621 rumah di dalamnya mewakili sekitar 82 persen dari unit yang dihitung. Ini merupakan bukti terkuat bahwa pembangunan telah selesai dalam pengumuman utama tersebut.

Sertifikat Penyelesaian dan Kepatuhan, yang biasanya disingkat CCC, menyatakan bahwa bangunan telah selesai sesuai dengan persyaratan yang berlaku. Ini merupakan tonggak yang lebih konkret daripada proyek yang kembali berjalan normal, meskipun pengumuman tersebut tidak memastikan kapan setiap pembeli menerima rumahnya.

Sebanyak 29.900 rumah dalam proyek yang kembali berjalan normal mencakup sekitar 15 persen dari total unit. Adapun 6.122 rumah dalam proyek terbengkalai yang dipulihkan atau diselesaikan mencakup sekitar 3,1 persen. Angka-angka tersebut menjelaskan mengapa menyebut seluruh 199.643 rumah sebagai baru saja selesai dibangun akan melebih-lebihkan hasilnya.

Rinciannya juga menunjukkan bahwa sebagian besar pemulihan yang tercatat berkaitan dengan proyek bermasalah, bukan proyek yang telah dikategorikan sebagai terbengkalai. Kedua kategori proyek bermasalah itu mencakup total 1.689 proyek. Hanya 37 proyek yang masuk kategori terbengkalai.

Perbandingan Total Terbaru dengan Angka Juli

Pengumuman pada 30 Juli 2026 menyebutkan 1.647 proyek bermasalah dan terbengkalai telah dipulihkan, dengan nilai pembangunan bruto lebih dari RM150 miliar. Laporan lain mengenai total tersebut mencantumkan nilai RM153 miliar dan menyebut proyek-proyek itu sebagai proyek terbengkalai.

Dibandingkan dengan angka Juli, total Agustus lebih tinggi 79 proyek, atau sekitar 4,8 persen. Perbandingan RM158,16 miliar dengan angka RM153 miliar yang dilaporkan secara terpisah menunjukkan kenaikan RM5,16 miliar. Perbandingan nilai ini bersifat perkiraan karena laporan Juli menggunakan tingkat ketelitian angka yang berbeda.

Uraian mengenai periode pelaporan juga berbeda. Laporan 30 Juli menyebut pemulihan tersebut mencakup periode sejak 2022, sementara laporan Agustus mengaitkan hasilnya dengan satuan tugas yang dibentuk pada 2023. Angka-angka itu saja tidak memastikan apakah titik awal dan aturan klasifikasi yang sama digunakan sepanjang periode tersebut.

Karena itu, kenaikan tersebut sebaiknya dipandang sebagai perbandingan total yang dilaporkan, bukan jumlah proyek yang dipastikan selesai selama Agustus. Penyebutan hampir 200.000 pembeli rumah dalam laporan Juli juga tidak dapat disamakan langsung dengan angka terbaru yang lebih tepat, yaitu 199.643 unit rumah.

Kuala Lumpur Masih Memiliki Proyek yang Belum Terselesaikan

Dari tujuh proyek perumahan swasta terbengkalai di Kuala Lumpur yang tercatat pada 31 Agustus, lima berada dalam tahap perencanaan rehabilitasi, satu sedang menjalani rehabilitasi, dan satu dikategorikan stagnan. Daftar terpisah ibu kota itu mencatat 12 proyek bermasalah yang melibatkan 6.102 pembeli.

Perbedaan antara tahap perencanaan dan rehabilitasi aktif merupakan hal penting. Proyek yang masih dalam perencanaan belum tentu telah memulai kembali pembangunan. Kementerian menyebut adanya perundingan dengan pihak-pihak terkait, penyusunan perjanjian rehabilitasi, serta penilaian terhadap kemungkinan cara untuk melanjutkan pekerjaan.

Kuchai East diperkirakan memperoleh CCC pada kuartal pertama 2027. Sebaliknya, D'Cento masih terhenti akibat proses hukum. Kasus-kasus ini menunjukkan mengapa kementerian tidak menetapkan satu tenggat penyelesaian untuk semua proyek yang belum rampung.

Dua proyek lainnya, Residensi Laman Segar Hijau dan Vila Setara Happy Garden, telah memperoleh CCC pada bulan sebelum pembaruan di parlemen. Rehabilitasi Residensi Hektar Gombak dilaporkan telah mencapai 92,67 persen. Persentase itu menunjukkan kemajuan yang signifikan, tetapi bukan sertifikat penyelesaian ataupun tanggal penyerahan yang telah dipastikan.

