RUU Peremajaan Perkotaan Malaysia: Aturan 80 Persen, Hunian Pengganti Satu Banding Satu, dan Perdebatan Krusial

Mengapa RUU Ini Mendesak

Permukiman perkotaan Malaysia menua dengan cepat. Ribuan rumah susun bertingkat rendah tanpa lift dan flat yang dibangun pada 1960-an dan 1970-an kini menghadapi kerusakan struktural, instalasi listrik usang, lift yang rusak, serta ruang tinggal yang sempit. Pemerintah daerah menghadapi semakin banyak keluhan, tetapi memiliki sumber daya terbatas. Berdasarkan aturan yang berlaku, satu pemilik yang menolak dapat menghambat pembangunan kembali, bahkan ketika mayoritas besar menginginkannya. RUU Peremajaan Perkotaan yang diusulkan, kini menjadi inti perdebatan nasional yang sengit, merupakan jawaban pemerintah atas kebuntuan ini.

Menteri Perumahan dan Pemerintah Daerah Nga Kor Ming menggambarkan undang-undang ini sebagai persoalan keselamatan dan martabat warga yang tinggal di bangunan yang lapuk. Ia menunjuk kawasan hunian yang lama terabaikan dan proyek-proyek yang mangkrak sebagai bukti bahwa pendekatan saat ini tidak berjalan, dengan sejumlah lokasi terbengkalai selama bertahun-tahun sementara para pemilik berselisih. Negara bagian telah mengidentifikasi lokasi yang berpotensi diperbarui. Sebanyak 534 kawasan telah diwartakan oleh pemerintah negara bagian selama satu dekade terakhir, termasuk 139 di Kuala Lumpur dan puluhan lainnya di Kedah, Perak, Selangor, serta sejumlah negara bagian lain. Dinamika politik memperumit persoalan, sebab beberapa negara bagian yang sebelumnya menyetujui lokasi peremajaan kini menentang RUU federal yang akan menetapkan kerangka nasional untuk mengelolanya.

Dalam pengarahan baru-baru ini, Nga menggambarkan peremajaan perkotaan sebagai perpaduan antara perbaikan, regenerasi, dan pembangunan kembali. Menurutnya, ini bukan sekadar membongkar lalu membangun kembali, melainkan serangkaian langkah untuk meningkatkan kualitas blok hunian, memperbaiki ruang publik, menambah fasilitas, dan, bila diperlukan, membangun ulang gedung yang tidak aman. Ia berpendapat bahwa tanpa undang-undang untuk mengatur langkah-langkah ini, flat yang menua akan terus memburuk, sementara warga, terutama keluarga berpenghasilan rendah, akan tetap terjebak dalam kondisi di bawah standar.

Saat memperkenalkan rencana tersebut, menteri menekankan bahwa kebijakan ini bertujuan meningkatkan taraf hidup, bukan menggusur warga.

Menteri Perumahan dan Pemerintah Daerah Nga Kor Ming mengatakan, “Peremajaan perkotaan bertujuan memberi kesempatan baru bagi komunitas ini. Ini tentang meningkatkan kualitas hidup, memastikan rumah aman, dan menciptakan komunitas yang berkelanjutan.”

Skala persoalan

Pejabat mengatakan pekerjaan yang tertunda sangat banyak. Bangunan seperti flat Desa Bakti di Selayang, yang baru berusia tiga dekade, sudah mengalami kerusakan parah. Beberapa lokasi, seperti kawasan Desa Kuda Lari di Kuala Lumpur, terbengkalai selama delapan tahun karena satu pemilik menolak menyetujui rencana. Menurut hukum saat ini, persetujuan 100 persen kerap diperlukan, yang dalam praktiknya bisa mustahil ketika pemilik tidak dapat dilacak atau perselisihan berlarut-larut. Pendukung RUU ini meyakini aturan persetujuan yang jelas dan adil dapat mengeluarkan banyak proyek dari ketidakpastian.

