Pembeli Rumah di Uzbekistan Terancam Kehilangan Daya Beli saat Reformasi Escrow Tertunda

132 pengembang diperiksa, ribuan pembeli mencari bantuan

Komite Pengembangan Persaingan dan Perlindungan Konsumen Uzbekistan menerima lebih dari 1.700 pengaduan terkait pengembang antara Januari dan September 2026. Pemeriksaan terhadap kontrak yang ditawarkan 132 perusahaan konstruksi di 12 wilayah menemukan bahwa 77.3% tidak mencantumkan tenggat waktu yang memadai untuk mengembalikan uang pembeli ketika perjanjian berakhir, sementara 50.8% tidak mencantumkan denda atas keterlambatan serah terima.

Setelah memeriksa pengaduan, terutama terkait kualitas konstruksi dan keterlambatan serah terima, komite mengupayakan penyesuaian senilai sekitar 14.5 miliar soum yang menguntungkan konsumen. Di seluruh sektor, pelanggaran terkait pembelian rumah sebelum pembangunan selesai dilaporkan menyebabkan kerugian bagi hampir 3.000 orang, dengan total 668 miliar soum pada 2025.

Di balik angka-angka tersebut terdapat masalah sederhana: keluarga membayar rumah yang masih dibangun, tetapi pengembang dapat menerima dan menggunakan uang itu sebelum menyerahkan apartemen. Ketika pembangunan terhenti, pembeli bisa bertahun-tahun tidak mendapatkan rumah yang dijanjikan maupun akses ke tabungan mereka.

Sistem yang dirancang untuk melindungi pembayaran tersebut dijadwalkan wajib berlaku pada 1 Januari 2026. Hingga awal November, mekanisme escrow wajib untuk jenis pembangunan ini belum juga beroperasi, sementara undang-undang yang dimaksudkan untuk mendukungnya masih dalam pembahasan.

Perselisihan seputar Imarat Development mencakup beberapa aspek masalah ini: tenggat penyelesaian yang terlewat, potongan pengembalian dana yang diperselisihkan, cacat konstruksi, dan penyelidikan pidana. Kasus ini juga menunjukkan mengapa pengembalian pembayaran awal, sekalipun dilakukan, dapat membuat kondisi keuangan rumah tangga lebih buruk setelah bertahun-tahun menunggu.

Temuan pemeriksa dalam kontrak

Pemeriksaan komite mencakup pengembang di Kota Tashkent dan 11 provinsi. Temuannya tidak hanya terkait keterlambatan pembangunan: banyak perjanjian tidak mengatur dengan jelas hal-hal mendasar seperti perbaikan, pengembalian dana, dan harga akhir, atau memberi pengembang kendali lebih besar atas hal-hal tersebut.

Komite mencatat masalah-masalah berikut:

• 77.3% kontrak tidak mencantumkan tenggat pengembalian dana atau menetapkan tenggat yang tidak sesuai dengan ketentuan pembayaran awal.
• 63.6% tidak mencantumkan masa garansi setelah serah terima.
• 59.1% terutama mencerminkan kepentingan pengembang.
• 54.5% tidak mencantumkan kewajiban untuk memperbaiki cacat selama masa garansi.
• 50.8% tidak mencantumkan denda atas keterlambatan pembangunan.
• 33.3% tidak menetapkan tanggal serah terima yang jelas.
• 30.3% hanya disusun dalam bahasa Rusia, yang oleh komite diidentifikasi sebagai pelanggaran terhadap ketentuan bahasa negara.

Beberapa kontrak mengizinkan pengembang menahan 4% hingga 15% dari jumlah yang telah dibayarkan ketika pembeli membatalkan transaksi. Kontrak lain mensyaratkan apartemen dijual kepada orang lain terlebih dahulu sebelum dana dikembalikan, atau mengizinkan perusahaan menaikkan harga secara sepihak.

Pengembalian dana yang bergantung pada penjualan di masa mendatang membuat keluarga menunggu peristiwa yang sebagian besar dikendalikan pengembang. Tanpa tanggal pengembalian yang pasti, pembeli tidak dapat merencanakan pembelian lain dengan baik atau memperoleh kembali dana yang dibutuhkan untuk pengeluaran lain.

Peninjauan terpisah yang dipaparkan pada Juli 2026 memeriksa 129 kontrak. Hasilnya, 51% tidak mencantumkan tanggung jawab pengembang atas keterlambatan, 84% tidak mencantumkan masa garansi, dan 80% memuat ketentuan yang menguntungkan pengembang dalam penyesuaian perhitungan. Kedua pemeriksaan mencakup kelompok kontrak yang berbeda, tetapi sama-sama menemukan celah perlindungan yang berulang.

