Hong Kong Akan Menghapus Rumah Petak Tak Layak secara Bertahap Berdasarkan Undang-Undang Baru

Mengapa Hong Kong Bergerak untuk Mengatur Rumah Petak

Hong Kong bergerak untuk mengakhiri era rumah petak dengan menetapkan standar hukum minimum bagi hunian hasil penyekatan yang aman dan layak. Rezim baru ini mulai berlaku pada Maret 2026 dan menyasar unit-unit sempit dan tidak aman yang telah lama menjadi pengganti hunian terjangkau di salah satu kota dengan biaya hidup tertinggi di dunia.

Para legislator menyetujui Rancangan Undang-Undang Unit Hunian Dasar pada akhir September, dan peraturan tersebut diundangkan pada 3 Oktober 2025. Peraturan ini membentuk sistem pendaftaran dan pengakuan bagi rumah petak serta memberi pemilik rumah tenggat waktu yang jelas untuk meningkatkan kualitas atau menutup unit yang tidak memenuhi standar. Menyewakan unit yang belum diakui akan menjadi pelanggaran pada 2027, dengan sanksi berat, dan tenggat akhir untuk memenuhi ketentuan jatuh pada 2030.

Skala tantangannya besar. Pejabat menyebut sekitar 110.000 rumah petak tersebar di kota itu, dihuni sekitar 220.000 warga. Banyak di antaranya dibuat dengan menyekat bangunan lama tanpa lift, yang memiliki fasilitas bersama dan ventilasi buruk, bahkan ada yang luasnya hanya 50 kaki persegi. Harga tanah yang tinggi, pasokan lahan perumahan yang terbatas, dan waktu tunggu panjang untuk mendapatkan hunian sewa publik membuat penyekatan semacam ini terus berkembang, meski kekhawatiran terkait keselamatan dan kebersihan meluas.

Ketentuan Undang-Undang Unit Hunian Dasar

Undang-undang ini menetapkan standar hunian minimum yang harus dipenuhi setiap unit hasil penyekatan sebelum dapat disewakan sebagai Unit Hunian Dasar yang diakui. Luas lantai setiap unit harus sedikitnya 8 meter persegi, tinggi plafon 2,3 meter, memiliki sedikitnya satu jendela yang dapat dibuka, serta dilengkapi toilet pribadi tertutup dan wastafel di dalam unit. Peraturan ini juga menetapkan persyaratan pencahayaan, ventilasi, dan fitur keselamatan utama.

Selain ruang dan perlengkapan dasar, kepatuhan terhadap aturan mencakup standar keselamatan kebakaran dan struktur bangunan serta meteran air dan listrik terpisah agar penyewa tidak dipaksa berbagi atau membayar tagihan berdasarkan biaya yang ditetapkan sewenang-wenang. Unit yang memenuhi standar dapat mengajukan pengakuan, yang memastikan bahwa unit tersebut boleh disewakan secara legal. Unit yang tidak memenuhi standar harus diperbaiki atau dikembalikan ke tata letak semula.

Cara Kerja Pendaftaran dan Penegakan Aturan

Peraturan baru ini mulai berlaku pada 1 Maret 2026. Mulai tanggal tersebut, semua pemilik yang menyewakan unit hasil penyekatan harus mendaftarkannya dalam jangka waktu 12 bulan. Setelah masa pendaftaran berakhir pada Maret 2027, menyewakan unit yang belum terdaftar atau diakui akan menjadi pelanggaran. Inspeksi akan mendukung penerapan aturan ini, dan pihak berwenang berwenang menerbitkan surat perintah perbaikan agar setiap hunian memenuhi ketentuan.

Pemilik yang mendaftar tepat waktu akan mendapat masa tenggang 36 bulan, dari Maret 2027 hingga Februari 2030, untuk menyelesaikan perbaikan yang diwajibkan dan memperoleh pengakuan. Menyewakan unit yang belum diakui setelah tanggal berlakunya ketentuan pidana dapat berujung denda hingga HK$300.000 dan hukuman penjara hingga tiga tahun, disertai kemungkinan denda harian untuk pelanggaran yang berlanjut. Untuk mendorong partisipasi sejak awal, pejabat berencana membebaskan atau mengurangi biaya pada tahun-tahun awal program, lalu menerapkan tarif standar setelahnya. Pengakuan berlaku untuk jangka waktu tertentu dan perlu diperpanjang, sementara inspeksi dan pemeriksaan kepatuhan akan terus dilakukan.