Cara Kerja Undang-Undang yang Diusulkan

Rancangan kerangka tersebut menetapkan proses nasional untuk mengidentifikasi kawasan peremajaan, memperoleh persetujuan pemilik, menunjuk pengembang yang memenuhi kualifikasi, dan memantau pelaksanaan. Rancangan ini membentuk Komite Eksekutif Negara Bagian dan Komite Eksekutif Federal untuk mengawasi proyek, mengesahkan pengembang, menetapkan insentif, serta melindungi hak pemilik. Peremajaan dapat dimulai oleh lembaga negara bagian atau federal, atau melalui resolusi bulat para pemilik. Setelah suatu kawasan resmi ditetapkan sebagai zona peremajaan, pekerjaan harus dimulai dalam 24 bulan, dengan kemungkinan perpanjangan 24 bulan lagi bila diperlukan.

Cakupan dan pengecualian

Undang-undang ini akan berlaku di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Federal Kuala Lumpur, Putrajaya, serta Labuan. Kawasan konservasi berdasarkan Undang-Undang Warisan Nasional 2005 tidak termasuk. Pemerintah juga menyatakan bahwa tanah cadangan Melayu, tanah adat, dan situs warisan tidak akan menjadi bagian dari skema peremajaan berdasarkan RUU ini.

Jenis peremajaan

Tiga pendekatan diuraikan. Revitalisasi perkotaan mencakup peningkatan kualitas bangunan dan lingkungan yang sudah ada, seperti lift, pengecatan ulang, atap, lanskap, dan fasilitas komunitas. Regenerasi perkotaan menyasar bangunan dan area bersama yang terabaikan atau salah kelola, dengan tujuan memulihkan fungsi dan keselamatannya. Pembangunan kembali perkotaan, pilihan yang paling besar dampaknya, mencakup pembangunan ulang seluruh blok ketika bangunan tak lagi aman atau perbaikannya tak lagi layak secara finansial.

Ambang persetujuan dan pengawasan

Rancangan awal menetapkan ambang persetujuan yang berbeda berdasarkan usia dan kondisi bangunan, hingga serendah 51 persen untuk bangunan yang tidak aman atau terbengkalai. Setelah mendapat banyak masukan dari anggota parlemen dan masyarakat sipil, pemerintah berjanji menetapkan satu aturan yang lebih tinggi: persetujuan 80 persen untuk semua proyek. Pemerintah juga berencana mengubah salah satu klausul untuk mewajibkan pertimbangan data demografis dalam perencanaan, dengan tujuan menghindari perubahan mendadak dalam komposisi komunitas. Pemerintah menyatakan bahwa keseimbangan ini diperlukan untuk menghormati pemilik minoritas sekaligus mencegah satu pemilik yang menolak menghambat kemajuan tanpa batas waktu.

Prosesnya mencakup laporan, konsultasi dengan pemangku kepentingan, dan, jika disetujui, pewartaan kawasan peremajaan oleh otoritas negara bagian. Komite Eksekutif Federal dan Negara Bagian akan memantau kepatuhan. Pengembang harus memenuhi persyaratan modal dan rekam jejak. Perusahaan induk dapat dimintai pertanggungjawaban atas kegagalan anak perusahaan jika mengendalikan pengelolaannya. Dalam beberapa skenario perbaikan, pemerintah daerah dapat menerbitkan pemberitahuan dan menagih biaya jika pemilik tidak mengambil tindakan. Rancangan tersebut juga membahas mediasi untuk membantu menyelesaikan perselisihan.

Janji RUU bagi Warga

Lembaga pemerintah telah menyampaikan serangkaian jaminan yang ditujukan untuk menenangkan pemilik yang khawatir akan digusur atau mendapat persyaratan yang tidak adil. Janji utamanya adalah mempertahankan warga lama di tempat tinggal mereka jika ingin kembali, seiring dengan kebijakan yang kerap disebut penggantian hunian “satu banding satu”. Warga yang memberikan persetujuan dijanjikan unit baru sebagai ganti rumah lama mereka, tanpa perlu membayar, bahkan jika unit pengganti lebih luas dan bernilai lebih tinggi. Selama pembangunan, warga akan mendapat hunian sementara atau bantuan sewa. Proyek akan diselesaikan secara bertahap, bukan dengan mengosongkan seluruh kawasan sekaligus, untuk mengurangi gangguan.

