Jepang Akan Beri Subsidi Renovasi Rumah Kosong untuk Membantu Keluarga dan Kota yang Menua

Mengapa rencana ini penting sekarang

Jepang sedang menyiapkan proyek percontohan dengan model baru untuk mencegah rumah-rumah terbengkalai, seiring banyak warga lanjut usia pindah untuk tinggal bersama kerabat atau masuk ke fasilitas perawatan. Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata berencana meluncurkan proyek percontohan itu pada tahun fiskal berikutnya, bekerja sama dengan pemerintah daerah untuk mengubah properti yang kosong atau berpotensi kosong menjadi hunian keluarga dan fasilitas komunitas seperti pusat penitipan anak serta ruang kerja bersama. Rencana ini bertujuan meringankan beban keluarga pekerja yang menghadapi tingginya biaya pembangunan rumah baru, sekaligus menangani semakin banyaknya rumah yang terbengkalai.

Tantangan ini kian mendesak. Data pemerintah menunjukkan jumlah rumah kosong terbengkalai mencapai rekor 3,85 juta unit pada 2023, bagian dari kumpulan properti kosong yang jauh lebih besar di seluruh negeri. Perhitungan yang lebih luas memperkirakan jumlah total hunian kosong sekitar sembilan juta, atau sekitar 14 persen dari seluruh rumah. Persentase itu terus meningkat seiring menyusut dan menuanya populasi. Rumah kosong bukan hanya masalah di pedesaan. Rumah-rumah itu semakin terlihat di kawasan metropolitan, tempat keberadaannya dapat menurunkan kondisi lingkungan, mempersulit penanganan bencana, dan menimbulkan risiko keselamatan jika dibiarkan rusak.

Data demografi menunjukkan peningkatan yang lebih tajam pada tahun-tahun mendatang. Survei kementerian pertanahan memproyeksikan jumlah rumah yang hanya dihuni orang berusia 85 tahun atau lebih akan naik dari sekitar 340.000 unit pada 2023 menjadi sekitar 940.000 pada 2033 di Tokyo dan tiga prefektur sekitarnya. Di wilayah Kansai, yang mencakup Osaka dan Kyoto serta prefektur di sekitarnya, jumlahnya diperkirakan melonjak dari sekitar 210.000 menjadi sekitar 580.000 dalam periode yang sama. Banyak rumah tersebut bisa segera kosong ketika penghuninya pindah atau meninggal dunia.

Renovasi rumah yang sudah ada dapat menjadi jalan yang lebih cepat dan terjangkau untuk memiliki rumah dibandingkan membangun baru. Biaya material dan tenaga kerja meningkat dalam beberapa tahun terakhir, sementara pembiayaan pembangunan rumah baru semakin sulit dijangkau keluarga yang membesarkan anak. Pemerintah bertaruh bahwa pengucuran dana dalam jumlah terbatas untuk renovasi akan menekan kawasan perkotaan yang terbengkalai sekaligus menambah pasokan hunian ramah keluarga.

Cara kerja subsidi baru

Proyek percontohan ini menyasar lingkungan di dalam dan sekitar kota-kota besar yang dibangun selama masa pertumbuhan pesat pada 1950-an hingga 1970-an. Banyak kawasan ini diperkirakan akan mengalami peningkatan jumlah rumah kosong seiring warga lanjut usia mengurangi ukuran tempat tinggal atau pindah ke fasilitas perawatan. Kementerian, bersama pemerintah daerah yang berpartisipasi, akan memilih zona tertentu yang paling berpeluang memperoleh manfaat dari subsidi.

Dana publik akan digunakan untuk mendukung renovasi, bukan pembangunan baru. Pemerintah pusat berencana memberikan subsidi untuk pembaruan interior dan eksterior, perbaikan instalasi pipa, serta pekerjaan lain yang dibutuhkan agar bangunan terbengkalai dapat kembali digunakan. Program ini dirancang untuk membantu pemilik yang akan meninggalkan rumahnya maupun pembeli yang mengambil alih properti kosong di kawasan sasaran.