Bagaimana pembatalan dapat menghabiskan uang muka

Contoh hipotetis apartemen seharga 500 juta soum menunjukkan bagaimana rumusan klausul denda dapat mengubah kerugian pembeli. Jika rumah tangga telah membayar uang muka sebesar 150 juta soum dan kontrak mengizinkan potongan sebesar 10% hingga 12% dari harga penuh, pengembang dapat berupaya menahan 50 juta hingga 60 juta soum.

Potongan tersebut akan menghabiskan sepertiga hingga dua perlima dari uang yang telah dibayarkan. Karena itu, klausul yang menghitung potongan berdasarkan harga penuh apartemen jauh lebih merugikan daripada persentase yang sama jika hanya dihitung dari uang muka.

Pelanggan Imarat mengajukan pengaduan pada September 2025 mengenai potongan yang dihitung berdasarkan total harga pembelian. Marat Hamdamov, yang secara terbuka disebut sebagai pendiri perusahaan, mengatakan potongan telah diberlakukan terhadap sejumlah pembeli pada tahap akhir pembangunan dan pelanggan lain yang membatalkan transaksi menerima pengembalian dana secara bertahap.

Kantor regional Komite Persaingan Tashkent menginstruksikan perusahaan untuk mengembalikan seluruh pembayaran seorang pembeli di Sergeli City. Komite nasional juga menyebut pembatasan hak konsumen dalam kontrak sebagai tindakan melanggar hukum dan mengajukan usulan kepada otoritas terkait setelah pemeriksaan yang lebih luas.

Denda atas keterlambatan yang dikenakan kepada pengembang bisa jauh lebih kecil. Dengan tarif harian 0.01% dari kontrak senilai 500 juta soum, kompensasinya menjadi 50.000 soum per hari atau 18.25 juta soum selama 365 hari. Jika kontrak membatasi kompensasi hingga 5% atau 10% dari harga, keterlambatan lebih lanjut pada akhirnya tidak lagi menambah pembayaran kontraktual yang harus dibayarkan.

Pembeli Imarat mengeluhkan tenggat yang terlewat dan sengketa pengembalian dana

Dilorom Yutayeva mengatakan ia mendapatkan kontrak dari Hamdamov pada 6 Januari 2024 dan membayar 400 juta soum untuk apartemen yang dijadwalkan selesai paling lambat 30 Oktober 2025. Setelah tenggat terlewati tanpa serah terima, ia meminta uangnya kembali.

Jahongir Muhiddinov mengatakan ia telah melunasi pembayaran untuk apartemen yang dijadwalkan diserahterimakan pada Desember 2025. Ketika tanggal itu terlewati, ia berusaha mendapatkan informasi tentang perkembangan pembangunan, tetapi mengatakan tidak memperoleh jawaban yang jelas.

Dilnoza To'ychiboyeva mengatakan ia menandatangani perjanjian pada Februari 2024 dan meminta pembatalan serta pengembalian dana setelah tenggat berulang kali diundur. Menurut keterangannya, perwakilan perusahaan awalnya membujuknya untuk menunggu, tetapi kemudian perusahaan membatalkan perjanjian itu sendiri dan menjual apartemen tersebut kepada pembeli lain.

Polisi Tashkent mengatakan sejumlah pengadu juga meminta pengembalian dana karena bangunan tempat tinggal itu berada di Distrik Quyi Chirchiq, Provinsi Tashkent, bukan di dalam wilayah ibu kota. Kantor Imarat berada di Distrik Sergeli, Tashkent. Bagi para pembeli tersebut, lokasi administratif properti menjadi alasan lain untuk menggugat transaksi.

Hamdamov menyebut masalah yang terjadi disebabkan perselisihan dengan para pendiri lainnya. Ia mengatakan dirinya dikeluarkan dari proyek, termasuk Sergeli City dan Bristol City, serta mengaku menerima ancaman terhadap dirinya dan keluarganya. Olim Mamatov, yang memperkenalkan diri sebagai direktur Imarat Development, kemudian mengatakan hubungan Hamdamov dengan para pendiri lainnya telah membaik dan Hamdamov mungkin kembali bekerja dalam proyek-proyek tersebut.

Temuan konstruksi dan penyelidikan pidana

Inspektur konstruksi mengidentifikasi masalah di Sergeli City pada Juli 2025. Pembangunan blok A9, A10, A11, D1, dan D2 berlangsung tanpa registrasi negara yang diwajibkan. Inspektur juga menemukan rongga pada kolom beton, air di bawah fondasi, dan tidak adanya sistem drainase yang diwajibkan dalam desain.

Otoritas inspeksi memerintahkan perbaikan cacat tersebut dan menghentikan sementara pembangunan blok-blok itu. Hamdamov menanggapi bahwa pekerjaan hanya ditangguhkan sementara, bukan dihentikan secara permanen, dan mengatakan perusahaan bertindak sesuai hukum.