Pejabat menyoroti standar minimum untuk unit pengganti di kawasan perumahan umum. Sebagai contoh, flat seluas 500 kaki persegi dengan satu kamar tidur dan satu kamar mandi akan diganti dengan rumah seluas sedikitnya 750 kaki persegi, dengan tiga kamar tidur dan dua kamar mandi. Perpanjangan hak sewa tetap menjadi kewenangan pemerintah negara bagian. Tanah berstatus hak milik tetap berstatus hak milik. RUU ini tidak mengesampingkan kewenangan negara bagian atau pemerintah daerah, dan peran menteri digambarkan sebagai pengaturan tata kelola dan koordinasi, bukan kendali langsung.

PLANMalaysia, departemen perencanaan federal, menegaskan prinsip kompensasi yang menjadi inti pendekatan tersebut.

Direktur Jenderal PLANMalaysia Datuk Dr Alias Rameli mengatakan warga “akan menerima rumah baru sebagai pengganti tanpa perlu membayar, meskipun nilai properti baru itu jauh lebih tinggi daripada properti semula.”

RUU tersebut juga menyatakan bahwa pemilik atau penghuni yang berpartisipasi harus ditawari manfaat yang setidaknya sama baiknya dengan kondisi mereka saat ini, pemilik dapat memilih untuk tetap tinggal di lokasi yang sama, dan mereka berhak mendapat informasi tentang perkembangan proyek. Eksekutif negara bagian berperan sebagai mediator agar pemilik kecil tidak harus bernegosiasi sendiri dengan pengembang besar.

Kritik Paling Tajam: Persetujuan, Hak, dan Siapa yang Berhak Bicara

Kelompok hukum dan masyarakat sipil melihat risiko serius dalam naskah saat ini dan dalam cara kewenangan akan dijalankan. Malaysian Bar mengakui bahwa peremajaan merupakan tujuan nasional yang sah, tetapi berpendapat bahwa ambang batas dan prosedur yang ditetapkan, bahkan dengan aturan 80 persen, dapat mengikis hak properti pemilik minoritas dan mengurangi kepercayaan publik terhadap sistem. Malaysian Bar menyerukan ambang persetujuan yang lebih tinggi untuk bangunan yang masih layak huni, verifikasi persetujuan secara independen, dan pengawasan yang lebih ketat atas penggunaan mekanisme pengambilalihan wajib.

Dalam pernyataan baru-baru ini, Malaysian Bar menyampaikan kekhawatiran mengenai cara persetujuan diperoleh dan dipantau, serta keseimbangan kewenangan antara pengembang dan negara.

Malaysian Bar memperingatkan bahwa “peremajaan perkotaan merupakan tujuan nasional yang sah, tetapi tidak boleh mengorbankan hak-hak dasar, kepastian bermukim, dan kepercayaan publik terhadap supremasi hukum.”

G25, kelompok pensiunan pegawai negeri senior, mengambil sikap yang lebih keras dengan mendesak agar ambang batas dinaikkan hingga mendekati persetujuan bulat, misalnya 95 persen untuk bangunan berpenghuni yang tidak berada dalam kondisi berbahaya. Kelompok itu berpendapat bahwa kepemilikan properti merupakan prinsip utama dalam konstitusi dan tidak semestinya dikesampingkan hanya dengan suara supermayoritas.

Menanggapi langkah pemerintah untuk menyeragamkan ambang persetujuan menjadi 80 persen, G25 mengatakan perubahan itu tetap membuat pemilik minoritas berisiko.

