Jepang Luncurkan Program Subsidi untuk Menghidupkan Kembali Rumah Kosong di Tengah Penuaan Penduduk

Mengapa Jepang menyubsidi renovasi rumah yang segera ditinggalkan penghuninya

Tahun fiskal mendatang, Jepang akan meluncurkan proyek percontohan baru untuk mencegah rumah-rumah terbengkalai di dalam dan sekitar kota-kota besar. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata berencana memberikan subsidi renovasi agar properti, termasuk yang diperkirakan akan ditinggalkan oleh penghuni lanjut usia, dapat kembali digunakan sebagai hunian keluarga atau dialihfungsikan menjadi pusat penitipan anak dan fasilitas komunitas lainnya. Pemilik rumah yang berencana pindah atau tinggal di fasilitas perawatan lansia akan didorong untuk merenovasi propertinya alih-alih membiarkannya tak terpakai. Pembeli yang memperoleh rumah kosong dan berkomitmen untuk merenovasinya juga dapat memenuhi syarat. Tujuannya ada dua: memperlambat peningkatan jumlah rumah kosong di perkotaan dan memudahkan pekerja mendapatkan rumah di tengah tingginya biaya konstruksi.

Tantangannya berskala besar. Jepang memiliki sekitar 9 juta hunian kosong pada 2023, atau sekitar 14 persen dari seluruh rumah. Tidak semuanya terbengkalai, sebab sebagian sedang dipasarkan atau hanya sesekali digunakan. Namun, jumlah rumah yang lama tak terurus terus bertambah. Data pemerintah menunjukkan rekor 3,85 juta rumah pada 2023 tidak berpenghuni selama bertahun-tahun dan tidak tercatat untuk disewakan atau dijual. Properti kosong yang kondisinya memburuk dapat mengancam keselamatan dan mengurangi daya tarik lingkungan, terutama di kawasan yang penduduknya menua dengan cepat.

Proyeksi demografi menunjukkan perubahan yang lebih tajam di masa mendatang. Survei kementerian memperkirakan jumlah rumah dan apartemen yang hanya dihuni penduduk berusia 85 tahun ke atas akan meningkat pesat selama satu dekade mendatang. Di wilayah Tokyo (Tokyo dan tiga prefektur di sekitarnya), jumlahnya diperkirakan naik dari sekitar 340.000 hunian pada 2023 menjadi sekitar 940.000 pada 2033. Di wilayah Kansai yang berpusat di Osaka dan Kyoto, jumlah hunian dalam kategori serupa diproyeksikan bertambah dari sekitar 210.000 menjadi sekitar 580.000. Banyak rumah ini kemungkinan akan dipasarkan atau dibiarkan kosong ketika penghuninya tinggal bersama kerabat atau masuk ke fasilitas perawatan. Subsidi baru ini bertujuan mengarahkan peralihan tersebut ke renovasi, bukan penelantaran.

Biaya yang ditanggung proyek percontohan dan pihak yang dapat mengajukan

Program ini akan berjalan di kawasan permukiman di dalam dan sekitar kota-kota besar yang dibangun pada masa pertumbuhan pesat, dari 1950-an hingga 1970-an. Kementerian, bekerja sama dengan pemerintah daerah yang berpartisipasi, akan memilih kawasan sasaran yang sudah banyak memiliki rumah kosong atau diperkirakan akan mengalaminya. Fokusnya adalah lingkungan yang masih memiliki akses baik ke lapangan kerja, sekolah, dan transportasi, tetapi jumlah rumah tangga yang hanya dihuni lansia terus meningkat.

Pemohon yang memenuhi syarat mencakup pemilik rumah kosong saat ini dan pemilik rumah lanjut usia yang propertinya kemungkinan akan kosong setelah mereka pindah ke rumah kerabat atau fasilitas perawatan. Orang yang membeli rumah kosong di kawasan yang ditetapkan dan merenovasinya juga memenuhi syarat. Subsidi dapat digunakan untuk renovasi interior dan eksterior, perbaikan pipa, serta pekerjaan lain yang diperlukan agar properti kembali aman dan layak digunakan. Pemerintah memperkirakan banyak properti ini akan kembali dipasarkan sebagai rumah keluarga. Properti lainnya dapat digunakan kembali sebagai pusat penitipan anak, balai komunitas, fasilitas dukungan pengasuhan anak, atau ruang kerja kecil.

Proyek ini akan berlangsung selama beberapa tahun sebagai uji coba, dengan tujuan memperluasnya ke daerah lain yang menghadapi kondisi serupa. Kementerian telah mengajukan anggaran beberapa ratus juta yen untuk tahun fiskal mendatang guna memulai program ini. Pemerintah daerah diharapkan menyiapkan proses untuk membantu pemohon menjalani pemeriksaan, mengurus izin, dan memilih kontraktor.