Syarat dan pemanfaatan utama

• Siapa yang dapat mengajukan: Pemilik rumah kosong saat ini dan warga lanjut usia yang rumahnya kemungkinan akan kosong setelah mereka pindah untuk tinggal bersama kerabat atau masuk ke fasilitas perawatan. Orang yang membeli rumah kosong di kawasan yang ditetapkan dan merenovasinya juga memenuhi syarat.
• Yang dapat ditanggung subsidi: Renovasi interior dan eksterior, perbaikan instalasi pipa, serta pekerjaan lain yang diperlukan agar properti kembali aman dan layak huni.
• Wilayah penerapan: Zona permukiman terpilih di dalam dan sekitar kota-kota besar, terutama lingkungan yang dibangun pada masa pertumbuhan pesat 1950-an hingga 1970-an.
• Pemanfaatan yang dituju: Hunian bagi keluarga pekerja dan keluarga yang membesarkan anak, pusat penitipan anak, balai komunitas, fasilitas dukungan pengasuhan anak, dan ruang kerja.
• Rancangan program: Proyek percontohan selama beberapa tahun dengan tujuan yang dinyatakan untuk diperluas ke wilayah lain yang menghadapi tantangan serupa jika hasilnya baik.

Pejabat memperkirakan banyak proyek akan berakhir dengan rumah yang sudah direnovasi dijual di pasar terbuka atau disewakan sebagai hunian keluarga. Sebagian properti akan dialihfungsikan menjadi fasilitas komunitas di lokasi yang membutuhkan, guna memastikan infrastruktur sosial, mulai dari penitipan anak hingga ruang pertemuan, sesuai dengan kebutuhan lingkungan yang terus berubah.

Mengapa Jepang memiliki begitu banyak rumah kosong

Rumah kosong di Jepang, yang sering disebut akiya, mencerminkan perubahan panjang dalam populasi dan preferensi perumahan. Selama puluhan tahun, generasi muda meninggalkan kota-kota kecil dan daerah pedesaan untuk mencari pekerjaan di kawasan metropolitan. Angka kelahiran turun, populasi menua, dan banyak rumah diwariskan kepada orang-orang yang tidak berencana menempatinya. Properti-properti itu bisa dibiarkan kosong selama bertahun-tahun.

Kebijakan pajak juga berperan. Pemilik sering kali harus membayar pajak tahunan lebih tinggi jika merobohkan rumah dan membiarkan lahannya kosong, sehingga mereka enggan membongkar bangunan yang sudah tidak layak diselamatkan. Dalam sejumlah kasus, pencatatan yang tidak memadai dan proses pewarisan yang rumit dapat membuat kepemilikan tidak jelas. Ketika sebuah harta warisan dibagi di antara ahli waris yang tersebar di seluruh negeri, memperoleh persetujuan untuk memperbaiki atau menjualnya bisa memakan waktu bertahun-tahun.

Dinamika pasar menambah kerumitan. Pembeli rumah di Jepang cenderung memilih properti baru, sementara stok rumah yang sudah ada kerap dinilai berdasarkan tanahnya, bukan bangunannya. Banyak rumah yang dibangun selama masa pertumbuhan pesat menggunakan material dan standar yang tidak lagi sesuai dengan ekspektasi modern untuk efisiensi energi dan keamanan gempa. Akiya di pedesaan yang jauh dari transportasi, sekolah, dan layanan kesehatan sulit dijual meski harganya murah. Rumah kosong juga menghambat perencanaan bencana. Di zona gempa dan banjir, bangunan terbengkalai dapat menghalangi jalur evakuasi atau menimbulkan bahaya saat pembersihan.

Dampak akiya terhadap keselamatan dan penanganan bencana

Di negara yang rawan bencana, bangunan terbengkalai memperbesar risiko. Lahan yang ditumbuhi semak belukar dapat menyembunyikan atap yang ambruk dan dinding yang tidak stabil. Petugas pemadam kebakaran dan tim darurat bisa mengalami keterlambatan ketika properti kosong menghalangi akses atau ketika kepemilikannya tidak jelas sehingga pihak berwenang tidak dapat bertindak cepat. Mengurangi jumlah rumah terbengkalai akan meningkatkan keselamatan dan membantu kota merencanakan evakuasi serta pemeliharaan infrastruktur dengan lebih pasti.