Polisi Tashkent kemudian mengumumkan pembukaan perkara pidana menyusul pengaduan para pembeli berdasarkan Pasal 168 Kitab Undang-Undang Hukum Pidana, yang mengatur penipuan, dan Pasal 192-11, mengenai penyalahgunaan wewenang oleh pejabat organisasi nonpemerintah. Polisi tidak mengungkapkan jumlah pemohon maupun perkiraan total kerugian. Hamdamov juga dilaporkan telah ditahan dan ditetapkan sebagai tersangka dalam penyelidikan tersebut.

Kasus sebelumnya, yang dibuka pada Oktober 2025, berkaitan dengan pejabat Perfect-Mansions dan pembangunan di Tuzel Park tanpa registrasi dan izin yang diperlukan. Proyek itu dipasarkan dengan merek Imarat Development. Pihak berwenang belum menjelaskan apakah kedua penyelidikan tersebut saling berkaitan.

Mamatov menjanjikan serah terima 16 blok Sergeli City pada Januari 2027, dari total 61 blok yang direncanakan untuk proyek itu. Keenam belas blok tersebut mencakup sekitar 26% dari total rencana. Penyelesaian kelompok blok yang dijanjikan itu belum dikonfirmasi.

Escrow dijanjikan, tetapi jadwalnya mundur

Keputusan presiden tertanggal 27 Januari 2025 menetapkan peralihan ke sistem escrow untuk pembangunan yang dibiayai melalui kontribusi pembeli. Aktivis hak asasi manusia Abdurahmon Tashanov mengkritik kegagalan menuntaskan peralihan tersebut, dengan mengatakan bahwa kementerian terkait dan parlemen harus mempertanggungjawabkan keterlambatan itu.

Tanggal-tanggal utama menunjukkan kesenjangan antara kebijakan yang diumumkan dan pelaksanaannya:

• 27 Januari 2025: Keputusan presiden menetapkan jadwal peralihan.
• 1 Juli 2025: Escrow dijadwalkan mulai tersedia secara sukarela.
• 1 Januari 2026: Penggunaannya dijadwalkan menjadi wajib.
• Januari 2026: Kementerian Kehakiman menjelaskan bahwa undang-undang yang diperlukan agar penggunaannya wajib masih belum tersedia.
• 28 Juli 2026: Kamar Legislatif menyetujui rancangan undang-undang konstruksi pada pembacaan pertama.
• Awal November 2026: Escrow wajib untuk pasar ini masih belum beroperasi.

Rancangan undang-undang tersebut mengatur pembangunan gedung apartemen dan properti lain melalui kontribusi pembeli. Persetujuan pada pembacaan pertama berarti legislator menerima pendekatan umumnya; pembahasan lebih lanjut diperlukan sebelum rancangan itu menjadi undang-undang.

Dalam pembahasan di parlemen, para anggota meminta agar sejumlah ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Pidana yang diusulkan diperjelas sebelum pembacaan kedua. Tidak ada tanggal yang ditetapkan untuk pengesahan akhir atau dimulainya escrow wajib.

Perubahan yang dibawa rekening bank terlindungi

Escrow menempatkan uang pembeli di rekening bank khusus, alih-alih langsung mentransfernya kepada pengembang. Bank mencairkan dana setelah syarat yang disepakati terpenuhi. Dalam skema perumahan yang diusulkan, hal ini akan memisahkan pengumpulan pembayaran pembeli dari keputusan pengembang untuk segera membelanjakannya.

Komite Nasional untuk Urbanisasi dan Pembangunan Berkelanjutan Pasar Perumahan menyatakan mekanisme tersebut akan mengurangi penipuan dan penyalahgunaan uang pembeli. Komite itu menyebut hilangnya rumah yang dijanjikan sekaligus akses terhadap pengembalian dana sebagai hal yang tidak dapat diterima dan mendesak agar penerapannya dipercepat.

Usulan itu juga mengatur pelibatan pengembang lain dalam suatu proyek ketika masalah serius membuat perusahaan semula tidak mampu memenuhi kewajibannya. Pendekatan ini bertujuan agar pembangunan terus berjalan sehingga pembeli bisa mendapatkan rumah, alih-alih sepenuhnya mengandalkan pengembalian uang dari pengembang yang gagal.

Escrow mengatur penyimpanan uang. Ketentuan kontrak mengatur aspek transaksi yang berbeda: apa yang harus dibangun, kapan harus diserahterimakan, dan apa akibatnya jika salah satu pihak melanggar perjanjian. Pembeli membutuhkan mekanisme pembayaran yang terlindungi sekaligus janji yang dapat ditegakkan mengenai properti yang mereka beli.