Fokus program dan pentingnya kawasan sasaran

Banyak lingkungan yang menjadi sasaran awalnya merupakan kota baru dan kompleks perumahan besar yang dibangun untuk melayani para komuter selama pertumbuhan pesat Jepang. Beberapa dekade kemudian, para pembeli awal menua di tempat tinggal mereka. Anak-anak mereka kerap pindah, sekolah-sekolah digabung, dan toko-toko kecil tutup. Lingkungan terbangun ini masih menawarkan akses transportasi dan jalan yang baik, tetapi penduduknya menua dan banyak rumah terlalu besar untuk rumah tangga modern yang lebih kecil. Ketika satu blok mulai kehilangan penghuninya, kemundurannya dapat terus berlanjut.

Rumah kosong dapat memicu lingkaran masalah. Properti yang gelap membuat calon pembeli ragu dan menghambat investasi rutin dari tetangga. Bangunan yang tak terurus dapat menjadi tempat pembuangan sampah ilegal, sarang hama, dan sumber risiko kebakaran. Di negara yang kerap dilanda gempa bumi dan badai hebat, bangunan tak terawat juga dapat membahayakan keselamatan warga sekitar. Menghidupkan kembali rumah kosong sebagai hunian atau fasilitas yang bermanfaat dapat membantu menstabilkan kawasan dan menjaga aktivitas sehari-hari tetap berjalan.

Mengapa gelombang rumah kosong akan datang

Jumlah rumah tangga di kawasan perkotaan yang hanya dihuni penduduk berusia sangat lanjut meningkat pesat. Ketika pemilik pindah ke fasilitas perawatan jangka panjang atau meninggal, rumah yang mereka tinggalkan bisa terbengkalai. Pembayaran asuransi dan biaya pemeliharaan terhenti, pasokan utilitas diputus, dan kerusakan pun semakin cepat. Proyeksi kementerian untuk Tokyo dan Kansai menunjukkan peningkatan tajam jumlah hunian semacam ini hingga 2033. Renovasi dan penjualan sejak dini lebih murah daripada membiarkan rumah-rumah rusak hingga akhirnya harus ditutup atau dibongkar.

Penjelasan tentang akiya dan cara Jepang menghitung rumah kosong

Rumah kosong di Jepang biasa disebut akiya. Survei perumahan nasional menghitung semua hunian kosong, termasuk properti yang dijual, rumah sewa yang belum mendapat penyewa, rumah kedua, dan rumah yang kosong karena alasan lain. Dalam jumlah keseluruhan tersebut, terdapat bagian yang cukup besar yang sudah lama kosong dan tidak aktif di pasar. Rumah-rumah terbengkalai ini menjadi sasaran berbagai peraturan daerah dan kini juga menjadi fokus upaya subsidi baru di kawasan perkotaan.

Sejumlah faktor struktural mendorong fenomena ini. Populasi Jepang menyusut dan menua. Banyak ahli waris tinggal di tempat lain dan tidak ingin mewarisi properti lama yang membutuhkan biaya perawatan mahal. Pembongkaran dapat menelan biaya besar, sementara aturan pajak terkadang membuat pemilik lebih memilih membiarkan bangunan tetap berdiri meski tak berpenghuni. Pasar rumah tua juga terbatas karena pembeli cenderung memilih bangunan baru, sebuah preferensi yang dipengaruhi kekhawatiran akan keselamatan dari gempa dan praktik pembangunan selama puluhan tahun yang mengutamakan bangunan baru dibandingkan bangunan lama.

Kebijakan pemerintah terus berkembang untuk mengatasi masalah ini. Undang-Undang Tindakan Khusus Rumah Kosong memungkinkan pemerintah kota mengidentifikasi properti yang berbahaya atau sangat terbengkalai, lalu memerintahkan perbaikan atau pembongkaran. Setelah sebuah rumah ditetapkan dalam kategori tersebut, pemerintah daerah juga dapat mencabut keringanan pajak properti yang sebelumnya menghambat pembongkaran. Reformasi yang berlaku sejak 2024 mewajibkan pendaftaran warisan properti, memperketat sistem guna mengurangi jumlah properti yang kehilangan kejelasan kepemilikan dan memudahkan pihak berwenang menghubungi pihak yang bertanggung jawab.

Renovasi semakin diminati dibanding pembangunan baru seiring kenaikan biaya

Tingginya biaya konstruksi membuat rumah baru di kawasan perkotaan semakin sulit dijangkau oleh rumah tangga dengan anak. Harga material, kekurangan tenaga kerja, dan keterlambatan rantai pasok semuanya mendorong kenaikan harga bangunan baru. Dengan menyalurkan dana untuk renovasi, pemerintah berharap dapat menambah pasokan rumah siap huni dengan harga yang terjangkau bagi keluarga.