Berapa Banyak Hunian yang Terdampak

Pemerintah memperkirakan sekitar sepertiga rumah petak tidak memenuhi standar minimum baru. Kekurangan yang paling umum adalah luas lantai di bawah 8 meter persegi, tetapi beberapa unit juga tidak memiliki jendela yang dapat dibuka atau tinggi plafon yang memadai. Seiring unit-unit diperbaiki atau ditutup, pejabat memperkirakan sebagian besar lainnya akan tetap beroperasi. Otoritas perumahan menyebut sekitar 80.000 unit dapat terus beroperasi setelah memenuhi standar baru.

Kondisi di hunian yang ada saat ini bisa sangat berat. Banyak rumah hasil penyekatan berada di dalam bangunan tua tanpa lift, dengan instalasi listrik usang dan area bersama yang sempit. Sebagian warga berbagi fasilitas dengan beberapa rumah tangga lain. Kamar tanpa jendela banyak ditemukan, dan rata-rata ruang hunian di unit terkecil bisa hanya sekitar 65 kaki persegi per orang. Bahaya kebakaran dan buruknya ventilasi telah berulang kali memicu kekhawatiran publik.

Dampak bagi Pemilik dan Pasar Sewa

Para operator mengatakan bahwa kepatuhan akan membutuhkan biaya besar dan terkadang tidak mungkin dilakukan secara teknis. Membangun toilet pribadi, menambahkan ventilasi, atau memenuhi persyaratan jendela dapat menelan biaya besar, sementara tidak semua denah memungkinkan hal itu. Dalam beberapa kasus, perusahaan renovasi memperkirakan biaya peningkatan kualitas satu unit sekitar HK$150.000. Sejumlah operator telah menutup unit yang diperkirakan tidak akan memenuhi standar, sementara yang lain berencana menggabungkan kembali sekat-sekat menjadi satu unit sewa.

Harga sewa menjadi kekhawatiran utama. Banyak rumah tangga berpenghasilan rendah bergantung pada unit termurah di pasar, termasuk hunian dengan harga di bawah HK$5.000 per bulan. Para pegiat memperingatkan bahwa ruang terkecil dan termurah bisa menghilang jika sebagian pasokan ditarik selama proses penertiban, dan pemilik mungkin mencoba menutup biaya renovasi dengan menaikkan harga sewa yang ditawarkan untuk kontrak baru. Dalam praktiknya, unit seluas sekitar 75 kaki persegi yang saat ini mungkin disewakan sekitar HK$4.500 bisa menghilang, sementara unit yang lebih luas, berukuran 110 hingga 130 kaki persegi, dapat menjadi pilihan termurah dengan harga sewa bulanan lebih tinggi.

Pengendalian sewa yang berlaku untuk rumah petak akan meredam sebagian tekanan, tetapi tidak semuanya. Berdasarkan pengendalian sewa yang berlaku sejak 2022, penyewa mendapat jaminan masa tinggal selama empat tahun dalam dua periode berturut-turut masing-masing dua tahun. Kenaikan sewa saat perpanjangan dibatasi maksimal 10 persen dan dikaitkan dengan indeks sewa resmi, kenaikan tidak diperbolehkan selama periode dua tahun pertama, dan pemilik dilarang mengenakan biaya berlebihan untuk utilitas dan layanan dasar. Tidak ada batasan untuk harga sewa awal pada kontrak baru, sehingga harga unit yang baru memenuhi ketentuan masih bisa naik jika permintaan melampaui pasokan.

Respons Pemerintah dan Pasokan Perumahan

Pejabat berpendapat bahwa tekanan harga sewa akan terbatas berkat pasokan hunian publik dan hunian transisi yang tengah disiapkan. Menteri Perumahan Winnie Ho Wing yin mengatakan pasar sewa tidak akan memiliki banyak ruang untuk menaikkan harga mengingat pasokan hunian publik yang akan datang serta perluasan proyek jangka pendek seperti Light Public Housing. Data pemerintah menunjukkan lebih dari 40 persen rumah tangga di unit hasil penyekatan telah mengajukan permohonan hunian sewa publik, dan sekitar 20 persen memenuhi syarat tetapi belum mengajukan permohonan. Tujuan jangka panjangnya adalah menghapus hunian hasil penyekatan yang tidak memenuhi standar pada 2049, sekaligus menambah pasokan perumahan publik untuk mengurangi waktu tunggu.