G25 berpendapat bahwa “80 persen terlalu rendah” dan memperingatkan adanya “preseden berbahaya yang memungkinkan properti pribadi pada praktiknya disita melalui persetujuan yang direkayasa.”

Para pakar lain mempertanyakan apakah RUU ini terlalu menguntungkan pengembang. Akademisi desain perkotaan dan kelompok komunitas memperingatkan bahwa kompensasi yang tampak adil di atas kertas tetap dapat berujung pada gentrifikasi dalam praktik jika biaya pemeliharaan dan pajak properti naik melampaui kemampuan warga lama. Mereka menginginkan jaminan hak utama untuk kembali, bantuan biaya pindah, dan jalur bantuan bagi pemilik yang menghadapi kenaikan pengeluaran setelah peremajaan.

Pengambilalihan Wajib, Verifikasi, dan Peran Negara

Kritikus menyoroti apa yang terjadi setelah persetujuan tercapai. Berdasarkan Undang-Undang Pengadaan Tanah 1960, negara dapat mengambil alih tanah untuk kepentingan umum. Rancangan RUU peremajaan mengandalkan mekanisme ini setelah suatu kawasan ditetapkan dan ambang persetujuan tercapai. Malaysian Bar berpendapat bahwa pengambilalihan wajib harus dibatasi pada keadaan teknis tertentu, seperti pemilik yang tak dapat dilacak atau harta peninggalan orang yang telah meninggal, dan tidak digunakan terhadap pemilik yang sekadar tidak setuju. Malaysian Bar juga menginginkan semua pemilik, termasuk yang tidak berpartisipasi, menerima tawaran manfaat dalam skema peremajaan, bukan hanya mereka yang menyetujuinya.

Poin lain yang diperdebatkan adalah pihak yang mengumpulkan dan memvalidasi persetujuan. Malaysian Bar mengatakan naskah yang telah direvisi tampaknya menempatkan tanggung jawab untuk memperoleh persetujuan pada pengembang yang disetujui, dengan keterlibatan langsung Komite Eksekutif Negara Bagian yang terbatas. Pejabat menyatakan bahwa aturan turunan berdasarkan Undang-Undang tersebut dapat menyempurnakan proses ini, meskipun kewenangan untuk membuat peraturan berada pada menteri. Kelompok masyarakat sipil menginginkan keterlibatan langsung negara dalam mengonfirmasi persetujuan dan penunjukan badan independen untuk melakukan mediasi, dengan kewenangan meninjau perselisihan dan cacat prosedural.

Rincian prosedur dalam rancangan awal juga mengkhawatirkan warga. Untuk pekerjaan revitalisasi seperti penggantian lift yang mendesak atau perbaikan keselamatan, pemerintah daerah dapat menerbitkan pemberitahuan dan, dalam beberapa kasus, menganggap tidak adanya tanggapan sebagai persetujuan setelah jangka waktu tertentu. Biaya kemudian dapat ditagihkan. Kelompok komunitas khawatir bahwa ketentuan semacam itu, jika cakupannya terlalu luas, dapat menghindari pelibatan warga secara bermakna. Pemerintah menegaskan bahwa tujuannya adalah mengatasi bahaya yang mendesak demi keselamatan warga, bukan mengesampingkan hak pemilik.

Risiko Gentrifikasi, Biaya, dan Keterjangkauan Jangka Panjang

Di luar proses hukum, kekhawatiran publik terbesar adalah siapa yang mampu tinggal di lingkungan yang telah ditingkatkan. Analisis Khazanah Research Institute memperingatkan bahwa tanpa perlindungan yang tegas, peremajaan dapat berujung pada pembangunan berlebihan. Rumah susun tanpa lift yang terjangkau bisa digantikan kondominium premium sehingga biaya pemeliharaan dan pajak properti naik. Warga yang telah lama tinggal di sana bisa kesulitan menanggung biaya bulanan yang lebih tinggi, meskipun mendapat unit baru tanpa harga pembelian.