Apa yang berbeda kali ini

Proyek percontohan baru ini menitikberatkan pencegahan dan lokasi. Program ini berfokus pada rumah yang akan segera kosong di kawasan metropolitan, tempat permintaan dari keluarga lebih kuat dan layanan komunitas dapat terus beroperasi. Pendekatan ini berbeda dari upaya sebelumnya yang mengandalkan pencocokan penyewa dengan rumah yang sudah kosong, sering kali di lokasi dengan permintaan terbatas.

Sistem Jaring Pengaman Perumahan yang direvisi dan diluncurkan pada 2017 berupaya mendaftarkan rumah kosong sebagai hunian sewa terjangkau bagi warga berpenghasilan rendah dan lansia yang tinggal sendiri. Hasilnya tidak mencapai target. Pada 2020, jumlah rumah terdaftar hanya sebagian kecil dari yang diharapkan pejabat, dan banyak pemilik tetap khawatir akan penyewa yang gagal membayar sewa atau kejadian saat penghuni meninggal di properti mereka. Pihak berwenang kemudian menyederhanakan pendaftaran, menurunkan biaya, melonggarkan ketentuan penjamin, dan menghubungkan pemilik properti dengan kelompok dukungan sosial untuk memantau penyewa. Langkah-langkah itu membantu, tetapi belum mampu membuka akses ke stok rumah yang lebih luas.

Pelajaran dari kebijakan sebelumnya

Ada dua pelajaran utama. Pertama, insentif saja mungkin tidak cukup meyakinkan pemilik jika beban finansial dan praktisnya masih berat. Kedua, berfokus pada lokasi dengan permintaan lebih kuat meningkatkan peluang properti yang direnovasi segera dihuni dan dirawat. Proyek percontohan baru ini menjawab kedua hal tersebut dengan menanggung biaya renovasi di zona perkotaan yang ditetapkan dan mengarahkan sebagian properti untuk dimanfaatkan sebagai fasilitas penitipan anak dan komunitas, yang kebutuhannya lebih jelas.

Potensi manfaat bagi keluarga dan komunitas

Bagi keluarga pekerja, proyek percontohan ini dapat membuka jalan untuk memiliki rumah atau mendapatkan tempat tinggal yang lebih luas tanpa harus menanggung mahalnya pembangunan baru. Renovasi dapat dilakukan bertahap, dan pembeli mungkin bisa memprioritaskan dapur, kamar mandi, serta insulasi terlebih dahulu, lalu memperbarui interior seiring tersedianya anggaran. Mengubah rumah terbengkalai menjadi hunian yang nyaman juga mengembalikan nilai lingkungan dan menunjukkan bahwa kawasan tersebut tetap hidup dan terawat.

Pejabat juga berharap program ini dapat mengisi kekosongan layanan. Mengubah sebagian properti menjadi pusat penitipan anak, pusat dukungan pengasuhan anak, dan balai komunitas kecil dapat mengurangi tekanan pada daftar tunggu serta mempersingkat waktu perjalanan orang tua. Ruang kerja bersama dapat mengurangi waktu perjalanan pekerja jarak jauh dan hibrida, sekaligus menjaga agar pengeluaran tetap berputar di lingkungan setempat.

Seorang pejabat kementerian menegaskan fokus program pada keluarga dan tantangan keterjangkauan. Pejabat tersebut mengatakan bahwa lonjakan harga konstruksi membuat rumah baru semakin sulit dijangkau oleh keluarga yang membesarkan anak. Pejabat itu menambahkan:

Melalui proyek revitalisasi ini, kami bertujuan menekan peningkatan jumlah rumah kosong dan menciptakan lingkungan hidup yang nyaman bagi keluarga dengan anak-anak.

Program ini juga memberikan manfaat lingkungan. Penggunaan kembali bangunan yang sudah ada menghindari limbah pembongkaran dan mempertahankan karbon yang terkandung dalam fondasi serta rangka bangunan. Peningkatan insulasi, jendela yang lebih efisien, serta sistem pemanas dan pendingin modern pada rumah-rumah tua dapat memangkas tagihan energi dan meningkatkan kenyamanan saat musim panas yang terik maupun musim dingin yang dingin.

