Sewa di Tokyo Melampaui 30% Pendapatan Rumah Tangga

Biaya hidup di kota meningkat saat anggaran rumah tangga tertekan

Sewa apartemen di Tokyo dan kota-kota besar lainnya di Jepang naik dengan laju tercepat dalam beberapa dekade, dan kini semakin banyak penyewa yang menghabiskan lebih dari 30 persen pendapatan mereka untuk tempat tinggal. Ambang batas tersebut lazim digunakan peneliti dan lembaga perumahan sebagai tolok ukur keterjangkauan. Keluarga kembali ke pusat kota setelah pandemi, bersaing memperebutkan unit terbatas di kawasan yang strategis dan kian membebani anggaran bulanan. Akibatnya, pasar sewa semakin ketat sehingga orang lebih sulit menabung untuk membeli rumah, membayar biaya pendidikan, atau memenuhi kebutuhan sehari-hari yang terus meningkat.

Kenaikan sewa merupakan bagian dari perubahan yang lebih luas dalam perekonomian perkotaan. Perusahaan kembali menerapkan kehadiran di kantor, jumlah wisatawan kembali mendekati rekor tertinggi, dan daya tarik perjalanan yang lebih singkat, sekolah yang lebih baik, serta jaringan transportasi umum yang luas mendorong banyak rumah tangga kembali ke kawasan pusat. Pada saat yang sama, biaya konstruksi dan pembiayaan lebih tinggi dibandingkan beberapa tahun lalu. Harga kondominium melonjak ke rekor tertinggi, sehingga semakin banyak calon pembeli tetap menyewa. Tekanan paling terlihat di 23 distrik Tokyo, tetapi Osaka, Nagoya, dan Fukuoka menunjukkan pola serupa.

Krisis keterjangkauan ini tidak disebabkan oleh satu faktor saja. Keterbatasan pasokan, biaya operasional pemilik properti yang lebih tinggi, perubahan preferensi rumah tangga, dan kecenderungan ukuran unit rata-rata yang lebih kecil, semuanya berperan. Riset tentang pengaruh akses ke stasiun kereta terhadap nilai properti membantu menjelaskan mengapa persaingan semakin ketat di sekitar pusat-pusat perkotaan. Pilihan kebijakan akan memengaruhi seberapa cepat pasar dapat menambah hunian dan seberapa merata beban ditanggung penyewa maupun pemilik.

Seberapa cepat harga sewa di Tokyo naik

Data terbaru menunjukkan kenaikan tercepat dalam beberapa dekade

Data harga resmi menunjukkan perubahan yang jelas. Pada Maret, indeks harga konsumen untuk sewa sektor swasta di 23 distrik Tokyo naik 1.1 persen secara tahunan, laju tercepat sejak Oktober 1994. Komponen sewa nasional telah meningkat selama berbulan-bulan berturut-turut. Di lapangan, daftar properti yang ditawarkan mencerminkan tekanan ini. Di sekitar kampus Hongo Universitas Tokyo, harga sewa yang diminta untuk studio umumnya berkisar ¥140,000 per bulan, naik ¥10,000 hingga ¥20,000 dibandingkan lima tahun lalu, menurut pemantau pasar setempat yang dikutip The Japan News. Para ekonom memperingatkan bahwa karena sewa merupakan pengeluaran besar yang sulit dihindari, kenaikan sekecil apa pun dapat menekan belanja untuk kebutuhan lain. Kekhawatiran ini meningkat karena harga pangan, energi, dan jasa masih tinggi. Lihat: liputan The Japan News.

Unit berukuran keluarga memimpin lonjakan

Tekanan harga tidak merata di seluruh pasar. Selama lima tahun terakhir, harga sewa yang diminta untuk apartemen kecil di 23 distrik Tokyo naik sekitar 7.6 persen, sementara hunian berukuran keluarga meningkat sekitar 26.1 persen. Rumah tangga yang mencari ruang lebih luas dekat sekolah atau tempat penitipan anak kerap mengincar kawasan yang sama, sehingga pasokan yang tersedia semakin terbatas dan kenaikan sewa di segmen tersebut makin cepat. Pola serupa terlihat di Osaka dan kota-kota besar lainnya, tempat kawasan pusat dengan akses transportasi umum dan fasilitas yang baik semakin mahal.

Mengapa permintaan kembali ke pusat kota

Kemudahan perjalanan tetap menjadi keunggulan paling berharga dari hunian perkotaan di Jepang. Distrik pusat menawarkan jaringan kereta yang luas, waktu tempuh lebih singkat, dan lebih banyak pilihan pekerjaan. Sebuah studi tentang pasar sewa Tokyo menemukan bahwa kedekatan dan konsentrasi stasiun kereta dan kereta bawah tanah berdampak nyata pada tingkat sewa. Premi harga bukan hanya soal jarak ke stasiun terdekat. Peringkat stasiun-stasiun di sekitar hunian juga berpengaruh, yang berarti rumah di dekat beberapa stasiun dengan jalur dan pola layanan berbeda cenderung memiliki harga sewa lebih tinggi. Hal ini membantu menjelaskan mengapa harga di kawasan persimpangan beberapa jalur naik lebih cepat saat permintaan pulih. Lihat: riset ScienceDirect tentang konsentrasi stasiun.