Biro Perumahan menyebut perombakan peraturan ini sebagai langkah menuju pemenuhan martabat dasar manusia bagi warga yang selama ini harus bertahan dalam kondisi tidak aman dan tidak sehat. Dalam catatan kebijakan resmi, biro tersebut merangkum tujuan peraturan ini:

Pemerintah saat ini berkomitmen untuk melakukan reformasi dan menyambut perubahan. Hal ini bertujuan memastikan tersedianya kondisi hunian yang aman, higienis, dan layak di unit hunian hasil penyekatan.

Pejabat juga mengisyaratkan bahwa persyaratan jendela mungkin diterapkan dengan sejumlah kelonggaran dalam kondisi khusus, dengan mempertimbangkan kualitas udara dan kebersihan, sembari tetap mengutamakan keselamatan, ventilasi, dan kesehatan. Pesannya, standar baru ini tegas, tetapi penerapannya akan mempertimbangkan kondisi praktis ketika keterbatasan di lokasi membuat fitur tertentu sulit diwujudkan.

Kekhawatiran tentang Keselamatan dan Kesehatan

Tekanan publik untuk bertindak dipicu oleh masalah keselamatan. Rumah petak dapat menyembunyikan perubahan struktur yang melemahkan bangunan, menghalangi jalur evakuasi, dan menimbulkan risiko kebakaran. Instalasi listrik yang tidak sesuai standar, beban sirkuit berlebih, dan tidak adanya pengendalian asap telah menyebabkan insiden tragis di bangunan tua. Runtuhnya sebuah bangunan yang menewaskan banyak orang pada 2010 serta kebakaran fatal di Jordan pada 2024 semakin memperdalam kekhawatiran akan bahaya tersembunyi di dalam rumah petak tua.

Kebersihan juga menjadi alasan lain. Kepadatan berlebih, kamar mandi bersama, sirkulasi udara buruk, dan kondisi ruangan lembap memicu jamur dan hama. Unit tanpa jendela atau dengan jendela yang tidak dapat dibuka memerangkap panas dan bau, yang sangat menyulitkan warga lanjut usia dan anak-anak. Peraturan ini memasukkan standar minimum ventilasi, pencahayaan, dan sanitasi ke dalam hukum, sehingga kondisi seperti itu tidak lagi dianggap wajar bagi mereka yang tidak mampu menyewa hunian biasa.

Hak Penyewa dan Langkah yang Bisa Dilakukan Sekarang

Penyewa tidak akan dikenai tanggung jawab pidana karena tinggal di unit yang belum diakui. Sanksi ditujukan kepada pihak yang menyewakan unit yang belum diakui atau tidak memenuhi ketentuan. Jika Anda tinggal di hunian hasil penyekatan, tanyakan kepada pemilik mengenai rencana pendaftaran pada 2026 dan pengajuan pengakuan setelah peningkatan kualitas. Simpan salinan perjanjian sewa dan kuitansi. Pastikan pemilik menagih biaya utilitas berdasarkan meteran terpisah dan tarif resmi.

Aturan pengendalian sewa yang mulai berlaku pada 2022 memberikan tingkat kepastian tertentu. Aturan ini memberikan jaminan masa tinggal selama empat tahun dalam dua periode yang diperpanjang berturut-turut, membatasi kenaikan sewa saat perpanjangan maksimal 10 persen dan mengaitkannya dengan indeks sewa resmi, serta melarang kenaikan selama periode dua tahun pertama. Aturan tersebut juga melarang pemilik mengenakan biaya utilitas secara berlebihan. Jika Anda ditekan untuk pergi atau menghadapi lonjakan harga sewa secara tiba-tiba di luar ketentuan ini, mintalah bantuan kepada Departemen Penilaian dan Valuasi atau kelompok masyarakat yang membantu penyewa.

