Korea mempertimbangkan kenaikan pajak kepemilikan properti di tengah memanasnya pasar perumahan

Mengapa perdebatan pajak kembali mencuat

Tanda-tanda pembelian spekulatif kembali terlihat di Seoul, dengan harga yang naik dan jumlah properti yang ditawarkan terbatas meski aturan pinjaman diperketat dan zona spekulatif diperluas. Presiden Lee Jae Myung mendesak para pejabat mengerahkan segala cara yang tersedia untuk menekan permintaan tidak produktif menjelang pemilihan daerah pada Juni. Pesan itu menandakan kebijakan perumahan akan lebih tegas setelah pengetatan regulasi sebelumnya gagal meredam permintaan di distrik-distrik termahal ibu kota.

Para pembuat kebijakan kini membingkai masalah ini sebagai ketimpangan dalam sistem perpajakan. Pajak kepemilikan properti masih rendah menurut standar negara-negara maju, sementara pajak penjualan properti termasuk yang tertinggi. Kombinasi ini membuat pemilik enggan menawarkan rumahnya, mengurangi perputaran pasar, dan memusatkan permintaan di kawasan yang diminati.

Pejabat keuangan mengatakan struktur saat ini telah membekukan aktivitas pasar. Menurut mereka, pasar dengan biaya kepemilikan rumah yang rendah tetapi biaya penjualan yang tinggi membuat pasokan tertahan, khususnya di kawasan premium Seoul. Agen properti melaporkan persediaan yang tipis, pembeli yang frustrasi, dan perang penawaran untuk stok yang terbatas. Latar sosial yang lebih luas sudah akrab di Korea: negara yang sangat terurbanisasi, dengan separuh penduduknya bergantung pada kawasan Seoul untuk pekerjaan, sekolah, dan layanan, sementara aliran pasokan properti kesulitan mengimbangi permintaan.

Perdebatan ini kembali mencuat pada saat yang sensitif. Batas kredit pemilikan rumah, suku bunga yang lebih tinggi, dan gelombang baru penetapan zona regulasi dirancang untuk mendinginkan pasar. Namun, aktivitas yang kembali pulih mengisyaratkan bahwa instrumen keuangan dan zonasi saja mungkin tidak cukup untuk meredam permintaan selama insentif dalam sistem pajak tetap mendorong pemilik untuk mempertahankan properti dan menunggu. Karena itulah pemerintah kembali mempertimbangkan kenaikan pajak kepemilikan properti, bersamaan dengan langkah-langkah untuk menambah pasokan dan kemungkinan perubahan pajak transaksi.

Bagaimana Korea mengenakan pajak properti saat ini

Pajak kepemilikan properti di Korea terdiri atas dua lapis: pajak properti daerah yang dibayarkan kepada pemerintah kota dan kabupaten, serta pajak real estat komprehensif nasional yang berlaku untuk kepemilikan bernilai lebih tinggi. Struktur dan definisinya penting karena menentukan siapa yang membayar, atas nilai apa, dan dengan tarif berapa.

Pajak properti daerah

Pajak properti daerah dikenakan atas sebagian dari nilai taksiran pemerintah. Dalam kebanyakan kasus, dasar pengenaan pajak adalah 60 persen dari nilai taksiran yang ditetapkan otoritas, bukan harga pasar. Tarifnya progresif, berkisar sekitar 0,1 hingga 0,4 persen, dengan tarif tertinggi berlaku untuk properti dalam kelompok nilai yang lebih tinggi. Karena dasar pengenaan pajaknya lebih rendah daripada nilai taksiran penuh dan tarifnya moderat, beban efektif bagi rumah tangga dengan satu rumah cenderung rendah, bahkan di kawasan mahal.