Renovasi bangunan yang sudah ada memberi manfaat lebih dari sekadar penghematan biaya. Properti dapat kembali digunakan lebih cepat dibandingkan jika dibongkar dan dibangun ulang, karakter lingkungan tetap terjaga, dan limbah konstruksi berkurang. Peningkatan efisiensi energi, insulasi yang lebih baik, dan perlengkapan modern dapat membuat rumah lama lebih hemat energi dan nyaman tanpa harus membangunnya dari awal.

Proyek percontohan ini juga mendukung alih fungsi yang sesuai dengan kebutuhan setempat. Rumah yang tak lagi cocok untuk satu keluarga dapat menampung ruang penitipan anak kecil, kegiatan sepulang sekolah, kantor dukungan pengasuhan anak, atau ruang kerja tenang bagi pekerja jarak jauh. Pemanfaatan seperti ini menjaga aktivitas di jalan dan menghadirkan kembali layanan sehari-hari dalam jarak yang bisa ditempuh dengan berjalan kaki.

Dapatkah pemanfaatan ulang mengembalikan layanan ke lingkungan yang menua?

Jepang telah menguji coba sistem dukungan lingkungan yang menghubungkan layanan medis, sosial, dan kebutuhan sehari-hari di dekat tempat tinggal warga. Salah satu contohnya di pinggiran Tokyo, yang kerap disebut model Nagayama untuk perawatan terpadu berbasis komunitas, menunjukkan bagaimana pemerintah daerah, organisasi nirlaba, dan pelaku usaha dapat bekerja sama mendukung warga lanjut usia dan menjaga kehidupan lingkungan tetap berkelanjutan. Pelajarannya: fasilitas sederhana yang ditempatkan di lokasi tepat dapat menjadi penopang komunitas.

Subsidi baru ini dapat membantu mewujudkan gagasan tersebut di kawasan perkotaan yang menghadapi peningkatan jumlah rumah kosong. Mengubah sebagian rumah kosong menjadi tempat penitipan anak, ruang pertemuan komunitas, dan pusat dukungan pengasuhan anak dapat mempersingkat perjalanan keluarga serta menjaga keterlibatan tetangga yang lebih tua. Ketika warga dari berbagai kelompok usia menggunakan jalan dan fasilitas yang sama, ikatan sosial menguat dan jalanan terasa lebih aman.

Riset perkotaan di sebuah kota satelit kawasan Tokyo menunjukkan kaitan antara aksesibilitas dan rumah kosong. Kawasan dengan akses jalan yang lebih baik cenderung memiliki lebih sedikit rumah kosong, sedangkan ketidakcocokan antara kawasan permukiman dan jenis ruang lantai ritel tertentu berkaitan dengan tingginya jumlah rumah kosong. Investasi yang memudahkan kehidupan sehari-hari, mulai dari jalan yang lebih aman hingga taman dan layanan di dekat rumah, dapat memperbesar dampak pendanaan renovasi.

Bagi pembeli dan pemilik, apa saja keuntungan dan kerugiannya?

Pemilik yang mungkin akan meninggalkan properti usang dapat memanfaatkan subsidi untuk membiayai perbaikan penting, lalu menjual atau menyewakannya. Pembeli dapat menemukan rumah berukuran keluarga yang lebih dekat dengan tempat kerja dan sekolah, sering kali dengan harga di bawah rumah baru. Ketika beberapa rumah di satu jalan diperbaiki, kepercayaan meningkat dan investasi swasta menyusul, sehingga siklus kemunduran dapat terputus.

Namun, ada sejumlah kendala. Banyak rumah tua memerlukan penguatan tahan gempa, penggantian atap, perbaikan pipa dan instalasi listrik, serta insulasi yang lebih baik. Sebagian properti memiliki riwayat warisan yang rumit dan status kepemilikan yang tidak jelas karena melibatkan beberapa ahli waris. Perizinan dan pemeriksaan membutuhkan waktu, sedangkan perubahan fungsi menjadi fasilitas harus memenuhi ketentuan bangunan dan keselamatan kebakaran yang ketat. Pembeli juga perlu memeriksa peraturan setempat tentang kegiatan usaha jika berencana menyediakan layanan.

Langkah praktis bagi pemohon meliputi:

• Pastikan status kepemilikan dan pendaftaran sejak dini, terutama untuk properti warisan.
• Minta pemeriksaan profesional yang mencakup struktur, sistem air, gas, dan listrik.
• Dapatkan penawaran tertulis dari kontraktor berlisensi dan pastikan lingkup pekerjaannya memenuhi standar untuk penggunaan yang direncanakan.
• Pastikan aturan setempat terkait penggunaan fasilitas dan jam operasional jika berencana mengadakan kegiatan penitipan anak atau komunitas.
• Sisihkan dana untuk biaya pemeliharaan rutin, asuransi, dan pajak properti setelah renovasi.