Mengapa pengembalian jumlah yang sama tetap bisa berarti kerugian

Keluarga yang membayar 500 juta soum pada awal 2024 dan menerima kembali jumlah yang sama pada akhir 2026 telah kehilangan akses ke uang tersebut selama tiga tahun. Selama masa tunggu, harga dapat naik dan rumah tangga juga mungkin kehilangan kesempatan memperoleh bunga atau menggunakan tabungan itu untuk keperluan lain.

Angka inflasi yang dikutip untuk contoh ini adalah 9.8% pada 2024, 7.3% pada 2025, dan perkiraan 7% pada 2026. Jika dihitung secara majemuk, angka-angka tersebut akan menaikkan tingkat harga umum sekitar 26%. Dengan demikian, 500 juta soum yang dikembalikan hanya akan memiliki daya beli setara dengan sekitar 397 juta soum pada awal periode.

Dalam perhitungan tersebut, kehilangan daya beli mencapai sekitar 103 juta soum, meskipun jumlah nominalnya telah dikembalikan. Angka akhir itu sebagian bergantung pada terwujud atau tidaknya perkiraan inflasi 2026.

Mengganti apartemen merupakan perhitungan lain. Jika rumah yang dikontrak awalnya seharga 500 juta soum dan properti setara kemudian berharga 800 juta, rumah tangga membutuhkan tambahan 300 juta untuk melakukan pembelian yang sama. Contoh tersebut menggambarkan kesenjangan biaya penggantian; angkanya hanya ilustrasi, dan kompensasi bergantung pada hukum yang berlaku serta kasus masing-masing.

Kontrak juga harus melindungi rumah yang dijanjikan

Blogger Umid G'ofurov menyerukan ketentuan minimum wajib dalam kontrak, termasuk denda yang ditetapkan secara jelas dan rencana pembangunan yang dilampirkan pada perjanjian. Kekhawatirannya tidak hanya mencakup tenggat serah terima, tetapi juga fasilitas parkir, taman bermain, ruang terbuka, dan tampilan akhir bangunan yang dijanjikan.

Rencana yang dilampirkan memberi pembeli dan inspektur acuan konkret untuk membandingkan properti yang telah selesai. Garansi yang jelas menetapkan berapa lama pengembang tetap bertanggung jawab atas cacat, sedangkan klausul perbaikan menguraikan kewajiban untuk memperbaikinya. Temuan komite menunjukkan banyak perjanjian yang diperiksa tidak mencantumkan salah satu atau kedua ketentuan tersebut.

G'ofurov juga memperingatkan bahwa pengembang mungkin terdorong untuk menunda pembangunan, mengembalikan pembayaran lama, lalu menjual kembali apartemen dengan harga lebih tinggi. Sengketa mengenai klausul sunset dalam kontrak properti Australia menggambarkan masalah terkait: klausul yang dimaksudkan untuk mengakhiri ketidakpastian berkepanjangan digunakan oleh sebagian pengembang yang ingin membatalkan penjualan lama ketika harga naik. Perubahan legislatif di negara bagian terdampak membatasi kemampuan pengembang untuk membatalkan transaksi tanpa persetujuan pembeli atau persetujuan pengadilan.

Bagi Uzbekistan, keputusan mendesak menyangkut rancangan undang-undang yang masih dibahas, aturan yang mengatur rekening bank, dan kewajiban minimum dalam perjanjian jual beli. Komite Persaingan menyarankan pembeli memeriksa kontrak dengan saksama, meminta nasihat hukum bila perlu, serta melaporkan ketentuan yang melanggar hukum kepada otoritas berwenang atau pengadilan.

Januari 2027 merupakan tanggal serah terima konkret berikutnya yang dijanjikan untuk 16 blok Sergeli City. Bagi pembeli di pasar yang lebih luas, jadwal reformasi yang belum dipastikan menentukan berapa lama lagi pembayaran baru akan terus diterima pengembang tanpa perlindungan wajib yang dijanjikan berlaku pada Januari 2026.

Poin-Poin Utama

• Komite Persaingan menerima lebih dari 1.700 pengaduan terkait pengembang antara Januari dan September 2026.
• Pemeriksaan terhadap 132 pengembang menemukan 77.3% kontrak tidak memiliki tenggat pengembalian dana yang memadai dan 50.8% tidak mencantumkan denda keterlambatan.
• Sekitar 14.5 miliar soum disesuaikan untuk menguntungkan konsumen setelah pengaduan diperiksa.
• Escrow wajib dijadwalkan berlaku pada 1 Januari 2026, tetapi belum beroperasi hingga awal November.
• Polisi membuka perkara pidana menyusul pengaduan pembeli Imarat; inspektur konstruksi juga menemukan cacat di Sergeli City.
• Perwakilan perusahaan menjanjikan 16 blok Sergeli City selesai pada Januari 2027.
• Pengembalian dana yang tertunda dapat mengurangi daya beli pembeli dan menaikkan biaya untuk memperoleh apartemen pengganti.