Lokasi dan waktu dimulainya proyek percontohan

Proyek percontohan ini akan dimulai di lingkungan terpilih di dalam dan sekitar kota-kota besar, dengan fokus awal pada kawasan pinggiran kota dan kota baru yang dibangun antara 1950-an hingga 1970-an. Di tempat-tempat inilah banyak perintis pertumbuhan pascaperang membeli rumah, membesarkan keluarga, dan kini menua di rumah mereka. Kementerian akan bekerja sama dengan pemerintah daerah untuk menentukan kawasan sasaran tempat sekumpulan properti dapat kembali dimanfaatkan secara produktif.

Proyek percontohan dijadwalkan dimulai pada tahun fiskal berikutnya, yang di Jepang dimulai pada April. Program ini akan berjalan selama beberapa tahun untuk mengukur tingkat partisipasi dan hasilnya, dengan tujuan yang dinyatakan untuk memperluasnya ke wilayah lain yang menghadapi tekanan demografi dan perumahan serupa. Kementerian telah mengajukan anggaran beberapa ratus juta yen pada anggaran mendatang untuk membiayai tahap awal subsidi. Angka tersebut menunjukkan skala proyek percontohan yang praktis untuk menguji pendekatan terbaik sebelum diterapkan secara luas.

Secara praktis, proses untuk sebuah properti dapat berlangsung dalam hitungan bulan, bukan tahun. Setelah pemilik atau pembeli di zona terpilih memenuhi syarat, merinci lingkup pekerjaan, dan mendapatkan kontraktor, banyak pembaruan dapat diselesaikan dengan cepat. Kecepatan ini penting bagi keluarga, terutama yang harus mengatur pengasuhan anak dan pekerjaan.

Tantangan dan risiko

Banyak rumah tua membutuhkan lebih dari sekadar penyegaran kosmetik. Sebagian rumah yang dibangun selama masa pertumbuhan pesat mungkin memerlukan penguatan struktur, atap baru, atau instalasi ulang kabel listrik agar memenuhi standar keselamatan modern. Jalan sempit dan lahan di lereng bukit di sejumlah kawasan pinggiran kota dapat mempersulit akses konstruksi. Peningkatan ketahanan terhadap gempa sangat penting dalam banyak kasus, sehingga menambah biaya dan membutuhkan tenaga terampil.

Tekanan biaya memang nyata. Para kontraktor menghadapi kenaikan harga material dan tenaga kerja. Jepang juga mengalami kekurangan tenaga kerja di sektor konstruksi, transportasi, dan perawatan. Tomoya Suzuki dari Institut Riset NLI menyoroti persoalan tenaga kerja yang lebih luas dan perlunya keterbukaan terhadap pekerja berbakat. Suzuki mengatakan:

Ada kekurangan tenaga kerja yang serius, terutama di sektor transportasi dan perawatan keperawatan. Untuk mempertahankan masyarakat dan perekonomian Jepang, kita perlu mempertimbangkan bagaimana pekerja Jepang dan asing dapat hidup berdampingan secara harmonis.

Ketersediaan tenaga kerja penting karena rumah yang direnovasi hanya menyelesaikan sebagian masalah. Pusat penitipan anak dan fasilitas perawatan lansia membutuhkan pekerja terlatih. Penambahan kapasitas layanan ini akan bergantung pada perekrutan lokal dan, dalam beberapa kasus, perekrutan yang lebih luas.

Partisipasi pemilik juga menjadi kendala. Sebagian keluarga enggan melepas rumah yang menyimpan banyak kenangan, meski mereka tidak lagi tinggal di sana. Ada pula yang menghadapi sengketa warisan rumit atau data pencatatan yang tidak jelas sehingga renovasi dapat tertunda atau terhambat. Kebijakan pajak dapat mendorong pemilik mempertahankan bangunan yang kian rusak daripada merobohkannya, sehingga pilihan menjadi terbatas jika bangunan sudah tidak dapat diperbaiki.

Pembiayaan juga berperan. Bank sering kali menilai tanah lebih tinggi daripada bangunan tua, dan sebagian pembeli mungkin lebih sulit mendapatkan pinjaman untuk renovasi dibandingkan pinjaman pembangunan baru. Rancangan proyek percontohan ini berupaya mengurangi sebagian kesenjangan tersebut dengan dana publik, tetapi hasil akhirnya tetap bergantung pada nilai pasar lokal dan praktik pemberi pinjaman.