Pajak real estat komprehensif

Pajak real estat komprehensif dikenakan sebagai lapisan tambahan untuk kepemilikan bernilai lebih tinggi. Nilai taksiran gabungan sebesar 900 juta won pertama dibebaskan dari pajak, atau 1,2 miliar won untuk rumah tangga dengan satu rumah. Untuk nilai di atas ambang tersebut, berlaku tarif progresif dari 0,5 hingga 5 persen, dengan tarif lebih tinggi bagi pemilik banyak rumah. Kredit dan pengurangannya bervariasi sesuai kondisi, tetapi secara umum pungutan nasional ini dirancang untuk menyasar portofolio properti yang lebih besar dan properti mewah.

Menteri Keuangan Koo Yoon cheol menggunakan ilustrasi sederhana untuk menunjukkan seperti apa rezim pajak kepemilikan yang lebih ketat jika Korea mendekati norma internasional. Ia membandingkan pajak tahunan hipotetis sebesar 1 persen dari nilai properti, tarif yang kerap disebut di sejumlah wilayah Amerika Serikat, dengan beban efektif yang berlaku saat ini di Korea. Menurutnya, tarif tersebut berarti sekitar 50 juta won per tahun untuk rumah senilai 5 miliar won, jumlah yang akan membebani banyak rumah tangga jika ditambahkan ke cicilan hipotek dan biaya lainnya.

Pajak kepemilikan rendah, pajak transaksi tinggi

Beban pajak kepemilikan di Korea lebih rendah dibandingkan negara-negara sebanding, baik dilihat dari tarif utama maupun pajak efektif setelah memperhitungkan pengecualian dan dasar penilaian parsial. Sebaliknya, pajak transaksi tergolong berat, terutama pajak keuntungan modal yang meningkat tajam bagi pemilik banyak rumah atau untuk penjualan di zona regulasi. Ketika penjualan memicu tagihan pajak yang besar, pemilik menunda pemasangan iklan penjualan. Pasar menjadi kaku dan kelangkaan mendorong harga naik di distrik-distrik yang diminati.

Kekakuan ini terlihat dalam perlakuan terhadap situasi sementara ketika seseorang memiliki dua rumah. Pembeli rumah yang pindah dan menyewakan apartemen lama biasanya berupaya menjualnya dalam waktu tiga tahun agar tetap mendapat perlakuan pajak sebagai pemilik satu rumah. Penetapan zona baru yang mewajibkan pembeli menempati properti dan pembatasan terkait penyewa warisan membuat penjualan itu lebih sulit. Saat penangguhan pajak berat bagi pemilik banyak rumah berakhir Mei mendatang, pungutan tambahan dapat menaikkan tarif dasar pajak keuntungan modal sebesar 20 poin persentase. Jika ditambah pungutan daerah, tarif efektif untuk beberapa penjualan di zona target penyesuaian dapat mencapai tingkat yang sangat tinggi. Prospek itu mendorong sebagian pemilik memilih strategi pemberian properti sebagai hadiah atau sekadar menunggu, sehingga perputaran pasar tetap rendah.

Para analis berbeda pendapat tentang seberapa rendah pajak kepemilikan di Korea. Sebuah kelompok riset memperkirakan tarif pajak kepemilikan efektif sekitar 0,15 persen dari nilai properti, sementara rata-rata OECD mendekati sepertiga persen. Sebuah lembaga keuangan publik menyatakan bahwa jika diukur sebagai bagian dari penerimaan pajak nasional dan produk domestik bruto, pajak properti Korea tidak tampak terlalu kecil. Kedua pandangan itu menggunakan sudut pandang yang berbeda. Yang satu membandingkan beban pajak yang dibayar pemilik pada umumnya. Yang lain melihat jumlah penerimaan seluruh sistem, yang di Korea bisa besar karena real estat mencakup porsi sangat besar dari kekayaan rumah tangga.

Pernyataan para pejabat

Presiden Lee Jae Myung mendesak tindakan lebih tegas terhadap permintaan spekulatif dan membuka peluang perubahan pajak seiring dengan rencana penambahan pasokan. Menteri Keuangan Koo Yoon cheol menjadi wajah publik dari argumen bahwa kombinasi pajak kepemilikan yang rendah dan pungutan keuntungan modal yang tinggi telah membekukan pasar.