Faktor kualitas hidup memperkuat daya tarik tersebut. Pusat kota memiliki banyak pilihan penitipan anak, program sepulang sekolah, layanan kesehatan, dan fasilitas budaya. Bagi rumah tangga yang menyeimbangkan jadwal kerja dan sekolah, penghematan waktu dari tinggal dekat stasiun dapat lebih berarti daripada ukuran hunian yang lebih kecil. Pulihnya pariwisata juga menghidupkan kembali lapangan kerja sektor jasa yang terkonsentrasi di distrik pusat. Ketika semakin banyak rumah tangga memprioritaskan akses dan waktu, permintaan bergeser ke kawasan-kawasan tersebut.

Faktor yang mendorong kenaikan biaya dari sisi pasokan

Pasokan terbatas dan semakin mahal untuk ditambah. Pengembang menghadapi kenaikan biaya bahan bangunan dan tenaga kerja, sementara pembiayaan menjadi kurang menguntungkan karena suku bunga naik dari posisi terendah dalam sejarah. Pemilik properti melaporkan biaya renovasi dan utilitas yang lebih tinggi. Saat biaya operasional meningkat, pemilik kerap meminta kenaikan sewa saat perpanjangan kontrak agar imbal hasil tetap terjaga. Perusahaan real estat besar mulai memberi tahu penyewa tentang kenaikan yang akan datang, dan survei industri menunjukkan sebagian besar rumah tangga menerima penyesuaian ketika dikaitkan dengan tekanan biaya secara umum.

Harga kondominium mencetak rekor baru, sehingga calon pembeli menunda pembelian dan terus menyewa. Harga rata-rata apartemen baru di wilayah metropolitan Tokyo baru-baru ini mencapai sekitar ¥81.35 juta, sementara unit di 23 distrik rata-rata sekitar ¥116.32 juta, menurut data pasar yang dikutip The Japan News. Karena anggaran untuk membeli rumah tidak mencukupi, semakin banyak rumah tangga tetap menyewa, menambah permintaan pada jumlah unit yang tersedia dan terbatas. Jumlah proyek gedung sewa baru belum cukup untuk mengimbangi perubahan tersebut.

Sewa jangka pendek dan tekanan pariwisata

Sewa jangka pendek telah mengubah sebagian pasar, terutama di distrik yang ramai dikunjungi wisatawan. Sebuah studi yang telah melalui tinjauan sejawat mengenai Tokyo dan Osaka menemukan bahwa aktivitas sewa jangka pendek dapat menciptakan kesenjangan sewa yang mengalihkan unit dari penyewa jangka panjang. Undang-Undang Usaha Penginapan Swasta Jepang, yang berlaku sejak 2018, membatasi jumlah hari operasional dan mewajibkan pengawasan pengelolaan, sementara banyak pemerintah daerah menambahkan peraturan untuk mengurangi gesekan di lingkungan permukiman. Meski ada pembatasan ini, para peneliti mengamati bahwa dampak langsung di Osaka lebih besar karena lebih banyak pemilik mengalihkan unit kosong atau bers kondisi sewa rendah menjadi penginapan wisata. Risiko di Tokyo lebih berorientasi ke masa depan. Jika pendapatan sewa jangka panjang melemah di distrik tertentu atau pariwisata tumbuh lebih cepat daripada penyesuaian regulasi, lebih banyak pemilik dapat mengalihfungsikan unit menjadi sewa jangka pendek. Lihat: studi Wiley tentang sewa jangka pendek.

Studi tersebut menyoroti dua gagasan penting. Kesenjangan sewa tertutup mengukur tekanan saat ini dari sewa jangka pendek terhadap pasokan hunian jangka panjang. Kesenjangan sewa terbuka mencerminkan risiko ke depan ketika pengalihan fungsi hunian mungkin menjadi menarik. Di Tokyo, kesenjangan terbuka tampak lebih besar di kawasan yang menarik bagi wisatawan dan memiliki sedikit hunian kosong. Ini menunjukkan perlunya aturan setempat yang disesuaikan, penegakan yang konsisten, dan pertukaran data yang lebih baik agar perencana perumahan dapat mengantisipasi kawasan yang berpotensi mengalami tekanan pengalihan fungsi.