Kelompok riset juga mempertanyakan patokan tetap 30 tahun untuk pembongkaran. Banyak bangunan dapat tetap layak digunakan lebih lama jika dirawat dengan baik. Patokan yang terlalu singkat dapat mendorong pengembang membangun dengan masa pakai lebih pendek, sementara pemilik masih terikat cicilan hipotek. KRI menyerukan kebijakan yang mengutamakan pemeliharaan bila memungkinkan, disertai penilaian transparan agar pembongkaran hanya dilakukan ketika perbaikan tak lagi layak. Lembaga itu juga menekankan bahwa penanganan proyek terbengkalai membutuhkan reformasi dalam penyediaan perumahan dan akuntabilitas pengembang, karena masalah kerap berakar pada lemahnya perlindungan dalam model jual dahulu, bangun kemudian.

Pendukung RUU mengatakan kekhawatiran tersebut dapat diatasi melalui pengendalian desain, aturan zonasi, dan sasaran keterjangkauan yang jelas. Mereka menunjuk pembangunan kembali bertahap, fasilitas publik yang lebih baik, aksesibilitas yang meningkat, dan perencanaan inklusif sebagai langkah untuk mempertahankan keutuhan komunitas. Kritikus menanggapi bahwa perlindungan tersebut harus dicantumkan dalam undang-undang, didukung pengawasan independen, dan disertai komitmen yang mengikat mengenai keterjangkauan serta hak utama untuk kembali.

Politik, Protes, dan Perubahan yang Telah Dilakukan

Perdebatan publik telah mengubah sejumlah bagian dari usulan ini. Perubahan utama adalah penerapan aturan persetujuan seragam sebesar 80 persen, menggantikan pendekatan bertingkat sebelumnya. Pemerintah juga menyatakan akan mewajibkan pertimbangan data demografis dalam perencanaan untuk menghindari perubahan mendadak dalam komposisi komunitas setempat. Komite Pilihan Khusus Infrastruktur, Transportasi dan Komunikasi Parlemen mendorong kedua perubahan tersebut, dan menteri mengaitkan perubahan itu dengan masukan para pemangku kepentingan.

Partai oposisi dan kelompok akar rumput masih waspada. PAS Youth menyampaikan rencana menggelar protes, mencerminkan kekhawatiran yang lebih luas bahwa RUU ini dapat menggeser kekuasaan ke pihak pengembang dan melemahkan hak minoritas. Banyak kontradiksi politik yang muncul. Beberapa negara bagian yang dipimpin oposisi dan telah mewartakan puluhan lokasi peremajaan kini mengkritik RUU ini di Parlemen, dengan alasan bahwa kerangka federal tersebut memberi terlalu banyak keleluasaan kepada komite dan pengembang yang ditunjuk. Nga membantah bahwa RUU ini bertujuan menerapkan kendali dari pusat. Ia mengatakan proyek akan dimediasi oleh eksekutif negara bagian dan federal, bukan dipaksakan oleh pihak swasta, serta warga akan tetap tinggal di tempat mereka jika menginginkannya.

Dalam pengarahan baru-baru ini, pejabat menekankan bahwa RUU ini tidak mengesampingkan kewenangan negara bagian dan melengkapi hukum perencanaan daerah. Jika Dewan Rakyat menyetujui naskah revisi pada sidang berikutnya, dan Dewan Negara juga menyetujuinya, pejabat mengatakan undang-undang tersebut dapat diwartakan paling cepat pada awal 2026. Dalam praktiknya, setiap proyek tetap memerlukan persetujuan tingkat negara bagian, dengan jadwal yang ditetapkan dalam undang-undang agar kawasan yang ditetapkan untuk peremajaan tidak terbengkalai selama bertahun-tahun.