Pernyataan pejabat tentang tujuan program

Seorang pejabat senior di Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi, dan Pariwisata menjelaskan tujuan proyek percontohan ini secara lugas.

Lonjakan biaya konstruksi telah menyulitkan keluarga dengan anak pada umumnya untuk membeli rumah baru. Melalui proyek revitalisasi ini, kami berupaya menekan peningkatan jumlah rumah kosong dan menciptakan lingkungan tempat tinggal yang nyaman bagi keluarga dengan anak.

Analis kerap menyebut bahwa pasar domestik sejak lama lebih menghargai rumah baru daripada rumah yang direnovasi. Preferensi ini berakar pada risiko bencana dan praktik pembangunan masa lalu yang mengutamakan penggantian bangunan. Kebijakan yang mengurangi ketidakpastian, menjamin mutu, dan menunjukkan dukungan pemerintah terhadap pemanfaatan ulang dapat membantu mengalihkan permintaan ke rumah lama yang telah direnovasi dengan baik.

Kaitan tren ini dengan pariwisata dan usaha kecil

Di berbagai daerah di Jepang, sejumlah rumah kosong telah diubah menjadi rumah tamu, penginapan kecil, ruang kerja bersama, dan pusat komunitas. Rumah kayu tradisional yang dikenal sebagai kominka menarik pengunjung yang ingin menikmati lingkungan autentik dan pemandangan pedesaan. Di kawasan perkotaan, penyewaan jangka pendek sering kali diatur dengan ketat, sehingga pemanfaatan ulang yang paling umum kemungkinan tetap sebagai hunian atau layanan komunitas. Meski begitu, ruang kerja kecil, ruang dukungan anak, dan balai serbaguna dapat mendorong aktivitas harian serta belanja lokal.

Banyak pemerintah daerah mengelola daftar daring yang dikenal sebagai bank akiya untuk mempertemukan pembeli dan penjual, dan sebagian menawarkan hibah kecil atau keringanan pajak. Subsidi baru untuk kawasan metropolitan ini tidak menggantikan program tersebut. Tujuannya adalah mendorong renovasi di lingkungan perkotaan yang memiliki permintaan hunian keluarga dan tempat sebagian rumah dapat dialihfungsikan untuk mendukung orang tua yang bekerja.

Hal yang perlu dicermati selanjutnya

Proyek percontohan dijadwalkan dimulai pada tahun fiskal mendatang, yang di Jepang dimulai pada 1 April. Kementerian telah mengajukan anggaran beberapa ratus juta yen untuk mendanai peluncuran program. Pemerintah daerah yang berpartisipasi akan menetapkan kawasan uji coba, mengumumkan kriteria kelayakan, dan membuka pendaftaran bagi pemilik serta pembeli yang siap merenovasi.

Hasil pada tahun pertama akan menjadi tolok ukur penting. Indikator yang dapat dicermati meliputi jumlah rumah yang direnovasi dan dihuni, penurunan jumlah rumah yang lama terbengkalai di kawasan uji coba, jumlah tempat penitipan anak dan ruang komunitas yang dibangun, serta waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan proyek. Bukti dari kawasan awal akan menjadi dasar untuk memperluas program ke daerah lain yang menghadapi gelombang rumah kosong serupa.

Poin penting

• Jepang akan menyubsidi renovasi mulai tahun fiskal mendatang untuk mengurangi jumlah rumah kosong di perkotaan dan mendukung hunian keluarga.
• Program ini menyasar lingkungan di sekitar kota-kota besar yang dibangun pada 1950-an hingga 1970-an dan kini semakin banyak dihuni rumah tangga yang hanya terdiri atas lansia.
• Pemilik, lansia yang rumahnya akan kosong, dan pembeli yang merenovasi dapat memenuhi syarat untuk menerima bantuan.
• Subsidi mencakup pekerjaan interior dan eksterior serta perbaikan pipa; rumah dapat digunakan kembali sebagai hunian atau fasilitas seperti pusat penitipan anak dan balai komunitas.
• Sekitar 9 juta hunian di Jepang kosong pada 2023, atau sekitar 14 persen dari seluruh rumah, termasuk 3,85 juta unit yang lama terbengkalai.
• Jumlah rumah yang hanya dihuni penduduk berusia 85 tahun ke atas diperkirakan meningkat tajam hingga 2033 di wilayah Tokyo dan Kansai.
• Tingginya biaya konstruksi menjadikan renovasi pilihan praktis bagi keluarga dengan anak yang mencari rumah dekat tempat kerja dan sekolah.
• Aturan yang lebih ketat untuk rumah kosong berbahaya dan kewajiban pendaftaran warisan ditujukan untuk mengurangi penelantaran dan mempercepat pemanfaatan kembali.