Arti kenaikan porsi sewa bagi rumah tangga

Patokan 30 persen memang sederhana, tetapi dapat digunakan dengan cepat untuk melihat tekanan yang dihadapi. Ketika sewa melampaui batas tersebut, rumah tangga cenderung mengurangi pengeluaran untuk makan di luar, bepergian, pakaian, dan sebagian kebutuhan kesehatan. Tabungan untuk uang muka melambat. Keluarga dengan anak menghadapi pilihan sulit terkait penitipan anak, bimbingan belajar, dan kegiatan lainnya. Penyewa lanjut usia mungkin mengurangi biaya pemeliharaan atau menunda pemeriksaan medis, terutama jika mereka juga harus membayar premi dan biaya sendiri yang terkait dengan program kesehatan dan perawatan jangka panjang.

Dinamika upah memperumit situasi. Jepang sempat mencatat kenaikan upah, yang terkadang didorong oleh bonus musiman yang besar, dan belanja konsumen sempat meningkat. Namun, inflasi masih menjadi tantangan sehingga membatasi peningkatan daya beli. Kombinasi ini membuat kenaikan sewa terasa lebih besar daripada persentase yang diumumkan, terutama bagi rumah tangga berpendapatan menengah yang tidak memenuhi syarat untuk menerima subsidi khusus. Ketika sewa menjadi pos pengeluaran terbesar setelah pajak, kenaikan sekecil apa pun dapat mengubah cara keluarga menyusun anggaran tahunan.

Pilihan kebijakan yang tengah diperdebatkan

Pengendalian sewa bukan solusi cepat

Perdebatan di pasar lain menunjukkan adanya konsekuensi yang perlu dipertimbangkan. Di California, sebuah inisiatif pemungutan suara yang dikenal sebagai Proposition 33 berupaya memperluas kewenangan pemerintah daerah untuk membatasi kenaikan sewa dengan mencabut batasan tingkat negara bagian yang berlaku sejak pertengahan 1990-an. Pendukungnya berpendapat bahwa pembatasan yang lebih ketat dapat menstabilkan biaya bagi penyewa yang sudah tinggal di suatu hunian. Penentangnya memperingatkan bahwa batas yang ketat dapat mengurangi investasi, mendorong konversi menjadi kondominium, dan menyusutkan pasokan sewa jangka panjang. Kerangka hukum Jepang berbeda, tetapi pelajarannya tetap relevan. Pembatasan luas membantu penyewa saat ini, tetapi berisiko memperlambat pembangunan dan mengurangi renovasi jika pemilik tidak dapat memperoleh imbal hasil. Setiap pembahasan tentang pembatasan harus memperhitungkan dampak ini. Lihat: penjelasan tentang Proposition 33 di California.

Reformasi zonasi dan penambahan pasokan

Pilihan lain adalah mempercepat pembangunan rumah di kawasan dengan permintaan tertinggi. Cambridge, Massachusetts, baru-baru ini menghapus zonasi rumah tunggal dan kewajiban minimum tempat parkir di seluruh kota agar lebih banyak rumah dapat dibangun di lahan yang sama. Kebijakan itu bertujuan menambah pasokan perumahan di kawasan permukiman yang sudah mapan dengan melonggarkan aturan pembatasan jumlah unit. Sistem zonasi Jepang tidak sama dengan model Amerika, tetapi tujuan serupa dapat diterapkan. Kota dapat mendorong pembangunan lebih banyak apartemen menengah di dekat stasiun besar, mengizinkan ukuran unit rata-rata yang lebih kecil jika sesuai, dan menyederhanakan pengubahan kantor yang kurang dimanfaatkan menjadi hunian sewa. Pemerintah daerah juga dapat mempercepat persetujuan pembangunan hunian mahasiswa dan unit berukuran keluarga di distrik sekolah yang sudah menunjukkan tingginya permintaan. Lihat: ulasan City Journal tentang reformasi di Cambridge.

Pengaturan sewa jangka pendek juga menjadi salah satu instrumen kebijakan. Pelaporan yang transparan dan aturan yang jelas mengenai hari operasional, disertai penegakan yang terarah di koridor wisata, dapat mengurangi tekanan terhadap pasokan sewa jangka panjang. Beberapa distrik telah menerapkan aturan yang lebih ketat daripada ketentuan nasional. Koordinasi antarkota dan antardistrik dapat mencegah munculnya aturan yang berbeda-beda dan mengalihkan tekanan dari satu lingkungan ke lingkungan lain.

Langkah yang dapat dilakukan penyewa sekarang

Ruang gerak rumah tangga memang terbatas saat kontrak sewa akan diperpanjang, tetapi beberapa langkah dapat mengurangi beban atau membantu menemukan pilihan yang lebih sepadan.