Angka Kuala Lumpur dibahas sebagai tanggapan atas pertanyaan tambahan dari Fong Kui Lun, anggota parlemen untuk Bukit Bintang. Jadwal penyelesaian bergantung pada kemajuan proyek serta penyelesaian masalah yang dihadapi masing-masing proyek, termasuk kendala hukum.

Satuan Tugas dan Batasan Pemulihan

Satuan Tugas Proyek Perumahan Swasta Bermasalah dan Terbengkalai, yang dikenal sebagai TFST, dibentuk pada 2023. Kementerian menyatakan satuan tugas tersebut mengoordinasikan upaya pemulihan bersama pengembang dan lembaga terkait.

Nga mengatakan proyek terbengkalai dapat ditangani melalui penyelesaian pembangunan fisik atau solusi lain yang menguntungkan pembeli rumah. Pengumuman itu tidak merinci solusi alternatif tersebut, sehingga tidak dapat diketahui berapa banyak pembeli yang menerima rumah alih-alih bentuk penyelesaian lainnya.

Menteri itu juga mengatakan bahwa tindakan lebih lanjut harus tetap berada dalam kewenangan kementerian serta tunduk pada proses dan putusan pengadilan. Batasan ini penting bagi proyek seperti D'Cento, yang pembangunannya tidak dapat dipisahkan dari proses hukum yang belum terselesaikan.

Berbicara dalam sesi tanya jawab Dewan Rakyat pada 14 Oktober, Nga, menteri yang bertanggung jawab atas perumahan dan pemerintah daerah, menjelaskan tanggung jawab berkelanjutan kementerian:

Kami tidak bisa menganggap enteng proyek perumahan bermasalah atau terbengkalai, dan akan terus memantau situasi ini untuk memastikan langkah-langkah yang diperlukan diambil sesuai dengan kewenangan kementerian,

Angka pemulihan mencatat hasil yang telah dicapai, tetapi tidak menyebutkan total nasional proyek yang masih bermasalah atau terbengkalai. Tanpa mengetahui jumlah kasus yang masih tersisa, pengumuman tersebut tidak dapat menunjukkan proporsi keseluruhan masalah yang telah diselesaikan.

Pemantauan dan Audit Rekening Menjadi Bagian dari Rencana Pencegahan

Langkah pencegahan kementerian mencakup Housing Integrated Management System, atau HIMS, untuk memantau kemajuan proyek, serta sistem Teduh. Langkah-langkah ini dilengkapi dengan audit rutin terhadap Rekening Pembangunan Perumahan.

Audit rekening pembangunan berkaitan dengan pengawasan keuangan proyek, sedangkan pemantauan pembangunan berfokus pada kemajuan pekerjaan. Kementerian menyebut keduanya sebagai perangkat untuk mengidentifikasi masalah dan memperkuat pengawasan sebelum proyek membutuhkan penyelamatan.

Nga juga mengatakan bahwa pendanaan telah diperoleh melalui Anggaran 2027 untuk sistem Analitik Big Data yang direncanakan berfungsi sebagai bank data terpusat. Pengumuman tersebut menjelaskan pendanaan untuk sistem yang direncanakan, bukan basis data yang sudah beroperasi dan menghasilkan manfaat.

Reformasi lainnya mencakup Perjanjian Jual Beli elektronik, yang dikenal sebagai e-SPA. Dalam pengumuman terpisah, Nga menjelaskan kegunaan praktisnya, yaitu memungkinkan pembeli menandatangani dokumen pembelian properti di Kelantan saat berada di New York.

Secara bersama-sama, langkah-langkah ini mencakup berbagai tahap transaksi perumahan: akses ke informasi proyek, perjanjian pembelian resmi, serta pemeriksaan dana pembangunan. Pembaruan tersebut tidak menjelaskan seberapa luas setiap sistem digunakan atau menyajikan hasil terukur mengenai jumlah proyek bermasalah baru yang berhasil dicegah.

Usulan Jalan Keluar Sebelum Proyek Tak Lagi Layak

Rancangan Undang-Undang Pengembangan Properti yang diusulkan akan memperkenalkan mekanisme Opsi untuk Membeli dengan klausul batas waktu. Menurut usulan yang dijelaskan Nga, pengembang dan pembeli sama-sama memiliki kesempatan untuk membatalkan rencana sebelum menandatangani Perjanjian Jual Beli resmi.