Perlindungan yang Masih Perlu Diperjelas

Perdebatan kini berpusat pada seberapa kuat perlindungan yang diberikan. Kelompok masyarakat sipil dan Malaysian Bar menginginkan verifikasi persetujuan secara independen, hak untuk kembali yang lebih kuat, cakupan biaya relokasi dan gangguan, serta dengar pendapat publik yang transparan. Mereka ingin penyewa dan penghuni informal diakui sebagai pemangku kepentingan yang berhak menyampaikan pendapat dalam konsultasi, bukan hanya pemilik yang tercatat. Mereka juga menyerukan pembentukan tribunal atau badan mediasi independen dengan kewenangan yang lebih luas daripada sekadar fasilitasi, serta bantuan hukum bagi komunitas terdampak.

Pernyataan pemerintah merujuk pada sejumlah perlindungan yang sudah tercantum dalam rancangan, termasuk kewajiban memberikan manfaat yang setidaknya sama baiknya dengan kondisi sebelumnya, komite mediasi yang melibatkan perencana, pengacara, sosiolog, dan manajer proyek, serta dana Peremajaan Perkotaan untuk mendukung pembiayaan. Eksekutif negara bagian, yang diketuai menteri utama atau menteri besar, akan memimpin perundingan, sementara eksekutif federal memberikan pengawasan dan insentif. Langkah-langkah ini dimaksudkan agar otoritas publik menjadi penengah antara pemilik dan pengembang sehingga warga tidak harus berunding sendirian.

Perbedaan utama terletak pada seberapa jauh perlindungan ini berlaku dalam praktik. Menteri mengatakan undang-undang tersebut menjunjung penghormatan terhadap kepemilikan dengan mensyaratkan ambang persetujuan yang tinggi dan mempertahankan warga di tempat tinggal mereka kecuali mereka memilih sebaliknya. Malaysian Bar dan kelompok-kelompok yang sejalan mengatakan bahwa tanpa ambang yang lebih tinggi, batasan lebih ketat terhadap pengambilalihan wajib, serta pengawasan independen, pemilik minoritas dan penyewa rentan masih bisa tersisih. Menjembatani kesenjangan itu akan menjadi ujian yang menentukan kepercayaan publik terhadap program peremajaan.

Sekilas

• Pemerintah mengusulkan kerangka nasional untuk mengelola peremajaan perkotaan melalui revitalisasi, regenerasi, dan pembangunan kembali, dengan pengawasan Komite Eksekutif Negara Bagian dan Federal.
• Setelah menerima masukan, pemerintah berencana menerapkan satu aturan persetujuan sebesar 80 persen untuk semua proyek, menggantikan ambang bertingkat sebelumnya. Data demografis akan dipertimbangkan dalam perencanaan untuk menghindari perubahan mendadak dalam komposisi komunitas.
• Pejabat menjanjikan hunian pengganti “satu banding satu” bagi warga yang setuju, dengan unit yang lebih luas dan lebih baik, hunian sementara atau bantuan sewa, serta pelaksanaan bertahap untuk membatasi gangguan.
• Negara bagian telah mewartakan 534 lokasi sebagai calon kawasan peremajaan selama beberapa tahun terakhir, termasuk 139 di Kuala Lumpur dan puluhan di negara bagian lain.
• Kelompok hukum menginginkan ambang persetujuan lebih tinggi, verifikasi independen, pembatasan lebih ketat terhadap pengambilalihan wajib berdasarkan Undang-Undang Pengadaan Tanah 1960, serta pengakuan hukum bagi penyewa dan penghuni informal.
• Analis memperingatkan risiko gentrifikasi, kenaikan biaya pemeliharaan dan pajak, serta menyerukan pendekatan yang mengutamakan pemeliharaan bila memungkinkan agar pembongkaran yang tidak perlu dapat dihindari.
• RUU ini berlaku di Semenanjung Malaysia dan Wilayah Federal, mengecualikan kawasan konservasi berdasarkan Undang-Undang Warisan Nasional, serta tidak mencakup tanah cadangan Melayu, tanah adat, atau situs warisan.
• Perdebatan akan berlanjut pada sidang parlemen berikutnya, dan undang-undang ini berpotensi berlaku pada awal 2026 jika disetujui kedua majelis.