Saat membahas perbandingan internasional dan potensi tekanan terhadap rumah tangga jika Korea menerapkan pungutan tahunan yang jauh lebih tinggi, menteri keuangan mengatakan:

Jika kita menerapkan tarif pajak properti sebesar 1 persen seperti di Amerika Serikat, pemilik rumah senilai 5 miliar won harus membayar sekitar 50 juta won setiap tahun. Jika separuh pendapatan tahunan seseorang digunakan untuk membayar pajak, mempertahankan rumah seperti itu menjadi tidak berkelanjutan.

Kim Yong beom, kepala kebijakan kepresidenan, berpendapat bahwa kebijakan perumahan yang kredibel membutuhkan reformasi pajak dan pasokan, serta bahwa peninjauan kembali pajak kepemilikan tidak boleh dikesampingkan.

Keliru jika mengatakan bahwa sistem pajak tidak bisa diutak-atik. Kebijakan perumahan yang kredibel harus mencakup reformasi pajak dan pasokan.

Para pejabat mengatakan setiap reformasi akan melalui peninjauan cermat untuk menghindari guncangan yang tidak terduga. Kementerian Keuangan juga menyebut tujuannya sebagai upaya merasionalisasi sistem, termasuk mengkaji kemungkinan menyeimbangkan kembali pajak kepemilikan dan pajak transaksi serta tahapan penerapan perubahan apa pun.

Taruhan politik menjelang pemilihan daerah

Politik membayangi penentuan waktu kebijakan. Kenaikan pajak pemilik rumah merupakan isu sensitif, terutama di tengah biaya pinjaman yang lebih tinggi dan sudah membebani rumah tangga dengan hipotek. Para ahli strategi partai mengingatkan bahwa langkah nyata untuk menaikkan pajak kepemilikan dapat menjauhkan pemilih kelas menengah yang memiliki rumah di distrik-distrik kunci. Risiko reaksi tersebut menjadi salah satu alasan banyak pengamat memperkirakan pembahasan akan berlanjut hingga setelah pemilihan pada Juni, meski arah kebijakan mungkin menjadi lebih jelas lebih awal.

Partai Demokrat yang berkuasa menekankan penambahan pasokan dalam waktu dekat. Para pemimpin partai telah memaparkan rencana untuk mempercepat pembangunan kembali dan rekonstruksi, memperpanjang jadwal pembangunan perumahan publik, serta menyederhanakan proses persetujuan. Mereka menyatakan bahwa perubahan aturan pajak properti belum masuk agenda saat ini. Partai oposisi People Power Party telah lama mendukung keterlibatan sektor swasta yang lebih besar dalam penyediaan pasokan serta pelonggaran regulasi, disertai keringanan pajak transaksi yang berat bagi pemilik banyak rumah di zona yang ditetapkan.

Sementara itu, jaringan penetapan zona regulasi yang dibentuk untuk menahan permintaan masih berlaku. Zona target penyesuaian dan zona izin transaksi tanah memberlakukan persyaratan hunian dan transaksi yang dapat mempersulit penjualan. Sebagian pemilik yang terjebak dalam situasi sementara memiliki dua rumah menghadapi tekanan. Mereka tidak mudah menjual karena pembeli harus menempati rumah tersebut. Jika masa sewa diperpanjang berdasarkan hak perpanjangan penyewa, jendela penjualan dapat tertutup hingga masa penangguhan pajak berat berakhir, saat pajak melonjak. Situasi persis seperti itu sudah muncul dalam laporan kasus dari para agen di berbagai penjuru kota.

Seperti apa perombakan pajak nantinya

Gagasan reformasi terbagi dalam dua kubu besar. Kubu pertama mengusulkan penurunan pajak transaksi disertai kenaikan moderat pajak kepemilikan, dengan harapan lebih banyak rumah akan ditawarkan dan dapat beredar di pasar. Kubu lain memperingatkan bahwa biaya kepemilikan yang naik terlalu cepat dapat mendorong kenaikan sewa karena beban tersebut dialihkan kepada penyewa. Kedua kekhawatiran itu beralasan, dan hasil kebijakan akan bergantung pada rincian perancangannya.