Pemanfaatan adaptif dan dorongan lokal

Jepang telah bereksperimen dengan berbagai cara untuk mempertemukan rumah kosong dengan orang-orang yang ingin menempatinya. Bank akiya milik pemerintah kota mencantumkan properti dan menghubungkan pembeli dengan pemilik. Sejumlah kota melangkah lebih jauh dengan menawarkan subsidi, uang untuk pindah, atau bahkan rumah gratis dengan imbalan komitmen untuk menetap dan menyumbangkan tenaga serta modal. Program lokal ini telah memulihkan rumah menjadi kafe, penginapan, studio seniman, dan hunian keluarga.

Penelitian akademis mengenai pemanfaatan adaptif menunjukkan beberapa pola. Di kawasan perkotaan yang padat, rumah kosong sering kali mendapat fungsi baru sebagai usaha makanan dan penginapan, yang permintaannya stabil. Di kawasan campuran yang memiliki bangunan bersejarah, pemanfaatan kembali dapat memadukan pelestarian dengan kegiatan modern yang menguntungkan warga dan pengunjung. Di daerah pedesaan yang indah, rumah tradisional menarik wisatawan yang mencari pengalaman menginap autentik, meski jumlah penduduk di sekitarnya sedikit. Di semua kondisi, perencanaan cermat yang mempertimbangkan demografi setempat, akses transportasi, dan usia bangunan cenderung menghasilkan dampak lebih baik.

Minat dari luar negeri meningkat seiring yen yang melemah dan sorotan media sosial membuat rumah tradisional tampak menarik. Kenyataannya, sebagian besar pembelian membutuhkan kesabaran, kemampuan berbahasa, dan dukungan lokal untuk mengurus izin serta kontraktor. Proyek percontohan baru ini terutama ditujukan bagi rumah tangga domestik dan layanan komunitas di kawasan perkotaan, tetapi momentum pemanfaatan kembali yang lebih luas dapat meningkatkan keterampilan dan pengetahuan di seluruh pasar.

Poin Utama

• Jepang akan meluncurkan proyek percontohan selama beberapa tahun pada tahun fiskal berikutnya untuk memberikan subsidi renovasi rumah kosong dan rumah yang akan segera kosong di lingkungan perkotaan dan pinggiran kota terpilih.
• Kementerian Pertanahan, Infrastruktur, Transportasi dan Pariwisata akan bermitra dengan pemerintah daerah untuk menetapkan zona dan mendukung pembaruan interior, eksterior, serta instalasi pipa.
• Pemohon yang memenuhi syarat mencakup pemilik rumah yang rumahnya akan segera ditinggalkan dan pembeli yang mengambil alih serta merenovasi properti kosong di kawasan sasaran.
• Pemanfaatan akhir mencakup hunian keluarga, pusat penitipan anak, balai komunitas, pusat dukungan pengasuhan anak, dan ruang kerja bersama.
• Data pemerintah menunjukkan terdapat 3,85 juta rumah kosong terbengkalai pada 2023, dari total sekitar sembilan juta hunian kosong di seluruh negeri, atau sekitar 14 persen dari seluruh stok perumahan.
• Proyeksi menunjukkan peningkatan tajam jumlah rumah yang hanya dihuni orang berusia 85 tahun atau lebih di wilayah Tokyo dan Kansai pada 2033, yang dapat menambah jumlah rumah kosong.
• Program sebelumnya yang mengandalkan pendaftaran rumah kosong untuk disewakan dengan harga terjangkau tidak mencapai target, mencerminkan kekhawatiran pemilik dan lemahnya permintaan di sejumlah kawasan.
• Proyek percontohan ini menekankan pencegahan, lokasi, dan pemanfaatan kembali. Program ini bertujuan membuat kepemilikan rumah lebih terjangkau bagi keluarga, mengurangi kawasan perkotaan yang terbengkalai, dan menambah layanan komunitas sekaligus menguji pendekatan untuk kemungkinan perluasan.