• Hitung perbandingan sewa dengan pendapatan. Usahakan porsi sewa tetap mendekati 30 persen. Jika meningkat, sesuaikan biaya tetap lainnya sebelum mengurangi kebutuhan pokok.
• Negosiasikan saat perpanjangan kontrak. Jika ada unit kosong di gedung atau hunian sebanding di dekat situ lebih murah, tunjukkan datanya dan minta kenaikan yang lebih kecil atau tambahan satu bulan dengan tarif saat ini.
• Pertimbangkan kompromi soal akses. Pindah satu atau dua stasiun lebih jauh dari pusat transportasi besar dapat menekan sewa sekaligus menjaga waktu perjalanan tetap wajar.
• Pertimbangkan fitur hunian yang dapat menurunkan tagihan bulanan. Insulasi yang baik dan peralatan hemat energi dapat memangkas biaya listrik dan gas.
• Pilih waktu pindah dengan cermat. Tingginya permintaan pada musim semi mendorong kenaikan harga. Mencari hunian pada akhir musim panas atau musim dingin dapat menghasilkan persyaratan yang lebih baik.
• Kurangi biaya awal pindah. Tanyakan apakah uang kunci dapat dibayar bertahap atau dikurangi, atau cari promosi tanpa biaya di gedung yang lebih baru.
• Pertimbangkan hunian mahasiswa atau perusahaan yang dikelola untuk masa tinggal singkat. Beberapa di antaranya menawarkan unit berperabot dengan masa sewa fleksibel yang lebih sepadan dibandingkan harga pasar setelah seluruh biaya diperhitungkan.

Prospek bagi penyewa dan pemilik properti

Faktor pendorong kenaikan sewa di pusat Tokyo masih bertahan. Permintaan tetap kuat di kawasan dengan akses kereta yang luas, sekolah, dan berbagai layanan. Biaya konstruksi dan operasional masih tinggi, sementara harga kondominium membuat pembeli tetap menyewa lebih lama. Sewa jangka pendek kini diatur lebih baik dibandingkan beberapa tahun lalu, tetapi permintaan wisatawan masih menguji aturan tersebut di sejumlah distrik. Kenaikan upah riil dapat membantu meringankan beban sewa bagi banyak rumah tangga, meski inflasi yang terus berlangsung mengurangi dampak positifnya.

Kondisi pasar akan bergantung pada seberapa cepat lebih banyak hunian tersedia dan bagaimana kebijakan menyeimbangkan perlindungan penyewa dengan kebutuhan investasi. Penambahan pasokan yang terarah di kawasan dengan banyak stasiun, persetujuan yang lebih sederhana untuk unit berukuran keluarga, serta aturan yang jelas untuk sewa jangka pendek dapat membantu. Penyewa dapat melindungi anggaran dengan merencanakan perpanjangan kontrak lebih awal dan mempertimbangkan kompromi antara luas hunian dan akses. Pemilik yang berinvestasi pada efisiensi energi dan pemeliharaan properti dapat membenarkan harga sewa sekaligus menjaga tingkat hunian jangka panjang tetap tinggi. Daya tarik kota bertumpu pada akses dan kemudahan. Tujuannya adalah memulihkan keseimbangan agar biaya untuk menikmati manfaat tersebut tidak mengorbankan kebutuhan rumah tangga lainnya.

Poin Utama

• Harga sewa di 23 distrik Tokyo naik 1.1 persen secara tahunan pada Maret, laju tercepat sejak 1994, dan kini banyak penyewa menghabiskan lebih dari 30 persen pendapatan untuk tempat tinggal.
• Harga sewa apartemen berukuran keluarga mencatat kenaikan tertinggi selama lima tahun, sekitar 26 persen, dibandingkan sekitar 8 persen untuk unit kecil.
• Permintaan kembali bergeser ke pusat kota seiring pulihnya kehadiran di kantor, pariwisata, dan daya tarik perjalanan singkat.
• Kenaikan biaya konstruksi, pembiayaan, dan operasional, serta rekor harga kondominium, membuat lebih banyak rumah tangga tetap menyewa dan membatasi pasokan.
• Riset menunjukkan kedekatan dan konsentrasi stasiun kereta secara signifikan meningkatkan harga sewa di kawasan terkait.
• Aktivitas sewa jangka pendek menambah tekanan terhadap hunian jangka panjang di distrik yang ramai wisatawan, meski aturan nasional dan daerah diperketat sejak 2018.
• Pilihan kebijakan mencakup penambahan pasokan secara terarah di dekat stasiun besar, aturan sewa jangka pendek yang lebih jelas, dan penggunaan pengendalian sewa secara hati-hati karena berisiko membatasi pasokan.
• Rumah tangga dapat menegosiasikan perpanjangan kontrak, menyesuaikan kompromi terkait lokasi, dan mengurangi biaya awal pindah untuk mengelola porsi pendapatan yang digunakan membayar sewa.