Klausul batas waktu menetapkan tenggat atau jangka waktu terbatas untuk suatu pengaturan. Dalam usulan ini, pengembang yang memutuskan bahwa proyek tidak layak dalam periode yang ditentukan dapat menarik diri dan mengembalikan uang muka pembeli secara penuh, ditambah bunga bank. Pembeli juga dapat mengundurkan diri selama periode tersebut, dengan dikenai biaya tertentu.

Menjelaskan perlindungan yang diusulkan bagi pembeli jika pengembang menarik diri, Nga mengatakan:

Jika pengembang merasa proyek akan gagal atau penjualannya buruk, mereka berhak menarik diri, dan uang muka pembeli dikembalikan 100 persen ditambah bunga bank,

Menteri itu menyebut penjualan yang buruk dan tekanan untuk melanjutkan proyek besar sebagai penyebab utama proyek terhenti atau terbengkalai. Usulan tersebut berupaya menyediakan jalan keluar lebih awal, alih-alih membiarkan proyek yang tidak layak gagal setelah pembeli terikat dalam perjanjian pembelian resmi.

Laporan parlemen menggunakan nama berbeda untuk reformasi yang akan datang: satu menyebutnya Opsi untuk Membeli dan Perintah untuk Membangun, sementara laporan lain menjelaskannya sebagai skema opsi untuk membeli dan opsi untuk membangun. Pembaruan tersebut tidak menjelaskan apakah nama-nama ini merujuk pada mekanisme yang persis sama atau memberikan naskah hukum final, biaya yang berlaku, maupun lamanya periode pengunduran diri.

Tanggal Penting untuk Target 2030

Pemerintah menetapkan target menghapus proyek perumahan terbengkalai pada 2030 dalam Kebijakan Perumahan Nasional 2026-2035. Di parlemen, Nga menjelaskan sasaran tersebut secara lebih luas, yakni menghapus proyek bermasalah sekaligus proyek terbengkalai.

Pengumuman-pengumuman tersebut menetapkan urutan berikut:

• 2023: Satuan tugas untuk proyek perumahan swasta bermasalah dan terbengkalai dibentuk.
• 30 Juli 2026: Total pemulihan sebanyak 1.647 proyek diumumkan.
• Agustus 2026: Jumlah nasional mencapai 1.726 proyek yang melibatkan 199.643 rumah.
• 31 Agustus 2026: Kuala Lumpur mencatat tujuh proyek terbengkalai dan 12 proyek bermasalah.
• 14 Oktober: Nga membahas angka pemulihan dan reformasi lanjutan dalam sesi tanya jawab Dewan Rakyat.
• Kuartal pertama 2027: Kuchai East diperkirakan memperoleh CCC.
• 2030: Pemerintah menargetkan penghapusan proyek perumahan bermasalah dan terbengkalai.

Pengumuman di parlemen menyebut reformasi pembelian akan diluncurkan pada bulan berikutnya. Pengumuman terpisah menyebut mekanisme klausul batas waktu akan diperkenalkan sebelum akhir tahun. Tidak satu pun pernyataan tersebut memastikan bahwa rancangan undang-undang yang diusulkan telah disahkan.

Langkah berikutnya yang perlu dicermati adalah ketentuan final reformasi tersebut, pengembangan sistem data yang direncanakan, serta tonggak penyelesaian proyek-proyek yang belum rampung. Angka Agustus menunjukkan kegiatan pemulihan yang signifikan, tetapi tidak adanya jumlah nasional untuk kasus yang masih tersisa membatasi penilaian mengenai seberapa dekat Malaysia dengan target 2030.

Poin-Poin Utama

• Malaysia melaporkan 1.726 proyek perumahan swasta telah dipulihkan atau diselesaikan, meliputi 199.643 rumah hingga Agustus 2026.
• Nilai pembangunan bruto gabungannya mencapai RM158,16 miliar, bukan ukuran pengeluaran pemerintah untuk penyelamatan proyek.
• Proyek yang rampung dan memperoleh CCC mencakup 1.542 proyek dan 163.621 rumah.
• Sebanyak 147 proyek lainnya kembali berjalan normal, sementara 37 proyek terbengkalai direhabilitasi atau diselesaikan.
• Kuala Lumpur masih memiliki tujuh proyek terbengkalai dan 12 proyek bermasalah yang melibatkan 6.102 pembeli pada 31 Agustus.
• Kuchai East diperkirakan memperoleh CCC pada kuartal pertama 2027; D'Cento masih terkendala proses hukum.
• Reformasi yang direncanakan mencakup opsi pembelian dengan klausul batas waktu serta sistem analitik data baru.
• Pemerintah menargetkan penghapusan proyek perumahan bermasalah dan terbengkalai pada 2030.