Paket yang seimbang dapat mencakup unsur-unsur berikut:

• Kenaikan moderat pajak kepemilikan untuk properti bernilai tinggi, disertai keringanan bagi rumah tangga yang memiliki aset besar tetapi kekurangan uang tunai, seperti pensiunan
• Pengurangan terarah atas pungutan tambahan pajak keuntungan modal yang menghambat penjualan normal, khususnya bagi rumah tangga dengan satu rumah dan kasus sementara dengan dua rumah
• Pembaruan nilai taksiran yang transparan dan rutin agar dasar pajak mencerminkan kondisi sebenarnya tanpa lonjakan mendadak
• Kredit atau penangguhan pajak bagi lansia dan warga yang telah lama tinggal di suatu tempat untuk mengurangi penjualan karena kesulitan keuangan
• Penerapan bertahap agar rumah tangga dan pasar dapat menyesuaikan diri

Pengalaman di negara-negara OECD menunjukkan bahwa reformasi pajak properti sulit secara politik. Pemilik rumah lebih merasakan pungutan tahunan dibandingkan pajak satu kali saat penjualan. Reformasi biasanya berjalan paling baik ketika aturan penilaian jelas, tagihan dapat diperkirakan, dan penerimaan pajak dikaitkan dengan layanan daerah yang terlihat manfaatnya. Komunikasi dan penerapan bertahap sangat penting untuk memperoleh penerimaan publik.

Apakah kenaikan pajak kepemilikan akan mendorong kenaikan sewa

Para ekonom berbeda pendapat mengenai dampaknya terhadap harga sewa. Di pasar dengan pasokan terbatas, pemilik rumah sewa kerap meneruskan sebagian biaya kepada penyewa seiring waktu. Risikonya lebih besar di Seoul, tempat sistem jeonse digunakan secara luas. Dalam sistem jeonse, penyewa memberikan uang deposit dalam jumlah besar sebagai imbalan atas hak menggunakan rumah, alih-alih membayar sewa bulanan. Pemilik menginvestasikan uang deposit tersebut, dan sebagian menggunakan modal itu untuk membiayai pembelian properti tambahan. Jika biaya kepemilikan naik dengan cepat, pemilik dapat meminta deposit lebih besar atau beralih ke sewa bulanan untuk menjaga imbal hasil.

Sejumlah pilihan desain kebijakan dapat membatasi tekanan terhadap harga sewa. Pembuat kebijakan dapat menerapkan kenaikan biaya kepemilikan secara bertahap, melindungi pemilik rumah sewa yang hanya memiliki satu rumah, dan sekaligus memangkas pajak transaksi agar lebih banyak properti masuk ke pasar. Hak penyewa yang kuat, termasuk batas kenaikan sewa saat perpanjangan dan aturan pengembalian deposit yang jelas, juga penting. Korea sudah memberikan hak kepada penyewa untuk memperpanjang kontrak hingga dua tahun tambahan, dan banyak pemerintah daerah membatasi kenaikan sewa saat perpanjangan. Perlindungan tersebut membantu, tetapi tidak menghilangkan perlunya mengatur perubahan pajak kepemilikan dengan cermat.

Bank sentral dan pasar terus mengamati

Bank of Korea telah menyatakan kewaspadaan terhadap risiko memicu kembali kenaikan pasar real estat. Gubernur Rhee Chang yong mengatakan masalah perumahan bersifat kompleks dan permintaan yang terpusat di distrik sekolah serta kawasan tertentu tidak dapat diatasi dengan satu instrumen. Ia juga menyerukan peran bank sentral yang lebih kuat dalam kebijakan makroprudensial terkait utang rumah tangga dan perumahan.