Mengapa Rumah Petak Menjadi Begitu Umum

Selama bertahun-tahun, Hong Kong memiliki harga rumah tertinggi di dunia, sementara hanya sebagian kecil lahannya yang diperuntukkan bagi perumahan. Akibatnya, terjadi ketimpangan struktural antara permintaan dan pasokan hunian terjangkau. Banyak kawasan tua dipenuhi bangunan tanpa lift dari pertengahan abad ke-20 yang mudah disekat menjadi kamar-kamar kecil. Pelajar, pendatang baru, dan warga lanjut usia sering memilih kamar-kamar ini karena apartemen dengan harga pasar berada di luar jangkauan mereka dan waktu tunggu perumahan publik dapat mencapai bertahun-tahun.

Bagi pemilik dan operator, bisnis ini menguntungkan. Satu apartemen seluas 900 kaki persegi dapat disekat menjadi lima atau enam kamar, masing-masing dengan harga sewa tersendiri, dan total sewanya sering kali melebihi jumlah yang akan dibayar satu rumah tangga untuk apartemen yang sama. Insentif semacam itu, ditambah lemahnya pengawasan pada masa lalu, mendorong penyekatan lebih lanjut. Mengembalikan hunian tersebut ke standar yang ditetapkan mengurangi keuntungan dari kamar-kamar terkecil, sehingga pemerintah mengiringi peraturan ini dengan penambahan perumahan publik.

Apa yang Akan Terjadi Selanjutnya

Tenggat waktunya sudah ditetapkan. Peraturan ini mulai berlaku pada 1 Maret 2026, dan pendaftaran dibuka saat itu juga dengan masa pengajuan satu tahun. Mulai Maret 2027, menyewakan rumah petak yang belum terdaftar atau diakui akan menjadi pelanggaran. Pemilik kemudian memiliki waktu hingga Februari 2030 untuk menyelesaikan perbaikan dan memperoleh pengakuan atau mengembalikan propertinya ke tata letak hunian biasa. Pihak berwenang menyatakan inspeksi dan penegakan aturan akan diperluas pada 2027, sementara biaya akan dibebaskan atau dikurangi pada awal program agar pemilik masuk ke dalam sistem sebelum biaya penuh diberlakukan setelahnya.

Para pegiat akan mengawasi ketegasan penegakan aturan dan apakah pasokan perumahan yang lebih luas tersedia tepat waktu. Jika pasokan hunian publik dan hunian transisi meningkat sesuai rencana, tekanan terhadap harga sewa rumah petak dapat mereda meski unit yang tidak memenuhi standar menghilang. Jika pasokan terlambat, penyewa di segmen terbawah pasar mungkin menghadapi pilihan sulit. Perkembangan 24 hingga 48 bulan ke depan akan menunjukkan apakah solusi melalui peraturan yang disertai pasokan baru akhirnya dapat mengakhiri ketergantungan kota ini pada hunian hasil penyekatan yang tidak aman.

Poin Utama

• Peraturan baru membentuk Unit Hunian Dasar dan melarang unit dengan luas di bawah 8 meter persegi mulai Maret 2026.
• Setiap unit harus memiliki jendela yang dapat dibuka, toilet pribadi tertutup dan wastafel, serta memenuhi standar kebakaran, struktur, pencahayaan, dan ventilasi.
• Pendaftaran dibuka pada 1 Maret 2026, dengan masa 12 bulan bagi pemilik untuk mendaftarkan properti mereka ke dalam sistem.
• Mulai Maret 2027, menyewakan unit yang belum terdaftar atau diakui akan menjadi pelanggaran.
• Pemilik memiliki waktu hingga Februari 2030 untuk melakukan perbaikan dan memperoleh pengakuan atau mengembalikan tata letak ke kondisi semula.
• Sanksi dapat mencapai HK$300.000 dan hukuman penjara tiga tahun, dengan kemungkinan denda harian untuk pelanggaran yang berlanjut.
• Sekitar 110.000 rumah petak dihuni sekitar 220.000 warga, dan diperkirakan sekitar sepertiganya tidak memenuhi standar.
• Pejabat memperkirakan sekitar 80.000 unit akan tetap ada setelah diperbaiki atau ditutup, sementara pasokan hunian publik dan hunian transisi diperkirakan meningkat.
• Pengendalian sewa rumah petak membatasi kenaikan sewa saat perpanjangan maksimal 10 persen dan melarang kenaikan selama periode dua tahun pertama.
• Penyewa tidak bertanggung jawab secara pidana berdasarkan rezim baru ini, yang menyasar pihak yang menyewakan unit yang tidak memenuhi ketentuan.