Rhee mengaitkan persoalan perumahan dengan pendidikan dan pola migrasi di kawasan ibu kota. Bahkan dorongan besar-besaran untuk membangun pun mungkin tidak meredam harga jika arus penduduk ke distrik-distrik populer terus berlanjut. Pesan itu sejalan dengan pandangan pemerintah bahwa pasokan, pengendalian permintaan, dan perpajakan harus berjalan bersama, serta keadilan pajak di berbagai jenis aset perlu menjadi bagian dari peninjauan.

Pasar keuangan merespons langkah-langkah terbaru terkait properti. Imbal hasil obligasi pemerintah berjangka pendek, yang sensitif terhadap ekspektasi kebijakan, telah turun karena pelaku pasar bertaruh bahwa pendinginan pasar perumahan akan memberi ruang bagi bank sentral untuk menyesuaikan suku bunga tanpa memicu gelembung. Investor mengamati bagaimana pilihan pajak dan regulasi berinteraksi dengan prospek pertumbuhan dan inflasi.

Artinya bagi pemilik rumah dan penyewa

Intinya, arah kebijakan sedang berubah, tetapi rincian dan waktunya masih ditinjau. Pemilik rumah dan penyewa dapat bersiap dengan memahami aturan saat ini dan bagaimana perombakan sistem pajak dapat mengubah insentif. Berikut beberapa hal praktis yang perlu diperhatikan.

• Rumah tangga dengan satu rumah yang berada di bawah ambang pajak real estat komprehensif kemungkinan tidak akan mengalami perubahan besar dalam waktu dekat jika reformasi lebih dahulu menyasar aset bernilai tinggi
• Pemilik banyak rumah di zona target penyesuaian menghadapi pilihan yang semakin terbatas jika terus menunda penjualan, mengingat pungutan tambahan akan kembali berlaku Mei mendatang
• Pemilik yang untuk sementara memiliki dua rumah sebaiknya meninjau jadwal sewa dan aturan hunian di zona izin transaksi tanah agar tidak kehilangan perlakuan pajak yang menguntungkan karena melewatkan jendela penjualan
• Pemilik rumah sewa sebaiknya menguji ketahanan arus kas terhadap kemungkinan kenaikan biaya kepemilikan tahunan dan mempertimbangkan dampak peralihan dari pajak keuntungan modal ke pajak kepemilikan terhadap imbal hasil
• Penyewa sebaiknya memantau ketentuan deposit dan hak perpanjangan, khususnya di kawasan tempat pemilik mungkin merespons kenaikan biaya dengan meminta deposit lebih besar atau beralih ke sewa bulanan

Poin-poin utama

• Pemerintah mempertimbangkan kenaikan pajak kepemilikan properti saat spekulasi, kenaikan harga, dan tipisnya jumlah properti yang ditawarkan kembali terjadi di Seoul
• Pajak kepemilikan tergolong rendah menurut standar global, sementara pajak transaksi tinggi dan menghambat penjualan
• Pajak properti daerah dikenakan atas 60 persen nilai taksiran dengan tarif 0,1 hingga 0,4 persen, disertai pungutan nasional terpisah bagi kepemilikan bernilai lebih tinggi
• Pejabat memberi sinyal akan meninjau sistem untuk merasionalisasi pajak, dengan waktu yang kemungkinan dipengaruhi pemilihan daerah pada Juni
• Partai berkuasa untuk saat ini menekankan langkah-langkah penambahan pasokan, sementara kantor kepresidenan tetap membuka opsi pajak
• Para ahli terbagi antara usulan kenaikan moderat pajak kepemilikan yang disertai penurunan pajak transaksi dan kekhawatiran beban itu akan diteruskan ke penyewa
• Bank sentral memperingatkan kebijakan yang memicu pemanasan berlebihan dan menyoroti faktor yang lebih luas, seperti terkonsentrasinya permintaan akibat pendidikan
• Pungutan tambahan pajak keuntungan modal yang berat bagi pemilik banyak rumah akan kembali berlaku Mei mendatang, sehingga memengaruhi keputusan penjualan dan jumlah properti yang ditawarkan